Quando devo refinanciar meu empréstimo hipotecário?
Então, como você determina se um refinanciamento é adequado para você? Primeiro, você precisa entender como o refinanciamento funciona. Em seguida, considere sua situação financeira e o que você deseja realizar com um refinanciamento. Por fim, analise os empréstimos aos quais você é elegível no contexto de suas metas financeiras de longo prazo.
Os fatores abaixo detalham esse processo e ajudarão você a tomar uma decisão informada quando se trata de refinanciar ou não sua hipoteca atual.
Refinanciamento Hipotecário 101
Como funciona o refinanciamento
Ao refinanciar uma hipoteca em sua casa, você paga a hipoteca original e a substitui por uma nova. Os termos e a taxa de juros do novo empréstimo podem ser diferentes, mas a propriedade que garante o empréstimo ainda é a mesma.
Como você já possui a propriedade, geralmente é mais fácil refinanciar do que obter o empréstimo original. Além disso, se você possui sua propriedade há muito tempo, pode ter um patrimônio significativo, o que também pode facilitar o refinanciamento.
Custos de refinanciamento
Quando se trata de custo, há duas coisas importantes a entender. A primeira é que o refinanciamento vem com quase tantos custos quanto a hipoteca inicial. Você precisará pagar os custos de fechamento, seguro de propriedade e honorários advocatícios, e também poderá ter que pagar por uma avaliação, impostos e taxas de transferência.
Definitivamente não é grátis. Embora muitos bancos anunciam hipotecas “sem custo”, não existe realmente isso. No entanto, você pode obter uma hipoteca sem custos adicionais, onde os custos de fechamento são adicionados ao saldo do empréstimo (o que significa que você pagará juros sobre os custos de fechamento) ou simplesmente pagará uma taxa mais alta para cobri-los.
Portanto, ao considerar um refinanciamento, é vital determinar se as economias que você obterá com uma taxa de juros mais baixa compensarão os custos que ocorrerão.
A segunda coisa a entender é que os custos de fechamento variam de acordo com a sua taxa. Em outras palavras, se você deseja a menor taxa disponível, seus custos de fechamento serão relativamente altos. Como alternativa, se você aceitar uma taxa um pouco mais alta, seus custos de fechamento provavelmente serão reduzidos.
Por exemplo, um refinanciamento a 6% pode custar US $ 2.000 para fechar, enquanto uma taxa mais baixa a 5,75% pode custar US $ 3.000. Mas se você aceitar uma taxa de 6,5%, poderá não ter nenhum custo direto. De fato, o empréstimo de 6,5% pode ter sido anunciado como um empréstimo “sem custo”. Você pode ver, no entanto, que realmente está "pagando" pelos custos de fechamento na forma de uma taxa de juros mais alta.
Como o refinanciamento pode economizar dinheiro
Você provavelmente já sabe que um refinanciamento pode reduzir seu pagamento mensal. No entanto, uma taxa de juros mais baixa também pode permitir que você acumule mais rapidamente patrimônio e pague seu saldo do empréstimo. Ao pagar sua hipoteca todos os meses, analise cuidadosamente seu extrato. Como sua hipoteca é amortizada por um longo período de tempo, normalmente 30 anos, os pagamentos de juros compõem uma parcela significativa do pagamento mensal, principalmente durante os primeiros dez anos do seu empréstimo..
Quando você refinancia sua hipoteca para uma taxa de juros mais baixa, o valor pago em juros diminui. Além disso, se o prazo da sua nova hipoteca corresponder a quantos anos restam na sua hipoteca original, o valor pago ao principal aumentará. Se você puder pagar e não tiver outras dívidas com juros altos, uma boa estratégia é direcionar a quantidade de dinheiro que você economiza de um refinanciamento para pagamentos extras de principal. Dessa forma, o valor da sua hipoteca mensal não muda, mas você pode pagar sua casa muito mais rapidamente.
Na maioria dos casos, um refinanciamento que envolve a remoção de PMI também ajuda a economizar seu dinheiro. Se sua casa tiver mais de 20% do patrimônio, você não precisará pagar o PMI, a menos que tenha um empréstimo hipotecário da FHA ou seja considerado um devedor de alto risco. Se você paga o PMI e seu credor atual não o remove, mesmo que sua casa possua pelo menos 20% de patrimônio, convém considerar um refinanciamento apenas por esse motivo..
Fatores a serem considerados antes do refinanciamento
Considere o seguinte para ter uma idéia da probabilidade de um refinanciamento ajudá-lo, se você é elegível para um, e como proceder para estruturá-lo:
1. Taxa de juros atual
Simplificando, se você puder obter uma hipoteca de taxa mais baixa, vale a pena procurar um refinanciamento. Dito isso, considere quanto tempo levará para recuperar os custos de fechamento.
Por exemplo, se você pagou US $ 2.000 para refinanciar sua hipoteca a uma taxa mais baixa e seu pagamento caiu em US $ 150 por mês, provavelmente levará pouco mais de um ano para se equilibrar. Geralmente, pelo menos meio ponto para uma redução total da taxa de juros, você economiza dinheiro suficiente para cancelar os custos de fechamento dentro de alguns anos.
2. Empréstimo Jumbo
Se a sua hipoteca inicial era um "empréstimo jumbo", mas você já pagou o saldo para menos de US $ 417.000, pode conseguir um refinanciamento "regular". Em outras palavras, há uma boa chance de você se qualificar para uma taxa de juros mais baixa, mesmo que as taxas em geral não tenham caído significativamente.
3. Custos de fechamento
Como todas as hipotecas, incluindo refinanciamentos, possuem taxas associadas, é necessário entender como você as pagará e se, mesmo assim, faz sentido para sua situação.
Por exemplo, em uma hipoteca “sem custo”, você está aplicando as taxas no saldo do empréstimo ou aceitando uma taxa de juros mais alta para cobrir essas taxas. Se você puder pagar, economizará dinheiro a longo prazo pagando as taxas do próprio bolso. No entanto, se você não puder pagar e planeja ficar em sua casa por um tempo, é provável que adicionar as taxas ao saldo do empréstimo seja melhor do que aceitar uma taxa de juros mais alta. Mas se você espera avançar nos próximos anos, aceitar a taxa de juros mais alta será mais vantajoso.
Considere toda a sua situação financeira ao determinar se deve ou não financiar seus custos de fechamento. Por exemplo, se você possui uma dívida com cartão de crédito com juros altos, mas tem dinheiro disponível para pagar os custos de fechamento, pode fazer sentido pagar a dívida com juros altos e financiar os custos de fechamento. Em seguida, você pode direcionar os pagamentos que seriam direcionados ao seu cartão de crédito para o seu empréstimo à habitação. Dessa forma, você poderia pagar os custos de fechamento mais rapidamente do que o mesmo valor da dívida do cartão de crédito.
4. Pena de pagamento antecipado de hipoteca
Alguns corretores e bancos de hipotecas oferecem empréstimos com uma penalidade de pré-pagamento de hipoteca. Embora um empréstimo com uma penalidade de pré-pagamento geralmente tenha taxas mais baixas ou uma taxa melhor, se você pagar o empréstimo cedo, você deve uma taxa que pode ser íngreme. A penalidade é aplicada por um período determinado e às vezes pode diminuir com o tempo. Mas se você deseja refinanciar sua hipoteca antes que a penalidade de pagamento antecipado termine, terá de pagar a penalidade, o que pode tornar o refinanciamento mais caro do que vale a pena.
5. Período em que você fica em casa
Isso é importante no contexto dos custos de fechamento e, especialmente, se você considerar um novo empréstimo com uma penalidade de pré-pagamento. Quando se trata de fechar custos, você deseja recuperar as despesas antes de mudar.
Por exemplo, se você pagou US $ 2.000 em custos de fechamento e agora paga US $ 100 a menos em juros a cada mês, levará 20 meses antes de você realmente se equilibrar e começar a obter economias reais. Se você financiou esses custos de fechamento adicionando-os ao saldo do empréstimo, levará ainda mais tempo.
Se você não planeja ficar em sua casa por pelo menos dois anos, provavelmente não vale a pena refinanciar - a menos que, talvez, você refinancia de uma taxa muito alta para uma muito mais baixa, ou se você negocia fora de casa. custos de fechamento de bolso para uma taxa de juros mais alta ainda mais baixa que a taxa de hipoteca original.
Se você está pensando em aplicar uma penalidade de pré-pagamento ao seu novo empréstimo para obter uma taxa mais baixa, deve se comprometer a permanecer em sua casa durante o período da penalidade de pagamento antecipado, que pode durar até cinco anos ou mais.
6. Sua pontuação de crédito
Se seu crédito melhorou desde que você obteve sua hipoteca original, agora você pode se qualificar para uma taxa mais baixa. Verifique seu relatório de crédito antes de iniciar o processo para confirmar se é esse o caso. Freqüentemente, alguns anos de pagamentos pontuais de hipotecas melhoram sua pontuação, de modo que você se qualifica para uma taxa de juros mais baixa.
Além disso, compare agora sua dívida e sua receita com o que foi quando você retirou a hipoteca original, já que os bancos geralmente exigem que sua relação dívida / renda caia abaixo de 36%. Se você acumulou uma dívida significativa ou se sua renda diminuiu, não poderá se qualificar para uma taxa mais baixa ou para um refinanciamento apesar do crédito estelar.
7. Quantidade de patrimônio em sua casa
A maioria dos credores deseja ver uma certa quantia de capital para qualificá-lo para um empréstimo. De um modo geral, quanto mais eqüidade em sua casa, mais fácil será refinanciar. Um mínimo de 20% é o ideal, mas você ainda poderá se beneficiar de um refinanciamento, mesmo que tenha menos, como 10%. No entanto, os termos podem não ser tão favoráveis.
Para refinanciar com patrimônio baixo ou inexistente, consulte a seção “Situações especiais” abaixo.
8. Taxa ajustável ou hipoteca de balão
A maioria das pessoas que tem uma hipoteca de taxa ajustável ou uma hipoteca de pagamento com balão conta com refinanciamento em algum momento se planeja ficar em sua casa. Como o refinanciamento pode demorar um pouco, reserve um tempo suficiente para aplicar e obter aprovação antes que sua taxa seja ajustada ou que o pagamento do seu balão chegue. Verifique seus documentos de empréstimo para saber exatamente quando é essa data e planeje com antecedência.
9. Prazo do Empréstimo
Muitas pessoas refinanciam constantemente uma nova hipoteca de 30 anos e nunca se aproximam do objetivo de possuir sua casa imediatamente. Como os juros compõem a grande maioria de seus pagamentos nos primeiros dez a quinze anos, você pagará muito mais em juros se continuar redefinindo o relógio.
Portanto, geralmente é uma boa idéia solicitar um prazo de empréstimo pelo número de anos restantes em sua hipoteca original, desde que você possa pagar. Isso permite que você pague sua hipoteca de acordo com o cronograma original, enquanto reduz sua taxa. Você pode até refinanciar em um prazo mais curto, o que pode aumentar seu pagamento, mas pode obter uma taxa ainda melhor e configurá-lo para pagar o empréstimo mais cedo.
Lembre-se, não se concentre no pagamento mensal, com exclusão do prazo do empréstimo, sua taxa e custos de fechamento. Por exemplo, algum corretor de hipoteca sem escrúpulos pode mostrar um empréstimo com um pagamento mais baixo, que na verdade tem um prazo de 30 anos, altas despesas e uma taxa que não é muito menor que a taxa da sua hipoteca atual..
10. Pessoas listadas na hipoteca refinanciada
Geralmente, se você estiver tentando adicionar ou remover alguém de uma hipoteca, como após um casamento ou divórcio, o credor exigirá que você refinanciar. Isso é feito para determinar se a outra pessoa se qualificará ou não, ou se você se qualificará sozinho.
No entanto, você poderá trabalhar com o credor hipotecário para atingir seu objetivo sem passar por um refinanciamento total. Isso é especialmente verdadeiro se a pessoa que tiver participado de ambas as hipotecas puder se qualificar para a hipoteca sozinha..
11. Segunda Hipoteca ou Empréstimo com Capital Próprio
Se você tiver uma segunda hipoteca, um empréstimo para aquisição de imóvel residencial ou uma linha de crédito para aquisição de imóvel residencial (HELOC), poderá economizar muito dinheiro refinanciando-o em sua hipoteca principal.
Para determinar se você pode, some todos os seus empréstimos à habitação. Se o valor atual da sua casa exceder o valor dos empréstimos, você poderá refinanciar seus empréstimos em um. Dessa forma, você pagará uma taxa baixa em todo o valor, em vez de uma taxa baixa em sua hipoteca principal e uma taxa mais alta na segunda.
Situações especiais em relação ao patrimônio líquido doméstico
Uma abundância ou uma falta de equidade pode causar problemas quando se trata de refinanciamento. A seguir, há dicas sobre como lidar melhor com as duas situações:
Opções de financiamento baixo ou sem capital próprio
Como afirmado anteriormente, se você possui patrimônio baixo ou inexistente, o refinanciamento pode ser difícil ou absolutamente impossível. No entanto, para certos tipos de empréstimos e situações específicas, estão disponíveis opções especiais de refinanciamento.
Por exemplo, se você tiver pelo menos 5% do patrimônio em sua casa, poderá se qualificar para um refinanciamento da FHA. Ou para os proprietários que não perderam nenhum pagamento, o Programa de Refinanciamento Residencial Acessível (HARP) pode ajudá-lo a refinanciar para uma taxa mais baixa, mesmo se você estiver de cabeça para baixo em sua hipoteca. Este programa permite que os proprietários de hipotecas Fannie Mae ou Freddie Mac refinanciam até 125% do valor atual de sua casa.
Como alternativa, se você estiver em perigo iminente de perder sua casa, o Programa de Modificação de Imóveis Acessíveis, ou HAMP, poderá alterar seu contrato de empréstimo através de refinanciamento, prazo de empréstimo estendido e, se necessário, redução de principal para reduzir seus pagamentos a não mais que 31% de sua renda bruta. A assistência também está disponível se você estiver com dificuldades para efetuar pagamentos em uma segunda hipoteca, se estiver desempregado ou se já estiver enfrentando a execução duma hipoteca. A maioria desses empréstimos é fornecida pelo programa Making Home Affordable do governo, mas é administrada por meio de credores regulares.
Uma opção que alguns proprietários de imóveis já usaram no passado é um empréstimo de “cavalinho”, no qual um empréstimo para aquisição de imóveis é contratado por 10% do saldo e uma hipoteca primária para o restante. Tal arranjo pode significar termos mais favoráveis. No entanto, com o advento de requisitos de empréstimos mais rigorosos, pode ser difícil encontrar um banco ou cooperativa de crédito que esteja disposto a fazer esse tipo de empréstimo..
Refinanciamentos de saque
Você pode ter visto publicidade de refinanciamentos que dizem: "coloque dinheiro no bolso" ou "obtenha dinheiro de sua casa". Estes são referidos como refinanciamentos de saque. Aqui, o novo empréstimo é maior que o antigo e você obtém a diferença em dinheiro. Mas esse dinheiro não é gratuito - é um empréstimo do patrimônio em sua casa. Em outras palavras, você tem que pagar de volta.
Embora bancos e corretores possam considerar isso uma ótima maneira de pagar dívidas, tirar férias ou obter dinheiro para a faculdade, o problema é que é apenas uma correção temporária. Na verdade, você pode acabar pagando muito mais por esse “saque” se não tiver um plano em vigor para como pagá-lo.
Por exemplo, quando chegar a hora de vender sua casa, você não obterá muito da venda porque terá um saldo de empréstimo maior a pagar. Ou, pior ainda, se o mercado imobiliário cair, você poderá ficar de cabeça para baixo em sua hipoteca e dever o dinheiro do banco ao vender.
Os refinanciamentos de saque geralmente também trazem taxas de juros mais altas, mesmo se você apenas retirar uma quantia "pequena" de dinheiro. Especificamente, muitos bancos oferecem refinanciamento para pagar seus cartões de crédito. Mas essa é uma jogada arriscada na qual você negocia dívida não garantida (os cartões de crédito) por dívida garantida (a hipoteca). Se você não puder pagar sua dívida com cartão de crédito, o pior que pode acontecer é uma sentença judicial para adornar seu salário. Mas se você não puder pagar a hipoteca, perderá sua casa.
Certifique-se de que você pode realmente pagar um pagamento de hipoteca que incorpore a dívida do seu cartão de crédito antes de garantir essa dívida com sua casa. De fato, se você estiver tendo problemas para pagar dívidas, entre em contato com um consultor de crédito antes de refinanciar sua hipoteca.
Como poupar dinheiro em custos de fechamento
Aqui estão algumas maneiras de minimizar os custos de fechamento associados a um refinanciamento:
- Se você precisar de uma avaliação e sua casa tiver aumentado significativamente em valor ou houver muitas vendas comparáveis em sua vizinhança, pergunte ao seu agente imobiliário se você pode usar uma avaliação automatizada em vez de uma avaliação completa. Isso economizará algumas centenas de dólares.
- Embora você ainda precise de seguro de título, pergunte se você pode obter a taxa de "reemissão" em vez da taxa total.
- Veja se o seu credor atual pode oferecer um refinanciamento a juros mais baixos antes de assinar documentos com um novo credor. Eles podem conseguir um acordo razoável sem tantos custos.
Calcule suas economias
Use uma calculadora de refinanciamento para descobrir quanto você pode economizar. Sente-se com o extrato da sua hipoteca e determine quanto você paga pelos impostos imobiliários e pelo seguro de imóveis, pois esses valores não serão alterados quando você refinanciar. No entanto, se sua propriedade tiver caído em valor, você poderá reduzir também o imposto sobre a propriedade.
Em seguida, obtenha uma estimativa aproximada dos custos de fechamento do banco ou corretor que administrou sua primeira hipoteca. Os custos médios de fechamento para um refinanciamento de US $ 200.000 são de US $ 3.741, mas os valores variam muito por região. Você também precisará saber quanto tempo resta do seu empréstimo e decidir se manterá o mesmo prazo ou se o reduzirá ou prolongará..
Por exemplo, diga que Jim está em sua casa e em sua hipoteca atual há sete anos. Ele pagou inicialmente US $ 145.000 pela casa e tem um pagamento mensal de US $ 916 a 6,5%. Mesmo depois de sete anos, ele está pagando apenas US $ 206 do seu principal por mês, enquanto US $ 710 do seu pagamento vão para juros. Ele ainda deve US $ 130.897 em sua hipoteca.
Ele decide refinanciar e é capaz de obter uma taxa de 5% e paga US $ 2.000 em custos de fechamento. Ele opta por manter o mesmo prazo do empréstimo e seu novo pagamento é de US $ 799 por mês.
Hipoteca antiga em 6,5%
- Pagamento mensal: $ 916
- Valor do interesse: $ 710
- Valor principal: $ 206
Nova hipoteca a 5%
- Pagamento mensal: $ 799
- Valor do interesse: $ 545
- Valor principal: $ 254
Jim não apenas economizará US $ 117 em seu pagamento todos os meses, mas como pagará menos juros, pagará mais do saldo do empréstimo do que era anteriormente. No entanto, quando Jim fizer seus impostos, ele não terá tantos juros sobre hipotecas para reivindicar e perderá algum benefício lá. Mas, dependendo da faixa de imposto de renda de Jim, essa dedução fiscal perdida pode mais ou menos diminuir com o ritmo acelerado em que ele paga o principal. Em outras palavras, Jim levará cerca de 17 meses para empatar, recuperando seus US $ 2.000 em custos de fechamento.
De qualquer forma, execute os números relativos a quando você vai se equilibrar com base em quanto economizará mensalmente, em quanto capital gerará e em quanto de uma dedução fiscal você desistirá da taxa de juros mais baixa. Só então você pode determinar quando é provável que fique empatado com sua situação específica.
Palavra final
Como solicitar um refinanciamento prejudicará sua pontuação de crédito, determine se é provável ou não se qualificar antes de enviar sua inscrição. Se parecer improvável, você pode esperar até o valor da sua casa aumentar, melhorar sua pontuação de crédito ou diminuir a taxa de endividamento. Além disso, planeje com antecedência se você deseja solicitar outro empréstimo, como um empréstimo de carro, que afetará sua capacidade de refinanciar.
Em seguida, depois de determinar a sua qualificação, revise sua situação financeira, incluindo sua declaração de hipoteca e o que você deseja realizar com um refinanciamento. Seja claro sobre esses pontos quando estiver discutindo opções com um corretor ou banco de hipotecas e lembre-se de não se concentrar exclusivamente em nada, como taxa ou pagamento, pois você pode acabar perdendo um componente importante do empréstimo com o qual concorda..
Mais importante, conte com sua própria avaliação de sua hipoteca atual em relação às novas cotações que você recebe e execute números em cada uma delas para determinar qual faz mais sentido de acordo com seus objetivos.
Você já refinanciou sua hipoteca? Quais foram os principais fatores que levaram à sua decisão e quanto você acabou economizando?
