7 investimentos imobiliários alternativos que a maioria das pessoas ignora (e como investir neles)
Você provavelmente pulou diretamente para fundos de investimento imobiliário (REITs), propriedades de aluguel de longo prazo compradas por uma empresa como Roofstock, e inversão de casas a curto prazo. Essas são estratégias razoáveis e que eu me usei ao longo dos anos.
Mas só porque são as opções mais populares, isso não significa que são as únicas - ou até as mais rentáveis - maneiras de investir em imóveis. De fato, os nichos menos conhecidos geralmente oferecem melhores retornos em qualquer mercado ou classe de ativos. Os gurus dos negócios chamam esses "oceanos azuis" - o que significa que há menos sangue na água da concorrência - e emitem frases expressivas expressivas como "as riquezas estão nos nichos".
Se você está intrigado com imóveis, mas quer explorar águas mais azuis, dê uma olhada nessas estratégias menos conhecidas de investimento imobiliário. Convencional é chato, de qualquer maneira.
1. Espaços de Coworking
Com os espaços de coworking disparando em popularidade, é difícil acreditar que a indústria tenha pouco mais de 10 anos.
O primeiro espaço de coworking do mundo estreou em São Francisco em 2005 e, nos próximos anos, mais e mais espaços surgiram em cidades caras, como Londres e Nova York. Um pequeno grupo comercial abriu e realizou a primeira conferência do setor em 2009, The Global Coworking Unconference Conference.
Desde então, a indústria acelerou, passando de um movimento marginal entre solopreneurs e freelancers para se tornar uma das maiores tendências da década no setor imobiliário comercial. O setor dobrou de 2015 para 2018 e os analistas prevêem mais de 1 milhão de membros apenas nos Estados Unidos até 2022, de acordo com o grupo comercial Coworking Resources. A empresa de consultoria imobiliária JLL relata que o espaço flexível para escritórios cresceu mais rapidamente do que qualquer outro segmento do setor, com uma média de 23% ao ano desde 2010.
Os espaços de coworking são uma vantagem para todos os envolvidos. Os membros podem compartilhar os custos do escritório, mesmo que sejam freelancers individuais, procurando apenas um lugar para sustentar seus laptops. As startups podem adicionar ou subtrair espaço de escritório de maneira flexível. Os fornecedores de espaço para escritório podem alugar mais mesas do que realmente têm, pois nem todas as mesas estarão ocupadas o tempo todo.
Curiosamente, a base de clientes que mais cresce para os espaços de coworking mudou para freelancers e startups. De acordo com a gigante multinacional de coworking WeWork, conforme relatado pela Curbed, as empresas lideraram o aumento de inscrições nos últimos anos.
Como investir em espaços de coworking
A maneira mais fácil de investir em espaços de coworking é investindo em REITs que os incluem. Exemplos incluem Boston Properties (BXP) e Washington REIT (WRE). Estes podem ser adquiridos através da maioria das contas de investimento, como Você investe por J.P. Morgan.
Ou você pode adotar uma abordagem mais prática. Se você possui ou aluga um escritório, mas não o utiliza, por que não alugá-lo? Você certamente não estaria sozinho. Quase dois terços de todos os espaços de coworking nos Estados Unidos são negócios secundários para seus proprietários, por publicação comercial Deskmag.
Como alternativa, você pode balançar pelas cercas e lançar seu próprio espaço de coworking. O plano de negócios é dificilmente elaborado: você aluga espaço para escritório e depois o subloca pelo escritório, mesa ou lounge de acesso compartilhado.
Como proprietário de uma pequena empresa, eu mesmo trabalho em um espaço de coworking e adoro isso. Por menos de US $ 100 por mês, eu tenho acesso 24/7 a escritórios sofisticados, vistas para as praias e florestas de mangue e café e chá ilimitados.
O mundo do trabalho está mudando. Um estudo da CNBC em 2018 constatou que 70% dos trabalhadores de escritório em todo o mundo agora operam pelo menos um dia por semana. Cada vez mais, o trabalho acontece remotamente, e nem todo trabalhador remoto quer trabalhar da sala de estar.
2. Terra Bruta
Investir em terras brutas traz muitas vantagens, nem todas óbvias.
Primeiro, é muito mais prático do que imóveis residenciais ou comerciais. Não há ligações telefônicas à meia-noite dos inquilinos reclamando que uma lâmpada se queimou; sem reparos ou chamadas de manutenção.
Também custa quase nada para manter. Se você compra terras brutas em dinheiro, seu único custo contínuo é o imposto predial - que geralmente é baixo para as terras brutas por causa do preço relativamente barato.
A competição pelo investimento em terras mostra-se praticamente inexistente em muitas áreas. Quando você aborda um proprietário sobre a compra de terras não desenvolvidas, em alguns casos, você é a primeira pessoa a fazê-lo. Os proprietários de terras brutas não ganham renda com isso, então geralmente aceitam centavos por dólar.
Como Investir em Terras Brutas
Os investidores fundiários têm várias estratégias à sua disposição. O primeiro é não fazer nada. Você pode comprar e manter o terreno e esperar para vendê-lo até que seja apreciado.
Você também pode inverter o terreno se o comprar abaixo do preço de mercado. Um investidor de terrenos que conheço compra terrenos com desconto e oferece financiamento aos vendedores. Ele vende a terra com um prêmio e cobra taxas de juros extremamente altas porque pode. Os empréstimos à terra não são regulamentados como hipotecas e são difíceis para os compradores emprestarem, por isso muitos compradores estão dispostos a pagar altas taxas de juros. E, se o padrão é o padrão, o processo de encerramento é mais rápido do que em residências.
Como alternativa, você pode melhorar a terra de alguma forma. Uma opção é passar pelo processo de obtenção de direitos, com o zoneamento da propriedade, possivelmente instalando linhas de água e esgoto, subdividindo-as ou uma combinação delas. Você poderia vender o terreno o mais próximo possível de ser “edificável” ou construir por conta própria como desenvolvedor. Se você escolher o último, poderá manter a propriedade como um aluguel de longo prazo ou vendê-la após a conclusão.
Obviamente, ninguém diz que você precisa construir algo para melhorar a terra. Você pode cultivar a terra para uso agrícola ou outro uso que não seja de desenvolvimento e mantê-la ou vendê-la.
A maioria dos possíveis investidores imobiliários evita investir em terrenos porque não o entendem. Mas, com treinamento e educação básicos, os compradores podem aprender rapidamente como avaliar e investir em terras brutas, além das armadilhas a serem evitadas. Seja particularmente cuidadoso com o zoneamento; nem sempre é possível rezonear terras e muitos municípios impõem restrições de zoneamento.
Para revisar listagens de terrenos, tente AcreTrader ou LandWatch.
3. Casas Fabricadas
Como as terras brutas, muitas pessoas evitam casas móveis e manufaturadas porque não são sexy. Eles são tão desagradáveis, de fato, que alguns investidores menosprezam a ideia. Isso é adequado para investidores domésticos manufaturados; eles começam a rir até o banco.
Vale a pena fazer uma pausa para mencionar que há uma diferença técnica entre casas fabricadas e casas móveis. Em junho de 1976, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) começou a regular as casas móveis, que antes eram amplamente regulamentadas. Casas construídas em fábricas construídas após 1976, sujeitas a códigos de construção, são chamadas de "casas fabricadas", enquanto "casas móveis" se referem a estruturas móveis não regulamentadas construídas antes de 1976. Com isso dito, a maioria das pessoas ainda usa os termos de forma intercambiável.
As casas fabricadas podem ser permanentemente ligadas à terra em que se assentam ou podem se sentar em parques. Os parques para residências móveis geralmente cobram uma taxa mensal de aluguel pelo lote, que geralmente inclui serviços de água, esgoto e lixo. Quando você compra uma casa manufaturada em um parque, quase sempre compra apenas a casa, e não a terra (mais sobre o mobile home park investindo em breve).
Como investir em casas fabricadas
A estratégia de investimento mais comum para casas pré-fabricadas é comprar e manter. Um investidor compra a casa, seja com a terra ou com a casa, apenas se estiver em um parque, e assina um contrato de longo prazo com um inquilino.
Assim como acontece com as propriedades tradicionais de aluguel, existem casas maiores e menores, em todas as condições, com uma ampla variedade de acabamentos e acessórios. Alguns são encantadoras casas modernas com comodidades maravilhosas; outros são choupanas.
Os parques também variam consideravelmente em qualidade e, embora os investidores sempre possam mudar de casa, não é um processo trivial; pode custar mais do que a própria casa para movê-lo. Além disso, alguns parques impõem restrições de idade, como 55 anos ou mais, assim como sua lição de casa no parque, e não apenas em casa, antes de comprar.
Para procurar listagens de casas pré-fabricadas, consulte Vender rapidamente pelo proprietário ou pelo Homes.com.
4. Parques de Autocaravanas
Em vez de comprar uma casa móvel ou manufaturada individual, você pode comprar parques inteiros de casas móveis. Ao fazer isso, você compra os terrenos e os negócios do parque. Você cobra uma taxa mensal por lote, que pode incluir alguns serviços públicos. Se um inquilino não pagar o aluguel, você solicita o despejo como faria com qualquer outra empresa de aluguel.
Como a compra de casas pré-fabricadas, muitos investidores imobiliários consideram a compra do parque de casas móveis um negócio desagradável e o ignoram. Isso cria uma oportunidade para investidores que não se importam de possuir ativos tão diversos quanto os parques de casas móveis.
Uma vantagem de investir em parques de casas móveis é que você não precisa manter as próprias casas porque não as possui. Tudo o que você precisa fazer é manter as áreas e os terrenos comuns e manter a água e o esgoto funcionando. Isso gera baixos custos indiretos e despesas e altas margens de lucro.
As taxas de rotatividade também tendem a ser mais baixas nos parques de casas móveis do que em outros imóveis para aluguel, porque custa muito dinheiro para mudar uma casa fabricada. Quando alguém compra uma casa móvel, é proprietário e normalmente permanece em casa. A rotatividade é o local onde a maior parte do trabalho e a maioria das despesas ficam para o proprietário típico; portanto, uma menor taxa de rotatividade é um benefício enorme.
Como investir em parques de casas móveis
Como a maioria das coisas na vida, você pode comprar parques para residências móveis on-line. O site mais popular para compra e venda de parques é a Mobile Home Park Store, que apresenta várias centenas de parques listados para venda a qualquer momento. Você também pode comprar parques de residências móveis no gigante imobiliário comercial LoopNet. Às vezes, você também pode encontrar parques para leilão no Auction.com ou no eBay. Faça a devida diligência antes de gastar dinheiro, principalmente por meio de um serviço de vendas ponto a ponto, como o eBay. Sempre use uma empresa de títulos de terceiros desinteressada para verificar e transferir títulos.
Certamente, muitos investidores imobiliários não se limitam ao que é listado publicamente. Os investidores intrépidos utilizam mala direta, ligações telefônicas ou mesmo visitas pessoais.
Os parques de residências móveis podem gerar uma enorme quantidade de receita, o que significa que geralmente são caros. Esteja preparado para pagar sete números por um parque em um local desejável com receita substancial.
Como nota final, os parques de casas móveis oferecem oportunidades de receita adicionais para empreendedores experientes. Os proprietários de parques podem instalar lavanderias, mini-mercados ou outros serviços no local para gerar fluxo de caixa adicional em seus parques.
5. Sites de financiamento coletivo imobiliário
Uma recente adição ao catálogo de opções de investimento imobiliário, os sites de financiamento coletivo geralmente oferecem fortes retornos aos investidores.
Diferentes sites de financiamento coletivo seguem diferentes modelos de investimento. Alguns têm um único fundo comum, ou vários fundos grandes, que pagam a todos os investidores o mesmo retorno. O fundo compra, atualiza, gerencia e, às vezes, vende propriedades usando recursos arrecadados do público. É como investir em um REIT, exceto que é menos regulamentado pela SEC e não é obrigado a pagar 90% do lucro líquido em dividendos.
Como alternativa, alguns sites de crowdfunding imobiliário permitem que os investidores financiem a compra de propriedades específicas. Quanto maior o risco do mutuário, propriedade ou ambos, maior o retorno oferecido. Mas há uma transparência agradável nessa estrutura de financiamento coletivo, mesmo que os investidores não tenham controle adicional sobre a reforma ou administração da propriedade.
Outra distinção importante dos REITs é a falta de liquidez. Como os REITs são negociados publicamente, os investidores podem comprá-los e vendê-los instantaneamente. Mas a dívida com financiamento coletivo não é negociada publicamente e, quando você investe, faz isso por pelo menos um período mínimo de investimento - geralmente pelo menos seis ou 12 meses.
Como investir em sites de financiamento coletivo imobiliário
Uma palavra de cautela inicial: a maioria dos sites de financiamento coletivo de imóveis aceita apenas fundos de investidores credenciados. Se você não sabe o que é um investidor credenciado, provavelmente não é um deles. São investidores ricos, com um patrimônio líquido superior a US $ 1 milhão ou uma renda anual superior a US $ 200.000.
Com isso dito, existem vários sites de financiamento coletivo imobiliários especializados em trabalhar com investidores não credenciados. Dois sites de crowdfunding que investem diretamente em imóveis por meio de um fundo são Fundrise e stREITwise. A Fundrise aceita um investimento mínimo de apenas US $ 500 e paga retornos que variam de 8,7% a 12,4%. RealtyMogul requer pelo menos US $ 1.000 e pagou cerca de 8% em distribuições mensais desde a sua criação.
Para investir em projetos imobiliários específicos como investidor não credenciado, consulte Groundfloor. Você pode investir com apenas US $ 10 e obter retornos que variam de 5% a 25%, dependendo da propriedade e do tomador. Esses empréstimos geralmente variam de seis a 12 meses, tornando o compromisso relativamente curto.
Como alternativa, você pode investir em terras agrícolas através de AcreTrader. As terras agrícolas estão rapidamente se tornando um investimento popular, porque desde 1990 nunca houve um retorno anual negativo. De fato, se você tivesse investido US $ 10.000 em terras agrícolas em 1990, hoje valeria quase US $ 200.000.
Como sempre, faça sua lição de casa antes de investir dinheiro em um site de financiamento coletivo. Pergunte sobre taxas de inadimplência e preste atenção especial ao comprometimento de tempo dos fundos.
6. Notas particulares
Uma nota é um documento legal que declara um empréstimo de uma parte para outra. Quando você empresta uma hipoteca, por exemplo, um dos documentos que você assina na liquidação é uma nota. Muitos investidores imobiliários financiam seus negócios emprestando dinheiro a pessoas físicas, e não a bancos. Eles assinam uma nota particular com um investidor individual, emprestando dinheiro a qualquer taxa de juros e outros termos de empréstimo com os quais ambas as partes concordem..
Eu invisto dinheiro em notas privadas. Por exemplo, há um casal em Ohio que se aposentou antes de completar 30 anos graças a sua renda de aluguel, embora não tenha parado de comprar novas propriedades para criar ainda mais fluxos de renda passivos. Atualmente, investi US $ 10.000 com juros de 10%, e nós dois ficamos felizes com o acordo. Eles têm financiamento flexível de indivíduos e seus investidores, inclusive eu, obtêm um retorno forte e confiável.
Ainda assim, não é sem riscos. Se os devedores deixarem de pagar meu empréstimo, meu único recurso é levá-los a tribunal, ganhar uma sentença e depois tentar cobrar essa sentença..
Como investir em notas privadas
Diferentemente da maioria das opções nesta lista, as notas privadas operam principalmente na confiança. Você investe dinheiro com alguém que conhece pessoalmente e que demonstrou um histórico claro e impressionante de sucesso com seus investimentos imobiliários - em outras palavras, alguém em quem confia de todo o coração para pagar você.
Se você não conhece nenhum investidor imobiliário, comece a mergulhar no setor. Participe de um clube local de investimentos imobiliários e participe de todas as reuniões por vários meses seguidos. Faça uma rede com vendedores turnkey locais, atacadistas e agentes imobiliários especializados em trabalhar com investidores. Mergulhe na comunidade local de investimentos imobiliários. Deve ficar claro rapidamente quem está por aí há algum tempo e tem um histórico estabelecido de investimentos bem-sucedidos. Conheça melhor essas pessoas. Ao estabelecer um relacionamento com eles, você pode discutir oportunidades de investir dinheiro com eles, como credor ou mesmo como parceiro.
Como alternativa, você pode comprar notas particulares online através de sites como o Note Investor. Apenas tenha cuidado em examinar todos os mutuários antes de entregar seu dinheiro suado.
7. Organizações Imobiliárias
Em uma organização imobiliária, um "operador" ou "patrocinador" atua como o principal investidor imobiliário e procura parceiros silenciosos para investir dinheiro. Esses parceiros silenciosos são conhecidos como "membros" ou "parceiros limitados". Ao contrário de um site de crowdfunding ou nota particular, esses parceiros limitados não estão simplesmente emprestando dinheiro; eles se tornam verdadeiros parceiros com uma parcela fracionária da propriedade.
Imagine que Odelia encontre um prédio que queira comprar por US $ 2 milhões. Ela tem US $ 500.000 de seu próprio dinheiro para investir e decide arrecadar os outros US $ 1,5 milhões por meio de uma organização imobiliária. Como operadora, Odelia informa sobre o negócio. Você sabe que ela é experiente nesses tipos de projetos de investimento, então você investe US $ 100.000 e Odelia arrecada o restante do dinheiro de vários outros investidores.
Como você coloca 5% do dinheiro, você compra uma participação acionária de 5% no prédio. Essa propriedade oferece maior proteção ao seu investimento. E como você é um proprietário real, não apenas um credor, obtém todos os benefícios fiscais concedidos aos investidores imobiliários, incluindo deduções acima da linha, depreciação, dedução de 20% do repasse e a capacidade de diferir impostos sobre ganhos de capital com uma troca de 1031.
Como investir em organizações imobiliárias
Normalmente, apenas investidores credenciados podem investir em consórcios imobiliários. Se você é um investidor credenciado, pode obter acesso a esses projetos exclusivos de investimento imobiliário em maior escala, conhecendo investidores locais que se especializam neles. Quem investe em prédios de apartamentos em sua área? Em arranha-céus comerciais? Procure compradores não corporativos de imóveis comerciais e trabalhe em rede com eles. Embora eles possam ou não participar de reuniões locais de clubes de investimento imobiliário, outros investidores podem dizer quem opera nesse nicho local.
Antes de investir dinheiro, entenda os termos do acordo. A maioria dos projetos de distribuição imobiliária são compromissos de longo prazo, em que os investidores não podem simplesmente se vender quando sentem vontade..
Palavra final
Alguns dos investimentos imobiliários alternativos acima são mais fáceis de comprar do que outros. A maioria exige conhecimento específico, uma rede específica, status de investidor credenciado ou uma combinação dos três. Mas para aqueles que desejam investir algum tempo aprendendo ou trabalhando em rede com investidores imobiliários, os retornos podem ser superiores à média dos títulos.
Os dois investimentos imobiliários alternativos mais fáceis acima são sites de crowdfunding e REITs que investem em espaços de coworking. Considere começar por aí e, se você gosta do que encontra, continue expandindo seu conhecimento sobre o amplo mundo de investimentos imobiliários alternativos.
Em quais investimentos imobiliários alternativos você está mais interessado? Por quê?
