8 questões com a compra de imóveis alugados e se tornar um senhorio

Mas antes de entrar em contato com o seu agente imobiliário ou navegar em sites como o Roofstock, considere o que está realmente envolvido. Se você deseja criar uma renda imediatamente, precisará alugar sua propriedade. Embora a proposição possa parecer simples, é tudo menos isso. As informações a seguir detalham as desvantagens do gerenciamento de propriedades.

O objetivo não é dissuadi-lo de seguir em frente, mas mostrar que há desvantagens e vantagens em comprar e gerenciar imóveis para aluguel. Não deixe o potencial de ganhar dinheiro obscurecer sua visão ao considerar se você está ou não preparado para isso.

Problemas ao se tornar um senhorio

1. Capital inicial

Todos os proprietários potenciais consideram o custo da compra de uma propriedade para investimento, mas muitos ignoram os custos para remodelar. Em outras palavras, não espere que os custos iniciais terminem no fechamento.

Se você comprar uma casa danificada ou desatualizada, poderá gastar uma quantia significativa para torná-la "rentável". Qualquer dano à fundação, encanamento ou fiação pode custar milhares de dólares para reparar. Mas, mesmo que você compre um imóvel em boas condições, talvez seja necessário fazer alterações para atualizar o código. Isso ocorre porque muitos estados têm requisitos estritos para propriedades de aluguel que precisam ser atendidas antes de você começar a alugar.

Além da reforma, o cumprimento dessas normas pode aumentar significativamente os custos de inicialização. Por exemplo, digamos que você compre um duplex recém-construído, anteriormente ocupado pelo proprietário. As leis do senhorio e do inquilino de seu estado exigem que você adicione recursos de segurança à propriedade antes de anunciar para inquilinos. Um detalhamento das alterações necessárias é o seguinte:

• Corrimãos instalados ao longo da entrada frontal e traseira: US $ 1.300
• Portas dianteiras e traseiras substituídas por portas de aço reforçadas e seguras: US $ 300
• Peep hole instalado na porta da frente: $ 50
• Entrada de trava instalada nas portas frontal e traseira: US $ 50
• Parede divisória padrão substituída por uma parede antifogo: $ 1.600
• Inspeção de código concluída: $ 35

Custo total: $ 3.335

2. Fazendo reparos

Quando se trata de senhorio, duas coisas na vida são inevitáveis: morte e reparos. Nem considere um negócio de gerenciamento de propriedades, a menos que tenha certeza de que pode pagar pelos reparos. As leis do senhorio e do inquilino exigem que você faça reparos sérios rapidamente. Caso contrário, você poderá ser responsabilizado por danos adicionais.

O problema dos reparos é que eles surgem repentinamente e muitas vezes custam muito. Por exemplo, se seu inquilino ligar às 23:30 da noite para avisar que o aquecedor de água quebrou e está inundando a casa, você deve enviar imediatamente um técnico de emergência para desligar a água e secar o tapete.

Como é tarde, ele cobrará US $ 100 por hora por cada uma das duas horas em que estiver lá. Além disso, você é informado de que precisa substituir o aquecedor de água. Como este é um reparo que precisa acontecer o mais rápido possível, você vai à Sears e compra o aquecedor de água com preços mais razoáveis ​​que vê. Você não apenas precisa pagar pela entrega e instalação, mas a Sears não transportará seu aquecedor de água quebrado e velho. Felizmente, seu técnico se oferece para removê-lo, desde que você pague a tarifa horária e pague as taxas de despejo.

Aqui está o custo total desse reparo único:

• Reparação de emergência (2 horas a US $ 100 por hora): $ 200
• Custo para comprar um novo aquecedor de água de 50 galões: US $ 599
• Custo de entrega e instalação: US $ 329 na Sears
• Custo da remoção e retirada do aquecedor de água antigo (2 horas @ a taxa padrão de US $ 50): US $ 100 + taxa de despejo de US $ 50 = US $ 150

Custo total: $ 1.278

Os principais problemas não são os únicos problemas que você terá que considerar. Alguns inquilinos ligam para você por tudo. Esteja preparado para gastar seu tempo livre trocando lâmpadas, substituindo filtros de ar, capinas e pulverizando dobradiças estridente.

3. Arrecadação de Aluguel

Você terá ótimos inquilinos que pagam o aluguel em dia todo mês. Você terá bons inquilinos que diminuem de tempos em tempos, mas sempre informam com antecedência quando esperar o aluguel. E então você terá os inquilinos que não pagam e não ligam. Como proprietário, você precisará jogar o cobrador de vez em quando.

Pergunte a si mesmo se você está confortável em enfrentar seus inquilinos antes de começar a alugar. Lembre-se de que será necessário fazer julgamentos como proprietário. Por exemplo, imagine que você tenha um inquilino por seis meses e um mês ele não pagará o aluguel. Você não tem notícias dele há uma semana. Por fim, você decide ligar e o inquilino diz que ele não poderá pagar por mais sete dias. Você terá que optar por deixar o inquilino deslizar ou iniciar o processo de despejo. Certifique-se de que você está confortável em tomar esse tipo de decisão e cumpri-lo.

4. Lidando com inquilinos problemáticos

A maioria de seus inquilinos pagará o aluguel, tratará a propriedade como se fosse sua e manterá os vizinhos felizes. Mas, em algum momento, você inevitavelmente terá um inquilino com problemas.

Como gerente de propriedades, vi meu quinhão de problemas. Uma vez, concordei em alugar um imóvel para três estudantes universitários. No segundo mês, eles pararam de pagar aluguel. Eu e meu colega de trabalho fomos à casa conversar com eles. Quando a porta se abriu, fui recebido por um grande poste saindo do chão e estendendo-se até o teto. Os inquilinos instalaram um poste de bombeiro na casa, completo com um buraco no teto do primeiro andar e uma pilha de concreto no chão. Os inquilinos prometeram pagar o aluguel e reparar os danos do poste. Não surpreendentemente, eles não.

No terceiro mês, solicitei um despejo. Após a audiência, os inquilinos voltaram para casa e removeram suas coisas antes que o xerife e eu chegássemos lá. Quando entrei, encontrei graffiti na parede, concreto nos banheiros e pia, mofo nos eletrodomésticos, manchas no chão e uma enquete brilhante e brilhante de bombeiro.

Se você for proprietário, precisará lidar com inquilinos brigando com outros inquilinos, prejudicando seu investimento e inquilinos que não pagam. Você precisará conhecer bem as leis de despejo em seu estado e estar preparado para usá-las.

5. Remoções sobreviventes

As leis do senhorio e do inquilino do seu estado fazem despejos parecer bem simples. Para iniciar um, vá ao tribunal local, registre um aviso, agende uma data para o tribunal e apareça nessa data. O juiz então diz ao inquilino para sair. O inquilino volta diretamente para sua propriedade, faz as malas rapidamente e sai pela porta. Sem dano, sem falta, certo?

Na realidade, os despejos costumam ser extremamente caros e demorados. Mesmo se você despejar seu inquilino com sucesso, provavelmente terá incorrido em grandes despesas e perdido tempo significativo no processo.

Eu já passei por isso antes. Aqui está um exemplo de cenário de como uma remoção pode ocorrer:

1. O inquilino não paga o aluguel no primeiro.
2. O quinto chega e o inquilino ainda não pagou, mas você decide esperar mais cinco dias para tentar evitar uma despejo.
3. O décimo chega e você ainda não teve notícias do inquilino. Você vai ao tribunal, paga sua taxa (que varia de US $ 35 a US $ 100 ou mais, dependendo do seu estado), e o funcionário do tribunal diz que o backup é feito pelo juiz. Eles não podem agendar sua audiência até o próximo mês.
4. Quando a data do tribunal chegar, você terá dois meses de aluguel. O juiz decide a seu favor, mas agora você precisa agendar um horário com o xerife para concluir o despejo. Isso leva mais cinco dias.
5. Você aparece com o xerife no dia 20 e descobre que o inquilino deixou pilhas de coisas para trás. De acordo com a lei em muitos estados, agora você precisa alugar um armário de armazenamento para guardar os pertences do inquilino. Isso custa mais US $ 50. Agora, se você teve muita sorte, você tem um apartamento vazio que precisa ser limpo e alugado novamente. Mesmo na sua sorte, você provavelmente perderá mais um mês de aluguel enquanto procura um inquilino. Se você não teve tanta sorte, o inquilino causou alguns danos, que você precisará reparar antes de poder alugar o apartamento novamente.

No final, a quebra é mais ou menos assim:

• 4 meses de aluguel perdido por US $ 750: US $ 3.000
• Custo de arquivo em tribunal: $ 35
• Custo para alugar armazenamento: $ 50
• Custo para fazer reparos: $ 500

Custo total para expulsar o inquilino: $ 3.585

6. Gerenciando suas finanças

Os proprietários precisam considerar o gerenciamento de propriedades como uma porta rotativa. Os inquilinos entram, ficam com o contrato de arrendamento e depois vão embora. Enquanto alguns inquilinos renovam um contrato de arrendamento, a maioria passa para o próximo local quando o contrato termina e deixa você com um apartamento vazio.

Em tempos de folga, o apartamento pode ficar vazio por vários meses. Para ser um senhorio de sucesso, você precisará aprender a gerenciar suas finanças em tempos de festa e fome. Em alguns meses, você terá ocupação total, aluguel pago no prazo e nenhum reparo. Você precisará se dedicar o suficiente para economizar e não gastar durante esses meses, porque durante outros meses experimentará vagas, aluguel atrasado e grandes reparos.

As finanças de um senhorio não permanecem constantes. Se você aprender a seguir o fluxo e planejar o inesperado, poderá sobreviver.

7. Mantendo sua propriedade segura

Se um inquilino for ferido em uma propriedade que você possui, há uma boa chance de você ser processado. Claro, você tem seguro de proprietário, mas sempre tem o dever de manter sua propriedade adequadamente mantida e em boas condições de funcionamento, para evitar contribuir com possíveis contratempos. Ao manter suas unidades seguras, não importa o que for necessário, você diminui bastante sua chance de problemas nessa área.

Para evitar problemas, você precisa conhecer os códigos de construção e segurança em sua área e segui-los participando da manutenção regular e verificando suas propriedades periodicamente. Pode levar muito trabalho, mas pode economizar uma batalha jurídica cara mais tarde.

8. Pagamento de impostos

Uma coisa que você não pode ignorar são os impostos. O aluguel de imóveis é da sua conta e, portanto, você deverá informar a renda obtida ao registrar seus impostos todos os anos. Mas um imposto geralmente esquecido é o imposto predial. Se você possui a casa em que mora, mais uma casa de aluguel, sua conta de imposto sobre a propriedade pode ser o dobro do que você estava pagando antes de comprar o aluguel. Certifique-se de entender o efeito que os impostos terão em seus resultados e esteja preparado para pagá-los.

Existem algumas maneiras pelas quais os impostos podem funcionar em proveito do proprietário, particularmente em um mercado imobiliário em baixa. Considere, por exemplo, se você precisa vender sua casa, mas não pode recuperar o que pagou por ela. Se você vendê-lo como sua casa principal, não poderá reivindicar a perda de seus impostos. No entanto, se você o transformar em um imóvel alugado primeiro, poderá reivindicar a perda como uma perda comercial contra qualquer receita de aluguel recebida ou sua renda normal. Isso pode diminuir sua fatura de impostos em milhares de dólares, especialmente se você reivindicar uma grande perda e ter uma alta renda.

Palavra final

A compra de propriedades de aluguel é uma ótima maneira de ganhar dinheiro. Lembre-se de que ser proprietário não é só diversão e jogos. Você trabalhará duro pelo seu dinheiro e poderá enfrentar adversidades de tempos em tempos. Comprar imóvel alugado não é para todos. Deve ser uma opção de investimento que você considera apenas depois de atingir um certo nível de independência financeira.

Os custos iniciais e de reparo contínuos não apenas podem ser significativos, mas você também deve investir um adiantamento substancial para obter os melhores termos de empréstimo e minimizar o pagamento mensal da hipoteca. Dito isto, esteja ciente de que em um mercado imobiliário em queda, você pode perder dinheiro com seu investimento e ficar de cabeça para baixo em sua hipoteca. Ainda assim, comprar imóveis para aluguel pode ser uma ótima maneira de complementar sua renda ou até mesmo substituir a atual.

Você possui um imóvel para alugar? O que você aprendeu com a experiência?