5 maneiras de obter capital de sua casa HELOCs, empréstimos, refinanciamento e muito mais
E sejamos honestos, às vezes os proprietários se acham sem dinheiro, mas ricos em ações.
Se você está pensando em retirar capital da sua casa, aqui estão cinco maneiras de fazê-lo, bem como os benefícios e as desvantagens de cada um. Apenas tome cuidado para não se estender demais financeiramente. O patrimônio não pode ser realizado até que você venda; tudo o que você pode fazer antes disso é pedir uma dívida contra ela.
Como puxar o patrimônio de sua casa
Toda dívida doméstica tem algumas coisas em comum. Primeiro, a maioria das dívidas domésticas informa seu histórico de pagamentos às agências de crédito; As exceções incluem hipotecas reversas e, às vezes, empréstimos para propriedades alugadas. Se você perder completamente um pagamento ou o padrão, espere que ele afete sua pontuação de crédito.
Da mesma forma, se você optar por dívidas garantidas contra sua casa com uma garantia, o credor poderá encerrá-lo. Embora você tenha algumas opções à sua disposição para interromper um encerramento, o risco de perder sua casa é real.
Por fim, você pode deduzir o custo dos juros das dívidas garantidas em casa, mas somente se especificar suas deduções. Caso contrário, não é particularmente útil. Antes de mergulhar nas cinco opções para obter patrimônio da sua casa, certifique-se de entender essas semelhanças.
1. Refinanciamento de saque
Se você tem uma casa no valor de US $ 300.000 e apenas US $ 150.000, pode refinanciar sua hipoteca e sacar mais dinheiro. Obviamente, isso implica o custo de pagamentos residenciais mais altos e a reinicialização da amortização do empréstimo do zero (mais sobre isso em breve).
Profissionais do refinanciamento
O refinanciamento da sua hipoteca vem com algumas vantagens. Primeiro, você pode emprestar dinheiro a uma taxa de juros fixa, o que significa pagamentos previsíveis de hipotecas. Seus pagamentos de principal e juros nunca aumentam; apenas os impostos sobre a propriedade ou os prêmios do seguro de proprietário podem causar um aumento no pagamento mensal.
Outra vantagem é que os credores normalmente cobram taxas de juros mais baixas por refinanciamentos do que outros tipos de empréstimos nessa lista. Isso ocorre porque eles mantêm a primeira posição de garantia com um refinanciamento, o que significa que sua dívida obtém a primeira prioridade no caso de inadimplência e execução duma hipoteca.
Por fim, o refinanciamento permite obter uma taxa de empréstimo / valor mais alta (LTV) do que as outras opções nesta lista pelo mesmo motivo. Um credor na primeira posição de penhor pode emprestar uma porcentagem maior do valor da propriedade, sabendo que é pago primeiro.
Dica profissional: Se você está pensando em refinanciar sua casa, consulte LendingTree. Ele fornece cotações de vários credores, para que você possa ter as taxas mais baixas possíveis.
Contras de refinanciamento
O refinanciamento de sua hipoteca reinicia sua amortização do zero, o que os credores adoram. Isso deve enviar uma bandeira vermelha para você como o mutuário.
Os credores usam um cálculo chamado “amortização simples de juros” para determinar quanto de cada pagamento mensal vai para juros e quanto é para pagar seu saldo principal. No início do prazo do empréstimo, quase todo pagamento é direcionado para juros, e não para o principal. Com o tempo, essa proporção muda, até o final do prazo do empréstimo, quase todo pagamento é pago no saldo principal.
Mas eis o seguinte: a mudança nesse índice segue uma curva exponencial e ocorre principalmente no final do seu empréstimo. Durante uma hipoteca de 30 anos, a maior parte do seu saldo poderá ser paga apenas nos últimos anos. Assim, os credores adoram refinanciar empréstimos antigos porque conseguem reiniciar o relógio na amortização e cobrar juros altos a cada pagamento mensal.
O refinanciamento também reinicia a contagem regressiva do seu prazo de empréstimo. Se você tinha 20 anos em uma hipoteca de 30 anos e refinanciava outra hipoteca de 30 anos, passa de 10 anos restantes em seu empréstimo para outros 30 anos restantes.
Essa taxa de juros e pagamento fixos também vêm com uma desvantagem: as hipotecas são inflexíveis. Você pede emprestado um valor fixo com um período de reembolso fixo, final da discussão.
Se você está pensando em refinanciar para consolidar a dívida do cartão de crédito, pense bem. A falta de pagamento em seus cartões de crédito significa um julgamento; inadimplente em sua hipoteca significa encerramento.
Por fim, o refinanciamento vem com um novo conjunto de custos de fechamento. Entre taxas do credor, taxas do título, taxas de avaliação e mais, prepare-se para gastar milhares de dólares em taxas.
A linha inferior
O refinanciamento de sua hipoteca para retirada de dinheiro às vezes pode fazer sentido - por exemplo, se você tiver uma hipoteca da FHA e quiser refinanciar uma hipoteca convencional para eliminar o prêmio do seguro hipotecário.
Antes de refinanciar, leia esta resposta mais detalhada à pergunta "Devo refinanciar minha hipoteca?"
2. Segundo empréstimo hipotecário / patrimônio líquido
Se você já possui uma hipoteca e deseja emprestar mais dinheiro contra sua casa, ninguém diz que você deve pagar sua hipoteca existente. Uma opção é contratar uma segunda hipoteca, também conhecida como empréstimo para aquisição de imóveis. Semelhante ao refinanciamento de sua hipoteca original, você pode usar LendingTree para obter as melhores taxas em um empréstimo com ações.
Tecnicamente falando, os dois termos não significam exatamente a mesma coisa. Um empréstimo de capital próprio é qualquer novo empréstimo hipotecário que você contrata como proprietário existente. Se você possui sua casa de forma livre e clara, pode emprestar um empréstimo de capital próprio, que teria a primeira posição de penhor em vez de ser uma segunda hipoteca. Mas na discussão geral, os termos são frequentemente usados de forma intercambiável.
Prós de empréstimos para o patrimônio
Uma vantagem distinta de uma segunda hipoteca é que você não precisa reiniciar o cronograma de amortização do zero em sua primeira hipoteca. No exemplo acima, o mutuário tem apenas 10 anos restantes em suas hipotecas; portanto, reiniciar todo o empréstimo traria uma enorme desvantagem. Mas, com uma segunda hipoteca, eles podem simplesmente tirar o que precisam como um novo empréstimo adicional.
As taxas do credor podem acabar sendo mais baixas para uma segunda hipoteca do que para um refinanciamento. Os credores geralmente cobram taxas iniciais chamadas "pontos", com 1 ponto igual a 1% do valor do empréstimo. Em uma segunda hipoteca de US $ 30.000, 1 ponto custa apenas US $ 300, enquanto 1 ponto em um refinanciamento de US $ 300.000 é US $ 3.000.
As segundas hipotecas, protegidas contra sua casa, geralmente oferecem taxas de juros mais baixas do que empréstimos pessoais não garantidos. Obviamente, essa taxa de juros mais baixa pode ser anulada pelos custos mais altos da execução do título, registro de documentos de penhor e outros requisitos do fechamento de uma hipoteca residencial..
Contras de empréstimos de capital próprio
As segundas hipotecas quase sempre envolvem taxas de juros mais altas do que os refinanciamentos, porque o credor deve assumir a segunda posição de penhor atrás do primeiro credor hipotecário.
Os empréstimos à habitação, como outros tipos de hipotecas, também são inflexíveis. Isso os torna úteis apenas como uma infusão única de dinheiro - e um caro naquele momento..
E, como mencionado acima, os custos de fechamento são caros. Não importa quão pequeno seja o valor do seu empréstimo, você ainda precisará pagar pelo trabalho do título, taxas de gravação, avaliações e "taxas de lixo eletrônico" cobradas pelo credor.
A linha inferior
Se você tiver uma necessidade única de dinheiro, como pagar por uma reforma da casa, segundas hipotecas podem fazer sentido. Em particular, os proprietários de imóveis podem usá-los como opção quando possuem uma primeira hipoteca vantajosa e de baixo custo que não desejam perder.
Mas tenha cuidado com os altos custos de fechamento e observe o custo total do empréstimo, incluindo todos os custos de fechamento e juros de vida do empréstimo em comparação com a quantidade de dinheiro que você deseja emprestar. Ninguém quer pagar US $ 60.000 em juros e taxas para emprestar US $ 25.000.
3. Linha de Crédito de Capital Próprio (HELOC)
Uma linha de crédito de home equity (HELOC) através de uma empresa como Figure.com é uma opção muito mais flexível para explorar o patrimônio da casa sem tomar emprestado uma hipoteca única.
Como o nome sugere, um HELOC é uma linha de crédito rotativa como um cartão de crédito seguro. Mas, em vez de ser protegido por um depósito em dinheiro, ele é protegido contra sua casa. O LTV combinado máximo para HELOCs normalmente cai na faixa de 75% a 85%. Por exemplo, para uma casa com uma hipoteca de US $ 150.000 que vale US $ 300.000, em vez de refinanciar ou fazer uma segunda hipoteca, você pode contratar um HELOC com um limite de crédito de US $ 100.000.
No período inicial de cinco a 10 anos, você pode sacar dinheiro contra a linha de crédito e pagar seu saldo como desejar. Os únicos pagamentos efetuados a cada mês são apenas para juros.
Após o período do sorteio, chega o período de reembolso, quando a linha de crédito é fechada e você deve efetuar pagamentos mensais para quitar seu saldo. Os períodos de reembolso geralmente duram de 10 a 20 anos.
Profissionais de HELOCs
A beleza dos HELOCs é sua flexibilidade. Talvez você nunca precise usá-los, ou você pode usá-los apenas ocasionalmente para pagar por uma melhoria em sua casa antes de pagar rapidamente o saldo. Você também pode maximizá-los para cobrir um custo importante.
Além disso, as taxas de juros HELOC normalmente são mais baixas do que os cartões de crédito ', uma vez que são garantidas por sua casa. Em geral, as taxas caem na mesma faixa que as segundas hipotecas..
Contras de HELOCs
A flexibilidade tem um custo; HELOCs são empréstimos de taxa ajustável. As taxas de juros quando você empresta podem ser baixas, mas se elas triplicarem nos próximos 10 anos, você poderá pagar 16% de juros sobre sua dívida.
A inadimplência em seus cartões de crédito não significa necessariamente falta de moradia, mas a inadimplência em seu HELOC pode, pois a linha de crédito é protegida contra sua casa.
Como nas segundas hipotecas, os proprietários podem incorrer em altos custos de fechamento para abrir uma linha de crédito. O processo de fechamento é semelhante, exigindo título de trabalho e todas as taxas relacionadas.
Os mutuários também enfrentam um risco único com os HELOCs: crédito congelado devido à perda de patrimônio. Se sua casa cair em valor, seu credor poderá congelar sua linha de crédito, independentemente de você ter feito todos os pagamentos de juros a tempo.
Finalmente, alguns HELOCs incluem uma cláusula de ocupação permanente. Diferentemente das hipotecas, que normalmente permitem que os mutuários saiam após um ano e mantenham a propriedade como um aluguel, alguns HELOCs fecham automaticamente se o mutuário se mudar, com todo o saldo pendente vencendo imediatamente. Certifique-se de verificar as letras pequenas.
A linha inferior
As linhas de crédito das ações domésticas podem gerar fontes de financiamento flexíveis. Desde o pagamento de melhorias na casa até a matrícula na faculdade de seus filhos, até o pagamento de uma propriedade alugada ou casa de férias, os HELOCs têm muitos usos. Eles podem até ser usados como complemento ou substituição de um fundo de emergência, se você tiver uma alta tolerância a riscos e preferir investir seu dinheiro do que deixá-lo definhar em uma conta poupança.
Mas, como nas segundas hipotecas, tenha cuidado para analisar se os custos de longo prazo valem a flexibilidade.
4. Hipoteca reversa
Muitos idosos encontram-se na posição única de ter bastante patrimônio, mas uma renda limitada. Uma opção à sua disposição é uma hipoteca reversa através de LendingTree.
Em uma hipoteca reversa, o credor paga ao mutuário em vez de vice-versa, sem obrigação de o proprietário efetuar pagamentos enquanto vive. Após a morte, a casa vai para o credor, a menos que o devedor ou seus bens paguem o saldo.
Embora as hipotecas reversas tenham várias formas e tamanhos, o mais comum é que o credor faz pagamentos mensais ao mutuário e o saldo do empréstimo aumenta com o tempo. Como alternativa, o mutuário pode receber um pagamento único, como uma segunda hipoteca ou alguma combinação de pagamento fixo e pagamentos mensais.
Prós de hipotecas reversas
Ao contrário das outras opções nesta lista, os credores de hipoteca reversa não podem excluir. Dependendo dos termos do empréstimo, eles podem parar de efetuar pagamentos após um determinado número, mas não podem forçar o proprietário a sair. E como o mutuário não faz os pagamentos, uma pontuação de crédito ruim não importa.
Conforme descrito acima, as hipotecas reversas incluem alguma flexibilidade para os mutuários escolherem como desejam receber pagamentos. De qualquer forma, os pagamentos do empréstimo não afetam a elegibilidade do mutuário para benefícios da Seguridade Social ou do Medicare.
Contras de hipotecas reversas
Primeiro, apenas os idosos - geralmente aqueles com mais de 62 anos - podem fazer hipotecas reversas. Embora isso não seja um golpe em si, é uma limitação.
Outra limitação é que apenas uma residência principal pode ser usada como garantia para uma hipoteca reversa. Não conte com o aluguel de um imóvel, não importa quanto patrimônio você possua.
Agora, para um golpe sério: seguro de hipoteca. Para os programas de hipoteca reversa da FHA, os mutuários devem pagar uma taxa inicial de 0,5% na mesa se o saldo do empréstimo for inferior a 60% LTV e 2,5% feio para saldos de empréstimos acima de 60% LTV. E essa é apenas a taxa inicial. Os mutuários também devem pagar taxas mensais contínuas iguais a 1,5% do valor do empréstimo a cada ano - um valor que geralmente aumenta com o tempo.
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Para idosos com patrimônio líquido significativo em suas casas que nunca planejam se mudar, as hipotecas reversas oferecem uma fonte viável de receita adicional. Eles são dívida, mas sem essas contas mensais irritantes.
Mas se você quiser deixar algo para trás para seus filhos, tenha cuidado com o impacto de uma hipoteca reversa no planejamento da propriedade..
5. Compre um imóvel alugado com um empréstimo cobertor
Pronto para ser mais criativo no acesso ao patrimônio da sua casa?
Digamos que você queira comprar um imóvel alugado. Você encontra um credor que oferece generosamente 80% de financiamento para LTV - ou, em outras palavras, exige 20% do seu pagamento. Você pode gastar dinheiro ou pode oferecer uma garantia cruzada à sua casa.
Funciona assim: em vez de apenas garantir uma garantia contra a propriedade alugada, o credor coloca uma garantia em sua casa atual, além da locação. Eles recebem duas propriedades como garantia, proporcionando maior segurança. Por causa da garantia extra, eles não precisam mais de um adiantamento.
Prós de um empréstimo geral
Você não precisa ter dinheiro para um empréstimo geral. Você pode potencialmente financiar até os custos de fechamento da nova propriedade. Mas você ganha um novo ativo que gera renda.
Essa tática também não exige um acordo separado; você apenas fecha a propriedade que está comprando com financiamento. A empresa de título precisa retirar dois conjuntos de títulos, mas qualquer custo adicional é insignificante em comparação com os custos de fechamento de um acordo separado.
Contras de um empréstimo geral
Para começar, você está arriscando sua casa para comprar uma propriedade de investimento, correndo o risco de exclusão e falta de moradia, conforme descrito acima.
Outro risco de financiar 100% de uma compra de aluguel é o fluxo de caixa negativo. Esses altos pagamentos de hipotecas podem significar despesas médias mais altas que as receitas de aluguel, o que anularia todo o objetivo de comprar um aluguel. O fluxo de caixa negativo é um risco de compra de um imóvel alugado quando você compra de 70% a 80% LTV. O risco é ainda maior quando você financia todo o preço de compra.
Da mesma forma, se a propriedade cair um pouco, ela o coloca de cabeça para baixo na hipoteca.
A compra de um imóvel alugado com um empréstimo geral pode parecer semelhante a um HELOC. No entanto, a maioria dos investidores que conheço usam essa tática apenas como uma fonte temporária de fundos, para que possam comprar na velocidade da luz. Eles rapidamente pagam seu HELOC após a conclusão de qualquer reparo, geralmente fazendo uma hipoteca de longo prazo no imóvel alugado. Em outras palavras, eles não usam sua casa para alavancar demais o aluguel. Em vez disso, eles usam dinheiro temporário, rápido e flexível, que pagam integralmente com uma hipoteca separada somente para aluguel.
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A garantia cruzada de sua casa para financiar investimentos é um empreendimento de alto risco. Não tente fazer isso em casa, a menos que você seja um investidor experiente com uma dúzia de negócios em seu currículo.
Palavra final
A dívida é uma ferramenta perigosa, fácil de abusar e difícil de manejar com habilidade. A melhor maneira de acessar o patrimônio em sua casa é vendendo a casa e movendo-se para um lugar mais barato. Mas, se você tiver que se endividar, tomar empréstimos contra sua casa geralmente significa taxas de juros mais baixas do que as dívidas não garantidas.
Cuidado com os altos custos iniciais de fechamento e tenha especial cuidado para não assumir mais dívidas do que você pode pagar. A maioria das dívidas é, de fato, dívidas incobráveis, e a única exceção é a dívida que ajuda a gerar riqueza. Portanto, se você puder ajudá-lo, ouça esses especialistas rabugentos e não use sua casa como caixa eletrônico.
Qual foi sua experiência em acessar o patrimônio em sua casa? Qual dos métodos acima você usou e o que você achou dele?
