Dicas para obter aprovação para uma hipoteca e se qualificar para uma taxa mais baixa

A preocupação mais urgente, de acordo com os entrevistados, é o custo de possuir uma casa. Cerca de 54% de todos os entrevistados disseram que as casas eram caras demais no momento, enquanto 30% desconfiavam das dívidas associadas à aquisição de imóveis..

Mas outras preocupações também pesam. Cerca de 43% dos entrevistados indicaram que haviam sido recusados ​​para um empréstimo à habitação em algum momento no passado, com mais da metade citando crédito ruim ou insuficiente como o provável culpado. Mais da metade - 56% e 54%, respectivamente - disseram estar trabalhando ativamente para melhorar seu crédito ou adiar a compra para manter uma melhor taxa de juros.

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Por que sua taxa de juros de hipoteca é importante

Os potenciais compradores que buscam melhores taxas de juros estão em dúvida. Mesmo pequenas mudanças nas taxas de juros podem alterar drasticamente o cálculo financeiro da propriedade.

Não acredita em mim? Brinque com esta calculadora de refinanciamento de hipotecas Bankrate. Aqui está um cenário simplificado:

• Pagamento mensal atual: US $ 1.000
• Valor restante na hipoteca: $ 200.000
• Tempo restante na hipoteca: 29 anos
• Taxa atual: 4,5% TAEG
• Nova tarifa: 3,5% TAEG
• Novo pagamento mensal: $ 915,66
• Poupança mensal: $ 84.34
• Economia total de juros: $ 29.349,59

Uma redução aparentemente pequena da taxa de juros, de 4,5% a 3,5%, foi suficiente para reduzir a carga de juros dessa hipoteca de US $ 200.000 em quase US $ 30.000 e reduzir o pagamento mensal do hipotético em cerca de US $ 84.

Agora, imagine o que você poderia economizar com uma redução comparável da taxa de juros em um empréstimo maior ou uma redução maior da taxa em um empréstimo de tamanho comparável. Esse é o poder de uma pontuação de crédito principal - e um argumento poderoso a favor de esperar para comprar até que sua casa de crédito esteja em ordem.

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Dicas para obter aprovação para uma hipoteca e se qualificar para uma taxa mais baixa

No restante deste post, descrevo algumas dicas simples para possíveis compradores de casas que desejam fazer duas coisas:

1. Seja aprovado para um empréstimo hipotecário
2. Reduzir sua taxa de juros efetiva ou pagamento total durante a vida do empréstimo

Os dois não são mutuamente exclusivos. Algumas das mesmas dicas que você pode usar para obter seu pedido de empréstimo aprovado podem ajudar a diminuir sua taxa de juros. Ainda assim, se houver uma distinção a ser feita, deixarei claro a que prioridade cada dica se aplica.

Primeiras coisas primeiro: colocar o seu melhor pé em frente.

Polir seu perfil financeiro

Os oficiais de empréstimo são bastante legais, mas não são seus amigos. Eles realmente não te conhecem. Os interesses deles estão com os empregadores - credores - e apenas indiretamente coincidem com os interesses de sua família..

Para se qualificar para uma hipoteca, é realmente útil ter um emprego W-2. Não é impossível se qualificar para uma hipoteca como freelancer ou único proprietário, mas você terá que passar por mais dificuldades. Se você é freelancer, é provável que seu credor deseje ver seus últimos dois anos de renda para calcular seus ganhos mensais.

Os ganhos voláteis podem complicar sua imagem financeira, fazendo você parecer mais arriscado no papel do que realmente é. Casais que fundiram suas finanças e têm pelo menos um funcionário em tempo integral no W-2 estão melhor posicionados do que freelancers solteiros sem fontes regulares de renda suplementar. Quanto mais estável o seu histórico de emprego, melhor.

Em ambos os casos, você precisará reunir ampla documentação financeira mostrando todas as fontes significativas de renda, desde o exigido pelo credor: recibos de pagamento, 1099s, extratos de corretagem e conta bancária, assistência pública e registros de qualquer outra receita você reportaria ao IRS.

Como regra geral, você deve querer errar do lado da abrangência. Inclua pelo menos um mês de recibos de pagamento, dois anos de registros de verificação de salário (incluindo receita de bônus e comissões), suas duas últimas declarações fiscais, demonstrativos de lucros e perdas (se você é proprietário de uma empresa), dois meses de extratos bancários e de corretagem, e dois meses de extratos de conta de aposentadoria (se aplicável).

Fique confortável com seu crédito

Obtenha pelo menos um relatório de crédito antes de iniciar o processo de inscrição. Você tem direito a um relatório de crédito gratuito por ano de cada um dos três principais departamentos de relatórios de crédito ao consumidor: Experian, Equifax e TransUnion. Verifique o site da FTC ou visite annualcreditreport.com para obter mais detalhes.

Depois de ter seu relatório de crédito, estude-o de perto. Procure erros e omissões que possam impactar negativamente seu crédito, como empréstimos aos quais você não se inscreveu (um possível sinal de roubo de identidade) ou inadimplências relatadas por erro. Familiarize-se também com seus negativos: julgamentos, penhoras, falências passadas, inadimplências relatadas e assim por diante. As chances são boas de que você estará ciente da maioria, mas sempre há uma chance de encontrar uma marca preta legítima que não passou pela tela do radar.

Antes e durante os processos de inscrição e subscrição, evite fazer movimentos financeiros que possam reduzir seu crédito. Isso inclui solicitar novos empréstimos ou linhas de crédito (incluindo cartões de crédito) ou fazer grandes compras com crédito, o que pode afetar sua relação dívida / renda (mais sobre isso abaixo).

Trabalhe para reduzir sua relação dívida / renda

Sua relação dívida / renda é um componente importante da sua pontuação de crédito - e um fator importante na determinação de sua qualificação e taxa de empréstimos hipotecários.

Reduzir sua relação dívida / renda não é um processo de um dia, é claro. Comece o mais cedo possível, mesmo antes de estar pronto para começar a procurar ativamente sua próxima casa. Com o tempo, isso pode aumentar sua pontuação de crédito, tornando-o mais atraente para possíveis credores.

Os credores também levam em consideração a relação dívida / renda. Os credores menores geralmente cortam os possíveis tomadores de empréstimos com uma dívida de 43% sobre a renda, incluindo o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor. Credores maiores podem aceitar índices mais altos de dívida / renda - ao custo de uma taxa de juros mais alta. Para controlar suas dívidas, concentre-se em pagar primeiro as maiores e depois circule de volta para as coisas menores.

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Faça um curso para compradores de casas

Não está totalmente confiante em sua capacidade de navegar pelas águas traiçoeiras do mercado imobiliário? Experimente o curso de compradores de casas.

Muitos governos municipais, conselhos de bairro e organizações sem fins lucrativos oferecem cursos para compradores de imóveis novos e antigos. Se você não encontrar nenhum que esteja alinhado à sua programação ou ocorra próximo o suficiente para participar pessoalmente, procure cursos on-line ou híbridos. O curso patrocinado pela cidade que participei em Minneapolis foi basicamente uma visão geral de uma coleção muito mais extensa de recursos educacionais disponíveis on-line. No total, foram necessárias cerca de três horas do meu tempo: 90 minutos em uma noite e outros 90 minutos em casa.

Os cursos para compradores de casas não são garantidos para reduzir seus custos de propriedade, alerta Ross, mas certamente podem aumentar sua confiança durante o processo de compra e ajudar a aliviar os encargos financeiros. E os cursos mais abrangentes incluem dicas para reduzir suas taxas de juros e pagamentos mensais. Prestar atenção pode valer a pena.

Source Multiple Quotes

Antes de mergulhar no processo de compra da casa, use pelo menos um agregador on-line para obter cotações de empréstimos hipotecários de vários credores.

O Google “recebe uma cotação da hipoteca” e você verá quantos agregadores - para não mencionar os credores - estão disponíveis. Pessoalmente, sou fã do Realtor.com, mas não importa qual deles você usa. Lembre-se de que você não tem nenhuma obrigação de executar nenhuma ação em sua cotação. Esta etapa é apenas para fins informativos e as próprias aspas não são vinculativas. Somente depois que você decidir avançar e iniciar o processo de subscrição com um credor específico, você receberá uma proposta oficial.

Obter uma cotação preliminar é bastante simples. Você precisará responder a perguntas básicas sobre:

• Sua localização
• O uso pretendido da casa que você está comprando (residência principal, segunda residência etc.)
• O tipo de casa (casa unifamiliar, duplex, condomínio)
• Sua renda (e capacidade de fornecer comprovante de renda)
• Sua experiência anterior em compra de casa
• Sua estrutura de empréstimo desejada (taxa fixa ou ajustável)
• O prazo do empréstimo desejado (geralmente 15 ou 30 anos)
• A sua faixa de preço
• O seu perfil de crédito

Em alguns casos, você receberá uma cotação preliminar quase imediatamente. Em outros, você precisará fornecer suas informações de contato e aguardar o acompanhamento do credor. Repita conforme necessário e em breve você terá uma boa noção do intervalo de taxas em que cairá. É simples a partir daí: escolha entre empréstimos com as taxas mais baixas - ou, se o fluxo de caixa for um problema, estruturas mais propícias a pagamentos mensais mais baixos.

Use vários corretores

Fornecer várias cotações preliminares é fácil. Entrar no mato com vários corretores é mais complicado e demorado. Não é surpresa, portanto, que muitos compradores não o façam. Mas é uma ótima estratégia - e provavelmente renderá financeiramente, porque você está jogando essencialmente dois (ou mais) corretores famintos por comissão um do outro.

Freelance suas negociações de taxas

Você não precisa de um corretor para negociar em seu nome, principalmente na extremidade inferior do mercado imobiliário..

Se você estiver disposto a fazer o trabalho por conta própria, aproxime os credores que oferecem as melhores taxas e condições (provenientes do Realtor.com ou de outro agregador) e veja se eles estão disposto a ceder. Seja transparente com as ofertas de seus concorrentes. Se eles realmente querem o seu negócio, negociarão - especialmente em mercados mais lentos, quando poderiam realmente usá-lo..

Considere um prazo de empréstimo mais curto

Um prazo de empréstimo mais curto pode reduzir drasticamente seus custos de aquisição de imóveis a longo prazo. A desvantagem: os empréstimos de curto prazo invariavelmente exigem pagamentos mensais mais altos. Mudar de uma hipoteca de 30 para 15 anos pode reduzir sua taxa de juros em cerca de 0,5%, economizando milhares ao longo da vida do empréstimo.

Escusado será dizer que são notícias fantásticas para sua saúde financeira a longo prazo. Cada dólar que você não paga em juros é um dólar que você pode economizar para se aposentar ou voltar para sua casa por meio de projetos de melhoria da casa que aumentam o patrimônio.

Dica profissional: Nem todos os projetos de melhoramento da casa aumentam o patrimônio. Alguns são ativamente prejudiciais. Nosso post sobre projetos de melhoramento da casa que diminuem o valor de revenda destaca algumas "melhorias" caras que provavelmente não pagarão por si mesmas.

Olhe para empréstimos FHA

Se você tiver poupanças limitadas e renda modesta, poderá levar anos para economizar seu adiantamento. Os compradores no seu lugar costumam escolher empréstimos FHA, que permitem pagamentos menores - tão baixos quanto 3,5%. Os empréstimos da FHA também têm padrões de subscrição mais flexíveis do que os empréstimos convencionais. É uma boa notícia se o seu crédito não estiver onde você gostaria, mas você não está interessado em esperar meses ou anos para alcançar o status de principal tomador de empréstimo.

Mais importante ainda, os empréstimos da FHA pode têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos convencionais, embora sua taxa dependa da sua pontuação de crédito e de outros fatores específicos da sua situação.

Por outro lado, os empréstimos da FHA comandam prêmios elevados de seguro hipotecário em duas fases: antecipadamente e em curso durante a vida do empréstimo. Por outro lado, os prêmios de seguros hipotecários dos empréstimos convencionais terminam automaticamente em 78% LTV. Sendo tudo igual, esse ônus contínuo pode aumentar os pagamentos mensais do seu empréstimo FHA acima dos pagamentos mensais projetados em um empréstimo convencional correspondente, danificando a lógica do empréstimo FHA. Antes de pagar um empréstimo da FHA, calcule os números - ou peça orientação ao seu credor.

Aumente seu adiantamento

Quando se trata de adiantamentos, quanto maior, geralmente, é melhor - pelo menos para compradores focados em obter a menor taxa de juros possível.

Isso não é apenas porque você necessariamente precisará emprestar mais para compensar seu menor pagamento. Para os credores, o tamanho do adiantamento é inversamente correlacionado ao risco padrão: adiantamentos maiores significam menor risco. Os credores compensam esse risco com taxas de juros mais altas (e seguro hipotecário). Aumentar seu adiantamento de 10% para 20% pode reduzir sua taxa de 1% a 2%, provavelmente economizando dezenas de milhares de juros ao longo da vida do seu empréstimo.

Quando o dinheiro está escasso, é mais fácil dizer do que fazer aumentar seu adiantamento. Os programas de assistência de pagamento administrados pelo governo e por organizações sem fins lucrativos podem ajudar - se você se qualificar. Certamente há um programa operando em sua área. Uma pesquisa rápida no Google pode confirmar.

Muitos programas de assistência de pré-pagamento oferecem subsídios que não precisam ser reembolsados. Em outras palavras, eles não aumentarão sua taxa de juros ou seus custos totais de aquisição de imóveis. Outros oferecem empréstimos sem juros, que aumentam os custos de aquisição da casa própria, mas não sua carga de juros. Verifique primeiro com as autoridades estaduais e municipais de habitação, depois procure as organizações sem fins lucrativos locais..

A maioria dos programas de assistência de pré-pagamento é testada quanto aos recursos, o que significa que você não se qualificará se sua renda for muito alta. Outros são restritos a grupos de compradores específicos, como veteranos e compradores de imóveis iniciantes.

Mesmo se você puder pagar tecnicamente um adiantamento mais alto, seria bom analisar esses programas. Simplesmente não é aconselhável desembolsar cada centavo de líquido no fechamento. Você precisa de algo que sobrou para o seu fundo de emergência e economias pessoais de curto prazo.

Você pode gostar também: Você é um membro ativo ou demitido das Forças Armadas? Você pode se qualificar para um empréstimo do VA, um tipo especial de hipoteca reservada para os funcionários e suas famílias imediatas. Nosso post sobre empréstimos à habitação VA tem os detalhes.

Pagar por pontos de desconto

Pagar por pontos de desconto de hipotecas é conhecido como "comprar a taxa baixa". É uma estratégia fantástica para compradores com amplas almofadas de dinheiro.

Pontos de desconto são taxas devidas pelo credor no fechamento. Eles são chamados de "pontos" porque cada um corresponde a 1% - um ponto percentual - do valor total do empréstimo. Em uma hipoteca de US $ 200.000, um ponto de desconto custa US $ 2.000.

Em vez de contribuir com esse dinheiro para seu adiantamento, você pode usá-lo para reduzir sua taxa de juros. Dependendo da taxa, prazo e tamanho do seu empréstimo, o pagamento de pontos pode reduzir seus custos de longo prazo muito mais do que um aumento correspondente no adiantamento.

Geralmente, cada ponto reduz a taxa de juros do empréstimo em 0,25%, mas esse valor pode variar de acordo com o credor. Geralmente é possível pagar por meio e quarto de ponto, o que reduz sua taxa em 0,125% e 0,0625%, respectivamente.

Pagar por pontos faz sentido apenas para os compradores que planejam permanecer em suas casas por vários anos. Antes de optar por pagar por pontos, você precisará calcular seu ponto de equilíbrio dividindo seu custo total de pontos por sua economia de pagamento mensal projetada. O quociente desse cálculo representa o número de meses que você precisa para ficar em casa para recuperar seus custos de pontos por meio de juros economizados. Esperar que o período de equilíbrio seja de pelo menos cinco anos no futuro.

Palavra final

Como vimos, mesmo uma pequena alteração negativa na sua taxa de empréstimo hipotecário pode melhorar substancialmente o seu quadro financeiro para melhor. Vale a pena seguir as dicas descritas aqui e buscar uma taxa mais baixa, desde que você não precise fazer outros compromissos que possam aumentar seus custos de propriedade residencial a longo prazo.

Mas também é importante não visualizar o processo de solicitação de empréstimo hipotecário no vácuo. Comprar uma casa é uma maratona, não um sprint. Você precisará se preocupar com muito mais do que apenas sua taxa de hipoteca de primeira linha: solicitar uma inspeção residencial completa, garantir seguro de propriedade, calcular seus custos de fechamento e muito mais.

Quando os compradores de imóveis não respondem totalmente a todos esses custos iniciais e contínuos, é mais provável que tenham problemas no processo, portanto, verifique se o apetite para compra de sua casa não é maior que sua carteira. Se e quando seus recursos e capacidade de empréstimo permitirem, você sempre poderá aumentar o tamanho.

Você está solicitando uma hipoteca? O que você está fazendo para garantir que seu aplicativo seja aprovado e obtenha a menor taxa possível?