7 maneiras de investir em imóveis indiretamente, sem deter o título
É difícil comprar uma propriedade para investimento se você tiver menos de US $ 1.000 para investir, por exemplo. Mesmo se você for aprovado para uma hipoteca de baixo pagamento, ainda precisará reunir milhares de dólares para esse pagamento, além de custos de fechamento e reservas de caixa.
O setor imobiliário também é notoriamente ilíquido. Vendê-lo custa muito tempo e dinheiro, o que deixa muitos investidores em potencial desconfortáveis.
Depois, há a curva de aprendizado. Leva tempo para aprender as habilidades necessárias para virar uma casa ou se tornar um proprietário, para garantir que você obtenha lucro em vez de perder a camisa.
Mas, por tudo isso, o setor imobiliário oferece uma classe de ativos alternativa com o melhor dos dois mundos: os altos retornos das ações combinados com a baixa volatilidade dos títulos. Um estudo conjunto da Universidade da Califórnia, da Universidade de Bonn e do banco central alemão descobriu que os imóveis oferecem melhores retornos do que ações e volatilidade extremamente baixa nos últimos 145 anos.
Então, como os investidores podem diversificar suas carteiras para incluir imóveis sem comprar propriedades diretamente? Aqui estão sete maneiras de investir em imóveis, sem as dores de cabeça de adiantamentos, financiamentos, reparos ou mesmo ter que manter o título..
1. ETFs e fundos mútuos
Uma maneira de investir indiretamente em imóveis é investir em ações e fundos em setores relacionados ao setor imobiliário.
Por exemplo, você pode investir em ETFs e fundos mútuos, por meio da TD Ameritrade, que detêm estoques de construção residencial, estoques imobiliários comerciais ou redes de hotéis com amplas propriedades imobiliárias. Você pode até investir em ETFs e fundos mútuos que possuem uma variedade de REITs (mais sobre eles momentaneamente). Para exemplos de fundos que investem em ações e fundos relacionados ao setor imobiliário, consulte o ETF do Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) e o iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Prós
Primeiro, os ETFs imobiliários e os fundos mútuos oferecem a mesma liquidez imediata que qualquer outro ETF, fundo mútuo ou ação. Você pode comprar e vender instantaneamente ao custo de uma comissão de US $ 4,95. Isso está longe de gastar 7% em um corretor de imóveis para listar e comercializar sua propriedade e esperar quatro meses pela liquidação.
Além disso, permite que os investidores diversifiquem seu portfólio de ações para reduzir o risco a partir do conforto de sua conta de corretagem. Você não precisa sair de casa para obter acesso imediato a um setor completamente separado da economia.
Esses fundos também permitem diversificar no setor imobiliário. Com a compra de um único fundo, você pode ganhar exposição a propriedades em todos os Estados Unidos ou em vários países internacionais. Compare isso com a propriedade direta, que envolve a imersão de milhares de dólares em uma propriedade em uma cidade.
Contras
Como qualquer ETF ou fundo mútuo, os fundos relacionados ao setor imobiliário cobram taxas de taxa de despesas para gerenciar e operar o fundo. E se o fundo for gerenciado ativamente, sempre haverá o risco de incompetência por parte do administrador do fundo.
Os investidores também não obtêm os benefícios fiscais concedidos aos investidores imobiliários.
Para quem eles são
Se você não sabe muito sobre imóveis e simplesmente deseja diversificar seu portfólio de ações, ETFs e fundos mútuos relacionados a imóveis são um ótimo ponto de partida.
2. REITs & mREITs
Um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é um fundo que investe dinheiro em projetos imobiliários. Permite que os investidores contribuam o quanto quiserem para um portfólio maior de participações imobiliárias.
Da mesma forma, um fundo de hipotecas REIT (mREIT) investe dinheiro em empréstimos em projetos imobiliários, mas não possui propriedades diretamente. Ambos os tipos de REITs são negociados em bolsas de valores, assim como ETFs e ações.
Prós
Como ETFs e fundos mútuos, REITs e mREITs são uma maneira fácil, rápida e barata de diversificar para o setor imobiliário. Eles também não ligam para você às 3 da manhã para reclamar que uma lâmpada explodiu ou entupiram o banheiro, o que os inquilinos costumam fazer.
Historicamente, os REITs dos EUA também oferecem retornos surpreendentemente altos, rivalizando e muitas vezes superando as ações dos EUA de grande capitalização. Nos 40 anos entre 1979 e o final de 2018, o retorno total médio dos REITs dos EUA foi de 11,77%, segundo Nareit.
Esses fundos tendem a oferecer rendimentos de dividendos particularmente fortes, geralmente várias vezes superiores aos pagos pelos fundos de índices de ações. Por exemplo, em 2018, o REIT médio dos EUA retornou 4,45% em dividendos, em comparação com 1,88% para o S&P 500. Não é incomum encontrar REITs pagando 8% ou mais em rendimento anual. Isso porque, por lei, os REITs são obrigados a pagar pelo menos 90% de seu lucro líquido aos investidores na forma de dividendos.
Contras
Essa regra de 90% serve como uma faca de dois gumes, no entanto; limita a quantidade de renda que os REITs podem aumentar e expandir suas carteiras de propriedades. Isso significa que, para crescer, os REITs devem assumir dívidas.
Com grande parte dos retornos oferecidos pelos REITs provenientes de dividendos, isso deixa os investidores abertos a impostos mais altos. Em vez de pagar impostos sobre ganhos de capital depois de manter um fundo por um ano ou dois e depois vender, os investidores devem pagar sua taxa regular de imposto de renda sobre dividendos comuns (mas não sobre dividendos qualificados; leia mais sobre como os dividendos são tributados aqui).
Para quem eles são
Assim como os ETFs e os fundos mútuos, os REITs e os mREITs são ótimos para investidores de capital que procuram diversificar suas carteiras e ganhar exposição ao mercado imobiliário sem os aborrecimentos da propriedade direta. Se você não tiver uma conta de investimento configurada, poderá abrir uma através do Ally Invest. Atualmente, eles estão oferecendo um bônus em dinheiro de até US $ 3.500.
3. Notas particulares
Uma nota é o documento legal assinado para registrar uma dívida. Para fins práticos, uma nota privada é um empréstimo privado de você para outra pessoa ou empresa.
Conheço um casal em Ohio que se aposentou antes de completar 30 anos e agora vive da renda de suas propriedades de aluguel. Emprestei a eles juros de 12% ao ano para uma nota de curto prazo, apenas para juros. Eis como funcionou: emprestei US $ 10.000 e assinamos uma nota. O prazo era de nove meses, no final dos quais eles devolveram meu principal de US $ 10.000, mais US $ 900 em juros. Juros acumulados a 1% ao mês (12% ao ano).
Nesse caso, a nota era "não garantida", o que significa que não havia garantia contra uma propriedade em particular como garantia. Mas notas particulares também podem ser garantidas, com uma garantia gravada em registro público contra uma propriedade que serve como garantia.
Prós
As notas privadas podem gerar retornos excelentes e são tão confiáveis quanto a pessoa ou empresa que você está financiando.
Eles também podem ser protegidos contra bens imóveis, permitindo que você os encerre na propriedade no caso de um padrão.
Contras
Como esses empréstimos são privados, são praticamente desregulados, sem proteção da SEC. No caso de inadimplência, os investidores têm poucas opções.
Uma é encerrar, no caso de notas seguras. Mas a exclusão é um processo caro e demorado, que exige trabalho legal significativo por parte dos advogados. E os investidores não têm garantia de que alguém fará lances suficientes no leilão de encerramento para cobrir seus empréstimos e honorários legais.
Se a nota não for garantida, os investidores terão ainda menos recursos. Eles podem processar o mutuário por quebra de contrato, mas por seus problemas, eles terão um julgamento difícil de aplicar..
Para quem eles são
As notas privadas são uma ótima opção para pessoas que conhecem investidores imobiliários de sucesso. Eles são em grande parte um exercício de confiança pessoal e, portanto, apenas emprestam para pessoas que você conhece bem, confiam inerentemente em seu dinheiro e que têm um excelente histórico de sucesso em investimentos imobiliários..
4. Crowdfunding
Uma opção relativamente recente para investir em imóveis é através de sites de financiamento coletivo. A idéia é simples: o público financia projetos de investimento imobiliário. Um único contrato imobiliário de US $ 500.000 pode ter 60 financiadores diferentes, espalhados por todo o país, nenhum dos quais jamais viu o imóvel.
Como os REITs e os mREITs, alguns sites de financiamento coletivo investem diretamente em imóveis, enquanto outros emprestam dinheiro a investidores imobiliários. Normalmente, quando um serviço de financiamento coletivo investe diretamente no setor imobiliário, ele simplesmente possui um grande fundo comum no qual o público pode investir dinheiro. Outros credores financiados com financiamento coletivo permitem que os investidores pesquisem ofertas imobiliárias individuais e financiem as transações específicas de que gostam..
Porém, há um problema: a maioria dos sites de crowdfunding aceita apenas fundos de investidores credenciados. Se você possui um patrimônio líquido inferior a US $ 1 milhão ou ganha menos de US $ 200.000, não pode participar.
Ainda assim, existem vários sites de financiamento coletivo que permitem a participação de qualquer pessoa. Para um site de fundos agrupados, consulte Fundrise; para escolher ofertas individuais, experimente o Groundfloor.
Prós
Como as outras opções desta lista, os sites de financiamento coletivo por imóveis permitem que os investidores espalhem dinheiro por muitas propriedades e regiões.
Embora os sites de crowdfunding imponham investimentos mínimos, alguns são muito baixos. O piso térreo, por exemplo, tem um investimento mínimo de apenas US $ 10. Isso significa que um investidor poderia, teoricamente, investir em 100 propriedades por um total de US $ 1.000, espalhando seu risco por toda parte.
Esses fundos também tendem a oferecer altos retornos para atrair investidores. A Fundrise pagou aos investidores entre retornos anuais de 8,7% e 12,4% desde o seu início. O piso térreo gera retornos que variam de 5% a 25%, dependendo da qualidade da propriedade e da capacidade creditícia do tomador..
Como os sites de crowdfunding não estão sujeitos ao requisito da SEC de devolver 90% dos lucros como dividendos, eles podem investir mais dinheiro em crescimento e novas propriedades.
Contras
Os sites de crowdfunding podem cobrar dos investidores altas taxas de administração, comparáveis ou superiores a REITs, ETFs e outros fundos negociados publicamente. Por exemplo, a Fundrise cobra 1% ao ano.
Além das taxas, esses investimentos não são tão líquidos quanto os fundos de capital aberto. A Fundrise espera que os investidores deixem seu dinheiro no local por cinco anos, em média, e embora os investidores possam sacar antes disso, é um processo tedioso. Os investidores devem registrar uma solicitação, aguardar um período de espera obrigatório de 60 dias e, mesmo assim, as solicitações de resgate estão "sujeitas a certas limitações".
Porém, nem todos os sites de crowdfunding exigem compromissos tão longos. O prazo típico de investimento para o Groundfloor, por exemplo, é de seis a 12 meses. Mas isso ainda contribui para um investimento não tão líquido.
Para quem eles são
Os sites de crowdfunding são uma ótima alternativa aos REITs para investidores que desejam mais detalhes sobre seus investimentos imobiliários. Lembre-se de fazer sua lição de casa e peça detalhes sobre taxas e taxas padrão em um site de crowdfunding antes de investir qualquer dinheiro.
5. Organizações Imobiliárias
A organização imobiliária é semelhante ao financiamento coletivo, mas não é idêntica. Em uma organização, um patrocinador ou operador encontra um grande acordo imobiliário que deseja comprar e recorre a investidores externos para aumentar o restante do capital.
Esses investidores, também chamados de parceiros ou sócios limitados, investem dinheiro e, em troca, obtêm propriedade fracionária da propriedade. Por exemplo, um patrocinador encontra um bom negócio em uma propriedade de US $ 1 milhão, coloca US $ 100.000 em seu próprio dinheiro e depois arrecada os outros US $ 900,00 de você e de vários outros investidores. Você coloca US $ 50.000 e obtém uma participação de 5% na propriedade.
Diferentemente dos sites de financiamento coletivo, em que os investidores financiam uma série de propriedades sem propriedade real ou simplesmente emprestam dinheiro em acordos, as organizações oferecem aos investidores um acordo de propriedade específico para avaliar e comprar. Eles concedem aos investidores propriedade parcial de uma entidade legal, que por sua vez possui uma propriedade.
Prós
A pessoa comum não tem muitas oportunidades de comprar propriedades multimilionárias. Porém, como parte de uma organização, os investidores podem comprar complexos de apartamentos, prédios comerciais e até hotéis - pelo menos como parte de uma parceria conjunta de investimentos..
Ao contrário de outras opções nesta lista, os investidores em consórcios podem tirar proveito de todos os benefícios fiscais disponíveis para direcionar os proprietários de imóveis, porque eles têm propriedade, embora propriedade parcial por meio de uma entidade legal. Os investidores vêem benefícios como depreciação, dedução de juros e até 1031 trocas para diferir impostos sobre ganhos de capital.
Os investidores também sabem a propriedade exata em que estão investindo e o patrocinador do negócio e podem avaliar ambos cuidadosamente.
Como outras opções nesta lista, a organização permite a diversificação. Os investidores podem distribuir dinheiro entre vários grandes ativos sem ter que apostar na fazenda em qualquer propriedade.
Contras
Primeiro, a maioria das transações de sindicato imobiliário está disponível apenas para investidores credenciados.
Segundo, seu dinheiro está bloqueado neste único acordo. É possível vender seu interesse, mas não é fácil.
Além disso, lembre-se de que o patrocinador cobra taxas pelo seu papel ativo em encontrar a oferta e gerenciar a propriedade. Compreenda essas taxas e que elas não tirem a maior parte de seus lucros.
Finalmente, cabe a você realizar a devida diligência para o negócio. Você é responsável por verificar os números e o patrocinador antes de investir e, por transações tão grandes e complexas, pode estar além do seu escopo de entendimento.
Para quem eles são
As organizações imobiliárias são melhores para investidores experientes e sofisticados que atendem aos requisitos do status de investidor credenciado. Idealmente, você deve conhecer o patrocinador e familiarizar-se com seu histórico em projetos imobiliários de grande escala semelhantes.
6. Fundos de private equity e fundos de oportunidade
Como a organização imobiliária, os fundos de private equity permitem aos investidores reunir fundos para investir em grandes projetos, como prédios de apartamentos ou grandes propriedades comerciais.
Mas em um fundo de private equity, os investidores não sabem exatamente a propriedade para a qual estão investindo dinheiro e não garantem a propriedade parcial da propriedade. Em vez disso, eles estão investindo com base na reputação do gerente de fundos; o gerente obteve retornos consideráveis no passado, então você investe dinheiro com eles, acreditando que eles encontrarão investimentos pendentes que pagam retornos impressionantes. Em outras palavras, você simplesmente tem que confiar neles.
Um novo tipo de fundo de private equity que surgiu da Lei de Cortes e Empregos de 2017 é o Opportunity Zone Funds ou Opportunity Funds. A lei especifica cerca de 8.700 setores censitários como Zonas de Oportunidades Qualificadas, e os fundos de private equity que investem pelo menos 90% de seus ativos nessas zonas são elegíveis para benefícios fiscais especiais.
Por se tratar de um novo veículo de investimento, os investidores devem ser cautelosos antes de investir nos Fundos de Oportunidade e certificar-se de que compreendem os riscos e benefícios fiscais exatos antes de investir um centavo. Por exemplo, os investidores podem examinar o Opportunity Fund da Fundrise e compará-lo com as opções padrão de financiamento coletivo do site descritas acima.
Prós
Os fundos de private equity podem obter retornos espetaculares. Assim como os acordos de organização imobiliária, esses fundos permitem que os investidores acessem grandes negócios imobiliários.
Para os fundos de oportunidade, os investidores credenciados que obtiverem lucro em ganhos de capital podem adiar seus impostos até 2026 se reinvestirem seus lucros dentro de 180 dias após a realização. Se eles mantiverem seu dinheiro investido em uma zona de oportunidade por pelo menos cinco anos, seus ganhos tributáveis cairão 10%; se eles mantiverem seu dinheiro por pelo menos sete anos, esses ganhos cairão 15%. O dinheiro investido por pelo menos 10 anos não está sujeito a ganhos de capital..
Contras
Os fundos de private equity podem ser de alto risco, com poucas proteções para os investidores. É por isso que eles estão disponíveis apenas para investidores credenciados.
Os investidores não têm necessariamente detalhes sobre em quais ativos o fundo acabará por investir, e eles têm ainda menos controle sobre esses investimentos depois de comprometerem o dinheiro.
No caso dos fundos de oportunidade, há pouco em termos de histórico para os investidores revisarem. Esses fundos são novos, o que significa que a maioria das pessoas não entende completamente as regras do IRS e os incentivos fiscais para as zonas de oportunidade.
Para quem eles são
Fique longe dessas opções, a menos que você seja um investidor rico e credenciado que busca retornos altos. Os fundos de oportunidade são uma nova opção intrigante para reduzir as notas fiscais dos investidores ricos, mas eles não são comprovados. Investidores menos ricos devem procurar outro lugar.
7. Comércio por grosso
Também conhecido como inversão de contratos, o atacado envolve mais um investimento de tempo, educação e trabalho em rede do que dinheiro.
Os atacadistas encontram uma excelente pechincha em uma propriedade e a contratam. Eles então se viram e vendem os direitos desse contrato a um investidor imobiliário real.
Isso significa que os atacadistas nunca levam o título à propriedade; eles apenas cobram uma taxa ou margem de um buscador. Por exemplo, se colocarem uma propriedade sob contrato por US $ 50.000, eles podem dar a volta e vender o contrato por US $ 55.000 ou US $ 60.000.
Prós
Um benefício enorme é que quase não é preciso dinheiro para vender imóveis. Os atacadistas precisam apenas depositar um pequeno dinheiro na propriedade, que eles recuperam assim que encontram um comprador.
Outra vantagem é que os atacadistas não precisam se preocupar com financiamento, administração de propriedades ou qualquer outra dor de cabeça envolvida na propriedade direta de imóveis, porque eles nunca realmente possuem imóveis..
Por fim, os atacadistas ganham dinheiro rapidamente. Se colocarem uma propriedade sob contrato em uma manhã de terça-feira, é possível que haja um comprador na terça-feira à tarde e seu dia de pagamento algumas semanas depois, quando a propriedade for liquidada.
Contras
Quando as pessoas aprendem sobre o atacado, você quase consegue ver os cifrões nos olhos. A realidade, no entanto, é que o atacado é um trabalho árduo, não o dinheiro fácil que muitos assumem.
É preciso trabalho para encontrar negócios bons o suficiente para atacar por investidores imobiliários profissionais. É preciso ainda mais trabalho para criar uma lista de compradores tempo suficiente para vender contratos de maneira rápida e confiável.
Há também o risco muito real de que o atacadista não consiga garantir um comprador. Se eles não puderem produzir um comprador para acertar o prazo, eles podem perder seu depósito.
Para quem é
O atacado é uma excelente maneira de investidores imobiliários iniciantes aprenderem como encontrar negócios e construir uma rede de outros investidores imobiliários locais. Também é uma maneira viável de ganhar dinheiro com seu primeiro adiantamento em uma propriedade. Mas não é um dinheiro fácil, e os possíveis atacadistas devem encontrar um atacadista experiente para aprender como um primeiro passo.
Para saber mais sobre o mercado atacadista imobiliário, confira o livro de Than Merrill, The Real Estate Wholesaling Bible.
Palavra final
O setor imobiliário pode oferecer retornos fortes com baixa volatilidade e risco - para investidores experientes.
Se você está interessado apenas em diversificar seu portfólio de ações, fique com REITs e ETFs imobiliários ou fundos mútuos. Por serem negociadas em bolsa, um investidor casual pode comparar rapidamente fundos, revisar o desempenho passado e investir com um clique no conforto de sua casa..
Para investidores interessados em levar os imóveis um passo adiante, os sites de financiamento coletivo oferecem retornos fortes e a oportunidade de aprofundar os investimentos imobiliários subjacentes. Até investidores não credenciados podem investir em alguns sites de crowdfunding; apenas certifique-se de fazer sua lição de casa sobre taxas e riscos.
Investidores credenciados têm mais opções disponíveis. Se você deseja obter retornos do tamanho de baleias como um investidor mais rico, pesquise consórcios imobiliários, fundos de private equity e fundos de oportunidade.
Se você está interessado em investir em imóveis como uma carreira ou negócio paralelo e não possui muita experiência ou dinheiro, o atacado é um ponto de entrada possível. Só não espere um esquema de enriquecimento rápido e prepare-se para o trabalho duro e uma curva de aprendizado.
Diversificar para o setor imobiliário, de uma maneira ou de outra, vale a pena ser considerado. Mas qual a forma que a diversificação assume deve depender de seus objetivos, sua riqueza e seu nível de interesse.
Em que forma de investimento imobiliário você está mais interessado??
