Como encontrar um bom empreiteiro para reparos na melhoria da casa

Ninguém quer passar por tal provação. No entanto, isso acontece o tempo todo, especialmente durante o verão, quando mais proprietários iniciam projetos de melhoramento da casa..

A grande maioria dos contratados é honesta e confiável, mas sempre haverá aqueles que estão prontos e dispostos a executar uma farsa e fugir com o seu dinheiro. Então, como você pode ter certeza de encontrar um empreiteiro confiável e respeitável que cumpra suas promessas? E como você garante que está contratando o profissional certo para o trabalho? Vamos dar uma olhada.

Você precisa de um empreiteiro ou trabalhador manual?

Dê uma olhada na sua lista de tarefas do projeto. Talvez você precise substituir o teto, consertar o vazamento sob a pia da cozinha, revestir novamente o piso do corredor e instalar um ventilador de teto no quarto do seu filho. Você também gostaria de construir um pequeno deck para churrascos de verão.

Alguns desses projetos são relativamente fáceis de concluir, enquanto outros são muito mais complexos. Portanto, a pergunta passa a ser: você precisa contratar um empreiteiro ou um trabalhador manual será suficiente?

Certos projetos requerem conhecimento aprofundado e até certificações locais ou estaduais; para esses projetos, você precisará de um contratado. Outros projetos podem ser enfrentados por alguém que sabe usar uma serra de fita ou que tem tempo para consertar um cano que vaza; para esses projetos, você pode ligar para um trabalhador braçal, que normalmente cobrará menos por hora ou projeto do que um contratado licenciado.

Veja como descobrir qual profissional contratar para o seu projeto.

Faz-tudo

Um trabalhador manual normalmente conclui projetos gerais de reparo doméstico e manutenção de rotina, como:

• Substituindo uma pia
• Instalando um novo banheiro
• Pintura
• Calhas de limpeza
• Reparação de drywall
• Instalando um pátio
• Projetos de manutenção sazonal
• Pequenos reparos em HVAC
• Reparação ou substituição de pisos
• Jardinagem
• Reparação de vedação
• Eliminando o molde ao ar livre

Esses projetos não são complexos e não exigem muito conhecimento especializado.

Contratante

Os contratados são mais adequados para trabalhos maiores que exigem uma permissão, conhecimento especializado ou ambos. Esses profissionais se enquadram em duas categorias: empreiteiros gerais e empreiteiros.

Empreiteiro geral

Um contratado geral (GC) atua como gerente de grandes projetos. Eles contratam empreiteiros, conhecidos como subcontratados, para executar tarefas especializadas, como instalar novos encanamentos, instalar novas bancadas ou reformar uma casa. Os empreiteiros gerais garantem que todas as licenças sejam registradas, todos os prazos sejam cumpridos e os custos permaneçam dentro do orçamento.

Você deve contratar um empreiteiro geral para projetos como:

• Remodelar uma cozinha ou banheiro
• Construindo uma adição
• Construindo um novo lar

Empreiteiros

Os contratados são comerciantes qualificados e licenciados que trabalham independentemente com vários contratados em geral ou com uma agência maior. Você contrataria um empreiteiro para projetos como:

• Construindo um deck
• Reconstruindo uma casa
• Instalando um Gerador de Casa Inteira
• Substituindo o encanamento ou instalando um aquecedor de água
• Instalação de novas janelas ou portas
• Reconstruindo uma lareira ou instalando um fogão a lenha
• Instalação de ladrilhos ou alvenaria
• Instalando uma Unidade HVAC

Se você ainda não tiver certeza se precisa de um empreiteiro geral, contratado regular ou trabalhador braçal, siga estas regras do HomeAdvisor:

• Se o trabalho demorar mais de uma semana, contrate um GC.
• Se o trabalho exigir vários profissionais diferentes para ser concluído, contrate um GC.
• Se o trabalho exigir algumas permissões, contrate um GC.
• Se essas regras não se aplicarem ao seu projeto, você pode ficar bem com um contratado regular ou mesmo com um trabalhador braçal.

Quanto vai custar-lhe?

Você pode estar se perguntando se deve fazer você mesmo (DIY) ou contratar um empreiteiro. E se você contratar alguém, quanto isso lhe custará?

A cotação de um contratado depende de vários fatores: o tipo de projeto, o quão caros são os materiais e onde você mora. É impossível citar um preço médio, porque os projetos variam muito.

Por exemplo, se você estiver pensando em reformar sua cozinha, provavelmente precisará contratar um empreiteiro geral que também recrutará subcontratados, como encanadores e eletricistas. O custo para um projeto como este depende do escopo do projeto e das taxas horárias médias para cada subcontratado, que podem variar amplamente, dependendo de onde você mora.

De acordo com a HomeAdvisor, as taxas médias para contratados incluem:

• Eletricista: US $ 50 a US $ 100 por hora
• Encanador: US $ 45 a US $ 200 por hora
• Profissional de configuração de ladrilho: $ 863 a $ 2.681 por trabalho
• Roofer: $ 7.524 por trabalho
• HVAC: US $ 284 (reparo) ou US $ 4.274 (instalação) por trabalho
• Instalação de janelas: $ 5.274 por trabalho
• Pintura de Casa (Exterior): $ 2.803 por trabalho

Estimar o que você pagará por um projeto menor que requer um trabalhador manual é um pouco mais fácil. Esses profissionais geralmente cobram menos que um contratado; de acordo com a HomeAdvisor, o custo típico de um projeto caseiro, em todo o país, é de US $ 178 a US $ 650.

Como encontrar um grande contratante

Uma rápida pesquisa on-line é suficiente para assustar você de contratar um empreiteiro. A Web está cheia de histórias de horror de famílias que contrataram um empreiteiro que:

• Fugiu com seu dinheiro sem nunca realizar o trabalho
• O trabalho foi tão ruim que eles tiveram que contratar outra pessoa para consertar o trabalho com o dobro ou o triplo do custo
• Demorou meses ou até anos para concluir um projeto, para dezenas de milhares ou mesmo centenas de milhares de dólares acima do orçamento

Se sua área passou recentemente por uma grande tempestade, como um furacão, tornado, tempestade de granizo ou inundação, você também precisa estar atento aos “caçadores de tempestades”. São empreiteiros que vêm de fora da cidade para consertar casas danificadas por um desastre natural recente. Enquanto alguns desses empreiteiros são legítimos, muitos estão apenas procurando ganhar dinheiro rapidamente e depois pegam a estrada antes que os proprietários descubram seu trabalho de má qualidade.

Ainda assim, existem muitos contratados honestos e confiáveis ​​por aí. Como você encontra um? Leva tempo, trabalho e paciência, mas seus esforços serão recompensados.

1. Faça sua lição de casa

Sites como a Angie's List e o HomeAdvisor ajudam a adivinhar a possibilidade de contratar alguém invisível; esses são ótimos lugares para começar sua pesquisa. Cada site possui um extenso banco de dados de prestadores de serviços de reforma residencial revisados ​​por membros verificados. Outra opção é Handy.com. Eles ajudarão você a encontrar um trabalhador manual para uma tarefa simples, como pendurar uma TV até um contratado para uma grande reforma.

Tente entrar em contato com a câmara de comércio local ou criar uma associação comercial e peça suas recomendações.

Você também pode perguntar à sua companhia de seguros, mesmo que ela não esteja pagando pelo trabalho. A maioria das companhias de seguros tem acordos com prestadores de serviços locais respeitáveis. Não apenas você pode tirar proveito do processo de revisão que sua companhia de seguros realizou nessas empresas, mas também pode obter uma quebra de preço com base no relacionamento entre o contratado e sua companhia de seguros.

Depois de pesquisar suas opções, faça uma lista de pelo menos três contratados altamente qualificados dos quais você deseja obter um lance e entre em contato diretamente com eles.

2. Obtenha os números de licença dos contratantes

Depois de criar uma lista restrita de contratados, reduza sua lista ligando e solicitando aos contratados os números de licença e certificados de seguro. Todos os contratados, independentemente do estado em que operam, precisam de uma licença comercial e cobertura de seguro.

Ter um número de licença comercial permitirá que você entre em contato com o município local e determine se o contratado está legalmente nos negócios, enquanto o certificado de seguro garantirá que o contratado seja coberto no caso de algo dar errado. Bons empreiteiros devem ter seguro de responsabilidade civil e de trabalhadores através de seus negócios. Peça para ver a apólice de seguro para que você possa revisar a cobertura.

Lembre-se de que uma licença comercial não é a mesma que uma licença de empreiteiro. Cada estado, cidade e município tem requisitos diferentes para o licenciamento de contratados. Visite a página de licenciamento estadual do HomeAdvisor para procurar os requisitos exclusivos do seu estado, para que você saiba quais licenças procurar de um contratado respeitável.

3. Faça perguntas

Quando chegar a hora de conhecer cada contratado, é útil ter uma lista de perguntas escritas para que você não esqueça de algo importante. Considere fazer algumas ou todas as seguintes perguntas:

A que associações comerciais locais você pertence?

Após a entrevista, ligue para essas organizações e verifique se esse contratante é realmente um membro de boa reputação.

Há quanto tempo você está no negócio?

Peça uma prova do seu mandato, uma vez que alguns prestadores de serviço noturno reivindicam "20 anos de experiência" na área quando realmente chegaram à cidade no mês passado.

Você pode me dar pelo menos 3 referências recentes?

A palavra-chave aqui é "recente". Bons contratados devem estar prontos e dispostos a compartilhar as informações de contato de pelo menos três proprietários com os quais trabalharam no último ano. Se tudo o que têm são referências antigas, pode ser um sinal de que a qualidade do trabalho caiu.

Ao conversar com esses proprietários, pergunte a eles:

• Com que rapidez esse contratante retornou suas ligações?
• O projeto foi concluído dentro do orçamento? Caso contrário, o que aconteceu?
• O contratante manteve suas promessas para você?
• O contratante respondeu às mudanças no projeto? Se houve algum desacordo, o que aconteceu?
• Você recomendaria este contratante a alguém da sua família?

Que linha do tempo você tem para este projeto? Você está em algum outro projeto que possa afetar este cronograma??

Também pergunte a eles sobre lances recentes que fizeram com outros proprietários. Eles podem não ter projetos alinhados no momento, mas o que acontece se dois outros proprietários os contratarem no final da semana?

Qual cronograma de pagamento você exige?

Lembre-se de que um contratado honesto nunca pedirá o valor total do projeto antecipadamente, mas a maioria solicitará um depósito e pagamentos regulares ao longo do projeto. Certifique-se de saber quando os pagamentos são devidos e quanto serão.

As mesmas pessoas trabalharão neste projeto todos os dias?

Se você estiver entrevistando um empreiteiro geral, pergunte a ele quem estará aparecendo em sua casa todos os dias. Que tipo de processo de verificação eles usam ao contratar subcontratados? Será a mesma equipe de subempreiteiros todos os dias ou equipes diferentes aparecerão em dias diferentes? Descubra os detalhes para saber o que esperar.

O que devo fazer para preparar a casa ou o espaço de trabalho?

Você precisa mover móveis? Tirar fotos das paredes em salas adjacentes? Enrole os tapetes?

Essa também é uma chance de perguntar se há algo que você possa fazer para preparar a área que possa reduzir o custo do projeto..

Como será realmente o projeto?

Com essa pergunta, você está perguntando como o projeto afetará sua vida e sua família. As perguntas de acompanhamento podem incluir:

• Quão alto será o trabalho?
• Quanta poeira será soprada?
• Quanto lixo será gerado e tudo será limpo todos os dias?
• Um de nós terá que ficar em casa enquanto o trabalho estiver sendo concluído?
• Você usará lonas para proteger móveis e outros objetos?
• Seus contratados usarão proteção para calçados quando chegarem de fora?
• Onde você precisará armazenar ferramentas e materiais durante o projeto?

Se for um projeto grande, pergunte se o empreiteiro leva um vaso sanitário ou se os subcontratados usarão um de seus banheiros ao longo do dia.

Algumas dessas perguntas podem parecer um pouco complicadas, mas não subestime o quanto pode incomodá-lo quando um empreiteiro rastreia lama por todo o carpete porque não tirou as botas. Descubra essas coisas antes do início do projeto para que você possa comunicar suas expectativas e evitar dores de cabeça.

4. Obter um lance detalhado

Todo contratado que você entrevistar deve fornecer um lance detalhado. Este é um lance que lista, item por item, tudo o que você pagará. Deve incluir:

• Todos os custos de mão-de-obra (incluindo custos estimados de subcontratados, se o seu projeto exigir)
• Todos os materiais (incluindo detalhes específicos, como tinta, drywall e luminárias)
• Todas as taxas de licenciamento
• Quaisquer outras despesas, como taxas de viagem que o contratado espera cobrar

Uma fatura detalhada fornece informações claras e diretas sobre quanto custará o projeto. Também lhe dá o poder de manter o orçamento. Se o lance inicial do contratado for maior do que você pode pagar, você poderá alterar facilmente o escopo do projeto para melhor se ajustar ao seu orçamento. Por exemplo, você pode optar por usar ladrilhos mais baratos ou fazer toda a pintura sozinho.

Se forem necessárias alterações na cotação original, documente-as na cotação original e verifique se você e o contratado a assinam. Sua cotação também deve conter informações aplicáveis ​​sobre garantias no trabalho executado e nos materiais utilizados.

Mantenha este contrato em um local seguro até que sua garantia expire, caso você precise executar uma ação legal contra o contratado.

Você também precisa esclarecer se a oferta do contratado é uma estimativa ou preço fixo. As estimativas podem acabar custando muito mais, então descubra quais fatores podem afetar o preço final.

Se o seu contratante não quiser oferecer um lance detalhado, não os contrate.

Bandeiras vermelhas para observar

Um contratado de má reputação pode aparecer a qualquer momento, em qualquer lugar. Mas eles geralmente exibem algumas bandeiras vermelhas pelas quais você pode ficar de olho.

1. Eles solicitam porta a porta

Bons empreiteiros geralmente têm mais trabalho do que conseguem lidar e não precisam bater nas portas ou colocar folhetos nas caixas de correio para encontrar trabalho.

Alguns contratados de má reputação usam solicitações de porta em porta para enganar seus clientes. Por exemplo, em um dos meus antigos bairros, um empreiteiro de selagem de asfalto rolava periodicamente pela rua, lançando seus serviços para quem estivesse do lado de fora. Um vizinho o contratou imprudentemente, e eles concordaram com o preço e apertaram a mão dele. Nenhum contrato estava envolvido.

O empreiteiro terminou o trabalho naquela tarde e exigiu o dobro do preço que havia inicialmente citado. Como nenhum contrato foi assinado, foi um caso de "ele disse, ela disse". Meu vizinho teve que levar o contratante ao tribunal de pequenas causas para resolver o problema; ele venceu seu caso, mas não sem uma quantidade significativa de tempo e estresse.

Outro golpe comum envolve paisagismo. Um caminhão carregado de árvores, arbustos e flores passará pelos bairros, perguntando aos proprietários se querem comprar essas “plantas excedentes” super baratas e pedir ao profissional da paisagem que as plante no quintal. Geralmente, essas plantas estão à porta da morte, e o proprietário paga um bom dinheiro apenas para ter que desenterrá-las uma semana ou duas depois.

Desconfie de quem vai de porta em porta à procura de negócios. Na maioria das vezes, esse é um sinal de alguém desesperado por trabalho.

2. Eles pedem para você obter permissões

Empreiteiros respeitáveis ​​assumem a responsabilidade de obter todas as permissões necessárias para um projeto, porque são eles que conversarão com o inspetor de obras quando chegarem para inspecionar o trabalho. Eles registram a licença sob o número de licença do contratante.

Um golpista solicitará que você obtenha sua própria licença de construção, o que significa que você terá que mentir sobre quem realmente está fazendo o trabalho. Como proprietário, você pode obter sua própria permissão para projetos de bricolage, mas se alguém estiver fazendo o trabalho, eles precisam obter a permissão - e, portanto, são os responsáveis ​​pelo inspetor. Com muita frequência, os empreiteiros que solicitam que os proprietários obtenham suas próprias permissões não têm licença ou têm uma má reputação junto aos inspetores locais. De qualquer maneira, corra.

3. Eles querem todo o dinheiro adiantado

É normal que os contratados solicitem algum dinheiro antecipadamente, geralmente uma quantia fixa ou uma porcentagem do que citaram em sua oferta - normalmente, não mais que 10%. Se um empreiteiro quiser todo o dinheiro adiantado, mostre a ele a porta.

4. Sua oferta é muito baixa

Você deve obter pelo menos três lances antes de contratar alguém, e esses lances devem ter um preço relativamente semelhante.

Desconfie de qualquer empreiteiro que envie uma oferta extremamente baixa. Há uma boa chance de eles estarem com lances baixos para entrar na porta, para que mais tarde possam bater em você com cobranças inesperadas por material ou mão de obra.

Outro golpe comum com lances baixos envolve um contratado dizendo que deseja usar o seu projeto para "fins publicitários" ou como uma peça de exibição para seu portfólio. Apenas diga não e vá embora. Um lance extremamente baixo é um sinal de inexperiência, arestas de corte ou pior.

Tenha uma idéia geral do custo do seu projeto antes de começar a analisar os lances. Confira o Relatório Custo x Valor da Remodelação, que lista os custos típicos de 30 projetos comuns de melhoria residencial por área.

Palavra final

É assustador o suficiente para desembolsar milhares de dólares ou mais para um projeto de melhoramento da casa, e é ainda mais assustador quando você não confia totalmente na pessoa responsável por concluir o trabalho.

Encontrar um ótimo contratado leva tempo e pesquisa, mas vale a pena. Lidar com alguém profissional, experiente e confiável aliviará muito o estresse em uma situação já estressante e garantirá que você receba o que está pagando..

Como tem sido sua experiência com empreiteiros? Você tem alguma dica para encontrar um ótimo contratado (ou alguma história de horror para compartilhar)?