Empréstimos de dinheiro duro para reformas no setor imobiliário - você deve obter um?
Quem está certo?
Empréstimos com dinheiro duro não são inerentemente bons nem maus; elas são apenas uma ferramenta de financiamento entre muitas das ferramentas de um investidor imobiliário. Aqui está o que os aspirantes a investidores imobiliários precisam saber sobre empréstimos com dinheiro vivo, incluindo seus prós, contras, custos e os momentos certos e errados para usá-los.
O que é um empréstimo em dinheiro duro?
Um empréstimo em dinheiro forte é um empréstimo com garantia real garantido contra imóveis. Emprestadores de dinheiro duro normalmente se concentram menos no tomador de crédito do que em credores hipotecários convencionais e mais na propriedade e na qualidade do negócio em si. Em vez de emprestar 90% a 95% do valor da propriedade, como os credores hipotecários convencionais, os emprestadores de dinheiro duro seguem normalmente uma taxa de empréstimo / valor (LTV) de 60% a 80%.
Embora os emprestadores de dinheiro duro também avaliem o mutuário, seu foco principal é garantir que haja patrimônio suficiente na propriedade para recuperar seus fundos, mesmo que o mutuário seja inadimplente. Eles examinam o acordo para garantir que o mutuário esteja comprando abaixo do valor de mercado e possa criar ainda mais patrimônio, renovando a propriedade com lucro.
Emprestadores de dinheiro duro não são grandes bancos ou corporações. Em vez disso, tendem a ser empresas pequenas e ágeis que operam nos níveis local, estadual ou regional. Atualmente, existem várias empresas em todo o país que oferecem empréstimos com dinheiro forte, mas nenhuma que opera em todos os 50 estados. Ao contrário dos bancos, que tentam atender a um mercado de massa, os emprestadores de dinheiro duro são nichos especializados em empréstimos de renovação rápida para investidores imobiliários experientes.
Os empréstimos em dinheiro forte tendem a ser de curto prazo (6 a 24 meses), apenas juros e disponíveis apenas para propriedades não ocupadas pelo proprietário. Por outro lado, uma hipoteca tende a ser orientada para o mutuário e a longo prazo (15 a 30 anos). Os credores hipotecários convencionais examinam as qualificações do mutuário, como histórico de crédito, renda, dívidas e índices como a relação dívida / renda. A garantia - a propriedade - só precisa avaliar pelo menos o preço de compra para satisfazer os credores hipotecários convencionais.
Vantagens dos empréstimos com dinheiro duro
Os empréstimos em dinheiro vivo existem há muito tempo e ainda são a opção de financiamento preferida para muitos investidores imobiliários, apesar da recente entrada de "desreguladores" no campo, como sites de financiamento coletivo. Eis por que eles permanecem tão populares entre os investidores.
1. Velocidade e flexibilidade
Os empréstimos em dinheiro forte são rápidos e flexíveis, duas qualidades valorizadas pelos investidores imobiliários. Vi empréstimos com dinheiro forte fecharem em três dias do início ao fim. Muitas vezes, essa velocidade é necessária para os investidores imobiliários garantirem negócios excepcionais, oferecendo uma solução rápida e praticamente garantida a um vendedor ansioso.
2. Ideal para financiamento de reformas
Onde os empréstimos com dinheiro forte brilham é o financiamento de reformas. A maioria dos emprestadores de dinheiro duro cobre 100% dos custos de renovação e libera os fundos em uma série de sorteios, com base em um cronograma de sorteios mutuamente acordado (mais sobre isso mais adiante).
3. O crédito ruim não é um disjuntor
Como os emprestadores de dinheiro duro se concentram mais na propriedade colateral do que no mutuário, eles não se esquivam dos mutuários com crédito ruim; eles apenas cobram taxas de juros e taxas mais altas e emprestam com um LTV mais baixo, para tomadores de maior risco.
4. Flexível Sobre Adiantamento
Outra vantagem de empréstimos com dinheiro duro é que os credores geralmente não se importam de onde vem o seu pagamento. Você pode emprestá-lo da sua tia-avó Sue, retirar um adiantamento em dinheiro do seu cartão de crédito ou vender seu rim no eBay ou Amazon; a maioria dos emprestadores de dinheiro não se importa, pois seu foco está nas garantias. Os credores convencionais normalmente não permitem que qualquer parte do adiantamento seja emprestada, mesmo de membros da família.
5. O tipo de propriedade não importa
Emprestadores de dinheiro duro também estão dispostos a considerar propriedades únicas que tornam os emprestadores convencionais melindrosos. Uma vez eu conheci uma mulher operando uma pensão de uso misto e cobrando imigrantes indocumentados por quartos por semana, sem perguntas. Nenhum credor convencional a tocaria, mas o credor de dinheiro duro que ela encontrou não se impressionou quando viu o alto valor e o patrimônio da propriedade.
6. Nenhum PMI
Como nota final, os emprestadores de dinheiro duro não cobram seguro de hipoteca privada (PMI), o que diminui parte de seus altos custos.
Desvantagens dos empréstimos com dinheiro duro
Esses empréstimos apresentam alguns riscos consideráveis que os possíveis tomadores de empréstimos devem entender.
1. Alto Custo de Empréstimo
Velocidade e flexibilidade não são baratas. A maior desvantagem dos empréstimos com dinheiro forte, de longe, é o custo mais alto.
Os mutuários podem esperar pagar entre 8% e 18% em taxas de juros e entre 2 e 6 pontos. (Um "ponto" na linguagem do empréstimo é uma taxa cobrada antecipadamente na liquidação, igual a 1% do valor do empréstimo.) Essas taxas e taxas variam não apenas pelo credor, mas também com base na pontuação de crédito, renda, e experiência. Se você está procurando um motivo para melhorar seu crédito, as melhores pontuações de crédito geralmente reduzem seus custos de empréstimos com dinheiro vivo.
Como os credores hipotecários mais tradicionais, os credores aumentam suas taxas juntamente com o aumento das taxas de juros. Afinal, eles próprios pedem dinheiro emprestado para dar a volta e emprestam a você e repassam quaisquer custos de juros mais altos aos seus mutuários.
Além das altas taxas de juros e pontos, os emprestadores de dinheiro duro também cobram "taxas indesejadas", como a maioria dos credores hipotecários: taxas de processamento, taxas administrativas, taxas de revisão de avaliações e tudo o que eles podem inventar para separar os mutuários de mais de seu dinheiro. E por falar em avaliações, a maioria dos credores exigirá que você use o avaliador aprovado, que pode cobrar taxas acima da média. Dito isto, isso é típico da maioria dos credores hipotecários, e não apenas dos que emprestam dinheiro duro.
A maioria dos credores também cobra taxas de inspeção por cada sorteio. Eles enviam um inspetor para a propriedade em cada fase da reforma para verificar se o trabalho especificado está completo antes de liberar o sorteio.
2. Termos são tipicamente curtos
Primeiro, os emprestadores de dinheiro duro quase sempre emprestam para empréstimos a curto prazo, geralmente com duração de 6 a 24 meses. E eles não têm senso de humor se você não conseguir pagá-los nesse período. Espere outra rodada de pontos e taxas se eles tiverem que emitir outro empréstimo para você.
Dito isto, como os empréstimos são de curto prazo, normalmente são apenas juros. Você não paga nenhum principal, apenas os juros, que mantêm os pagamentos mensais na faixa suportável, apesar das altas taxas de juros.
3. Pagamentos em atraso têm penalidades severas
Emprestadores de dinheiro duro também não têm senso de humor sobre pagamentos em atraso. Se você perder um pagamento, não espere uma ligação amigável de algum representante alegre de uma central de atendimento para ajudá-lo a elaborar um plano de pagamento. Em vez disso, a expectativa é um aviso de encerramento imediato.
Afinal, todo o modelo de negócios dos financiadores é baseado em garantias; a proteção deles contra perdas não se baseia na modelagem estatística de sua probabilidade de inadimplência, mas no cálculo mais simples de "Podemos recuperar nosso empréstimo se encerrarmos?"
4. Potencial de exceder o orçamento
Um risco final, inerente a qualquer projeto de reforma, está ultrapassando o orçamento. Não espere que seu emprestador de dinheiro duro seja compreensivo se o contratado pagar US $ 5.000 em despesas extras; espera-se que você pague excedentes do seu próprio bolso. Certifique-se de fazer uma inspeção residencial antes de comprar para minimizar o risco de surpresas.
Todos esses riscos podem ser resumidos em uma única frase: cumpra os termos do empréstimo ou enfrente a execução duma hipoteca. Os emprestadores de dinheiro duro são flexíveis antes de emprestar enquanto estruturam o empréstimo. Quando a tinta estiver no papel, espere uma flexibilidade zero.
Quando faz sentido obter um empréstimo com dinheiro duro
Os empréstimos em dinheiro forte são incrivelmente eficazes para um tipo muito específico de negócio imobiliário: o negócio de reabilitação de compra.
Em outras palavras, eles são perfeitos para investidores imobiliários que encontram casas em dificuldades ou em ruínas, as compram com desconto, as renovam e depois as vendem ou refinanciam para manter imóveis de aluguel de longo prazo. Empréstimos de dinheiro duro são ótimos para sacudir casas ou renovar aluguéis. No entanto, devido aos prazos curtos dos empréstimos, os investidores devem vender ou refinanciar rapidamente quando as reformas estiverem concluídas..
Isso significa que você precisa de uma estratégia de saída antes de fazer um empréstimo com dinheiro forte. De fato, uma das primeiras perguntas que os emprestadores de dinheiro duro fazem quando solicita um empréstimo é se você tem essa estratégia. Emprestadores de dinheiro duro não especulam sobre bairros futuros ou sobre possíveis apreciações futuras ou aumentos de aluguel. Eles emprestam com base no valor como estão e no valor pós-reparo (ARV) no mercado atual.
Em certo sentido, é consolador ter um conjunto de olhos objetivo e experiente revisar seus números e seu acordo. Se o credor encontrar algum motivo de preocupação, eles serão rápidos em indicá-lo e forçá-lo a justificar a lógica por trás do seu acordo..
Por fim, vale ressaltar que a maioria dos emprestadores de dinheiro duro não empresta mais a proprietários de residências para sua residência principal. Os empréstimos em dinheiro duro não são projetados para os consumidores e não vêm com as proteções normais que os consumidores esperam. Eles são projetados para investidores imobiliários que procuram se mover rapidamente e obter lucro.
Sorteios de Horários e Financiamento da Renovação em um Empréstimo com Dinheiro Duro
Depois que um credor analisa seu acordo e o aprova, os dois se sentam para mapear um cronograma de sorteios de renovação com base nos reparos necessários.
Um “sorteio” é um reembolso por um conjunto específico de reparos ou trabalhos de renovação. Por exemplo, o primeiro sorteio pode incluir a substituição de certos tubos e fiação elétrica. Quando esse trabalho é concluído, o credor envia um inspetor para a propriedade para confirmar que o trabalho foi concluído com uma qualidade aceitável e libera o sorteio para reembolsá-lo pelo trabalho..
Vale a pena reiterar esse último ponto: você paga por qualquer trabalho e materiais antecipadamente, e o credor o reembolsa por isso.
Depois que um sorteio é liberado, você passa para o trabalho do próximo sorteio. Para continuar o exemplo acima, o segundo sorteio pode incluir a substituição da tubulação e a unidade de forno e ar condicionado e conectá-los. O ciclo se repete: você liga para o credor para informar que o segundo sorteio está completo, eles enviam um inspetor para confirmar, liberam o sorteio e assim por diante até que as reformas estejam concluídas.
Se você é útil e deseja fazer parte do trabalho de melhoramento da casa, pode estar sem sorte. A maioria dos emprestadores de dinheiro duro financia apenas reparos feitos por empreiteiros licenciados - a menos que você tenha um histórico comprovado de trabalho de alta qualidade e pontualidade.
Outras opções para financiamento de renovação
Emprestadores de dinheiro duro não são o único jogo na cidade, é claro. Aqui estão algumas outras opções que você pode considerar para financiar seu próximo negócio imobiliário.
1. Sites de crowdfunding
Há uma linha embaçada entre sites de crowdfunding e emprestadores de dinheiro duro, pois muitos sites de crowdfunding se autodenominam como emprestadores de dinheiro duro.
Como mencionado acima, os emprestadores de dinheiro duro emprestam dinheiro de outras pessoas e, em seguida, se revezam e emprestam a investidores imobiliários. No caso de sites de crowdfunding, eles pedem dinheiro emprestado ao público. Eles tendem a oferecer fortes retornos aos investidores financeiros, pois fazem empréstimos de alto risco e custo. Mas a maioria dos sites de crowdfunding aceita apenas dinheiro de investidores credenciados e exige altos investimentos mínimos.
Se você classifica sites de crowdfunding como emprestadores de dinheiro vivo ou concorrentes, eles são comparáveis da perspectiva de um mutuário.
2. Bancos comunitários
Os bancos comunitários locais servem como verdadeiras alternativas e concorrentes aos emprestadores de dinheiro vivo. Mas, como são bancos locais pequenos, geralmente é trabalhoso identificá-los e seus termos de empréstimo. No passado, quando eu queria pedir emprestado a um banco comunitário local, tive que fazer uma pesquisa, fazer uma lista de todos os bancos comunitários a menos de 80 km e ligar para cada um deles individualmente para perguntar sobre preços e termos para empréstimos para renovação.
Se isso deixa você se perguntando por que passaria pelo aborrecimento, considere que o preço desses bancos às vezes é mais barato que os emprestadores de dinheiro duro. Ainda melhor para os investidores em aluguel, alguns pequenos bancos ainda oferecem empréstimos de “permissibilidade para renovação”, que envolvem uma fase inicial de renovação que passa para uma hipoteca permanente de longo prazo após a conclusão - nenhum refinanciamento caro e demorado necessário.
Se a sua estratégia de saída é refinanciar uma hipoteca de longo prazo e manter a propriedade como um aluguel, vale a pena fazer dezenas de telefonemas para tentar encontrar um credor da carteira que ofereça este programa de empréstimos indescritível.
3. Emprestadores de Dinheiro Privados
Novos investidores imobiliários costumam confundir "dinheiro privado" com "dinheiro duro". Um empréstimo em dinheiro privado é de um indivíduo, como um amigo, membro da família, conhecido ou qualquer outra pessoa que não faça negócios emprestando dinheiro.
Às vezes, invisto dinheiro com investidores imobiliários que conheço pessoalmente na forma de emprestar-lhes notas privadas. Mas não estou no negócio de emprestar dinheiro; Às vezes, sirvo como emprestador de dinheiro privado, mas não sou um emprestador de dinheiro duro.
Conforme descrito acima, os emprestadores de dinheiro duro são empresas - mesmo que sejam empréstimos individuais de um único proprietário LLC - que estão no negócio de emprestar dinheiro a investidores imobiliários.
4. HELOC ou Empréstimo com Ações
Se você tem uma casa com bastante patrimônio, pode pedir emprestado à sua residência principal para financiar seu negócio de investimento imobiliário, em vez de emprestar contra a nova propriedade..
A vantagem para você como mutuário é que os empréstimos garantidos por sua residência principal são quase sempre mais baratos que os empréstimos garantidos por propriedades de investimento. Isso ocorre porque os investidores sempre inadimplem seus empréstimos para propriedades de investimento antes de inadimplir seus empréstimos à habitação, tornando os empréstimos aos proprietários um risco menor para os credores.
Uma opção é uma linha de crédito de home equity (HELOC) da Lending Tree. Essas são linhas de crédito rotativas nas quais você pode obter, conforme necessário, e depois pagar em seu lazer - pelo menos no período inicial de compra, que geralmente é de 10 a 15 anos. Depois disso, os HELOCs geralmente mudam para um período de reembolso, em que você deve pagar o saldo principal ao longo de 10 a 20 anos.
Muitos investidores usam um HELOC para financiar suas compras e reformas iniciais de propriedades, depois vendem ou refinanciam a propriedade após a conclusão, pagando o saldo da HELOC. Enxágue e repita ad infinitum - se você tiver patrimônio suficiente em sua casa para cobrir esses custos elevados.
Outra opção é um empréstimo de capital próprio, ou segunda hipoteca. Em vez de uma linha de crédito rotativa, essa é outra hipoteca contra sua casa. Esses empréstimos são muito menos flexíveis e, portanto, menos úteis para investidores imobiliários que procuram financiamento temporário.
5. Empréstimos FHA 203K
Estes empréstimos aplicam-se apenas a proprietários que desejam financiar reparos em sua residência principal.
Se você é proprietário de uma casa, esqueça os emprestadores de dinheiro duro e fale com um agente de empréstimos do banco local sobre um empréstimo da FHA 203K. Estes são significativamente mais baratos que empréstimos a dinheiro e permitem compras e refinanciamentos. O que eles não permitem, no entanto, são atualizações de casas de luxo; portanto, se você tem o coração em uma piscina com um bar aquático, comece a economizar seus centavos.
6. Dinheiro
Tudo bem, então isso não é uma forma de financiamento. Mas se você puder reunir dinheiro suficiente para comprar e renovar uma propriedade de investimento, poderá economizar uma quantia enorme de dinheiro em juros e taxas.
Se você tiver dinheiro suficiente, aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a decidir se você deve investir seu dinheiro em um projeto imobiliário ou se é melhor usá-lo em outro lugar.
Palavra final
Empréstimos com dinheiro vivo são uma maneira rápida, flexível e conveniente de financiar propriedades de investimento que precisam de renovação.
Eles também são caros, e os credores não hesitam em encerrar se você não cumprir o que promete. Sob nenhuma circunstância você deve usar um empréstimo com dinheiro fixo para financiar uma residência principal, se conseguir encontrar um emprestador que ainda empreste a proprietários de casas; Não conheço quem sabe. Até os investidores imobiliários devem considerar todas as suas opções, em vez de simplesmente deixar de usar um emprestador de dinheiro vivo.
Conclusão: conheça suas opções para financiar negócios imobiliários muito antes de fazer sua primeira oferta.
Como tem sido sua experiência no financiamento de propriedades para investimento imobiliário? Você já usou um empréstimo com dinheiro forte?
