11 maneiras de reduzir significativamente seus impostos como investidor imobiliário

Além de todas as despesas dedutíveis, os investidores imobiliários desfrutam de muito mais benefícios fiscais do que o típico agito lateral permite. Na minha cidade natal de Baltimore, um trabalhador autônomo na faixa superior de imposto enfrenta um passivo de imposto de renda de mais de 60%, enquanto a taxa de imposto de renda mais alta para alguém que vive em São Francisco é de 67% - mais de dois terços de sua renda . É difícil progredir na vida quando você perde de 30% a 60% de sua renda em impostos.

Se você está procurando a agitação lateral perfeita para ganhar dinheiro e reduzir sua obrigação tributária, aqui estão 11 idéias para reduzir sua conta de imposto através de investimentos imobiliários.

Você está interessado em se tornar um investidor imobiliário, mas não comprou seu primeiro imóvel? Considere o Roofstock. Eles são um mercado de casas para investidores imobiliários. Eles examinaram as propriedades para garantir boas oportunidades de renda.

Estratégias de economia de impostos para investidores imobiliários

1. Próprias propriedades em um IRA auto-direcionado

Você provavelmente conhece os IRAs e os Roth IRAs como uma maneira diferida de impostos para investir na aposentadoria. O que você talvez não saiba é que pode configurar seu próprio IRA autodirecionado e usá-lo para investir em imóveis isentos de impostos.

Esteja avisado: isso não é tão simples quanto comprar ações em um IRA normal. Primeiro, você deve contratar um custodiante ou empresa de confiança para administrar o IRA autodirigido para você. Eles criam o IRA auto-direcionado e você transfere dinheiro para ele. Você pode criar uma entidade legal, como uma LLC, para comprar e possuir propriedades de investimento. O IRA auto-direcionado investe dinheiro na entidade legal como o investimento escolhido.

O problema é se você deseja financiar a propriedade para investimento em vez de comprá-la em dinheiro. O financiamento é permitido, mas vem com algumas advertências importantes. O empréstimo deve ser "sem recurso", o que significa que o mutuário não pode ser responsabilizado individualmente, o que muitos credores não permitem. Além disso, apenas a parte não financiada da compra é protegida de impostos pelo IRA. E, é claro, as regras normais do IRA se aplicam: você não pode sacar dinheiro antes dos 59,5 anos e deve começar a sacar antes dos 70,5 anos.

Se você estiver interessado em investir em imóveis por meio de um IRA autodirigido, comece pesquisando os custodiantes e conversando com eles sobre o processo e suas taxas. Confira o Rocket Dollar, mas lembre-se de fazer sua lição de casa e entender completamente o processo antes de se comprometer com um custodiante.

2. Mantenha propriedades por mais de um ano

Quando você possui algo há menos de um ano e o vende com lucro, esse lucro é tributado à sua taxa normal de imposto de renda. Isso se aplica à inversão de bens imóveis, à restauração e à venda de carros antigos, à troca do dia, à inversão de antiguidades - qualquer coisa que envolva comprar na baixa e vender na alta.

Se você inverter mais de uma ou duas propriedades em um ano, corre o risco de a Receita Federal classificá-lo como um "revendedor" independente e sujeitar seus ganhos a dobrar os impostos do FICA (mais sobre isso em breve).

Uma opção para evitar isso é possuir propriedades por mais de um ano antes da venda. Isso nega o risco de ser classificado como revendedor e transfere seus lucros de tributados como renda normal para tributados como ganhos de capital. Para a maioria dos americanos, os ganhos de capital são tributados em 15% - significativamente mais baixos do que as taxas normais de imposto de renda da maioria dos americanos.

Se você mudar de casa, considere alugá-las por um período de um ano antes de vendê-las. Você reduz sua taxa tributária, obtém algum fluxo de caixa e pode até se beneficiar da apreciação e de um preço de venda mais alto.

Aqui estão algumas outras dicas para reduzir sua taxa de ganhos de capital em investimentos imobiliários, além de detalhes adicionais sobre quem se qualifica como revendedor.

3. Evite pagar impostos em dobro do FICA

Como mencionado acima, se o IRS classifica você como revendedor e não como investidor, você é considerado autônomo e deve impostos em dobro do FICA.

Os impostos do FICA são impostos sobre o emprego projetados para financiar o Seguro Social e o Medicare. Eles são divididos entre empregadores e funcionários, com cada parte pagando 7,65%. Se você trabalha por conta própria, deve a ambos, um total de 15,3%, além de seus impostos federais, estaduais e locais.

Quem vira casas deve formar uma estratégia para evitar a classificação do revendedor pelo IRS e, assim, evitar esse imposto extra de 15,3%. Uma maneira de evitar o status de revendedor é demonstrar "intenção de investimento" para os lucros de cada venda. Em outras palavras, crie um caso em que você não venda propriedades como parte de sua prática comercial regular, mas gere capital para outros projetos de investimento. Esses outros projetos de investimento podem incluir o pagamento de melhorias em outra propriedade ou o pagamento de uma propriedade de investimento de aluguel de longo prazo.

Outra estratégia é evitar fazer negócios por meio de uma LLC de membro único, que geralmente é desconsiderada para fins fiscais. Em vez disso, você pode criar uma entidade legal, como uma parceria LLC ou S-corp, que altera a maneira como os investidores são tributados.

Converse com um contador com muita experiência em trabalhar com investidores imobiliários, se você planeja lançar mais de um par de propriedades a cada ano. Como muitos outros elementos do código tributário, este possui algumas áreas cinzentas; portanto, você precisa ser capaz de defender de maneira persuasiva o status de não revendedor, se o IRS o desafiar.

4. Morar na propriedade por dois anos

Já pensou em fazer um flip live-in? Você se muda e, com o tempo, faz melhorias e upgrades. Se você mora na propriedade há pelo menos dois anos, os primeiros US $ 250.000 em ganhos de capital são isentos de impostos para solteiros. Para casais, o limite é de US $ 500.000.

Obviamente, talvez você não queira morar em uma zona de trabalho constante ou se mudar a cada dois anos, mas se você gosta de melhorar a casa e mexer em casa, pode ser uma maneira divertida de ganhar dinheiro sem impostos.

5. Adiar impostos com uma troca 1031

Uma “troca semelhante”, de acordo com a Seção 1031 do código tributário, permite que os proprietários adiem o pagamento de impostos indefinidamente comprando uma propriedade semelhante com seus recursos.

Funciona assim: digamos que você compre uma propriedade por US $ 100.000, gaste outros US $ 20.000 em melhorias e a venda por US $ 150.000 por um lucro de US $ 30.000. Você pode embolsar esses US $ 30.000 e gastá-lo nas refeições ou comprar um carro novo para mostrar o seu sucesso. Você pagaria impostos sobre a renda, deixando-o com receitas líquidas de US $ 15.000 ou US $ 20.000 para mostrar seus esforços em vez de US $ 30.000.

Ou você pode investir em outra propriedade e não pagar impostos - pelo menos por enquanto.

Digamos que você pegue esses US $ 30.000 e o use como adiantamento em uma propriedade de US $ 200.000 em vez de uma propriedade de US $ 100.000. Neste próximo acordo, você investe US $ 50.000 em melhorias e vende a propriedade por um lucro de US $ 60.000. Agora você tem US $ 60.000 em lucro. Novamente, você pode gastar esse dinheiro ou reinvesti-lo usando outra bolsa 1031. Talvez da próxima vez que você compre uma propriedade de US $ 400.000, uma propriedade de aluguel de quatro unidades que lhe traga US $ 1.200 por mês em fluxo de caixa.

Se você vender essa propriedade, mais uma vez terá que escolher entre pagar impostos sobre os lucros ou fazer outra troca 1031. Ninguém diz que você tem que vender; você pode mantê-lo para sempre e aproveitar a receita extra de aluguel.

6. Faça uma venda parcelada

Digamos que você venda uma propriedade com lucro de US $ 50.000. Por qualquer motivo, você não deseja fazer uma troca 1031 para comprar uma nova propriedade imediatamente. Se você registrar sua declaração de imposto de renda com um extra tributável de US $ 50.000 em um único ano, pode esperar pagar alguns impostos pesados, o que pode muito bem levar você a uma faixa de imposto mais alta.

Como alternativa, você pode espalhar o lucro por muitos anos oferecendo financiamento ao vendedor. No ano em que você vende a propriedade, você só precisa pagar imposto de renda sobre qualquer adiantamento e capital que o comprador pagar. Com o tempo, eles pagam gradualmente o saldo que lhe devem, mês a mês e ano a ano. Para tornar as coisas ainda melhores, você cobra o interesse do comprador.

O risco, é claro, é que eles sejam inadimplentes e você precise encerrar a propriedade. Não faça uma venda parcelada e certifique-se de qualificar completamente o comprador. Uma opção é começar com um contrato de arrendamento, em que o comprador começa como locatário, com parte de seu aluguel indo para o adiantamento a cada mês. Em um determinado saldo de adiantamento, você pode transferir a propriedade para o inquilino-comprador e assinar uma nota de hipoteca e garantia.

7. Maximize suas deduções

Uma das vantagens do investimento imobiliário é que todas as despesas reais e algumas despesas de papel são dedutíveis dos impostos.

Você pode deduzir:

• Juros de hipoteca
• Seguro
• Impostos sobre a propriedade
• Custos de manutenção
• Taxas de administração de propriedades
• Despesas com publicidade
• Despesas de software, ferramentas ou outras despesas de suporte imobiliário
• Taxas legais
• Custos de fechamento, como título da empresa e taxas do credor
• Despesas de escritório em casa
• Despesas de viagem e quilometragem
• Dedução de passagem (mais sobre isso em breve)
• Depreciação (mais sobre isso em breve)

A melhor parte? Você ainda pode fazer a dedução padrão. A maioria deles não exige que você especifique suas deduções; eles simplesmente reduzem a quantidade de receita tributável total em sua Tabela E ou Tabela C.

Faça sua lição de casa sobre exatamente quais deduções você pode reivindicar para minimizar sua conta de impostos e, como sempre, converse com um contador para discutir quaisquer áreas cinzentas.

8. Aproveite a dedução de 20% da passagem

A Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017 incluiu um benefício tributário intrigante para proprietários de pequenas empresas, incluindo investidores imobiliários.

No nível mais simples, permite que os pequenos empresários deduzam mais 20% de sua receita líquida de negócios. Claro, nada é simples com o IRS. A dedução permitida é a menor de:

1. Sua "receita combinada qualificada de negócios"
2. 20% do excesso de lucro tributável sobre a soma de qualquer ganho de capital líquido

O que exatamente é "receita empresarial qualificada combinada"? Para alguns tipos de empresas, existem limitações de renda: US $ 315.000 para casais e US $ 157.500 para arquivadores individuais. Você pode ler a definição completa do IRS de “receita qualificada de negócios” ou salvar a enxaqueca e conversar com seu contador sobre isso..

Embora ainda não tenha sido testado e não esteja totalmente esclarecido pelo IRS, com um contador apurado, você poderá deduzir 20% a mais da sua receita de investimentos imobiliários da sua renda tributável.

9. Deprecie suas propriedades

Outra despesa de papel que os investidores imobiliários podem aproveitar é a depreciação. O IRS define a vida útil de um edifício residencial em 27,5 anos, para que os proprietários possam deduzir 1 / 27,5 do valor de construção de seus imóveis a cada ano nos primeiros 27,5 anos em que são proprietários..

Por exemplo, digamos que você compre um imóvel por US $ 150.000, com o terreno avaliado em US $ 50.000 e o edifício avaliado em US $ 100.000. A cada ano, nos próximos 27,5 anos, é possível deduzir US $ 3.636 pela depreciação: US $ 100.000 ÷ 27,5 = US $ 3.636.

Você também pode depreciar melhorias de capital na propriedade. Por exemplo, se você instalar um novo telhado por US $ 8.000, esses US $ 8.000 também poderão ser depreciados em 27,5 anos.

Essa é a boa notícia. A má notícia é que, quando você vende a propriedade, você deve impostos pela “recuperação da depreciação” sobre todos os lucros que anteriormente evitava pagar impostos através da depreciação. Claro, se você nunca vende, nunca deve esses impostos.

10. Realize a apreciação através de empréstimos, não de vendas

A propriedade que você comprou acima por US $ 150.000 se valoriza ao longo do tempo e, depois de alguns anos, você terá construído um patrimônio nela.

Você pode vendê-lo e pagar impostos sobre ganhos de capital sobre esse patrimônio, ou pode pedir emprestado contra a propriedade e não pagar impostos sobre o seu dinheiro na mão. Na verdade, você pode deduzir os custos de empréstimos, os custos de fechamento e os juros de hipotecas.

Com o tempo, seus inquilinos pagam o empréstimo por você. Você mantém a propriedade, que, esperamos, continua se valorizando e os aluguéis aumentam com o tempo, mesmo que o pagamento da hipoteca permaneça fixo.

E quando o empréstimo é pago, adivinhe? Você pode se virar e pedir mais dinheiro emprestado à sua propriedade!

11. Morra Possuindo Suas Propriedades

Se você morrer possuindo imóveis, a base original (custo de aquisição) desaparece e seus herdeiros não pagam ganhos de capital.

Para continuar o exemplo acima, sua base original para a propriedade era de US $ 150.000. Digamos que, ao longo de 30 anos, ele valorize US $ 900.000. Se você vender a propriedade, deve esperar impostos sobre seu ganho de capital de US $ 750.000.

Ou então, você pode continuar embolsando o aluguel da propriedade todos os meses e nunca vendê-lo. Se você deseja sacar dinheiro, pode emprestar dinheiro como descrito acima, ou pode deixá-lo livre e ganhar muito mais com isso..

Quando você morre, a propriedade passa para seus herdeiros como parte de sua propriedade. Eles podem pagar impostos sobre a propriedade, mas somente se você morrer rico; os primeiros US $ 11,18 milhões do seu patrimônio são isentos de impostos. Caso contrário, eles conseguem vender a propriedade e manter o produto, isento de impostos.

Palavra final

Se você quer ganhar no jogo da riqueza, precisa conhecer as regras. E em nenhum lugar isso é mais claro do que aprender a reduzir seu imposto de renda.

Aprenda a aproveitar as vantagens fiscais concedidas aos proprietários de imóveis. Ao longo da sua vida, eles podem economizar centenas de milhares de dólares ou mais e ajudá-lo a gastar mais com a construção de riqueza.

Quais são suas táticas favoritas para reduzir seus impostos?