7 dicas a seguir ao comprar sua primeira propriedade de investimento imobiliário
Como fonte de renda passiva, nunca seca ou amadurece, mas fornece renda contínua, sem perda de ativos. De fato, o ativo subjacente se valoriza com o tempo, mesmo quando você paga a hipoteca contra ele. Isso faz do investimento imobiliário uma excelente fonte de renda para a aposentadoria. Ele diversifica sua alocação de ativos e protege contra riscos de sequência de retornos, porque você não precisa vender nenhum ativo para gerar receita.
Depois, há os benefícios fiscais. Os investidores podem deduzir para cada despesa concebível, desde juros de hipotecas a custos de manutenção e taxas de administração de propriedades. Eles podem até deduzir algumas despesas de papel em que nunca incorreram, como depreciação.
Mas por todas essas vantagens, ele também vem com sua parcela de desvantagens e riscos. Cada propriedade requer um alto investimento em dinheiro na forma de adiantamentos e custos de fechamento. O setor imobiliário é notoriamente ilíquido, tornando-o caro e lento para vender. Também requer habilidade e trabalho para investir, diferentemente das ações, que você pode comprar instantaneamente através de um fundo de índice sem conhecimento especializado.
Ainda assim, o conhecimento e a habilidade necessários para comprar sua primeira propriedade não são ciência do foguete. Qualquer um pode aprender a investir em imóveis. Aqui estão sete dicas a serem seguidas ao comprar sua primeira propriedade de investimento para evitar armadilhas e obter um forte lucro desde o início.
1. Acerte os números
O erro mais comum que vejo novos investidores imobiliários cometendo é calcular mal custos, valores e aluguéis.
Se você não extrair mais nada deste artigo, siga esta lição: Aprenda como calcular com precisão o fluxo de caixa e os lucros de inversão de casa, porque não é intuitivo. É assim que os investidores perdem dinheiro.
Reparos e custos de transporte
Quando você muda de casa ou compra imóveis para alugar, precisa saber exatamente quanto vai custar os reparos. Parece fácil na superfície; Afinal, os contratados fornecem uma cotação de preço por escrito, certo?
O problema é que os empreiteiros são notoriamente difíceis de trabalhar e as reformas raramente ocorrem da maneira planejada. Freqüentemente, os empreiteiros prometem demais e não cumprem, em termos de custos e cronograma.
Para sua primeira propriedade de investimento, faça reparos cosméticos relativamente pequenos. Em seguida, faça um orçamento de uma reserva enorme de custos excedentes para lidar com os inevitáveis soluços. Apenas não conte ao empreiteiro sobre o assunto, ou eles encontrarão uma desculpa para gastá-lo.
Obtenha pelo menos três cotações de empreiteiros licenciados e seja extremamente claro sobre os reparos que deseja. Ao deixar espaço para interpretação, você deixa espaço para os contratantes cobrarem mais tarde.
E não esqueça que os custos de renovação são apenas o começo. Também custa dinheiro para possuir a propriedade, enquanto fica vago em reparos. Esses custos de transporte, ou “custos leves”, incluem hipotecas, serviços públicos, impostos, seguros e licenças.
Para o seu primeiro acordo, faça um orçamento de 50% a mais como reserva para custos de renovação, além de uma almofada de 50% para os custos estimados de transporte. Ao gerenciar seus contratantes com atenção, você pode evitar gastar qualquer um deles, mas como novo investidor, você deve orçar quanto a erros ao trabalhar com contratados.
Dica profissional: Antes de iniciar o processo de busca de um contratado, confira HomeAdvisor. Eles executaram verificações de antecedentes e encontraram os melhores contratados em sua área para você escolher. Escolha alguns itens da lista e peça a você um orçamento para o trabalho a ser realizado.
Valor pós-reparo (ARV)
Assim como os novos investidores geralmente subestimam os custos, eles também geralmente superestimam o valor pós-reparo (ARV) de suas propriedades..
Faça sua própria pesquisa em Trulia ou Zillow para ter uma idéia de valores comparáveis de propriedades renovadas. Em seguida, visite algumas casas comparáveis que estão atualmente à venda. Caminhe por eles e tenha uma noção geral de como as propriedades concluídas são precificadas no bairro.
Como investidor iniciante, a sua opinião por si só não é suficiente, portanto, obtenha três opiniões de especialistas sobre a gama ARV de uma propriedade antes de comprá-la. Primeiro, peça a opinião do seu corretor de imóveis e peça que ele seja conservador em sua faixa de valor. Em seguida, encontre um investidor experiente operando no seu mercado e peça sua opinião. Por fim, revise o avaliador do credor para obter sua opinião.
Quando você tiver essas três opiniões sobre o intervalo de ARV, considere a extremidade inferior do intervalo como seu ARV de trabalho. Este não é o momento nem o lugar para otimismo; você precisa conhecer seu lucro mínimo com a inversão da propriedade e garantir que não seja negativo.
Aluguel pós-reparo
Se você estiver mantendo a propriedade como um aluguel, precisará de uma estimativa precisa do aluguel após o reparo. Passe pelo mesmo processo de estimativa do ARV, mas desta vez para alugar.
Se você é local, não pule a pé pelas propriedades do bairro atualmente listadas para alugar. Não há substituto para ver como as composições locais se parecem com seus próprios olhos. Você deseja desenvolver um senso para o mercado local de aluguel, bem como qual o nível de acabamento e comodidades que os locatários esperam.
Despesas de aluguel em andamento
Repita comigo: seu fluxo de caixa não é o aluguel menos a hipoteca.
Outro conjunto de números que os novos investidores entendem errado são as despesas contínuas de aluguel. Como regra geral, espere que suas despesas não hipotecárias tenham em média cerca de 50% do aluguel. Por exemplo, de acordo com a regra dos 50%, se o aluguel for de US $ 1.200, suas despesas não hipotecárias em andamento terão uma média de US $ 600. Se sua hipoteca é de US $ 500, isso gera um fluxo de caixa mensal médio de US $ 100 - muito longe dos US $ 700 que muitos investidores iniciantes esperam.
As despesas não hipotecárias incluem:
- Impostos sobre a propriedade
- Seguro de propriedade
- Taxa de desocupação
- Principais reparos e dispêndios de capital (CapEx)
- Manutenção
- Custos de gestão de propriedades
- Custos contábeis, contábeis e legais
Não exclua os custos de gerenciamento de propriedades, porque você planeja gerenciar a propriedade. Nem todo mundo tem tempo ou temperamento necessário para gerenciar bem os aluguéis. Mesmo se você o tiver hoje, isso não significa que você o terá no próximo ano. Além disso, gerenciar aluguéis é uma despesa de mão-de-obra, esteja você fazendo o trabalho ou outra pessoa. Esteja preparado financeiramente para contratar um gerente de propriedade, incluindo esses custos em seus cálculos de fluxo de caixa agora.
No entanto, não dependa exclusivamente da regra dos 50% para o seu cálculo real. É uma regra geral, e você precisa calcular cada despesa para qualquer propriedade antes de comprar.
2. Considere uma propriedade chave na mão
Nem todo mundo quer mexer com contratantes, permissões e refinanciamento para uma hipoteca de longo prazo. Não há nada de errado nisso.
Se a idéia de supervisionar uma reforma o enche de estresse, compre uma propriedade pronta para uso. Você pode comprar propriedades que já estão alugadas para inquilinos estáveis e confiáveis ou comprar propriedades em condições de pronto para alugar.
No mundo cada vez mais conectado de hoje, você pode comprar propriedades prontas para uso em qualquer lugar do país usando plataformas como Roofstock. Imagine uma versão nacional e de acesso público do MLS apenas para propriedades de aluguel chave na mão e você tem uma boa noção do poder e da conveniência desta plataforma.
O Roofstock também inclui uma grande quantidade de dados para cada propriedade listada, desde dados do mercado local até tendências históricas e previstas do valor da residência, além de detalhes sobre a condição da propriedade. O melhor de tudo é que eles incluem duas garantias: uma que permite “devolver” a propriedade sem nenhum custo dentro de 30 dias e outra garantindo que você alugue a propriedade a um inquilino dentro de 45 dias após a compra. Veja nossa revisão completa do Roofstock para obter mais detalhes.
3. Mantenha-se independente e seja paciente
Como mencionado acima, a compra de imóveis dá trabalho. Esse trabalho se multiplica dez vezes, se você deseja encontrar um bom negócio - o que é melhor para você como investidor, ou qual é o objetivo?
Muitos investidores iniciantes se apegam emocionalmente à primeira propriedade que atrai seu interesse. Eles adoram a localização e pensam: "Gostaria de me aposentar aqui", ou amam a cozinha ou o mosaico no segundo banheiro no andar de cima.
A emoção não tem lugar em investir de qualquer tipo. Isso leva a decisões tomadas por motivos errados e a "investimentos intuitivos", como tentar avaliar o mercado.
Nunca, nunca deixe-se formar um apego emocional a uma propriedade de investimento em potencial. Com toda a probabilidade, você precisará revisar dezenas - talvez centenas - de propriedades antes de encontrar a oferta certa. Se você fizer ofertas para 15 propriedades, há uma boa chance de que cinco dos vendedores negociem com você e, deles, três chegarão a um acordo com você. Desses três, dois serão cancelados antes da liquidação, deixando você com um acordo fechado por todos os seus esforços.
Poucas pessoas têm paciência e capacidade de permanecer desapegadas de cada uma dessas transações. O investimento direto no setor imobiliário é um jogo de números em dois sentidos: trata-se de números de lucro e despesa e apenas uma pequena porcentagem de seus negócios em potencial é fechada. Abrace essas realidades agora antes de desperdiçar grandes quantidades de tempo e dinheiro em uma tentativa de investimento fracassada.
4. Negocie (e não tenha medo de ir embora)
Os vendedores esperam que você negocie. Caso contrário, eles começam a adivinhar seus preços e se perguntam se deveriam ter pedido mais..
A negociação imobiliária começa com a pesquisa do vendedor. Descubra tudo o que puder sobre os vendedores, como a urgência com que desejam vender, por que estão vendendo e quando estão se mudando, se a propriedade estiver ocupada pelo proprietário. Se você estiver usando um corretor de imóveis, peça que eles consultem o corretor. Você ficaria surpreso com a frequência com que os agentes de listagem se comunicam.
Entre com a oferta mais baixa que você acha que o vendedor levará a sério o suficiente para combater. Quanto mais urgentemente o vendedor desejar fechar, menor será esse número..
Para reduzir seu dinheiro devido na liquidação, não hesite em criar uma concessão do vendedor na negociação.
Mais importante, defina um preço máximo antes mesmo de fazer sua oferta de abertura. Comprometa-se por escrito e diga a alguém o que é trancá-lo no lugar. Se, depois de negociar para frente e para trás, o vendedor não aceitar um número abaixo desse teto, vá embora. Um número surpreendente de vendedores liga para você depois de alguns dias para dizer: "Bem, talvez eu possa fazer esses números funcionarem, afinal". Vendedores tagarelam e postura, mas quando você fica emocionalmente desapegado, pode se afastar de ofertas não tão estelares, o que o leva a comprar nada além de boas ofertas.
Siga estas táticas de negociação para manter um controle firme das negociações e esteja sempre preparado para caminhar.
5. Organize o financiamento antes de fazer ofertas
Quando você faz uma oferta, os vendedores esperam que você forneça detalhes sobre como você planeja realmente pagar por suas propriedades. O que significa que você precisa alinhar o financiamento antes de começar a oferecer ofertas. Suas opções variam de acordo com o fato de você estar procurando um empréstimo de reabilitação de compra a curto prazo ou uma hipoteca de aluguel de longo prazo.
Para empréstimos de reabilitação de compra a curto prazo, vá com um emprestador de dinheiro duro. Eles são rápidos e flexíveis, se caros. Como alternativa, você pode ter sorte com um banco comunitário local, mas eles funcionam individualmente e cada um tem uma política de empréstimos diferente.
Para hipotecas de aluguel de longo prazo, você pode experimentar os credores hipotecários convencionais quando começar a investir. Mas os bancos e os credores em conformidade não são escaláveis para além das suas primeiras propriedades, pois limitam quantas hipotecas você pode ter sobre o seu crédito..
Considere os credores do portfólio como financiamento de "próximo nível". Esses credores não vendem seu empréstimo a um grande credor corporativo, mas o mantêm internamente. Os bancos comunitários locais às vezes oferecem esses empréstimos, assim como alguns credores on-line.
Eventualmente, depois de provar seu histórico de sucesso, você poderá pedir dinheiro emprestado de amigos e familiares para financiar seus negócios. Mas isso vem anos após o seu primeiro acordo.
Dica profissional: Ao procurar um credor hipotecário para financiar sua primeira propriedade, comece com LendingTree. Em questão de minutos, você pode ter várias cotações de empréstimo para comparar lado a lado.
6. Não confie na apreciação
Os imóveis nem sempre aumentam de valor. As casas geralmente aumentam em valor, mas se você contar com "normalmente", estará especulando, não investindo.
Se você é um nadador, vire com base nos preços atuais. Se você é um investidor de aluguel de longo prazo, compre com base no fluxo de caixa atual. Embora os valores das casas possam entrar em colapso, os aluguéis permanecem surpreendentemente resistentes. Mesmo na Grande Recessão, quando os valores das residências caíram 27,42%, os aluguéis continuaram subindo, de acordo com o US Census Bureau..
Essa é a beleza do investimento em aluguel. Quando você aprende a prever o fluxo de caixa, pode calcular com precisão os retornos de qualquer propriedade de investimento e pode optar por investir apenas em propriedades de alto rendimento. E quando você investe em imóveis para aluguel com base no fluxo de caixa atual, qualquer valor é apreciado.
7. Esteja preparado para impor e despejar
Assim como nem todo mundo tem o temperamento de ser um investidor imobiliário, o mesmo vale para ser um senhorio eficaz. Requer atenção aos detalhes, autodisciplina e vontade de fazer cumprir as regras do seu contrato de locação.
Os seres humanos avançam contra seus limites. Como proprietário, isso significa que alguns de seus inquilinos tentarão forçar seus limites. É seu trabalho defender esses limites. Nem todo mundo tem a disciplina de aplicar as regras de seu contrato de arrendamento em face de um inquilino soluço. Mas impor regras é um dos desafios de ser um senhorio com o qual você deve se sentir confortável para ter sucesso.
Seu credor hipotecário não será influenciado se você os chamar de soluços e pedir para não cobrar uma taxa atrasada ou iniciar o processo de encerramento. Se o aluguel não chegar até o final do período de carência, envie um aviso de despejo, que concede ao locatário um segundo período de carência antes de você solicitar o despejo. Se eles não pagarem até o final do segundo período de carência, entregue ao tribunal local. Isso iniciará outro processo demorado com uma eventual data de audiência e bloqueio, o que leva meses.
Claro, isso raramente acontece. Quando você envia um aviso de despejo e entra em tribunal imediatamente, os locatários geralmente começam a priorizar o aluguel sobre as faturas do cartão de crédito, gastos discricionários e outras despesas.
Se você não gosta do som de nada disso, não está sozinho. Mas isso significa que você não é temperamentalmente adequado para locações. Você deve terceirizá-lo para um gerente de propriedade ou encontrar outras maneiras de investir em imóveis..
Palavra final
O investimento direto no setor imobiliário não é adequado para muitas, ou mesmo para a maioria das pessoas. Eles simplesmente não têm paciência e disciplina.
Felizmente, você não precisa investir diretamente para obter exposição imobiliária em seu portfólio. As formas indiretas de investir em imóveis incluem REITs, que você pode comprar instantaneamente por meio de sua conta de corretagem ou IRA. Você também pode investir em sites de financiamento coletivo imobiliário. Embora estes permitissem a participação apenas de investidores credenciados, alguns, como Fundrise, agora permita que alguém invista.
Se você tiver interesse, paciência e temperamento para investir diretamente em imóveis, sua disciplina será recompensada com retornos previsíveis, fortes benefícios fiscais e renda passiva de alto rendimento. Uma maneira fácil de comprar sua primeira propriedade de investimento é morar nela invadindo a casa. Ao contrário da crença popular, você não precisa comprar uma propriedade multifamiliar para abrigar o hack. Você pode abrigar hack com colegas de quarto, com uma unidade de moradia acessória, alugando quartos no Airbnb ou até trazendo um estudante de intercâmbio.
Você tem muitas opções de investimento imobiliário, independentemente de escolher a propriedade direta ou uma abordagem mais prática. De qualquer forma, certifique-se de fazer sua lição de casa e verifique cada investimento cuidadosamente, prestando atenção especial aos números.
Você está pensando em comprar uma propriedade de investimento? Qual é o seu plano de longo prazo?
