9 tipos de investimentos imobiliários comparados
Qualquer novo investimento é intimidador no início, quando você ainda está lutando para aprender o vocabulário, os desafios, os riscos e as recompensas. Mas o setor imobiliário oferece alguns benefícios atraentes para investidores dispostos a aprender as cordas, da diversificação de ativos à renda passiva e benefícios fiscais ao investimento imobiliário.
E você tem muitas opções de investimento imobiliário para escolher. De um pagamento único rápido a renda contínua, trabalho prático para completar a passividade, você pode escolher a opção de investimento certa com base em seus objetivos pessoais.
Aqui estão nove opções populares para ajudá-lo a começar a construir seu império imobiliário - ou pelo menos adicionar imóveis ao seu portfólio.
1. Lançando casas
Programas de TV como "Flip This House" popularizaram a casa voltando em meados dos anos 2000, e o apelo da empresa conseguiu sobreviver à crise imobiliária e à Grande Recessão.
Não é difícil ver o porquê. Quando feitos corretamente, os investidores podem obter retornos na faixa de várias centenas de por cento em apenas alguns meses.
Obviamente, muitos novos investidores não fazem isso direito e acabam perdendo dinheiro. Mesmo aqueles que obtêm um forte retorno geralmente ficam surpresos com a quantidade de trabalho necessária para alcançá-lo. Invadir casas envolve um investimento de tempo e trabalho, não apenas dinheiro.
Se você não estiver com vontade de mexer com um empréstimo com dinheiro forte e com reformas apressadas, outra opção é dar uma virada ao vivo. Você se muda para uma casa que precisa ser atualizada, aprimora-a ao longo de um ou dois anos, depois a vende e paga apenas o imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro. Ou você pode evitar ganhos de capital inteiramente se se qualificar para uma exclusão da Seção 121.
Não existem muitas estratégias de investimento que permitem que você saia com dezenas de milhares de dólares depois de alguns meses. Inverter casas é uma delas, mas vem com seus próprios riscos. Portanto, certifique-se de acertar os números, principalmente os custos de reparo, os custos de transporte e o valor pós-reparo. Além disso, verifique se você está confortável com o gerenciamento e a negociação com os contratados antes de tentar a sua mão na sua primeira tentativa.
2. Propriedades para locação a longo prazo
Nem todo mundo está preparado para ser um proprietário e lidar com todos os desafios inesperados que os proprietários enfrentam. Ainda assim, as propriedades de aluguel podem fornecer renda passiva contínua e uma série de benefícios fiscais para investidores empresariais dispostos a enfrentar dores de cabeça.
Existem três caminhos para comprar seu primeiro imóvel para locação.
A Estratégia BRRRR
Uma opção é comprar um imóvel que precise de reforma, mas, em vez de vendê-lo após a conclusão, você o mantém como aluguel. O BRRRR significa comprar, renovar, alugar, refinanciar, repetir e é uma ótima maneira de financiar 100% das compras de imóveis.
Funciona assim: você aplica 20% ou mais com um empréstimo para reabilitação, faz reformas para criar patrimônio na casa e depois aluga. Com todo esse patrimônio, você pode sacar dinheiro ao refinanciar uma hipoteca de longo prazo. Dinheiro suficiente para reembolsar seu adiantamento original se você tiver criado capital suficiente.
Isso funciona porque o valor do empréstimo para refinanciamento é baseado no valor pós-reparo da propriedade, em vez do preço original da compra e dos custos de reparo.
Isso libera você para repetir o processo indefinidamente usando o mesmo dinheiro. E com cada propriedade, você adiciona mais renda passiva sem dinheiro do bolso.
Assim como as empresas que mudam de endereço, os novos investidores geralmente enfrentam problemas subestimando os custos, principalmente os custos de renovação e transporte. Grande parte de seu sucesso se resume à capacidade de encontrar bons empreiteiros que não aumentarão os custos no meio da reforma. HomeAdvisor é um ótimo lugar para encontrar empreiteiros respeitáveis em sua área. Eles colocam todos os contratados em sua plataforma através de um processo de seleção para garantir que você contrata a melhor empresa para suas necessidades.
Propriedades de aluguel chave na mão
Não tão empolgado com a idéia de contratar empreiteiros e supervisionar projetos de renovação?
Um imóvel pronto para alugar é aquele que já foi alugado ou está pronto para alugar. Espere pagar mais, é claro, já que você não está comprando um trabalhador manual especial. Dito isto, você também evita as dores de cabeça associadas à renovação de uma propriedade.
Nos últimos anos, ficou muito mais fácil comprar imóveis para locação chave na mão em qualquer lugar do país. Não apenas a tecnologia do tour virtual se tornou melhor, mas as plataformas de vendas ponto a ponto, como Roofstock apareceram para adicionar transparência ao processo.
O Roofstock inclui uma grande quantidade de dados, tanto sobre a propriedade quanto sobre o bairro. Eles incluem relatórios de inspeção residencial, relatórios de histórico de títulos, análises de cap rate e retorno de dinheiro em dinheiro, histórico de valorização de bairro e propriedade, dados de escolas locais e muito mais. O mais impressionante é que eles oferecem duas garantias ao comprador, incluindo uma garantia de devolução do dinheiro em 30 dias e uma garantia de leasing em 45 dias para propriedades vagas.
House Hacking
Embora existam muitas maneiras de abrigar o hack, a estratégia clássica envolve a compra de uma pequena propriedade multifamiliar, a mudança para uma unidade e o aluguel da outra unidade ou unidades. A idéia é simples: seus vizinhos pagam sua hipoteca por você.
É uma ótima maneira de facilitar o investimento em aluguel, principalmente porque você pode obter uma hipoteca de juros baixos com um pequeno adiantamento. As propriedades com duas, três ou quatro unidades ainda são classificadas como residenciais pelo setor de hipotecas, para que você possa obter a hipoteca de um comprador comum. Isso pode significar um adiantamento de até 3,5% para um empréstimo da FHA, 3% para um empréstimo da Fannie Mae HomeReady ou 0% para um empréstimo do VA.
Compare isso com o padrão de 20% de um empréstimo para propriedades de investimento, além de uma taxa de juros mais alta, e você pode ver por que os hackers domésticos se mostram tão atraentes - para não falar do benefício “meus vizinhos pagam minha hipoteca”.
3. Alugueres de Férias a Curto Prazo
Ninguém diz que você precisa arrendar suas propriedades de aluguel para inquilinos de longo prazo. Sites como Airbnb e HomeAway permite alugá-los a curto prazo a turistas ou até a médio prazo a hóspedes corporativos.
Os aluguéis de férias vêm com suas próprias vantagens e desvantagens, é claro. Sim, você pode cobrar mais por noite, mas suas taxas de ocupação são mais baixas. E, embora você não tenha as mesmas dores de cabeça com inquilinos e despejos que não pagam, você terá outras dores de cabeça, como limpar a unidade entre convidados, fornecer a unidade e pagar pelos serviços públicos.
Antes de investir em um imóvel para aluguel por temporada ou decidir usar um aluguel existente para receber turistas, certifique-se de reunir números precisos para despesas como taxa de desocupação, taxa de administração, custos de limpeza e aluguéis sazonais e taxas de ocupação. Inclua custos de serviços públicos e seja conservador em todas as estimativas.
Pode ser um modelo de negócios eficaz se você o abordar como um negócio e não como um investimento passivo.
4. Comércio por grosso
Frequentemente, os aspirantes a investidores imobiliários começam por vender propriedades por atacado, em vez de comprar propriedades. No atacado, você encontra muita coisa em uma propriedade e a coloca sob contrato por, digamos, US $ 100.000. O imóvel vale US $ 120.000 em sua condição atual, mas, em vez de comprá-lo, você vende o contrato a outro investidor por US $ 110.000.
Você obtém lucro sem precisar levar o título para a propriedade, e o comprador recebe a propriedade por um desconto abaixo do seu valor de mercado. É um ganha-ganha.
Se parece fácil, não é. Encontrar ofertas excelentes em propriedades exige muito trabalho e também é necessário criar uma rede de investidores-compradores. Os atacadistas também devem aceitar um grau de risco de não encontrar um comprador, deixando-os presos a um contrato que nunca pretenderam fechar.
Mas, por tudo isso, é uma ótima maneira de aprender a encontrar negócios e ganhar dinheiro antes de estar financeiramente pronto para comprar propriedades.
5. Fundos de Investimento Imobiliário Público
Um fundo de investimento imobiliário, ou REIT, é um tipo de título negociado em bolsas de valores públicas. O fundo REIT usa seu capital para investir em imóveis, diretamente comprando propriedades ou indiretamente emprestando hipotecas contra propriedades imobiliárias - conhecidas como REITs de hipoteca ou mREITs..
Uma vantagem comum dos REITs em comparação aos fundos de ações tradicionais é o alto rendimento de dividendos. Por lei, os REITs devem desembolsar pelo menos 90% de seus lucros aos acionistas na forma de dividendos, gerando investimentos de alto rendimento.
A desvantagem desse alto rendimento de dividendos é que os REITs geralmente têm problemas para reunir capital para aumentar seu portfólio, pois precisam pagar imediatamente grande parte de seu lucro aos acionistas. Mas se você está procurando uma maneira completamente passiva de diversificar seu portfólio de ações para incluir imóveis, não há opção mais fácil do que comprar REITs em sua conta de corretagem, IRA ou 401 (k).
Dica profissional: Se você não tiver uma conta de corretagem ou IRA configurada, poderá abrir uma conta no You Invest by J.P. Morgan. Eles oferecem até US $ 625 quando você abre e financia sua nova conta.
6. Fundos de Ações Relacionadas a Imóveis
Certas indústrias incluem uma alta exposição ao setor imobiliário, como empresas de construção comercial, construtoras domésticas, varejistas de artigos para casa e até mesmo a indústria hoteleira. Isso significa que você pode investir indiretamente em imóveis comprando ações de empresas que vivem do setor imobiliário.
Você pode investir escolhendo ações individuais ou comprando fundos mútuos específicos do setor ou fundos negociados em bolsa. Esteja ciente de que as ações dessas empresas não são movidas exclusivamente pelo mercado imobiliário e podem subir ou cair com base em razões tão variadas quanto má administração, altos custos de material de construção ou até mesmo um escândalo sexual de CEO.
Embora seja a maneira menos direta de diversificar para investimentos imobiliários, é completamente passiva, e você pode fazer isso com o clique de um botão.
7. Sites de crowdfunding e REITs privados
Nem todos os sites de crowdfunding imobiliário operam no mesmo modelo.
Em um modelo, o site de crowdfunding fornece financiamento para empréstimos de reabilitação de compra e curto prazo - o tipo de empréstimos que as barbatanas e os investidores do BRRRR usam. Para conseguir dinheiro para financiar esses empréstimos, o site de crowdfunding obtém dinheiro do público. Como investidor de capital, você pode examinar os empréstimos atualmente financiados, avaliar a propriedade e o mutuário e investir dinheiro no empréstimo. Um exemplo desse modelo é o GroundFloor, que permite a participação de investidores não credenciados.
O outro modelo comum para sites de crowdfunding funciona como um REIT, mas não é negociado publicamente nas bolsas de valores. Nesses casos, o site de crowdfunding compra e administra privativamente propriedades produtoras de renda usando dinheiro arrecadado de investidores individuais como você. Um bom exemplo inclui DiversyFund, que tem um retorno médio anualizado de 17,6% desde o seu início. Este site de crowdfunding aceita dinheiro de investidores não credenciados e investimentos de até US $ 500.
Observe que muitos sites de crowdfunding aceitam apenas fundos de investidores credenciados, definem altos valores mínimos de investimento ou ambos.
8. Fundos de Private Equity e fundos da zona de oportunidade
Investidores credenciados com muito dinheiro para investir têm mais opções do que o resto de nós. Entre essas opções estão os fundos de private equity.
Esses fundos permitem que investidores ricos compartilhem seu dinheiro com investimentos em larga escala, como edifícios comerciais. Um gestor de fundos supervisiona as operações do dia-a-dia - por uma alta taxa, é claro - deixando os investidores do fundo sentados, relaxados e desfrutando dos retornos.
Um tipo específico de fundo de private equity particularmente relevante para o setor imobiliário é um fundo de zona de oportunidade. Esses fundos compram e melhoram imóveis em zonas de oportunidade qualificadas designadas pelo estado e certificadas pelo Departamento do Tesouro.
As zonas de oportunidade qualificadas são tipicamente áreas de baixa renda, nas quais o estado pretende estimular o crescimento econômico e o investimento. A cenoura para os investidores: impostos diferidos e reduzidos sobre lucros. Consulte este resumo do IRS para obter detalhes.
Esses benefícios fiscais são uma oferta tentadora para investidores ricos e credenciados que procuram maneiras criativas de cortar sua conta de imposto. Mas esteja preparado para um risco maior ao investir em bairros em dificuldades.
9. Notas particulares
Uma maneira de investir em imóveis de forma indireta e passiva é emprestar dinheiro diretamente a investidores para uma compra de propriedade.
Na maioria das vezes, isso significa emprestar a amigos, familiares e outras pessoas que você conhece pessoalmente e confia no seu dinheiro. Essa confiança é fundamental, porque, se eles o deixarem como padrão, você terá pouco recurso além de processá-los. A maioria dos credores privados de notas não tem garantia sobre a propriedade e, mesmo quando o fazem, não é uma questão trivial excluir uma propriedade.
Mas normalmente, os investidores em notas privadas cobram altas taxas de juros. E quando eles conhecem pessoalmente o investidor imobiliário e seu (espero que excelente) histórico, isso geralmente se traduz em baixo risco e alto retorno. Apenas tenha cuidado ao misturar sua vida pessoal e investimentos financeiros. Você está arriscando seus relacionamentos pessoais, não apenas seu dinheiro.
Palavra final
Você não tem falta de opções quando estiver pronto para adicionar imóveis ao seu portfólio de investimentos.
Antes de decidir qual estratégia de investimento imobiliário adotar, seja muito claro sobre seus objetivos pessoais. Inverter é ótimo para gerar dinheiro com uma rápida recuperação, mas é um pagamento único que é tributado como renda regular e está longe de ser passivo. Por outro lado, emprestar dinheiro na forma de uma nota particular para o seu amigo investidor imobiliário é completamente passivo, mas deixa você com nenhum controle ou garantias além da sua confiança pessoal no mutuário.
O setor imobiliário é um investimento notoriamente ilíquido; portanto, compreenda o comprometimento de tempo dos seus fundos antes de investir. Planeje sua estratégia de saída ideal e crie um plano de contingência caso precise mudar para o Plano B.
Como fonte de altos retornos, renda contínua e benefícios fiscais, o setor imobiliário é um argumento vitorioso para inclusão em seu portfólio. Mas, como em qualquer investimento, faça sua lição de casa e entenda os riscos antes de gastar seu dinheiro suado.
Como você investiu em imóveis no passado? Quais são as suas preocupações e desafios no futuro?
