As empresas de gerenciamento de propriedades valem o custo? Custos, Prós e Contras

A menos que possuir e gerenciar propriedades de aluguel seja um trabalho de período integral para você, ou você queira que seja, considere uma empresa de administração de propriedades para otimizar suas tarefas de proprietário. Porém, antes de assinar com um, certifique-se de considerar plenamente os prós e os contras de gerenciar sua própria propriedade em vez de delegar tarefas a uma empresa de gerenciamento dedicada.

O que uma empresa de gerenciamento de propriedades faz

As responsabilidades que acompanham o gerenciamento de propriedades incluem a triagem dos históricos e antecedentes de crédito dos solicitantes, a elaboração de arrendamentos e o processamento de pagamentos de aluguel, a manutenção de registros legais e tributários e o tratamento de problemas de manutenção e reclamações que surgem. Dependendo do tamanho da sua propriedade, essas tarefas por si só podem constituir mais do que um trabalho de período integral.

Todo senhorio precisa decidir se as tarefas exigidas para o gerenciamento de propriedades são mais adequadas para uma empresa dedicada ou são tratadas em primeira mão. A primeira coisa a considerar é se você tem tempo e conhecimento para gerenciar sua própria propriedade. Você se sente à vontade para executar tarefas básicas de caseiro (ou conhece alguém que é confiável)? Você conhece um eletricista e encanador de confiança que oferecem serviço no mesmo dia? Você se importa de estar disponível 24 horas por dia, 7 dias por semana, para lidar com problemas que inevitavelmente surgem? Você se sente à vontade para enfrentar inquilinos por reclamações ou pagamentos em atraso? Ou você prefere gastar o dinheiro para liberar seu tempo delegando essas e outras responsabilidades?

Embora a contratação de uma empresa de gerenciamento de propriedades possa eliminar as ligações telefônicas fora do horário comercial e atenuar os aborrecimentos do dia-a-dia, nada lhe isenta totalmente das responsabilidades de gerenciamento, desde que você seja o proprietário da propriedade. Alguns problemas de manutenção (como determinar se uma máquina de lavar louça deve ser reparada ou substituída por uma nova) exigem que você avalie a situação e determine como proceder. Além disso, certos problemas de inquilino (como despejo) precisarão de sua atenção.

Se você está procurando uma empresa para tirar todas as suas preocupações de seus ombros, ficará desapontado - mas se quiser assistência para aliviar a carga, uma boa empresa de administração de propriedades fornece uma gama de serviços valiosos.

Lidar com inquilinos

Uma grande parte do que qualquer empresa de gestão de propriedades (ou senhorio prático) faz é lidar com os inquilinos no dia-a-dia. As responsabilidades incluem a publicidade de unidades abertas, entrevistas e triagem de inquilinos em potencial, elaboração de arrendamentos, movimentação de entradas e saídas, tratamento de reclamações, cobrança de aluguel, tratamento de pagamentos em atraso e, nos piores cenários, gerenciamento de despejos. As empresas de administração de propriedades devem ter familiaridade com os aspectos legais da relação senhorio / inquilino - e isso inclui a compreensão dos direitos de cada parte e como proceder legalmente no caso de um problema.

Papelada

Para alguns, um dos melhores aspectos da contratação de uma empresa de administração de imóveis é que ele lida com boa parte da papelada necessária. Uma empresa pode dispensá-lo de encontrar e rastrear inquilinos, verificar relatórios de crédito, realizar verificações de antecedentes, elaborar contratos de arrendamento e cobrar e contabilizar o aluguel mensal. Além disso, se você oferece moradias subsidiadas, sabe que é necessário manter uma quantidade considerável de papelada adicional.

Se você tiver apenas um ou dois imóveis para alugar com inquilinos de longa duração, o tratamento da papelada não deve demorar mais do que algumas horas por mês, nem deve ocupar mais de uma gaveta de um arquivo. No entanto, se você possui um edifício inteiro com uma alta taxa de rotatividade, esse comprometimento de volume e tempo pode aumentar rapidamente.

Obviamente, mesmo com a ajuda de uma empresa de administração, você ainda é responsável por manter um registro de documentos relacionados a impostos, seguros e contas de hipoteca - sem mencionar os recibos da própria empresa de administração de imóveis. No entanto, a redução de papelada pode valer as taxas cobradas.

Reparos e manutenção

Se o seu prédio tiver um novo telhado e um novo aquecedor de água, é razoável supor que você não será solicitado a reparos com a mesma frequência que faria em uma propriedade mais antiga com recursos mais antigos. Se o telhado e o encanamento forem antigos, os rodapés estiverem descascando e a estrutura física da unidade tiver visto melhores dias, você poderá enfrentar chamadas frequentes e contas caras de reparos.

Como proprietário, você não possui apenas uma casa ou prédio - provavelmente também possui o terreno em que está assentado. Além do reparo e manutenção de prédios e unidades individuais, você precisa dedicar alguns recursos para garantir que o terreno seja atraente e bem conservado. Isso pode significar plantar e manter canteiros de flores, reparar caminhos, cortar grama e instalar sistemas de aspersão de grama, entre outras tarefas.

Você pode autorizar a empresa de gerenciamento a lidar com reparos com uma certa quantia em dólares, a seu critério, mas ainda precisará autorizar reparos maiores e mais caros. Sua decisão quanto à contratação de uma empresa de administração depende do grau de envolvimento que você quer ter e de quão imediatamente disponível você quer se tornar para seus inquilinos..

O custo de uma empresa de gerenciamento

Embora o custo seja a principal preocupação em contratar uma empresa para gerenciar sua propriedade, não é a única coisa a considerar.

Custo

Embora os preços variem de empresa para empresa e dependam amplamente da área do país em que você está, você pode pagar uma empresa de administração de imóveis residenciais entre 8% a 12% da taxa mensal de aluguel, de acordo com a All Property Management. No entanto, o ManageMyProperty.com coloca esse número entre 4% e 12%, “com base no número de propriedades que você precisa gerenciar, no número de unidades em cada propriedade, no local e na condição da propriedade e, mais importante, para quais serviços estão incluídos essa taxa. " Também cita o tipo de propriedade como um grande fator determinante. Além disso, pode ser cobrada uma taxa de 80% a 100% do aluguel de um mês para "contratos de locação", de acordo com o corretor de imóveis Eric Lansing, comentando a Zillow.

Estrutura

Nem todas as estruturas de preços são iguais. Algumas empresas podem cobrar uma taxa fixa por mês - que varia novamente de acordo com a área, as tarefas desempenhadas e o valor total do aluguel - enquanto outras cobram uma taxa percentual, conforme observado acima. O preço também pode variar dependendo do tamanho e número de propriedades que você possui. Por exemplo, se você possui vários prédios de apartamentos, pode obter um desconto "em massa" que uma pessoa com uma única casa ou apartamento pode não receber.

Prazo

Normalmente, um proprietário assina um contrato com uma empresa de administração de propriedades por um certo período de tempo - 12 ou 24 meses, por exemplo - com uma opção para renovar. Os contratos podem ser elaborados para que sejam renovados automaticamente se nenhuma das partes tomar medidas contrárias. As cláusulas de rescisão permitem rescisão antecipada se a empresa de administração de imóveis violar o contrato de alguma forma.

Serviços Incluídos

Certifique-se de estabelecer exatamente quais serviços de manutenção estão incluídos em suas taxas. Pode ser que, quando algo necessite de reparo, certos custos de mão-de-obra sejam incluídos na sua taxa fixa mensal ou percentual (por exemplo, trocando as placas dos interruptores de iluminação e substituindo as alças das torneiras) enquanto outros são cobrados individualmente (como a substituição de janelas quebradas e a instalação de novos pias).

Independentemente disso, tudo deve estar claramente indicado no seu contrato. Lembre-se de que essas taxas podem exigir que você aumente sua taxa de aluguel, o que pode dificultar a localização e manutenção de inquilinos..

E lembre-se, as taxas de administração de propriedades podem ser negociáveis. Dependendo de quanto você está disposto a pagar, você poderá obter um preço mais baixo sacrificando determinados serviços e manejando-os por conta própria.

Palavra final

Se você estiver transformando uma residência principal em um imóvel alugado, consulte seu provedor de seguros para garantir que sua apólice seja adequada. Você precisa de um seguro de proprietário que possa cobri-lo adequadamente em caso de incêndio, vandalismo, inundação ou qualquer outro acidente. E lembre-se de que, embora você esteja delegando tarefas para uma empresa externa, a responsabilidade como proprietário acaba por pertencer a você. De fato, os contratos com empresas de administração de propriedades geralmente estipulam que, se ações judiciais forem iniciadas com base no trabalho do gerente, o proprietário pagará todas as taxas legais e quaisquer danos relacionados. Portanto, escolha com quem você negocia com sabedoria e sempre fique de olho nas coisas - não importa o quão removido você gostaria de ser.

Você já pensou em contratar uma empresa de administração de imóveis??