Lançando casas para o lucro - dicas de como virar uma casa

O programa fez com que parecesse simples: encontre uma casa barata à venda, gaste algum dinheiro e sue capital para consertá-la e revenda-a para obter um lucro enorme. Então eu perguntei a ela se virar casas era tão fácil quanto parecia na TV.

Ela riu e balançou a cabeça. "Fazemos parecer fácil", disse ela. “Mas é um trabalho arriscado e árduo. Pode ser divertido, mas se você não sabe o que está fazendo, está afundado.

Então, como você sabe se está preparado para o desafio?

O que é o lançamento da casa?

Inversão de casas é quando os investidores imobiliários compram casas, geralmente em leilão, e depois as revendem com meses de lucro mais adiante. Você pode ganhar dinheiro fazendo isso? Sim. Você pode fazer muito de dinheiro fazendo isso? Sim. Mas você também pode perder tudo o que possui se tomar uma decisão ruim.

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Risco versus recompensa

Imagine comprar uma casa por US $ 150.000, investir outros US $ 25.000 em reformas e depois ... nada. Ninguém quer comprá-lo. Agora você precisa pagar sua própria renda ou hipoteca, mais a hipoteca de sua propriedade flip, além de serviços públicos, seguro residencial e impostos sobre a propriedade. Talvez você também precise pagar as taxas de estadiamento e corretor de imóveis quando a casa finalmente vender. Tudo isso reduz seu lucro potencial.

De acordo com a CNBC, a inversão de casas é a mais popular em uma década, mas o retorno médio das nadadeiras é menor do que nos anos anteriores. Graças a um mercado imobiliário quente que aumenta preços, estoques baixos e aluguéis crescentes (que levam ainda mais pessoas a comprar casas), está ficando mais difícil obter lucros enormes.

O lucro bruto médio de uma mudança de casa durante o terceiro trimestre de 2017 foi de US $ 66.448, de acordo com a ATTOM Data Solutions. Isso é mais do que muitas pessoas ganham em um ano, e atrai muitos novatos que sonham em deixar o emprego e se tornarem investidores em tempo integral. No entanto, os investidores que ganham tanto dinheiro sabem realmente o que estão fazendo - e mesmo assim, às vezes, falham.

A RealtyTrac constatou que, em 2016, 12% das casas invertidas foram vendidas com o ponto de equilíbrio ou com prejuízo antes de todas as despesas. Em 28% dos lançamentos, o lucro bruto foi inferior a 20% do preço de compra. De acordo com o vice-presidente sênior da RealtyTrac, Daren Blomquist, 20% é o lucro mínimo que você precisa para, pelo menos, contabilizar a reforma e outros custos de transporte.

Requisitos de inversão de casa

Se você ainda está lendo, isso significa que você é relativamente imperturbado pelos altos riscos de virar a casa. Aqui está o que você precisa para começar.

Great Credit

Você não pode entrar em casa com um crédito ruim, fim da história. A menos que você tenha dinheiro suficiente para pagar por uma casa e todas as reformas necessárias, precisará de algum tipo de empréstimo. E os padrões de empréstimos são mais rígidos do que costumavam ser, especialmente se você deseja um empréstimo para um investimento doméstico de alto risco.

Seu primeiro passo é verificar seu relatório de crédito para descobrir sua pontuação. A lei federal permite a você um relatório de crédito gratuito de cada uma das três empresas nacionais de relatórios de crédito a cada 12 meses, para que isso não lhe custe nada. Você pode obter seu relatório de crédito gratuito em AnnualCreditReport.com ou ligando para 1-877-322-8228.

Se você não tem muito crédito, é hora de começar a criar uma boa pontuação de crédito agora. Pague suas contas em dia, pague suas dívidas e mantenha os saldos do cartão de crédito baixos. Existem muitas outras maneiras de melhorar sua pontuação de crédito, portanto, reserve um tempo para fazer tudo o que puder. Certifique-se de se inscrever em um serviço gratuito, como o Credit Karma, acompanhar seu progresso a cada mês.

Quanto maior a sua pontuação de crédito, melhor a taxa de juros que você obterá em um empréstimo à habitação. Isso pode poupar milhares quando você começa a revirar a casa, liberando mais dinheiro para investir na própria casa.

Por último, verifique se você sabe o que prejudica sua pontuação de crédito. Por exemplo, retirar muitos cartões de crédito de uma só vez diminui sua pontuação. Você não quer fazer nada para prejudicar sua pontuação nos meses anteriores à solicitação de um empréstimo.

Dica profissional: Se você deseja melhorar sua pontuação de crédito, inscreva-se em uma conta gratuita com Experian Boost. Eles começarão a usar o histórico de pagamentos de suas contas de serviços públicos, o que pode aumentar imediatamente sua pontuação de crédito.

Muito dinheiro

Se você quer virar uma casa, precisa de dinheiro. Novos investidores enfrentam problemas financeiros quando compram uma casa sem um adiantamento considerável e, em seguida, usam cartões de crédito para pagar por melhorias e reformas na casa. Se a casa não vender rapidamente, ou se as reformas custarem mais do que o esperado, de repente o investidor está no caminho certo..

Não seja esse cara. Se você quiser sacar com sucesso, precisará de muito dinheiro disponível. A maioria dos credores tradicionais exige um adiantamento de 25%, e os credores tradicionais são onde você obtém a melhor taxa. Quando você tem dinheiro para cobrir um adiantamento, não precisa pagar um seguro de hipoteca particular ou PMI. A maioria dos PMI custa entre 0,5% e 5% do empréstimo, portanto, ter que pagar isso todo mês pode realmente reduzir seus lucros.

Empréstimos para flips também têm taxas de juros mais altas. Segundo a TIME, a maioria dos investidores contrai um empréstimo apenas com juros e a taxa de juros média para esse tipo de empréstimo é de 12% a 14%. Em comparação, a taxa de juros para um empréstimo residencial convencional é tipicamente de 4%. Quanto mais você pode pagar em dinheiro, menos juros terá.

Existem várias maneiras de ganhar dinheiro na sua conta poupança. Use um plano de economia automática para economizar dinheiro todos os meses sem esforço. Sou um grande fã da Acorns, porque reúne todas as compras que faço e investe automaticamente a diferença. Como alternativa, você pode encontrar maneiras de ganhar dinheiro extra ao lado e depois usá-lo para criar suas reservas de caixa para um investimento.

Se você estiver comprando uma execução duma hipoteca de um banco ou de um leilão imobiliário, outra opção é contratar uma linha de crédito de home equity (HELOC) através da Figura, se você se qualificar. Se você tiver economias suficientes e conseguir encontrar uma casa a preço de banana, poderá comprá-la e, em seguida, fazer um pequeno empréstimo ou linha de crédito para pagar pelas reformas e outros custos..

O que faz um bom investimento imobiliário?

Nem toda casa dá um bom giro. Só porque uma casa está sendo vendida por um preço baixíssimo, não significa que você pode investir nela e automaticamente fazer uma fortuna. Nadadeiras bem-sucedidas são muito exigentes quanto às casas em que optam por investir. Aqui está o que você deve procurar em uma possível mudança de casa.

Ótima localização

Nadadeiras especializadas não conseguem enfatizar isso o suficiente. Encontre uma casa em um bairro desejável ou que esteja subindo. Você pode melhorar a casa o quanto quiser, mas é quase impossível melhorar a personalidade e a segurança de um bairro por conta própria.

Comece pesquisando cidades e bairros locais. Procure áreas com aumento das vendas de imóveis, crescimento do emprego e outras indicações de que a cidade está prosperando. Evite bairros com alto número de casas à venda; isso pode ser um sinal de uma economia local deprimida ou um sinal de que os vizinhos estão saindo devido a crime ou desenvolvimento.

Em seguida, pesquise a segurança de cada bairro que você está considerando. Casas localizadas em ou perto de áreas de alto crime serão quase impossíveis de vender com lucro. Use serviços de mapeamento de crimes, como Relatório de crimes e Crime local, para descobrir o que está acontecendo no bairro. Você também deve verificar o site público do National Sex Offender para ver se há algum agressor registrado morando perto de casa..

Segundo a Fortune, em 2016, as nadadeiras nas seguintes cidades obtiveram lucros brutos de 80% ou mais do preço que pagaram por suas casas:

East Stroudsburg, Pensilvânia (212,1%)
Reading, Pensilvânia (136,4%)
Pittsburgh, Pensilvânia (126,8%)
Flint, Michigan (105,8%)
New Haven, Connecticut (104,8%)
Filadélfia, Pensilvânia (103,7%)
Nova Orleans, Louisiana (97,6%)
Cincinnati, Ohio (88,5%)
Buffalo, Nova York (85,1%)
Cleveland, Ohio (83,8%)
Jacksonville, Flórida (81,8%)
Baltimore, Maryland (80,8%)

Dito isto, existem também alguns mercados que mostram sinais de excesso de investimento. Isso significa que o estoque é tão baixo e a demanda é tão alta que as nadadeiras pagam preços acima do mercado pelas casas, o que pode reduzir drasticamente o lucro líquido. Segundo a Fortune, esses mercados super quentes incluem:

San Antonio, Texas
Austin, Texas
Salt Lake City, Utah
Naples, Flórida
Dallas, Texas
San Jose, Califórnia

Se você encontrou uma casa acessível em um bairro que está subindo, o próximo passo é pesquisar as escolas locais. Casas em bons sistemas escolares vendem mais rapidamente e comandam preços mais altos do que casas em sistemas escolares medíocres ou ruins. Use sites como GreatSchools, SchoolDigger e Niche para ver classificações e avaliações de escolas locais.

Ao considerar a localização de uma casa de investimento, você também precisa pensar em sua proximidade com sua residência principal. Lembre-se de que você estará trabalhando nesta casa diariamente nas próximas semanas e meses. Não invista em uma casa muito longe de onde você mora ou trabalha; você gastará mais dinheiro em gasolina e levará mais tempo para consertar.

Condição sonora e reformas certas

Se você já fez um projeto de reforma de casa, sabe que algumas surpresas desagradáveis podem estar à espreita logo abaixo da superfície. E surpresas desagradáveis como mofo preto ou uma base rachada podem arruiná-lo financeiramente.

Procure casas estruturalmente sólidas, especialmente se você estiver pensando em comprar uma casa antiga. Você pode não ter a oportunidade de inspecionar uma casa, principalmente se a comprar em um leilão imobiliário. Portanto, você precisa aprender o que procurar ou levar alguém com conhecimento sobre construção, eletricidade e encanamento para olhar a casa com você e determinar se é uma boa compra.

Concentre-se nas residências que precisam apenas de atualizações rápidas para revender. Reforma de armários de cozinha, adição de novo hardware, conserto do quintal e atualização de pintura e carpete são projetos relativamente baratos que podem transformar uma casa.

O que você deve evitar? Uma casa que tem mofo, precisa de substituição do telhado ou precisa de religação exigirá algum tempo e dinheiro para atualizar e vender. Certifique-se de saber quais atualizações e reparos você pode se dar ao luxo de fazer, quais reparos você não pode pagar e quais melhorias domésticas aumentarão o preço de venda da casa. Lembre-se de que alguns projetos de melhoramento da casa podem diminuir o valor de revenda.

Quando você estima o custo de qualquer trabalho, os especialistas aconselham adicionar 20% ao total final, pois sempre custará mais do que você imagina..

Por último, ao considerar uma casa, não se esqueça de levar em consideração o custo das licenças de construção. Isso pode custar de algumas centenas a vários milhares de dólares, dependendo do tipo de trabalho envolvido e da cidade em que você está. Não contabilizar os custos de permissão é um erro de novato que pode arruinar rapidamente seu orçamento de renovação.

Valor de mercado

Verifique se o preço da casa está abaixo do seu valor no mercado local. Tente comprar a pior casa em um ótimo bairro, contra a melhor em um bairro ruim. A pior casa de um ótimo bairro não tem para onde ir, mas tem valor, devido ao valor das outras casas da região..

Embora você possa pesquisar na web e ver milhões de casas hipotecadas à venda, nunca compre uma casa sem vê-la pessoalmente. Esse é o maior erro que as novas nadadeiras cometem. Lembre-se de que uma galeria de fotos on-line conta apenas parte da história. Fotos desatualizadas, bairros horríveis e mofo preto são apenas algumas das histórias de horror de casas hipotecadas encontradas online. Sempre investigue um imóvel antes de decidir comprar.

Quando você compra uma casa para virar, é importante não supervalorizar a casa investindo muito em reformas. Você quer melhorar Apenas o suficiente obter um lucro saudável e mantê-lo em pé de igualdade com o que está vendendo no bairro. Se você colocar muito em casa, não ganhará seu dinheiro de volta.

Como virar uma casa

Se folhear fosse tão fácil quanto encontrar uma casa barata on-line, comprá-la e vendê-la com lucro, todos seríamos bilionários do setor imobiliário. Você deve se educar antes mesmo de começar a procurar casas. Aqui está o que você precisa saber.

1. Aprenda seu mercado

Primeiro, pesquise o mercado imobiliário local. Onde as pessoas querem morar agora? Que tipo de casa as pessoas querem comprar agora? Não especule sobre novos bairros. Lembre-se, você quer que esta casa seja vendida rapidamente.

2. Entenda suas opções de financiamento

Em seguida, torne-se um especialista em opções de financiamento residencial. Você vai comprar uma casa com dinheiro? Você solicitará um empréstimo hipotecário em uma empresa como a Lending Tree ou fará um HELOC? Certifique-se de entender os meandros do financiamento habitacional antes de solicitar um empréstimo ou fazer uma oferta em uma casa. Isso permitirá que você tome a melhor decisão para suas circunstâncias.

3. Siga a regra dos 70%

Analise quanto casa você pode pagar e quanto você pode perder em qualquer negócio. Nadadeiras experientes seguem a regra dos 70% ao analisar quanto estão dispostos a pagar por uma casa. Esta regra estabelece que os investidores não devem pagar mais de 70% do valor após o reparo (ARV) de uma propriedade menos o custo dos reparos necessários.

Digamos que o ARV de uma casa (ou o valor após os reparos necessários) seja de US $ 200.000 e precise de US $ 30.000 em reparos. A regra de 70% estabelece que você não deve pagar mais de US $ 110.000 por esta casa:

$ 200.000 (ARV) x 0,70 = $ 140.000 - $ 30.000 (reparos) = $ 110.000

Esta regra é um bom guia a seguir quando você entra na casa pela primeira vez, pois pode ajudar a evitar pagar em excesso por uma casa.

4. Aprenda a negociar

Quanto menos dinheiro você investe em uma casa, mais dinheiro você pode ganhar durante o flip. Boas estratégias de negociação ajudarão você a negociar de maneira eficaz com contratados e outros trabalhadores.

5. Saiba quanto custa o custo médio dos projetos

Você sabe quanto custa recarregar uma casa de 1.000 pés quadrados? Premiar uma casa? Construir um baralho? Paisagem de um quintal?

Cada projeto é diferente, mas com alguma experiência, você pode aprender a estimar os custos de muitas reformas de casas e ter uma idéia se uma casa em particular é uma boa compra ou não. Uma das melhores maneiras de construir sua experiência com isso é fazer algumas reformas em sua própria casa. Isso também pode lhe dar uma idéia geral do tipo de projeto que você gosta de fazer e de quais projetos é melhor contratar..

Saiba quais melhorias domésticas aumentam o valor de uma casa e concentre-se nesses projetos primeiro. Isso pode incluir a atualização de utensílios de cozinha, a repintura da parte externa da casa, a instalação de espaço de armazenamento adicional no armário, a atualização do deck e a adição de tecnologias de energia verde.

6. Rede com potenciais compradores

Rede de contatos extensivos e converse com potenciais compradores antes mesmo de começar a procurar uma casa para virar. Faça o que puder para criar relacionamentos com futuros compradores. Se você tiver um comprador alinhado ao comprar uma casa de investimento, a casa será vendida assim que as atualizações forem concluídas.

Você também pode economizar dinheiro a longo prazo se tiver tempo para obter a licença do corretor de imóveis, o que permitirá intermediar seus próprios negócios e evitar o pagamento de outro agente..

7. Encontre um Mentor

Se você conhece um nadador de sucesso, pergunte se eles estariam dispostos a orientá-lo. Você pode até considerar oferecer a essa pessoa um incentivo para ser seu mentor.

Por exemplo, pergunte se eles o orientarão em troca de uma pequena porcentagem do seu primeiro lançamento bem-sucedido. Dessa forma, o mentor está motivado para ensiná-lo e você terá uma educação de alta qualidade. Oferecer um incentivo financeiro também permite abordar especialistas que você não conhece pessoalmente, uma vez que a compensação por seus esforços os tornará mais receptivos.

8. Listas de pesquisa e execuções duma hipoteca

Muitos sites fornecem listagens de encerramento. Alguns dos mais populares incluem:

Foreclosure.com
Zillow
Williams & Williams
Auction.com
RealtyTrac

Você também pode encontrar listagens de encerramento através de sites de empresas imobiliárias como Re / Max. Em filtros de pesquisa, selecione a opção para "execuções duma hipoteca".

O jornal local é outra fonte de listagens de encerramento. Leiloeiros legítimos colocam avisos na seção legal de jornais locais, e geralmente você pode encontrar suas listagens específicas visitando seus sites.

Outra maneira de encontrar execuções duma hipoteca é através de um banco. Procure um banco específico, juntamente com as letras "REO", que significa "Propriedade imobiliária". Isso significa simplesmente que o proprietário não é mais o dono da casa; o banco faz. Essa pesquisa levará você diretamente às listagens de encerramento de cada banco.

Depois de encontrar uma casa que deseja comprar, confira seu histórico com o BuildFax. Por US $ 39, o BuildFax fornece uma verificação abrangente de antecedentes em uma casa. Você pode revisar detalhes detalhados sobre a história da casa, incluindo reparos, remodelações e adições. Isso pode ajudar você a economizar dinheiro.

Por exemplo, digamos que você queira comprar uma casa cuja listagem indique que seu forno foi substituído há 10 anos. Ao gerar um relatório no BuildFax, você descobre que o forno está mais próximo dos 20 anos. Agora você pode voltar ao vendedor e negociar um preço muito mais baixo.

9. Faça uma oferta

Depois de encontrar uma casa que você gosta, é hora de fazer uma oferta. Se for uma ótima casa vendida por um preço baixo, você poderá ter concorrência. Para muitas nadadeiras, virar é um trabalho de período integral, e elas provavelmente também conhecerão esta casa. Você pode se infiltrar na competição mirando em um bairro e fazendo ofertas de porta em porta.

Antes de fazer uma oferta, saiba o preço mais alto que você pode pagar por uma casa e ainda assim obter lucro. Isso inclui sua estimativa de reparos, juros e impostos. Lembre-se de preencher sua estimativa em 20%. Se o proprietário ou o banco não venderem a você por esse preço, vá embora. É melhor continuar olhando do que correr riscos devido a um investimento ruim.

10. Encontre bons empreiteiros

Se você possui algumas habilidades sólidas em bricolage, pode optar por fazer algumas ou a maior parte das reformas. Isso pode economizar uma quantia significativa de dinheiro - se você souber o que está fazendo.

Saber quando fazer bricolage e quando contratar um empreiteiro é crucial. Você só deve abordar projetos com certeza de que pode fazer bem e dentro do orçamento. Para projetos que você não pode realizar por conta própria, você precisa encontrar um ótimo contratado.

Se você não souber de nenhum empreiteiro em sua área, poderá usar HomeAdvisor. Eles pesquisam e submetem os contratados a um processo de triagem completo. Portanto, não importa se você está procurando um empreiteiro geral ou alguém especializado em comércio, o HomeAdvisor oferecerá o melhor em sua área.

Um empreiteiro geral, ou GC, é um profissional da construção que gerencia todo o projeto de renovação e contrata seus próprios subempreiteiros para fazer o trabalho necessário. A contratação de um GC pode ser cara; eles adicionarão de 10% a 20% ao valor cobrado pelos subempreiteiros no cálculo da fatura final. No entanto, eles podem valer seu peso em ouro se você encontrar uma grande oportunidade de investimento, não puder fazer o trabalho sozinho e estiver disposto a incorrer em despesas extras.

Um bom contratado pode ajudá-lo a evitar erros de renovação dispendiosos e economizar uma quantidade significativa de tempo em um projeto. Isso significa que você pode colocar a casa à venda mais rapidamente e fazer menos pagamentos de hipotecas. Se você está mudando de casa enquanto trabalha em um emprego de período integral, contratar um GC é provavelmente uma necessidade; alguém tem que estar disponível em casa para supervisionar o trabalho pelo menos em tempo parcial, ou o projeto nunca será concluído.

Um empreiteiro geral também será responsável por obter as licenças de construção necessárias. Isso significa que o nome deles estará em todas as licenças e eles são responsáveis por garantir que o trabalho seja feito corretamente em todas as inspeções. Certifique-se de solicitar as licenças assim que a venda for finalizada, para economizar tempo e acelerar o processo.

Comece a construir uma rede de prestadores de serviços confiáveis, incluindo encanadores, eletricistas e paisagistas. Serviços como Handy.com, Angie's List, Porch e HomeAdvisor podem ajudá-lo a encontrar profissionais confiáveis em sua área. Ao entrevistar um contratado, faça as seguintes perguntas:

Eles chegaram a tempo? Empreiteiros que estão habitualmente atrasados desperdiçam seu tempo e atrasam seu projeto de renovação.
Eles têm referências de qualidade? Peça referências e ligue para elas. Se um contratado não fornecer referências, não perca seu tempo lidando com eles.
Eles reagendaram seu compromisso várias vezes? Novamente, se eles tiverem problemas com o gerenciamento de tempo, isso afetará sua renovação.
Eles estão organizados? Desorganização perde tempo.
Eles podem fornecer um lance profissional e preciso? Qualquer oferta que eles oferecerem deve ser detalhada e impressa. Uma citação verbal e um aperto de mão não serão suficientes, pelo menos no início de um relacionamento, quando você estiver apenas aprendendo se pode confiar nessa pessoa.

É uma idéia inteligente começar a construir uma rede de empreiteiros de qualidade antes você faz uma oferta em uma casa. Lembre-se de que pode levar um longo tempo para encontrar uma boa ajuda, e você não deseja iniciar esse processo depois de investir em uma casa e efetuar dois pagamentos de hipoteca por mês.

Lembre-se de que as nadadeiras mais experientes tentam ter uma casa comprada, reformada e revistada em 90 dias. Esse é um tempo de resposta rápido e, nos seus primeiros movimentos, pode estar fora de alcance. Mas quanto mais tempo sua casa estiver envolvida em projetos, menos lucro você terá; é por isso que é tão importante avaliar com cuidado se você deve fazer o trabalho sozinho ou contratar ajuda. Fazer você mesmo pode economizar dinheiro adiantado, mas se você demorar três vezes mais que um profissional, pode não valer a pena.

11. Relist e vender

Muitas nadadeiras acabam listando suas casas com um corretor de imóveis. Os corretores de imóveis comem e dormem em imóveis, têm acesso aos compradores e podem listar sua casa no banco de dados do MLS (Multiple Listing Service). Eles também conhecem as atuais flutuações do mercado e têm as habilidades e a rede para obter o melhor preço rapidamente.

Você também pode optar por vender sua casa. Você economizará dinheiro em taxas de corretor de imóveis, mas em alguns mercados, você pode esperar muito tempo para vender a casa. Além disso, listar e mostrar uma casa leva tempo. Se você não puder estar disponível toda vez que alguém quiser ver a casa e não quiser hospedar casas abertas, trabalhar com um corretor de imóveis pode ser a melhor escolha para você.

Palavra final

Não há dúvida de que virar casas é um negócio arriscado. Se você tomar decisões inteligentes, poderá ganhar muito dinheiro invertendo. Mas você também pode perder tudo se fizer um mau investimento.

Antes de entrar no mundo da inversão de casas, faça sua pesquisa para garantir que isso seja adequado para você. Livros como "The Flipping Blueprint: O Plano Completo para Inverter Casas e Criar Seu Negócio de Investimento Imobiliário", de Luke Weber, podem lhe contar tudo o que você precisa saber para começar e evitar alguns erros de novato.

Você já virou uma casa? Como foi sua experiência? O que você gostaria de ter feito diferente??