Como quebrar um contrato de locação de apartamento sem penalidade

Nada me impediu de ficar mais alguns meses para ver meu contrato. Meu senhorio teria o direito de solicitar o pagamento integral do aluguel devido até o final do prazo do arrendamento.

Felizmente para mim, ele escolheu não. O custo total do meu contrato quebrado elevou-se a cerca de um mês de aluguel; Saí no meio do mês, sem um retorno proporcional do aluguel pago, e concordei em perder uma parte do meu depósito de segurança igual ao aluguel de meio mês.

Tenho sorte que o processo foi tão tranquilo quanto antes. As coisas poderiam ter ficado muito piores para mim. Eles se tornam muito piores para inúmeros outros inquilinos que quebram arrendamentos, por necessidade - devido a dificuldades financeiras, por exemplo - ou por opção, como eu fiz.

As possíveis conseqüências de um arrendamento de apartamento quebrado incluem uma ação civil do senhorio para recuperar o aluguel pendente, o assédio de cobradores de dívidas, danos a longo prazo ao crédito e dificuldade em encontrar novas moradias. Mas, sob certas circunstâncias, é possível evitar alguns ou todos esses resultados, mesmo quando o proprietário não está disposto a chegar a um acordo informal.

Consequências potenciais de um contrato de locação quebrado

Estas são algumas das consequências que você poderá enfrentar após quebrar o contrato de locação. Eles não são mutuamente exclusivos, o que significa que você pode experimentar vários simultaneamente.

1. O seu senhorio pode processá-lo

Quando sua justificativa para romper seu contrato de arrendamento não estiver protegida pelas leis ou regulamentos estaduais que regem as relações entre inquilino e senhorio, seu senhorio poderá processá-lo por aluguel não pago. É mais provável que isso aconteça se:

• Você sai do início do período de locação quando o saldo do aluguel pendente excede em muito os custos judiciais dos proprietários
• O seu senhorio conhece o seu paradeiro
• O seu senhorio descobre que você tem os recursos para pagar o aluguel devido, se solicitado
• A unidade está desocupada há algum tempo e os esforços para realocá-la foram infrutíferos..

Se o seu senhorio tiver experiência em lidar com inquilinos ruins, não hesitará em levá-lo a tribunal, se valer a pena..

Você pode montar uma defesa, mesmo que sua decisão de quebra de contrato não esteja coberta pela lei aplicável. Por exemplo, em muitos estados, os proprietários devem demonstrar esforços de boa-fé para relançar as unidades desocupadas mais cedo. Eles não podem simplesmente deixar uma unidade vazia até que o contrato expire e processar o inquilino que quebra o contrato por aluguel atrasado.

Porém, se você não tiver uma defesa credível por quebrar seu contrato, é quase certo que o juiz decidirá a favor do senhorio. Se você já saiu da cidade, pode não valer o tempo e as despesas para retornar e aparecer pessoalmente; muitos inquilinos que quebram contratos.

2. Você pode enfrentar um julgamento em dinheiro

Se um tribunal determinar que você é legalmente obrigado a pagar o saldo do aluguel devido, você será julgado em dinheiro, também conhecido como julgamento de crédito. Você pode evitar danos a longo prazo do crédito:

• Elaborar um plano de pagamento mutuamente aceitável com o seu senhorio no tribunal, o que você não pode fazer a menos que apareça para defender seu caso
• Pagar o julgamento integralmente no local, se você puder.

Embora julgamentos e ônus fiscais não apareçam mais nos relatórios de crédito ao consumidor compilados pelos três principais departamentos de relatórios de crédito - uma consequência bem-vinda do Plano Nacional de Assistência ao Consumidor - e, portanto, podem não danificar diretamente sua pontuação de crédito, eles permanecem juridicamente vinculativos. Um julgamento em dinheiro a favor do seu senhorio pode permitir que ele adote seu salário, sujeito a limites de renda (geralmente 25% da renda disponível) e, possivelmente, sua conta bancária. Se você mora em um estado de propriedade da comunidade, os bens de seu cônjuge também podem estar sujeitos a penhora.

3. Você pode ter que lidar com cobradores de dívidas

Se o seu antigo senhorio decidir não se preocupar com o tempo e as despesas de uma sentença judicial para recuperar o aluguel pendente, ele poderá contratar uma agência de cobrança para recuperar a dívida em seu nome.

Embora a lei federal limite os prazos a que podem cobrar as dívidas, as agências de cobrança são invariavelmente mais agressivas do que os titulares de direitos originais; se alguém aceitar o seu caso, você saberá. Além disso, a agência de cobrança que assume sua dívida quebrada pode optar por fazer o que o seu senhorio não fez: buscar uma sentença judicial em dinheiro.

A cobrança de dívidas é algo que você deseja evitar a todo custo. Isso afetará gravemente sua pontuação de crédito. Se você tem medo de que o seu senhorio possa contratar uma agência de cobrança, inscreva-se no TransUnion para monitoramento de crédito. Você também pode usar o Credit Karma para verificar sua pontuação de crédito gratuitamente a cada mês.

4. Você pode perder seu depósito de segurança

Quebrar seu contrato de locação é uma das muitas razões pelas quais você pode perder seu depósito de segurança. Mesmo quando seu senhorio decide não levá-lo a tribunal, eles podem apreender seu depósito, geralmente em sua totalidade..

A maioria dos estados limita os depósitos de segurança a um ou dois meses de aluguel. Alguns, incluindo Ohio e Nova York, não têm limites estatutários em nível estadual para depósitos de segurança para unidades não controladas por aluguel. Nesses estados, os municípios podem impor limites mais baixos de depósito de segurança.

5. Você pode ter dificuldade em encontrar novas moradias

Embora as sentenças em dinheiro para aluguel não pago não apareçam mais nos relatórios de crédito, as próprias dívidas perduram e é improvável que seu senhorio esqueça que você quebrou seu contrato. Isso pode voltar a mordê-lo quando você estiver procurando por moradia.

Mesmo que o seu pedido de aluguel ou hipoteca omita o endereço onde você violou o contrato de arrendamento, uma verificação de antecedentes de rotina e a pesquisa de propriedades descobrirão a identidade do seu proprietário. O fato de você ter omitido o endereço do problema é uma bandeira vermelha por si só; Agora imagine como será a conversa entre o senhorio que você endureceu e seu potencial futuro proprietário ou credor hipotecário..

Seu antigo senhorio também pode relatar o contrato quebrado a agências de denúncia de inquilinos, como a Agência de Proteção de Proprietários. Os inquilinos podem ter pouco ou nenhum recurso para remover informações depreciativas - e potencialmente imprecisas - desses recursos pouco regulamentados.

6. Você pode enfrentar dificuldades financeiras contínuas

Quando os fundos são escassos e a economia é pequena, qualquer taxa adicional relacionada à habitação pode ser suficiente para aumentar o seu orçamento. Encontrar-se no gancho por vários meses de aluguel não pago depois que seu senhorio garante um julgamento em dinheiro pode ser catastrófico para suas finanças. Se medidas mais brandas, como aconselhamento de crédito, não forem suficientes, sua melhor opção pode ser declarar falência, um passo drástico que afetará adversamente seu crédito nos próximos anos.

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Quando você pode quebrar seu contrato com pena mínima?

Nas seguintes circunstâncias, você pode ter permissão para quebrar seu contrato com uma penalidade financeira mínima - ou nenhuma. Lembre-se de que, mesmo que sua decisão de quebra de contrato esteja protegida pelas leis estaduais, você ainda pode perder parte ou todo o seu depósito de segurança.

As leis que regem os direitos do senhorio e do inquilino variam de acordo com o estado; portanto, consulte o procurador geral do estado ou o escritório de proteção ao consumidor para obter orientação local. Recursos legais gratuitos, como Nolo e FindLaw, têm muitas informações sobre as leis de aluguel de casas, mas não substituem fontes oficiais.

1. Você é chamado para o serviço militar de serviço ativo

A Lei Federal de Socorro aos Membros dos Serviços Públicos (SCRA) permite que os membros do serviço uniformizado em serviço ativo quebre contratos de aluguel de moradias sem penalidade, desde que você atenda a determinadas condições. Essa proteção se aplica a:

• Membros ativos de todos os ramos regulares das forças armadas, como Exército, Marinha, Força Aérea e Fuzileiros Navais
• Membros da Guarda Costeira em serviço ativo em apoio a ramos regulares das Forças Armadas
• Membros da Guarda Nacional e reservistas chamados ao serviço ativo

Para cancelar um contrato assinado antes de entrar no status de serviço ativo, forneça ao senhorio uma cópia de suas ordens militares pelo menos 30 dias antes da intenção de rescindir o contrato. Seu status de serviço ativo deve durar pelo menos 90 dias consecutivos.

Para interromper um contrato assinado após entrar no status de serviço ativo, forneça ao proprietário uma cópia da implantação ou alteração permanente dos pedidos da estação com duração de pelo menos 90 dias consecutivos. O período de aviso prévio de 30 dias também se aplica aqui.

Em ambos os casos, o SCRA permite que você desocupe as instalações por 30 dias após a data de vencimento do seu último pagamento mensal de aluguel.

2. Sua unidade sofre sérios danos (além do seu controle)

Muitos estados permitem que os locatários quebrem arrendamentos sem penalidade quando suas unidades se tornam inabitáveis ​​devido a circunstâncias fora de seu controle. As definições de "inabitável" e "circunstâncias fora do seu controle" variam de acordo com o estado, mas situações comuns incluem desastres naturais e atos criminosos, como incêndio criminoso, que destroem ou destroem as instalações..

3. Você é vítima de violência doméstica

Muitos estados permitem que as vítimas de violência doméstica quebrem o arrendamento de moradias sem penalidade. As regras variam de acordo com o estado, mas uma ordem de proteção emitida pelo tribunal em geral é geralmente prova suficiente do status de vítima.

O período mínimo de aviso prévio é geralmente de 30 dias, mas você nunca deve permanecer em uma situação insegura para evitar consequências financeiras que talvez nunca ocorram. Se você sentir que está em perigo, entre em contato com a Linha Direta Nacional de Violência Doméstica.

4. Você ou um co-inquilino enfrenta uma crise de saúde

Se um problema sério de saúde física ou mental tornar você, um dependente morando com você ou um co-inquilino incapaz de viver independentemente em sua casa alugada, você poderá se qualificar para o cancelamento antecipado do contrato sem a obrigação de pagar o saldo total do aluguel devido.

Onde permitido, os acordos de quebra de contrato relacionados à saúde podem ter restrição de idade. Em Nevada, a idade mínima é de 60 anos. A maioria dos estados exige uma nota de um médico licenciado localmente e um aviso prévio de pelo menos 30 dias. As condições permitidas variam, mas geralmente se encaixam nas condições pelas quais você pode reivindicar benefícios de seguro de invalidez.

5. O seu senhorio não está honrando suas obrigações de manter habitações habitáveis

Muitos estados têm leis de “despejo construtivo” que permitem que os inquilinos se mudem sem penalidade quando o proprietário deixa de manter habitações seguras e habitáveis.

Para se qualificar como despejo construtivo, a falha deve ser persistente e grave. Ignorar pedidos de substituição de microondas quebrados provavelmente não será suficiente; ignorando solicitações repetidas e urgentes para que o calor ou a água sejam ligados novamente. Geralmente, o problema deve ser tão grave que você é obrigado a sair antes que seu contrato termine.

Mesmo que a falha do senhorio atenda ao padrão construtivo de despejo, você precisará documentar completamente o problema - incluindo quando ele começou, como se desenvolveu e como isso afeta o uso da propriedade - junto com todas as solicitações de serviço. A inclusão de um inspetor de obras licenciado para documentar o problema e verificar se a unidade é inabitável pode fortalecer seu caso.

Se você foi despejado de forma construtiva, esteja pronto para comparecer em tribunal se e quando o seu senhorio processá-lo por aluguel não pago. O despejo construtivo é uma defesa válida contra reivindicações de aluguel não pagas, mas os juízes não aceitam apenas os inquilinos - portanto a necessidade de documentação. Se você pagou qualquer aluguel depois que o problema se tornou intolerável, você poderia processar seu proprietário para recuperá-lo. Procure a representação dos direitos dos inquilinos pro bono na sua área; por exemplo, em Minneapolis, onde eu moro, a Rede de Advogados Voluntários é um ótimo recurso para locatários de baixa renda e indivíduos inseguros de moradia.

6. O seu senhorio interfere ou permite interferências na sua privacidade

Isso é conhecido como "quebra de prazer tranquilo". Basicamente, os proprietários não podem interferir indevidamente nos direitos dos inquilinos de:

• Privacidade. As regras variam de acordo com o estado, mas os proprietários geralmente devem avisar com 12 a 24 horas de antecedência de que pretendem acessar a propriedade em situações não emergenciais, como exibições ou reparos.
• Segurança. Os proprietários não podem comprometer direta ou indiretamente a segurança dos inquilinos - por exemplo, permitindo que atividades ilegais ocorram nas instalações ou não consertando uma linha de gás com vazamento.
• Uso exclusivo. Um inquilino com uso exclusivo de uma propriedade alugada tem o direito exclusivo de ocupar e usar essa propriedade para os fins estabelecidos no arrendamento. Isso significa que apenas os inquilinos nomeados no contrato de arrendamento podem residir no local. Um proprietário não pode, por exemplo, despejar temporariamente um inquilino para dar espaço a um parente visitante ou listar um segundo quarto no Airbnb sem a permissão do inquilino.

Se você acredita que seu senhorio violou esse convênio, você pode estar dentro do seu direito de sair sem penalidade. Novamente, a documentação é sua amiga se e quando seu senhorio o levar a tribunal.

7. Seu contrato de arrendamento possui uma cláusula de rescisão antecipada

Os arrendamentos de moradias favoráveis ​​aos inquilinos podem ter cláusulas amplas de rescisão antecipada que permitem aos inquilinos rescindir os arrendamentos por motivos não protegidos pela lei estadual ou local. Mesmo quando permitido, no entanto, a lei estadual pode exigir aviso prévio suficiente - geralmente de 30 a 60 dias - e documentação adequada, como uma carta oficial de oferta de emprego ou pedido de divórcio. As cláusulas de rescisão podem incluir situações como:

• Realocação de trabalho. Isso pode cobrir a realocação pelo seu empregador atual ou a realocação para um emprego com um novo empregador. A transferência de um cônjuge ou parceiro doméstico também pode ser coberta.
• Perda de emprego. Se você tiver dificuldades financeiras devido à perda inesperada de emprego, poderá ter motivos para rescindir seu contrato com uma penalidade mínima. Porém, a menos que você tenha um local mais barato - ou gratuito -, convém negociar um plano de pagamento de aluguel diferido com o proprietário (veja abaixo).
• Divórcio. As dificuldades financeiras ou a realocação causada pelo divórcio podem exonerá-lo da sua obrigação de pagar parte ou todo o aluguel remanescente devido por um contrato de arrendamento quebrado. O mero fato de seu divórcio é improvável que seja suficiente, no entanto. Em consulta com seus respectivos representantes legais, você precisará redigir e assinar um contrato de transferência de arrendamento que atribua todos os direitos e obrigações do inquilino, incluindo pagamento integral do aluguel restante devido, ao cônjuge que permanecer na unidade.
• Uma crise de saúde da família. Se você precisar prestar cuidados domiciliares a um membro da família gravemente doente ou sofrer dificuldades financeiras relacionadas a seus cuidados, poderá recorrer. Mais uma vez, o mero fato da doença de um membro da família provavelmente não será suficiente se você não for financeiramente responsável por seus cuidados..

Você pode negociar uma cláusula de rescisão antecipada mais abrangente antes de assinar seu contrato. No mercado de locatários, os proprietários podem estar mais inclinados à generosidade.

Mitigação do impacto financeiro de um contrato de arrendamento quebrado

Mesmo que sua decisão de quebra de contrato não seja coberta pelas leis estaduais de proteção ao locatário, essas estratégias podem reduzir seu impacto financeiro.

1. Documente tudo

Primeiro, se você acredita que sua decisão de rescindir o contrato é justificada por estatuto estadual ou local, documente tudo e qualquer coisa que possa apoiar sua reivindicação. Mantenha registros de:

• Datas e horários importantes, como no dia em que notou pela primeira vez um problema de habitabilidade ou no momento de uma chamada da polícia para a unidade ao lado
• Registros de serviço ou inspeção relacionados ao problema, como uma inspeção no forno que confirmou a necessidade de substituição
• Comunicação sobre o problema com o seu senhorio, incluindo e-mails, cartas enviadas, avisos legais, resumos de chamadas telefônicas ou gravações (se permitido por lei) e resumos de conversas pessoais

Sem documentação adequada, é muito menos provável que você prevaleça em tribunal, caso isso aconteça..

2. Aconselhe seu senhorio sobre seu dever de mitigar danos

Na maioria dos estados, os proprietários devem envidar esforços razoáveis ​​para alugar novamente as unidades desocupadas antes que o contrato expire. Na linguagem legal, isso é conhecido como "dever dos proprietários de mitigar danos". Nolo tem uma lista abrangente de estados nos quais o dever de mitigar danos se aplica e onde a lei é menos clara.

Se você mora em um estado de dever de mitigação, monitore os esforços de seu senhorio para alugar novamente a unidade que você desocupou. Se parecer que eles não estão fazendo esforços razoáveis, não estão fazendo nenhum esforço ou solicitam formalmente aluguel não pago logo após a sua saída, envie a eles um aviso por escrito de seu dever de mitigação. Este aviso deve encaminhá-los ao estatuto estadual aplicável e descrever brevemente suas disposições, incluindo sua definição de "esforços razoáveis" e como as medidas que eles adotaram ou não até o momento estão aquém desse padrão. Deixe claro em sua carta que o seu senhorio não pode esperar apenas que o prazo do seu contrato expire, alugue novamente o local em um novo contrato de longo prazo e leve-o ao tribunal pelo aluguel devido.

Eu quebrei meu contrato em um estado de dever de mitigação, e ficou imediatamente aparente que meu senhorio entendeu sua obrigação sob a lei. Dias depois de avisar, ele estava mostrando o local, e tenho certeza de que ele tinha um novo inquilino alinhado antes de eu sair oficialmente. De qualquer forma, a facilidade com que ele alugou novamente a unidade sem dúvida contribuiu para sua indulgência..

3. Encontre um subtenente

Mesmo quando o senhorio tiver o dever de alugar novamente a unidade, você deverá envidar esforços razoáveis ​​para ajudar nesse processo.

Uma das maneiras mais fáceis de resolver um contrato quebrado é subarrendar a unidade pelo restante do prazo do contrato. Muitos arrendamentos habitacionais proíbem expressamente a sublocação, mas se o seu não acontecer, diga ao senhorio que pretende sublocar e anunciar o local em recursos gratuitos ou baratos, como Craigslist e Nextdoor, que são freqüentados por possíveis locatários em sua área. Você também pode usar um serviço como Roommates.com.

É essencial que você seja honesto sobre suas intenções de sublocar. Compreensivelmente, os proprietários tendem a ser cautelosos com os subtenantes e, no mínimo, sujeitam a sua à mesma verificação que qualquer outro inquilino a termo. Também é do seu interesse, pois você permanece responsável pelo aluguel e aluguel devido mesmo após a subarrendamento.

O subtenente ideal é alguém com quem você tem um relacionamento pré-existente e para quem você não hesita em atestar. Conheço inquilinos que foram queimados por subtenentes esquecidos com os quais não tinham associação anterior.

4. Transfira seu contrato de locação

Se você preferir não reter a responsabilidade pelo seu arrendamento depois de sair, considere transferi-lo para um novo inquilino. Os cessionários assumem a responsabilidade legal pelo aluguel devido após a data da transferência, absolvendo o inquilino anterior, o que permite que você abandone seu contrato de arrendamento mais cedo, sem nenhuma obrigação prolongada além de quaisquer taxas legalmente permitidas por danos ou imundície que você causou.

Confirme que sua concessão é transferível antes de gastar tempo e esforço para procurar novos inquilinos. Se o seu arrendamento for transferível, o seu senhorio não poderá impedi-lo de fazer essa mudança, mas você ainda poderá estar vinculado a um período de aviso prévio, geralmente de 30 a 60 dias. Se a transferência não for explicitamente permitida, você poderá solicitar a permissão do seu senhorio e este poderá estar dentro do direito de recusar.

Em ambos os casos, seja franco com seu senhorio. Muitos proprietários desconfiam de transferências de arrendamento pelas mesmas razões que desconfiam de acordos de sublocação. Eu ouvi evidências anedóticas de proprietários impedindo os esforços dos inquilinos que partem para transferir arrendamentos, mesmo quando o arrendamento permite explicitamente transferências.

5. Dê o máximo de aviso possível

Quanto maior o seu período de aviso prévio, menor a probabilidade de sua unidade ficar vazia depois que você partir. Nunca é demais exceder o período de aviso prévio exigido pelo seu estado, embora isso possa não ser possível em meio a uma partida apressada.

6. Alterne para um contrato de curto prazo

O contrato que eu quebrei foi um contrato de seis meses - provavelmente outro fator na clemência do meu senhorio. E minha esposa e eu tivemos a sorte de mudar para um contrato mensal pouco antes de comprarmos nossa primeira casa; no final do nosso último mês naquele apartamento, estávamos livres e livres.

Se você está se preparando para renovar seu contrato de arrendamento e espera mudar antes da data de renovação subseqüente, verifique se o seu senhorio concordará com um prazo de renovação inferior a um ano. Mensal é o ideal, mas muitos proprietários não estão dispostos a correr esse risco; três ou seis meses é mais comum. O seu senhorio não tem obrigação de concordar com um arrendamento mais curto, é claro.

7. Apelo por clemência

Quando tudo mais falhar, apele para o lado mais suave do seu senhorio. Muitos proprietários não são vilões dos desenhos animados que se preocupam com nada além de maximizar o fluxo de caixa de suas propriedades. Em casos de dificuldades genuínas, a sua pode estar disposta a fazer uma pausa.

Ajude o seu senhorio a "sim" percorrendo a milha extra antes e durante a mudança. Limpe bem o local, ofereça-se para pintar ou fazer pequenos reparos que não exijam mão-de-obra especializada, faça um esforço conjunto para encontrar inquilinos substitutos - sem usurpar o dever do proprietário de mitigar - e cante elogios do proprietário em fóruns on-line de inquilinos.

Se o seu senhorio não estiver disposto a perdoar completamente o aluguel pendente, a próxima melhor coisa a fazer é elaborar um plano de pagamento mutuamente aceitável sem recorrer a um tribunal. Se você tiver quatro meses de aluguel, talvez o seu senhorio aceite parcelas nos próximos 12 ou 18 meses. Por fim, seu proprietário provavelmente prefere o pagamento total - ou mesmo parcial - ao longo do tempo a uma baixa substancial.

Palavra final

O fato de minha decisão de rescindir meu contrato terminar bem o suficiente para todos os envolvidos não amenizou meu arrependimento persistente. Embora nos separemos amigavelmente, não posso deixar de sentir que decepcionei meu senhorio; Eu não posso imaginar que ele estava feliz por eu sair mais cedo.

Anos depois, é fácil dizer aos leitores para não fazerem o que eu fiz e interromper um contrato voluntariamente, sem uma justificativa permitida. Sua decisão pode funcionar tão bem quanto a minha, e você pode atenuar os danos financeiros, seguindo as orientações aqui. Mas isso não necessariamente acerta.

Por outro lado, se sua situação atual de moradia ameaçar sua segurança, liberdade ou privacidade, você tem todo o direito de sair com toda a pressa e se preocupar em exercer seus direitos legais posteriormente. Sua vida é mais importante do que qualquer revés financeiro temporário.

Você já quebrou o aluguel do apartamento? Como foi para voce?