Como comprar uma casa fixa - Economize dinheiro e evite riscos

Mas antes de você sair correndo para comprar um fixador, dê um passo para trás e faça uma verificação da realidade. Certamente, comprar um fixador na parte superior e colocar algum trabalho nele pode ser uma boa maneira de obter uma ótima casa com orçamento limitado - especialmente se você mesmo fizer os reparos. Mas também pode ser uma boa maneira de ser sugado para um poço de dinheiro que consumirá suas economias, bem como seu tempo livre, e ainda terá fome de mais.

Para decidir se a fixação de um fixador superior é realmente para você, você precisa ter uma idéia realista do que o trabalho envolve. Isso significa saber como estimar o custo real dos reparos de cima para baixo. Significa descobrir se suas habilidades, sua programação, seu orçamento e seus relacionamentos podem lidar com a tensão. E, finalmente, significa saber como obter o melhor negócio, se você optar por mergulhar.

Como determinar o verdadeiro custo de um fixador superior

Um dos problemas de todos esses reality shows é que eles não dão muitos detalhes sobre os custos. Eles se concentram no drama: descobrir um problema oculto, encontrar uma solução criativa e finalmente revelar um espaço bonito e transformado.

Mas na vida real, os números são importantes. Antes mesmo de começar a consertar paredes ou escolher cores de tinta, você precisa saber se realmente pode comprar esta casa e fazer os reparos nela. Determinar quanto custará esses reparos é um processo complexo, com várias etapas - e cada uma delas pode ter um grande impacto na soma final.

Etapa 1: identificar reparos futuros

Para descobrir quanto custará para consertar sua parte superior do fixador, a primeira coisa que você precisa saber é exatamente o que precisa ser consertado. Um bom primeiro passo é percorrer a casa, quarto por quarto, e anotar todos os problemas que você vê. No entanto, isso não basta, porque as casas antigas podem ter muitos problemas que não são visíveis a olho nu. Por exemplo, você pode ver se os armários da cozinha estão desatualizados, mas não sabe se há gesso apodrecido por trás deles..

Para descobrir esses problemas ocultos, é necessário contratar um inspetor profissional. Este é um passo crucial no processo. Um inspetor pode descobrir todos os tipos de problemas que não são óbvios, como fiação desatualizada, danos causados pela água por vazamentos de tubos ou cupins. Os inspetores também podem fazer testes para verificar se a casa contém algum risco, como mofo, radônio ou tinta com chumbo.

Etapa 2: verifique novamente os problemas estruturais

Às vezes, uma inspeção revela grandes problemas estruturais na casa. Esses são os problemas que tornam a casa perigosa para viver. Os exemplos incluem:

Danos à fundação
Principais problemas de encanamento ou elétricos
Um sistema de climatização inadequado
Danos extensos nas paredes, teto ou revestimento
Danos graves por cupins ou mofo

Se você encontrar problemas como esse, dizem os especialistas, provavelmente é melhor ir embora. Sua parte superior do fixador precisará de um trabalho importante e caro para torná-lo habitável - e é provável que você não receba a maior parte desse dinheiro quando vender. Grandes reparos, como um novo sistema elétrico, são "invisíveis"; eles não aparecem nas fotos e não aumentam o valor de uma casa o suficiente para pagar pelo trabalho. Portanto, a menos que a casa esteja sendo vendida com um desconto muito alto, é improvável que você consiga aproveitar o dinheiro.

Se você decidir que ainda está interessado na casa, apesar dos problemas estruturais, precisará tomar cuidado extra para garantir que encontrou todos eles e saiba o que eles custarão para consertar. Traga um engenheiro estrutural para inspecionar a casa e fornecer uma descrição completa de todos os problemas que precisam ser corrigidos. A contratação de um engenheiro estrutural custa cerca de US $ 500, mas é muito mais barato do que descobrir no meio de uma remodelação que você precisa substituir metade da fundação.

Etapa 3: Decida o que fazer DIY

Fazer reparos sozinho é muito mais barato do que contratar um empreiteiro para fazê-los. Depois de descobrir o que repara suas necessidades superiores, a próxima coisa que você precisa saber é quanto do trabalho você pode fazer. Quanto mais você pode fazer por conta própria, menos terá que gastar.

Ao decidir o que você pode fazer, seja realista sobre suas habilidades. Alguns trabalhos, como pintar ou remover papel de parede, são simples o suficiente para que mesmo um iniciante faça você mesmo. Outros, como coberturas ou grandes trabalhos elétricos, são perigosos demais para um amador tentar. Qualquer trabalho em que um erro possa matá-lo ou causar grandes danos à sua casa é um trabalho que é melhor deixar para os profissionais.

Entre esses dois níveis de habilidade, há muitos trabalhos que um DIYer qualificado pode fazer, como:

Armários suspensos
Reparando paredes
Decks de construção
Substituindo Janelas
Revestimento
Acabamento de pisos
Colocar tapume de vinil

Você não gostaria de enfrentar trabalhos como esse se for completamente novo em DIY. Mas se você já tem alguma experiência ou tem um amigo ou parente experiente para guiá-lo, esse tipo de trabalho você mesmo pode economizar um pacote.

No entanto, mesmo se você puder lidar com um trabalho por conta própria, isso não significa necessariamente que você deveria. Alguns trabalhos consomem muito tempo para fazer bricolage. Enfrentá-los você mesmo pode significar tirar uma folga do trabalho ou dedicar todo fim de semana a eles por semanas a fio - e viver em uma zona de trabalho enquanto isso. Depois de considerar o tempo e os problemas envolvidos, você pode decidir que é melhor contratar um profissional e acabar com ele.

Etapa 4: Estimar os custos de reparo

Existem muitas ferramentas on-line que podem fornecer uma estimativa rápida sobre o custo dos reparos domésticos. No HomeAdvisor, você pode inserir seu CEP e o trabalho que deseja realizar para ver uma faixa de preço para sua área. Você também pode perguntar a amigos que fizeram reparos semelhantes quanto pagaram. Se você está apenas tentando decidir se vale a pena olhar para uma casa, esse tipo de estimativa aproximada é bom o suficiente.

No entanto, se você quer fazer uma oferta em uma casa, precisa de uma ideia mais precisa do custo dos reparos. Encontre um bom contratado para fazer um passeio pela casa e faça uma cotação de todos os reparos que você não planeja fazer sozinho. Isso é especialmente importante para qualquer tipo de grande reparo estrutural. Certifique-se de ter uma estimativa obrigatória por escrito sobre essas informações antes de fazer uma oferta.

Em seguida, para os trabalhos que você planeja fazer, verifique as lojas e os sites domésticos para descobrir quais suprimentos serão necessários e quanto eles custarão. Adicione a estimativa do contratante e os custos de compras de bricolage para descobrir quanto custará, no total, fazer os reparos no fixador superior.

Por fim, pegue esse total e adicione de 10% a 20% a mais. Esse preenchimento extra é para cobrir o custo de quaisquer problemas inesperados que surgem quando você começa a trabalhar em casa. Surpresas como essa quase sempre acontecem, então você precisa planejar elas no seu orçamento.

Etapa 5: calcular custos de permissão

Juntamente com materiais e mão-de-obra, há um outro custo que você precisa orçar: licenças. Uma permissão é uma autorização oficial do governo da cidade para realizar certos tipos de trabalho em sua casa. Quase qualquer adição ou alteração estrutural em sua casa requer uma permissão. Também é provável que você precise de um para HVAC, encanamento, telhado, tapume ou trabalho elétrico.

As licenças podem ser caras. Algumas cidades cobram até 1% do custo total do reparo. Também pode levar até seis semanas para concluir todas as inspeções necessárias para obter uma permissão. Às vezes, os inspetores o forçam a fazer um trabalho extra ou a mudar a maneira como você executa seu projeto antes que eles lhe ofereçam um.

É tentador evitar todo esse custo e aborrecimento fazendo o trabalho sem permissão, mas isso é um erro. Quando chegar a hora de vender o fixador, você terá problemas se não tiver as permissões adequadas registradas. Um banco pode até se recusar a dar aos compradores um empréstimo hipotecário em uma casa que foi remodelada sem permissão.

Para evitar esses problemas, consulte as autoridades locais para ver quais trabalhos de reparo em sua lista exigem uma permissão e quanto custa. Adicione esse custo ao total que você criou na etapa 4.

Além disso, pergunte qual é o processo para obter uma permissão. Se for um grande aborrecimento, você pode decidir que é um trabalho que prefere deixar para um contratado. Isso, por sua vez, pode acabar afetando alguns trabalhos da categoria DIY e para um contratado - o que aumentará ainda mais seus custos.

Etapa 6: verificar custos de financiamento

Neste ponto, você tem uma boa idéia de quanto custará os reparos no fixador superior. E é provável que você não tenha dinheiro suficiente economizado para cobrir todos eles. Portanto, você precisará de um empréstimo para pagar pelos reparos, bem como pela própria casa. Você precisa saber quanto custará esses empréstimos por mês para decidir se seu orçamento pode lidar com isso..

Se o custo dos reparos for menor, você poderá colocá-lo no seu cartão de crédito. Essa opção é simples e não possui custos iniciais, como taxas de avaliação ou originação. Por outro lado, os cartões de crédito tendem a cobrar juros altos se você precisar de mais de um mês para pagar - e não há como deduzir esse interesse nos impostos. Se você planeja pagar o custo imediatamente, no entanto, pode ganhar dinheiro de volta valioso ou recompensas de viagem usando um cartão de crédito.

Uma opção melhor para a maioria dos compradores é um empréstimo para renovação. Um tipo particularmente útil é o empréstimo hipotecário da seção 203k, que permite emprestar o dinheiro para comprar e restaurar a casa em um único pacote. Isso é mais simples do que solicitar os dois empréstimos separadamente e pode permitir que você empreste mais.

Os empréstimos da Seção 203k também são apoiados pela Federal Housing Administration (FHA). Por esse motivo, os credores geralmente estão dispostos a oferecer taxas de juros mais baixas. Eles também estão abertos a mutuários que não possuem uma boa classificação de crédito. No entanto, há um limite para quanto você pode emprestar com eles.

A melhor maneira de descobrir quanto custará esse tipo de empréstimo é ir ao banco e pré-aprovado para um. Além do custo mensal do empréstimo ou empréstimos, calcule quanto dinheiro você precisa para a compra. Você precisará de uma quantia grande o suficiente para cobrir os adiantamentos e os custos de fechamento sem esgotar completamente suas economias. Caso contrário, todo o seu dinheiro será amarrado na casa - uma casa que você provavelmente não poderá vender até que os reparos sejam feitos.

Perguntas a fazer com antecedência

Obviamente, você não quer assumir o trabalho de consertar uma casa, a menos que saiba que pode pagar. Mas essa não é a única coisa que você precisa saber. Consertar uma casa é uma tarefa importante e você precisa ter certeza de que está pronto para o desafio. Antes de fazer um lance, há várias perguntas que você deve fazer para descobrir se um fixador superior é a casa certa para você.

Pergunta 1: Qual o tamanho dos problemas?

Problemas com casas vêm de duas formas: cosmética e estrutural. Problemas estruturais, como observado acima, são os que afetam o funcionamento de uma casa. Eles são grandes e caros, e é preciso um contratado para consertá-los - e eles não pagam muito quando você vende. É por isso que geralmente é melhor se afastar de uma casa que precisa de muitos reparos estruturais.

Os problemas cosméticos, por outro lado, são apenas superficiais. São coisas como pintura descascada, azulejos rachados, drywall danificado, uma cozinha datada ou um gramado morto. Eles não tornam uma casa inabitável - apenas desagradável. Esse é o tipo de coisa que faz os compradores torcerem o nariz e se afastarem.

Uma casa com muitos problemas cosméticos é uma ótima casa para consertar. Isso ocorre porque esses são os tipos de melhorias domésticas que agregam valor. Eles geralmente são baratos de consertar e fazem uma grande diferença visível quando chega a hora de vender a casa. Portanto, se o fixador superior que você está de olho precisar de novos tapetes, luminárias e janelas, mas sem grandes reparos estruturais, é provável que faça um bom investimento.

Pergunta 2: Como é o mercado imobiliário?

Em geral, correções cosméticas pagam bem quando chega a hora de vender. No entanto, existem excepções a esta regra. Por um lado, não vale a pena arrumar sua casa tanto que fica muito chique para o bairro.

É provável que os compradores não comprem uma casa de US $ 400.000 em uma rua cheia de casas de US $ 300.000. Se eles têm US $ 400.000 para gastar, querem comprar em uma área cheia de outras casas no valor de US $ 400.000, ou até mais. Zillow diz que uma boa regra é evitar aumentar o valor da sua casa em mais de 10% acima do preço médio da sua vizinhança.

Também vale a pena observar a tendência geral dos preços da habitação na região. Se os preços da habitação subiram acentuadamente nos últimos anos, isso parece ser um bom sinal - mas na verdade pode ser o contrário. Isso pode significar que os preços das moradias estão chegando ao pico e, quando todos os reparos estiverem concluídos, eles estarão caindo. Você pode dedicar meses de trabalho e dezenas de milhares de dólares para consertar sua casa, apenas para descobrir que não vale tanto quanto você gastou nela.

Pergunta 3: Você tem tempo?

Consertar uma casa é um enorme compromisso de tempo. Ele pode facilmente consumir todo o tempo livre que você tem e ainda mais. Se você é um bricolage incondicional e não tem como preferir gastar seu tempo do que pendurar drywall, isso não é problema. Mas se você não aguenta o pensamento de passar todo fim de semana até os cotovelos em um complexo conjunto, isso não é um trabalho para você..

Mesmo que você não planeje fazer a maior parte do trabalho, reformar uma casa ainda leva tempo. Você precisa:

Aprenda o que cada trabalho envolve. Antes mesmo de começar a contratar empreiteiros, você precisa ter uma idéia do que deseja que eles façam. Dessa forma, você poderá saber se os lances deles realmente cobrem todas as partes do trabalho.
Obter vários lances. Em seguida, você precisa receber lances de contratados. Os especialistas recomendam obter pelo menos três lances em cada trabalho. Isso permite comparar preços e ver se são razoáveis.
Verificar referências. Você também deseja garantir que o contratado contratado seja confiável. Isso significa solicitar e verificar referências de outros clientes. Idealmente, você também deve procurar exemplos do trabalho do contratado.
Supervisionar o Trabalho. Mesmo depois de contratar um contratado, seu trabalho não está concluído. Você precisa ficar de olho no trabalho para garantir que está sendo feito da maneira que deseja. Para uma grande reforma, você pode passar meses ou até anos verificando um empreiteiro após o outro.

A linha inferior é, não importa quem faz o trabalho, você terá que dedicar muito tempo a ele. Se você não está disposto a desistir de sua viagem diária à academia ou à noite semanalmente, provavelmente não é para você.

Pergunta 4: Você pode lidar com as despesas extras?

Você já calculou o custo de comprar a casa e fazer os reparos. Mas trabalhar em uma casa também traz muitas pequenas despesas. Por exemplo:

Se o fixador superior for sua casa principal, você terá que pagar o aluguel em outro local enquanto o trabalho estiver sendo feito - ou então, estará preparado para morar no meio de uma zona de trabalho.
Você precisará tirar folgas do trabalho para trabalhar em casa, ou para se reunir com e supervisionar empreiteiros.
Se você tem filhos ou animais de estimação, terá que pagar alguém para assisti-los enquanto trabalha em casa.
Você precisará gastar mais dinheiro comendo ou fazendo pedidos durante o tempo em que não tiver uma cozinha funcionando.

Verifique se o seu orçamento tem espaço de manobra suficiente para lidar com essas despesas extras, além dos custos de reparo. Se você já tiver orçado cada centavo para pagar a casa e os reparos, terá problemas.

Pergunta 5: Quem o ajudará?

Consertar uma casa inteira não é um trabalho para resolver por conta própria. Se você faz parte de um casal, faz sentido fazer o trabalho juntos. Mas primeiro, você precisa ter certeza de que seu relacionamento é forte o suficiente para lidar com isso.

Comprar uma primeira casa é sempre uma experiência estressante. Faça dessa casa uma parte superior, e todo esse estresse será dobrado. Você está dedicando horas de trabalho duro, semana após semana. Você também está esticando seu orçamento ao máximo para pagar por tudo.

Uma reabilitação também significa viver com incerteza. Você nunca sabe quanto tempo levará um emprego. Novos problemas continuam surgindo sem aviso prévio, e você tem que largar tudo e lidar com eles. Além disso, se você estiver morando na casa durante o processo, adicione o estresse de viver em caos por meses a fio.

Colocar esse tipo de tensão em um novo relacionamento provavelmente é um erro. Você ainda está aprendendo a viver um com o outro, mas a maneira como provavelmente viverá não está nem perto do normal. É melhor esperar até que seu relacionamento seja estabelecido e estável antes de enfrentar um projeto tão grande como um casal.

Se você é solteiro, ainda precisa de outras pessoas para ajudá-lo no seu projeto. Os ajudantes fazem mais do que apenas fornecer um par extra de mãos. Eles também podem compartilhar seus conhecimentos e fornecer novas idéias sobre a melhor maneira de abordar um trabalho. E, assim que você começar o trabalho, eles ficarão de olho em você para garantir que você não esteja pulando etapas ou usando o material errado.

No entanto, você precisa escolher seus ajudantes com sabedoria. Procure pessoas que tenham boas habilidades de bricolage e que sejam confiáveis para fazer o trabalho corretamente. Se você pedir a um amigo para ajudá-lo a instalar uma janela e eles a derrubarem e quebrarem, isso pode ser o fim de uma bela amizade.

Como obter o melhor negócio em casa

Suponha que você tenha realizado todas as etapas acima e tenha certeza de que pode lidar com esse fixador superior. Você sabe quanto trabalho ele precisa, quanto vai custar e onde conseguirá o dinheiro. Você limpou sua agenda e alinhou pessoas para ajudá-lo.

Agora, tudo o que você precisa fazer é fechar o negócio. Veja como obter o melhor negócio possível e evitar se queimar.

Encontre o preço certo

Se você fez sua pesquisa, pode facilmente descobrir qual é o preço justo a pagar pelo seu fixador superior. É um processo de quatro etapas:

Verifique os Comps. Primeiro, descubra quanto a casa valeria se estivesse em boa forma. Para fazer isso, observe as casas similares do bairro que foram vendidas recentemente - conhecidas como comparáveis, ou "comps". O preço médio que as pessoas pagam por essas casas é uma boa medida de quanto você pode receber pela sua, uma vez que ela estiver pronta. Você pode obter uma estimativa rápida dos preços das casas locais pesquisando sites como Zillow. No entanto, você obterá números mais confiáveis se solicitar a um corretor de imóveis que verifique as composições para você.
Custos de reparo de computação. Em seguida, calcule quanto custaria ter todos os reparos na casa feitos profissionalmente. Talvez você esteja planejando criar a maioria deles, mas isso substitui seu tempo e trabalho por dinheiro. Descubra o que os reparos custariam para um comprador que planejava fazer tudo pelos profissionais. Dessa forma, qualquer dinheiro que você economizar com DIYing pode ir para o seu bolso.
Calcular o fator de aborrecimento. Nem sempre é possível morar em uma casa durante as reformas. Mesmo quando é possível, não é muito confortável. É habitual gastar um pouco de dinheiro com sua oferta para explicar esse "fator de aborrecimento". Para calculá-lo, primeiro decida quanto tempo você espera que os reparos levem. Em seguida, calcule quanto você pagaria em aluguel para morar em outro lugar enquanto o trabalho estiver em andamento.
Faça as contas. Pegue o valor final da casa e subtraia os custos de reparo e o fator de aborrecimento. O total que você cria é o valor justo de mercado da casa, como é.

Pechincha com vendedores

Infelizmente, esse preço justo não é necessariamente o preço que o vendedor está pedindo. Às vezes, é difícil para os proprietários ver em que péssima forma sua casa está. Para eles, não é um desastre antigo - é a casa deles..

Para convencer os vendedores a baixar seu preço, seja gentil com eles. Comece dizendo que você ama a casa - mas notou alguns problemas com ela. Mostre a eles seus números para dar uma idéia de quanto custará para atualizar a casa. Quanto mais detalhes você fornecer, mais sentido sua oferta menor fará para os vendedores.

Cathy Baumbusch, corretora de imóveis da área de Washington entrevistada pelo Realtor.com, diz que esse método funciona. Em muitos casos, ela diz, os fixadores são vendidos por apenas 60% a 80% do preço original. Os vendedores tendem a estar mais dispostos a fazer um acordo se a casa já estiver no mercado há algum tempo. Também é mais provável que se contentem com menos se você lhes oferecer dinheiro com antecedência.

Proteja-se

Mesmo depois de convencer os vendedores a um preço justo, ainda existem duas maneiras pelas quais o negócio pode resultar mal para você. Primeiro, você pode recusar seu empréstimo para renovação, deixando-o no gancho para comprar uma casa que não pode mais ser consertada. Segundo, depois de comprá-lo, você poderá descobrir que a casa tem algum problema que você não conhecia, e seu orçamento para reparos não cobre isso.

Felizmente, existem maneiras de se proteger desses dois problemas. Tudo o que você precisa fazer é escrever algumas cláusulas de contingência no seu contrato de compra. Uma cláusula de contingência é uma condição que deve ser atendida para que o negócio se torne vinculativo.

Primeiro, você precisa de uma cláusula de financiamento. Isso lhe dá tempo para solicitar e obter um empréstimo à habitação. Se você não conseguir obter um, poderá desistir da transação e recuperar qualquer dinheiro que já tenha pago. Verifique se a cláusula de financiamento cobre todo o dinheiro que você planeja emprestar - tanto para a hipoteca quanto para os reparos.

Segundo, você precisa de uma cláusula de inspeção. Isso lhe dá o direito de obter uma inspeção completa da casa, se você ainda não o fez antes de fazer seu lance na casa. Se o inspetor encontrar algum problema que você não conhecia, você poderá voltar aos vendedores e pedir que eles façam os reparos ou lhe dê um dinheiro extra no fechamento para pagar por eles. E se eles recusarem, você tem o direito de ir embora.

Lembre-se de que uma cláusula de contingência corta nos dois sentidos. Se você encontrar um problema que os vendedores não estão dispostos a corrigir, eles podem decidir desistir do negócio, assim como você. Nesse caso, você terá que voltar ao início e tentar encontrar um novo fixador na parte superior para se transformar na casa dos seus sonhos..

Palavra final

Comprar um fixador-superior não é um projeto a ser realizado de ânimo leve. Vai consumir muito do seu tempo, bem como muito do seu dinheiro. E quando você fecha a casa, não pode simplesmente desistir se decidir que é demais para você. Você está nisso a longo prazo, o que pode resultar em meses ou até anos.

Mas se você estiver disposto a se esforçar, um superior de fixação dá a você a chance de possuir uma casa de sonho que você nunca daria ao luxo. E, de certa forma, é ainda melhor do que apenas comprar uma casa que já é perfeita quando você entra pela primeira vez. Colocar todas essas horas de trabalho para consertar sua parte superior do fixador torna-o exclusivamente seu. Quando o trabalho estiver finalmente concluído, você terá mais do que apenas uma bela casa - terá algo em que colocará seu coração e alma.

Você já comprou um fixador superior? Em caso afirmativo, que conselho você daria a alguém sobre como comprar um?