Como comprar uma casa ou propriedade de encerramento de um banco - 5 perguntas a fazer

Neste artigo, resumirei algumas das principais perguntas a serem consideradas antes de decidir assinar um contrato de compra para uma execução duma hipoteca. Também vou adicionar algumas de minhas histórias pessoais e compartilhar partes da minha experiência. Se você estiver interessado em comprar uma casa de encerramento, é importante considerar esses pontos e pode ajudá-lo a criar um portfólio financeiro mais saudável.

1. Há quanto tempo a propriedade está no mercado?
Nem todas as propriedades excluídas são criadas igualmente. Por exemplo, uma boa propriedade em um bairro promissor será comprada rapidamente - geralmente por um investidor imobiliário ou por uma pessoa ansiosa que procura uma casa nova. Não espere que essas casas permaneçam no mercado por mais de 30 dias.

No entanto, se você estiver comprando uma casa em condições insignificantes ou em uma área que foi duramente atingida pela crise das hipotecas, é esperado um tempo de mercado mais longo. Como comprador, isso pode levar a mais flexibilidade no preço: os bancos odeiam ter um imóvel em mãos por mais de 90 dias (um trimestre fiscal) e negociam com um bom comprador.

Eu comprei minha casa no Arizona depois que ela estava no mercado por quase três meses. Vi que o preço da casa era reduzido em quase 7% a cada mês e, portanto, não esperei o mês seguinte para comprar a casa. Em vez disso, negociei com o banco para baixar o preço em mais 12% do preço mais recente. O banco ofereceu uma contra-oferta com um desconto de 9%. Minhas economias finais representaram quase um desconto de 23% em relação ao preço listado (ou seja, 7% + 7% + 9%).

2. Quanto você paga por metro quadrado de residência habitável?
O cálculo do preço por metro quadrado é uma boa maneira de determinar o valor da sua casa. Confira os preços médios por metro quadrado de casas vendidas nos dois meses anteriores no mesmo código postal. Multiplique isso pela área habitável de sua casa para determinar um preço "médio" para sua casa.

Por exemplo, se uma casa vale US $ 75 por pé quadrado e há 1.500 pés quadrados, o valor total da casa é de US $ 112.500.

Obviamente, se você quiser pagar o preço médio, existe o risco de pagar em excesso. A menos que sua casa esteja em excelentes condições e não haja muito trabalho a ser feito (nesse caso, a média de pagamento é ótima!), Observe os dois terços inferiores dos preços. Com isso em mente, vamos recalcular o valor da casa e ver o que obtemos.

Como assumimos que a casa não está no topo do mercado em termos de valor, assumiremos que vale US $ 65 por pé quadrado. Multiplicada pelos mesmos 1.500 pés quadrados de antes, a casa agora vale US $ 97.500. Voila! YVocê acabou de economizar US $ 15.000. Acha que pode usar isso melhor? Definitivamente.

Como barganha difícil, eu estava determinado a pagar um preço muito baixo por metro quadrado pela minha casa; Eu sabia que o mercado do Arizona não iria melhorar. Na verdade, paguei o segundo preço mais baixo por metro quadrado do meu CEP no momento da compra no período de 90 dias.

3. Você está pagando em dinheiro ou hipoteca?
Se você estiver pagando em dinheiro, sua oferta vai direto para a frente da pilha de ofertas do banco. Digamos que você esteja oferecendo US $ 85.000 em dinheiro para uma casa listada em US $ 100.000. Você provavelmente tem uma chance melhor de conseguir do que a pessoa que oferece US $ 95.000. Dinheiro significa que você é um comprador confiável e que o banco não precisa esperar duas semanas para que seu cheque seja recebido. Use isso para sua vantagem.

Se você estiver comprando sua casa com um empréstimo hipotecário, terá mais flexibilidade no preço, pois o pagamento inicial será de cerca de 20% da casa. Se você realmente ama a casa, não se preocupe em pagar um pouco mais para obtê-la.

Como comprador em dinheiro, eu sabia que tinha alavancagem em muitas frentes. Meu agente imobiliário, que efetua comissão com base na minha compra, queria que eu oferecesse um valor muito próximo do preço pedido, para que ele tivesse uma venda definitiva. Claro, ele não pagava, então sua opinião foi colocada em espera.

4. Existem muitas casas excluídas na mesma área?
Se houver muitas casas fechadas perto da que você está comprando, provavelmente haverá uma queda maior no valor. Esse cenário envia muitas mensagens negativas aos possíveis compradores sobre o bairro, a cidade e o mercado. Em nossa economia atual, esse é um cenário onipresente, mas não deixe que isso atrapalhe você a tomar uma decisão sábia. Até que todas as casas do quarteirão sejam vendidas, haverá uma casa excluída, reduzindo o valor da propriedade. Execute uma verificação rápida do código postal em um site confiável, como Redfin ou Zillow, para ver como está a área.

Como a casa que comprei estará comigo por pelo menos meia década, não estava muito preocupado em ver mais quatro casas no quarteirão em execução hipotecária. Acredito que cinco anos é tempo suficiente para que os preços caiam e voltem a subir, garantindo que meu investimento seja seguro.

5. Quanto dinheiro você terá após a compra?
Esteja preparado para gastar muito dinheiro após a sua compra inicial para consertar a casa e atender aos seus padrões. Tenha pelo menos mais 20% do valor da casa escondido em caso de emergência. Mesmo após uma inspeção residencial, você encontrará coisas que o incomodam e precisam ser alteradas. Não se esqueça de eletrodomésticos, móveis, paisagismo e impostos sobre a propriedade. Se possível, peça ao banco para cobrir as taxas de custódia (ou qualquer outra taxa imobiliária ou hipoteca) para que você tenha mais dinheiro disponível. Até os US $ 1.000 que eles pagam são US $ 1.000 a mais no seu bolso, o que é suficiente para uma TV de plasma ou LCD de tela grande!

Pessoalmente, gastei milhares em várias melhorias domésticas. Fiquei bastante surpreso com a rapidez com que esses custos aumentam. Pequenas compras, como depósitos de segurança para uma conta de eletricidade e novas portas para a casa, eram coisas que eu simplesmente não pensava antes.

Há muitas outras perguntas a serem levadas em consideração antes de decidir se estabelecer, principalmente ao comprar um imóvel de encerramento. Você tem alguma experiência com execuções duma hipoteca? Como foi sua experiência e o que você normalmente procura?