A reformulação de um empréstimo hipotecário é uma opção melhor do que o refinanciamento?

Essencialmente, uma reformulação de um empréstimo significa que, embora sua taxa de juros e seu prazo de empréstimo permaneçam inalterados, seu pagamento mensal da hipoteca é reduzido para refletir seu saldo atual de empréstimos. Por exemplo, se você tiver 6 anos em uma hipoteca de 30 anos, depois de reformular seu empréstimo, ainda terá 24 anos para pagar. Para reformular o trabalho, os credores exigem um pagamento de quantia adicional para reduzir seu saldo. O tamanho desse pagamento adicional afeta o quanto você pode economizar com uma reformulação do empréstimo. No entanto, em vez de reformular, você pode pagar uma quantia fixa em relação ao seu empréstimo existente, o que diminuiria seu saldo, mas não reduziria o pagamento mensal da hipoteca.

Como funciona a reformulação de empréstimos

A reformulação do empréstimo pode fazer sentido se você herdar dinheiro (ou receber um bônus significativo no trabalho) e desejar aplicá-lo ao saldo da sua hipoteca. Como você reduz o saldo antes do previsto, pagará menos juros. Isso permite que os credores reformulem seu empréstimo ou recalculem seu pagamento mensal da hipoteca.

Credores individuais têm requisitos diferentes para a reformulação de empréstimos. Por exemplo, alguns credores exigem um pagamento fixo de US $ 5.000 ou 10% do empréstimo - o que for maior - para reduzir o saldo antes de qualificar alguém para uma reforma de empréstimo.

Se você tiver uma hipoteca de US $ 400.000 com juros de 4% por 30 anos, seu principal e pagamentos de juros mensais seriam de US $ 1.910. Se você pagar o empréstimo por 10 anos, seu saldo restante será de US $ 315.136. Um pagamento de 10% do saldo remanescente do empréstimo seria de US $ 31.554, elevando o saldo a US $ 283.582. Nesse caso, os pagamentos mensais reduziriam para US $ 1.718. No entanto, lembre-se de que, embora poupar US $ 200 por mês em seu pagamento de hipoteca seja uma meta que vale a pena, você também gastará uma quantia significativa de dinheiro para alcançar essa redução no pagamento.

Obviamente, os credores cobram uma pequena taxa pela reformulação do empréstimo, que geralmente chega a US $ 250.

Determinando a elegibilidade

As reformulações de empréstimos são permitidas em empréstimos convencionais e em conformidade com a Fannie Mae e Freddie Mac, mas não em empréstimos hipotecários da FHA ou VA. Alguns credores reformulam empréstimos enormes, mas os consideram caso a caso.

Para se qualificar para uma reformulação de um empréstimo, você deve estar atualizado sobre os pagamentos do empréstimo e ter o dinheiro necessário para pagar seu saldo principal. Uma verificação de crédito e uma avaliação não são necessárias.

Vantagens da reformulação de empréstimos

1. Pagamento reduzido. Ao reformular seu empréstimo, você pode facilitar seu fluxo de caixa sem a despesa de um refinanciamento da casa, o que pode exigir uma despesa de até 6% do seu saldo do empréstimo. De fato, em alguns casos, o que seria gasto no refinanciamento poderia ser usado para reduzir seu saldo o suficiente para se qualificar para uma reformulação de um empréstimo.
2. Nenhuma avaliação necessária. Ao contrário de um refinanciamento de casa, uma reformulação de empréstimo não requer uma avaliação. Se sua casa caiu em valor, você pode não ser elegível para um refinanciamento, já que a maioria dos credores refinancia apenas uma casa com pelo menos 5% a 10% em patrimônio..
3. Nenhuma verificação de crédito necessária. As reformulações de empréstimos geralmente não requerem aprovação de crédito. Se você tiver problemas de crédito e não puder se qualificar para um refinanciamento, ainda poderá se qualificar para uma reformulação do empréstimo.

Em um caso específico, a reformulação de empréstimos pode ser particularmente benéfica. Se você é um proprietário que comprou uma nova casa antes de vender sua casa atual, pode ser necessário pagar temporariamente duas hipotecas. Depois de vender sua casa anterior, você poderá usar o lucro dessa venda para pagar seu saldo do empréstimo e reformular sua hipoteca para tornar os pagamentos mais acessíveis. Muitos proprietários planejam deliberadamente usar a reformulação de empréstimos para esse fim ao mudar de uma casa para outra. Lembre-se de que você normalmente precisa esperar 90 dias após o empréstimo ser liquidado antes de poder reformá-lo.

Desvantagens da reformulação de empréstimos

Antes de decidir reformular seu empréstimo, avalie-o no contexto de todo o seu plano financeiro. Algumas das desvantagens da reformulação de empréstimos incluem:

1. Laços acima do dinheiro. Se você tiver um montante fixo em dinheiro, verifique se o pagamento da hipoteca é o melhor uso desse dinheiro. Por exemplo, se você possui uma dívida de cartão de crédito com juros altos, deve pagar primeiro com isso. Se você não possui um fundo de poupança de emergência ou precisa reservar dinheiro para outras despesas, é provavelmente melhor que você não gaste todo o seu dinheiro para pagar sua hipoteca.
2. Não reduz o prazo da hipoteca. Você também deve considerar a reformulação do empréstimo no contexto de sua aposentadoria. Muitos proprietários mais velhos esperam pagar suas hipotecas antes de se aposentar. No entanto, uma reformulação do empréstimo não reduzirá o prazo do seu empréstimo, embora possa melhorar seu fluxo de caixa. Se seu objetivo é reduzir o saldo da sua hipoteca, mudar para pagamentos quinzenais ou simplesmente fazer pagamentos extras regulares ao seu principal pode ser uma opção melhor do que uma reformulação de empréstimos.
3. Não reduz a taxa de juros. Se você está pagando uma alta taxa de juros, um refinanciamento pode ser uma opção melhor. Um credor pode comparar os custos e pagamentos mensais em um refinanciamento e uma reformulação de empréstimo para determinar qual é o melhor ajuste para você.

Palavra final

A reformulação do empréstimo não é para todos, mas se você tiver dinheiro extra, consulte seu credor para verificar se esse método de redução do pagamento mensal é adequado para você. Se você é um proprietário que está vendendo uma casa e se mudando para outra, pode muito bem se beneficiar de uma reformulação de um empréstimo. Aqueles que possuem uma casa com valor reduzido ou têm dificuldades de crédito também podem se beneficiar mais de uma reformulação de empréstimo do que de refinanciamento.

Você pode pensar em outros cenários em que uma reformulação de empréstimo seria uma jogada financeira sábia?