Prós e contras de comprar um condomínio - vale a pena?

Comprar um condomínio pode ser uma ótima opção, esteja você apenas começando uma família ou escapando da síndrome do ninho vazio. No entanto, a vida em condomínio não é para todos. Há algumas perguntas importantes a serem feitas antes de comprar um condomínio e tantas desvantagens quanto benefícios. Vejamos os prós e contras da vida do condomínio.

O que é um condomínio?

Um condomínio é como um apartamento que você possui, certo? Tipo de. Mas existem algumas grandes diferenças entre um apartamento e um condomínio.

Um condomínio, abreviação de "condomínio", é uma residência particular em um prédio ou comunidade maior, enquanto um apartamento é uma residência alugada em um prédio ou comunidade maior. Os condomínios compartilham áreas comuns com todas as outras unidades da comunidade; essas áreas comuns podem incluir uma academia, piscina e jardins bem cuidados. Ao contrário de um apartamento, no entanto, os proprietários do condomínio pagam mensalidades para manter essas comodidades em operação e em boas condições..

Condomínios podem ser moradias em banda anexadas em um ou nos dois lados de outra unidade. Ou, se o condomínio estiver em um prédio maior ou em prédio alto, ele poderá estar cercado por outras unidades.

Benefícios de comprar um condomínio

Você foi criado para ser proprietário de um condomínio ou é melhor comprar uma casa unifamiliar? É uma pergunta complicada. Algumas pessoas adoram viver em uma comunidade de condomínio, enquanto outras descobrem com o tempo que ficariam mais felizes com um pouco mais de privacidade e liberdade. Condomínios oferecem uma longa lista de prós e contras. Vamos começar com os positivos primeiro.

1. Menos manutenção

Um dos maiores benefícios de morar em um condomínio é que outras pessoas fazem a manutenção para você. Eles cortam a grama e mantêm o terreno, consertam o telhado e limpam a neve, e você não precisa se preocupar em encontrar alguém para substituir o revestimento. Se você é o proprietário pela primeira vez, com problemas de saúde, ocupado com o trabalho, gosta de viajar ou simplesmente não quer lidar com todas essas tarefas, esse é um grande benefício.

Os condomínios também podem ser uma boa opção se você deseja envelhecer no local porque possui vizinhos próximos, equipe de manutenção experiente para cuidar de grandes reparos e muitas atividades para mantê-lo envolvido com sua comunidade.

2. Segurança

Muitos condomínios oferecem entradas fechadas ou fechadas, porteiros ou mesmo profissionais de segurança para os residentes. Se você mora sozinho ou a segurança é uma preocupação para você, isso pode ser tranquilizador, pois pode reduzir o risco de invasões de residências. Além disso, você mora perto de muitas outras pessoas, o que significa que, em caso de emergência, você terá muitas pessoas para procurar ajuda..

3. Comodidades

Quer uma piscina? Um centro de fitness? Noites de jogos de quarta-feira no clube da comunidade? Muitas comunidades de condomínios oferecem aos residentes comodidades que estão fora de alcance para o proprietário médio.

Essas comodidades também podem tornar muito mais fácil conhecer seus vizinhos. Se você mora sozinho ou gosta de socializar, isso pode ser uma grande vantagem.

4. Acessibilidade

Os condomínios costumam ter preços mais baixos do que as residências unifamiliares. De acordo com a National Association of REALTOR (NAR), em agosto de 2018, o preço médio de venda de uma casa unifamiliar oscilava em torno de US $ 260.000. Condomínios normalmente têm um preço médio de venda mais baixo - cerca de US $ 248.200, de acordo com a NAR. Dependendo da região e da comunidade, o preço pedido pode ser drasticamente menor do que uma casa unifamiliar. Então, se você quiser mergulhar na casa própria com um orçamento mais apertado, um condomínio pode ser um ótimo primeiro passo.

5. Apreciação

No passado, os condomínios geralmente eram mais lentos do que as residências unifamiliares porque as residências unifamiliares eram mais atraentes para mais pessoas. Mais importante, você obtém terras quando compra uma casa, e a terra é um fator enorme na apreciação.

No entanto, isso está mudando. Citando uma pesquisa realizada pela Trulia, o Washington Post relata que o valor de mercado para condomínios aumentou 38,4% entre 2012 e 2017, enquanto o valor das residências unifamiliares aumentou apenas 27,9%.

6. Proximidade com a vida na cidade

Muitos condomínios estão localizados perto de vibrantes áreas do centro, o que é atraente por muitas razões.

Primeiro, algumas pessoas querem poder caminhar, ir de bicicleta ou usar o transporte público para o trabalho porque estão cansadas de passar uma hora por dia ou mais sentadas no trânsito da hora do rush. Viver perto de seu trabalho pode economizar milhares de dólares a cada ano em custos de manutenção de combustível e carro.

Morar perto de um próspero centro da cidade também facilita a visita a novos restaurantes, compras e assista a shows ao vivo. Se você pode caminhar ou usar o transporte público, provavelmente encontrará mais exercícios porque é mais fácil sair e sair. Além disso, condomínios localizados em bairros nobres podem aumentar em valor mais rapidamente do que condomínios nos subúrbios, o que pode torná-los um investimento digno.

Desvantagens de comprar um condomínio

Embora existam muitos benefícios na vida do condomínio, há tantas desvantagens.

1. Taxas da Associação de Proprietários

Como você pode imaginar, essa piscina, academia, sistema de segurança e equipe de manutenção custam dinheiro. Quando você compra um condomínio, basicamente se torna um parceiro de negócios nessa comunidade. Você paga mensalmente uma taxa mensal de associação de proprietários de imóveis (HOA), além de sua hipoteca, que é direcionada à manutenção da propriedade, bem como a investimentos futuros como revitalização de estacionamentos ou a adição de um parque para cães.

As taxas do HOA variam amplamente, dependendo da localização, tamanho e qualidade da sua comunidade, e Trulia relata que as taxas do HOA têm aumentado em todo o país. Em 2005, a taxa média do HOA era de US $ 250 por mês; em 2015, havia subido para US $ 331. Claro, onde você mora desempenha um papel importante. Por exemplo, a taxa média de HOA na cidade de Nova York é de US $ 571 por mês, enquanto a média em Charlotte, na Carolina do Norte, é de apenas US $ 218.

O aumento constante das taxas não é surpreendente quando você leva em consideração a inflação; os custos continuam subindo em quase todos os setores. o que é surpreendente é que, quando Trulia comparou as taxas de HOA com a ascensão e queda dos valores das casas, não houve correspondência; As taxas de HOA continuaram a aumentar mesmo durante anos em que os valores médios das residências caíram. Entre 2005 e 2015, as taxas do HOA aumentaram 32,4%, em comparação com um aumento de 15,1% nos valores das residências.

Portanto, você não apenas precisa pagar uma taxa mensal alta para morar em um condomínio, mas também pode contar com esses custos aumentando constantemente nos próximos anos. Se você não faz um orçamento para o aumento das taxas, corre o risco de ficar sem o preço do seu condomínio, porque não pode se dar ao luxo de morar lá.

2. Fundos potencialmente mal administrados

Você pensaria que, se estiver pagando US $ 300 por mês em taxas HOA, tudo será resolvido imediatamente, mas esse nem sempre é o caso.

Todo HOA tem dois tipos de contas: uma conta operacional e uma conta reserva. Os fundos da conta operacional são utilizados para custos de manutenção regular, como corte de grama, manutenção de piscina e remoção de neve. A conta de reserva é para projetos importantes ou de longo prazo, como recondicionar o estacionamento, substituir a cerca ao redor da comunidade ou construir um novo playground. Pense nisso como a conta de poupança de emergência.

Um HOA bem gerenciado garantirá que as duas contas sejam bem financiadas, para que haja dinheiro suficiente para cobrir despesas regulares e dinheiro para projetos de longo prazo ou de emergência. No entanto, existem muitos HOAs que não são bem gerenciados. Se não houver dinheiro suficiente no fundo de reserva e surgir uma despesa inesperada, como uma árvore caindo no telhado, o conselho votará para cobrar uma avaliação especial de todos os proprietários. Isso significa que você será legalmente obrigado a pagar uma taxa adicional, que pode ser de centenas ou mesmo milhares de dólares, para compensar a diferença.

Isso aconteceu com os residentes no Sudden Valley, em Bellingham, Washington. Como o The Bellingham Herald relata, o HOA do Sudden Valley tentou aumentar as taxas mensais em 48%, de US $ 832 para US $ 1.237, para cobrir reparos de rotina e inesperados. Não havia dinheiro suficiente para cobrir os custos porque, nos anos anteriores, os conselhos haviam adiado reparos de rotina e investido em melhorias questionáveis, como um ponto de ônibus escolar com painéis solares.

Essa falta de financiamento é comum. De acordo com um estudo realizado pela Association Reserves, uma empresa que ajuda associações comunitárias a gerenciar seus fundos, até 70% de todos os HOAs são subfinanciados. Até fundos saudáveis do HOA podem ser arruinados quando membros analfabetos financeiros são votados no conselho ou quando o grupo toma coletivamente algumas más decisões.

3. Falta de privacidade

Outra desvantagem da vida do condomínio é que, estruturalmente, é muito parecido com um apartamento. E como você provavelmente se lembra da idade adulta, às vezes a vida em apartamentos não é tudo o que se pensa.

Em um condomínio, você tem vizinhos do outro lado de suas paredes e, talvez, acima e abaixo de você também. Você tem vizinhos subindo e descendo o corredor ou atravessando a propriedade a qualquer hora do dia e da noite. Você começa a ouvir as celebrações, os argumentos e o recém-nascido chorando todas as noites às 2 da manhã..

Se você está procurando um pouco de paz e sossego, um condomínio pode não ser a escolha certa.

4. Inadimplência

Em uma comunidade de condomínio, você compartilha a responsabilidade financeira da manutenção com todos os outros. Quando as pessoas lutam para sobreviver, podem deixar de pagar as taxas da associação. Isso faz com que as taxas subam para que todos os outros cubram a inadimplência, o que significa que você está preso segurando a ponta curta do bastão.

5. Dificuldade em vender

Pode ser difícil vender condomínios por várias razões.

Primeiro, nem todo mundo quer morar em um condomínio. Famílias com crianças pequenas geralmente querem um quintal, famílias com vários cães geralmente precisam de um quintal, e algumas pessoas simplesmente não querem viver em cima de outra pessoa. Esses fatores restringem seu pool de potenciais compradores.

Segundo, você deve considerar seu HOA. Se o seu HOA exigir altas taxas, isso custará algumas pessoas para comprar. Se o seu HOA estiver com pouco dinheiro e a comunidade parecer pior com o desgaste, outras pessoas não vão querer morar lá. Ao vender um condomínio, seu HOA tem um papel importante na rapidez com que ele se move.

A saúde financeira do seu HOA também será um fator para os compradores que tomam uma hipoteca. Muitos credores não aprovam um empréstimo se houver litígios pendentes contra um HOA ou se um HOA não tiver reservas suficientes. Se a comunidade tiver uma alta proporção de locatários, alguns credores negarão o empréstimo. Todos esses problemas podem limitar ainda mais seu pool de compradores em potencial.

Finalmente, como a maioria dos condomínios em uma comunidade tem a mesma aparência, se houver unidades vazias em seu prédio, elas provavelmente serão vendidas primeiro. E se houver muitas unidades vazias, boa sorte.

6. Mais regras

Viver em um condomínio significa que você deve seguir as regras da gerência. Por exemplo, digamos que você queira instalar tecnologia de energia verde, como um painel solar no telhado, para economizar energia em casa. Em vez de apenas começar, você precisa pedir permissão à associação do condomínio. Se eles negarem sua solicitação, você estará sem sorte.

Os HOAs podem ter uma lista esmagadora de regras que os proprietários devem cumprir. Por exemplo, seu HOA pode restringir o número de animais de estimação que você pode ter e até restringir algumas raças. Eles podem definir limites para o número de visitantes que você pode ter ou definir "tempos de silêncio" dedicados para restringir o ruído. Eles também podem restringir o tipo de reforma que você pode fazer ou decorações que você pode fazer.

Viver de acordo com as regras de outra pessoa pode ser bom para algumas pessoas, mas para outras, pode ser sufocante.

Dicas para comprar um condomínio

Então, você acha que um condomínio é adequado para o seu estilo de vida? Considere estas dicas antes de investir.

1. Condomínios mais antigos podem ser mais caros

Como Trulia relata, as taxas de HOA geralmente são mais altas nas comunidades mais antigas, simplesmente porque essas comunidades exigem mais manutenção. De acordo com seus dados, provenientes do Censo dos EUA, os edifícios construídos em 2005 ou mais tarde tinham taxas de HOA que eram US $ 90 por mês mais baratas que os edifícios construídos entre 1960 e 1969.

2. Leia cuidadosamente os documentos de governança

Não lidar com muitas tarefas domésticas é atraente para muitas pessoas. Mas é importante que você entenda quais elementos o HOA cobre e quais são, em última instância, de sua responsabilidade. Existem três categorias de manutenção a serem consideradas aqui.

Unidade

Primeiro, você precisa entender como o seu HOA define os limites, ou "unidades", na sua comunidade. Uma parte importante dos estatutos do HOA é definir o que está incluído em uma unidade padrão. Certifique-se de saber o que você possui e o que o HOA possui.

Normalmente, um HOA definirá uma unidade padrão como qualquer coisa contida nas paredes internas da unidade, incluindo aparelhos. Quando você abre a porta do seu condomínio, esse é o seu espaço privado, então você será responsável por pintar as paredes, fixar o gotejamento sob a pia da cozinha e substituir o tapete.

Elementos comuns

Elementos comuns são aquelas áreas ou recursos compartilhados por todos os proprietários. Os HOAs são responsáveis por reparos e manutenção nessas áreas. Eles podem incluir:

Piscinas
Quadras de tenis
Fountains
Centros de recreação ou clubes
Fundamentos
Estacionamentos
Calçadas
Revestimento exterior
Telhados
Corredores
Esgrima ao redor do recinto
Portões de entrada

Elementos comuns limitados

Elementos comuns limitados são recursos que não se enquadram no domínio da sua unidade padrão, mas também não são exatamente elementos comuns. Normalmente, um elemento comum limitado é aquele que você compartilha com outros proprietários, mas não com todos os proprietários da comunidade. Podem ser recursos que ficam fora das paredes internas da sua unidade, como um pátio. Ou podem ser um recurso que apenas alguns condomínios da comunidade possuem, como uma chaminé ou clarabóias.

Por exemplo, uma garagem que você compartilha com outro proprietário seria um elemento comum limitado, assim como uma parede de suporte de carga que você compartilha com a pessoa ao lado. Outros exemplos podem incluir:

Entradas ou portas comuns
Caixas de correio
Toldos
Stoops
Persianas
Varandas ou pátios
Portas ou janelas exteriores

Cada HOA possui regras diferentes em relação a elementos comuns limitados, por isso é importante que você leia atentamente o seu estatuto para determinar quais recursos adicionais você será responsável. Normalmente, os HOAs assumem a responsabilidade por elementos comuns, mas exigem que os proprietários mantenham os elementos comuns limitados que estão conectados à sua unidade. Se elementos comuns limitados precisarem de reparo, o HOA poderá pagar uma parte dos custos e solicitar que os proprietários que compartilham o elemento compõem o restante.

3. Fale com os vizinhos

É uma idéia inteligente conversar com os vizinhos antes de fazer uma oferta em um condomínio. Isso não apenas oferece a oportunidade de ver quem você vai morar perto, mas também perguntar como a comunidade é administrada. Os residentes atuais podem fornecer informações privilegiadas úteis sobre os membros do conselho, a vibração da comunidade e o número de aluguéis.

Descobrir a taxa de aluguel é importante por vários motivos. Primeiro, as unidades pertencentes a investidores e alugadas significam que sempre haverá estranhos entrando e saindo. Essas unidades podem ser alugadas anualmente, como um apartamento, ou podem ser alugadas semanalmente para férias. As pessoas em unidades de férias têm maior probabilidade de ficar acordadas até tarde, fazer barulho e talvez até causar problemas para a comunidade.

Outra razão pela qual a taxa de aluguel é importante é que alguns credores não aprovam um empréstimo para comunidades com uma taxa alta de aluguel. Isso geralmente é mais um problema em grandes cidades, como Nova York ou Miami, onde os investidores compram condomínios e depois os alugam para turistas..

4. Solicite o orçamento do HOA

É provável que um HOA não forneça a um potencial comprador uma cópia de seu orçamento atual. No entanto, se você for sério sobre a compra de um condomínio, peça ao vendedor que forneça uma cópia.

Examinar o orçamento do HOA oferece a chance de ver para onde o dinheiro está indo e quanto eles têm em reserva para projetos futuros. Você também deve olhar para a dívida deles. Quanta dívida o HOA está carregando, se houver? Mais importante, quantos proprietários não estão pagando suas dívidas? Comunidades com uma alta taxa de inadimplência podem estar com problemas financeiros, o que pode ser caro para você no futuro.

Também pode ser esclarecedor ler as atas das últimas reuniões do conselho. Sim, é uma tarefa chata, mas esses minutos podem fornecer informações privilegiadas valiosas sobre como o conselho e a comunidade estão trabalhando juntos. Por exemplo, você poderá descobrir se o cara ao lado do condomínio que deseja comprar frequentemente apresenta queixas contra os vizinhos ou se o conselho está considerando uma avaliação especial para o próximo ano. Esta é a informação que você deseja ter antes de investir na comunidade.

Palavra final

Não há dúvida de que comprar um condomínio pode ser uma ótima decisão - para algumas pessoas. Envelhecer ninhos vazios, famílias jovens e profissionais ocupados costuma achar libertador viver em uma casa de baixa manutenção, onde as principais decisões são tomadas por outras pessoas. No entanto, se você ama sua privacidade e independência e não quer seguir as regras de outras pessoas, a vida em condomínio provavelmente não é adequada para você.

Você mora em um condomínio? Você gosta ou uma casa unifamiliar seria mais adequada para você?