Prós e contras de possuir e gerenciar propriedades de aluguel

Infelizmente, os contracheques associados às propriedades de aluguel não são tão fáceis de obter. Embora as propriedades de aluguel possam certamente gerar uma renda considerável, é importante lembrar que possuir e gerenciar uma propriedade ainda é um trabalho. Antes de mergulhar no mundo das propriedades de renda, reserve um tempo para considerar seriamente os prós e os contras de tal acordo, para garantir que seus pontos fortes e fracos correspondam adequadamente aos benefícios e desvantagens do trabalho.

Vantagens de gerenciar uma propriedade alugada

1. Um salário mensal

Os contracheques mensais que você pode ganhar por possuir e gerenciar um imóvel para alugar é uma das poucas ocasiões em que às vezes você pode coletar renda por não fazer quase nada. Quando a propriedade estiver em boas condições e seu inquilino for responsável, você poderá coletar cheques de aluguel para ajudar a compensar o custo de sua hipoteca e outras despesas de manutenção da propriedade. Se a hipoteca for menor do que o valor arrecadado para o aluguel, você poderá encontrar-se na feliz situação de ter um excedente a cada mês.

No entanto, lembre-se de que você precisa reservar dinheiro para melhorias e reparos domésticos, vagas futuras e impostos. O valor que você reservar depende do seu suporte tributário, da condição da casa e de suas projeções de vagas e rotatividade de inquilinos.

Mas mesmo se você sofrer uma perda na propriedade (as despesas são maiores que a renda) a cada mês, ainda poderá valer a pena o seu investimento. Isso depende de quanto você espera que a propriedade aprecie durante o tempo em que pretende mantê-la, quanto espera que o mercado de aluguel melhore durante esse período e o impacto que a perda terá em seus impostos.

A Roofstock, que é um mercado para propriedades de investimento chave na mão, possui um relatório muito completo das finanças de cada propriedade para ajudá-lo a entender o fluxo de caixa potencial a cada mês.

2. Patrimônio líquido como investimento

Como qualquer investimento, possuir e gerenciar imóveis alugados traz riscos. Mas para quem corre o risco, existe o potencial de uma recompensa significativa.

Duas grandes coisas podem acontecer: primeiro, a propriedade pode se valorizar com o tempo e, segundo, seu investimento em patrimônio na propriedade é compensado e pode ser completamente coberto pela quantidade de dinheiro que você ganha. Além disso, você pode obter uma redução substancial de impostos em seu investimento, pois pode amortizar pagamentos de juros de sua hipoteca, além de todas as suas despesas.

Se essas duas coisas ocorrerem, você poderá coletar uma verificação substancial ao vender ou refinanciar a propriedade com o Figure.com. Apenas reserve uma parte da sua casa projetada para impostos sobre ganhos de capital ao vender, bem como dinheiro para cobrir as taxas associadas ao refinanciamento ou à venda da propriedade. Ao contrário de uma residência principal, qualquer dinheiro que você ganha com a venda do seu aluguel - menos despesas - é tributável.

3. Uma alternativa à venda

As propriedades de aluguel podem fornecer uma boa alternativa à venda se o mercado estiver em queda. Por exemplo, é cada vez mais difícil para compradores em potencial encontrar financiamento; portanto, pode não haver demanda suficiente para que sua propriedade gere o valor de venda que vale a pena. Se esse for o caso de uma propriedade que você possui, pode ser aconselhável alugá-la até que o mercado melhore. Ao alugar o imóvel antes de vendê-lo, você pode construir capital próprio enquanto enfrenta um mercado ruim.

Além disso, um grande benefício de alugar sua propriedade em um mercado em baixa é que você poderá amortizar algumas das perdas na casa quando chegar a hora de vender. Isso é melhor se você antecipar que a propriedade se depreciará ainda mais quando você começar a alugá-la. Esse movimento esclarecido pode aliviar a dor de vender sua casa com prejuízo, porque, como propriedade comercial, você pode reivindicar uma parte dessa perda como dedução da sua renda, o que é especialmente útil se você estiver em um nível mais alto. faixa de imposto. Você pode amortizar até US $ 25.000 em perdas.

4. Benefícios fiscais adicionais

Como proprietário, você pode amortizar um grande número de despesas relacionadas à propriedade e ao gerenciamento de sua propriedade. Os proprietários podem amortizar os juros de hipotecas, depreciação, reparos, viagens e custos de seguro relacionados à propriedade. E, como qualquer pessoa que trabalha por conta própria, um proprietário também pode amortizar despesas de escritório em casa, serviços jurídicos e contábeis e outras despesas relacionadas à administração de uma empresa.

Essas baixas contábeis podem ser convertidas em dinheiro de volta no seu bolso no final do ano. E, em muitos casos, diferentemente de um trabalhador independente, você não reivindicará sua renda na Tabela C e não será obrigado a pagar imposto por conta própria, além do imposto de renda.

5. Independência

Ao possuir e gerenciar uma propriedade, você pode ser seu próprio chefe. É verdade que você pode não conseguir sobreviver com a renda gerada por apenas uma propriedade, mas existem muitos investidores experientes que transformam a renda do aluguel em seu meio de vida. Esses investidores geralmente possuem e gerenciam um portfólio de propriedades, o que dá muito trabalho. O trade-off, é claro, é que eles são capazes de investir, manter e alavancar de acordo com seus desejos e cronograma.

Desvantagens de possuir um imóvel alugado

A renda de aluguel para proprietários e gerentes de propriedade pode ser um investimento e uma fonte de renda maravilhosos. No entanto, é mais complicado do que apenas descontar os cheques de aluguel de seus inquilinos.

1. Os inquilinos podem ser péssimos

Locatários têm poucas razões para cuidar meticulosamente de uma propriedade. Muitas vezes, no melhor cenário, um inquilino deixa o local um pouco sujo quando se muda. Você ainda precisa repintar e concluir a manutenção básica do proprietário.

Infelizmente, sabe-se que inquilinos que são preguiçosos ou vingativos em relação a negligências são saqueados completamente uma propriedade, sabendo muito bem que um mísero depósito de segurança de US $ 500 vale a pena a escravidão. Nesses casos, talvez você precise desembolsar milhares de dólares para retornar a propriedade a uma condição aceitável para inquilinos sucessivos.

Além disso, às vezes os inquilinos param de pagar o aluguel, sabendo que provavelmente podem ficar com ele por um tempo devido aos seus custos de levá-los ao tribunal por um despejo. De qualquer maneira, inquilinos horríveis podem custar dezenas de milhares de dólares - e podem causar inúmeras dores de cabeça.

2. O investimento requer capital

Além do capital necessário para um adiantamento para compra de um imóvel, você precisa ter capital líquido para gerenciar seu imóvel. Por exemplo, você pode precisar de milhares de dólares para reparar uma propriedade demolida por um inquilino terrível. Você pode precisar de centenas de dólares para levar um inquilino ao tribunal de despejo. E, para que você não pense que a triagem de um inquilino decente reduza a quantidade de capital necessária em mãos, os reparos domésticos inesperados geralmente custam caro e você é legalmente exigido como proprietário para lidar com problemas de propriedade de maneira rápida e suficiente.

Por exemplo, você precisa de centenas de dólares disponíveis para substituir um aquecedor de água quebrado e, possivelmente, milhares de dólares para substituir um telhado com vazamento. Você também precisa de cobertura de seguro adicional se estiver alugando sua casa, pois o seguro de proprietário se aplica apenas a propriedades ocupadas pelo proprietário.

3. Consequências legais potenciais

Falando em problemas legais, a lei estará do lado do inquilino se você não realizar os reparos necessários devido a restrições de tempo ou dinheiro. Segundo Nolo, seu inquilino pode reter o aluguel ou até sair de um contrato de arrendamento sem punição, se você não cuidar adequadamente dos negócios. Além disso, se o arrendamento do inquilino não for hermético, você poderá recorrer pouco se o inquilino danificar a propriedade ou não pagar satisfatoriamente o aluguel.

Certifique-se de que um advogado com experiência em aluguel de imóveis revise as especificações de seu contrato de locação. E lembre-se de que, se você não verificar suas apólices de seguro para obter uma cobertura de responsabilidade adequada, seu inquilino poderá levá-lo ao tribunal se ele ou ela ou seus convidados estiverem feridos na propriedade.

4. Esforços que consomem tempo

Obviamente, reparos inesperados podem levar algum tempo para solucionar problemas. No entanto, todo o processo de propriedade e gerenciamento de propriedades de aluguel leva tempo.

Você deve levar em consideração o tempo e a energia necessários para encontrar um inquilino de alta qualidade por meio de aplicativos, entrevistas e relatórios de crédito. Você também deve permanecer em cima dos depósitos, inquilinos e pedidos de aluguel do inquilino. Seu inquilino está pagando não apenas por um lugar para ficar, mas também pelo serviço na propriedade. Tudo isso leva tempo e know-how.

Você não pode simplesmente assumir que sua renda será investida sem um número substancial de horas reservadas para o gerenciamento de propriedades. Isso é especialmente problemático se você também está tentando manter um emprego convencional em período integral. Nesse caso, você pode terceirizar os negócios diários do gerenciamento de propriedades para uma empresa especializada em gerenciamento de propriedades, mas isso reduz ainda mais seus resultados em 8% a 10% ou mais, dependendo de quanto você está ganhando. Antes de começar, é uma boa ideia conversar com algumas empresas locais de gerenciamento de propriedades para ter uma idéia de quais serviços eles oferecem e como eles cobram por eles..

5. A linha inferior pode morder de volta

Como todos os investimentos, existe um risco associado à propriedade e ao gerenciamento de uma propriedade alugada. Às vezes, os mercados não se comportam da maneira que você gostaria, como quando uma propriedade se deprecia em vez de se valorizar. Outras vezes, problemas acontecem em uma propriedade, como uma série de inquilinos ruins ou reparos caros (o que é especialmente devastador se você não tiver reservado capital líquido suficiente para lidar com os problemas). Você pode ter dificuldade em preencher vagas ou obter um retorno que vale o tempo que dedicou. Você pode se proteger contra contratempos diversificando seu portfólio de propriedades, para que seu futuro financeiro não esteja totalmente vinculado a uma propriedade de renda.

Por fim, lembre-se de que o governo virá bater por sua parcela justa de sua renda. Documente cuidadosamente suas receitas e despesas para que o governo não aguente mais do que é devido. Se você tiver alguma dúvida relacionada a impostos sobre o uso de sua propriedade, suas receitas ou despesas, consulte seu contador para garantir que você não seja surpreendido por nenhuma regra oculta no final do ano.

6. Convertendo uma residência principal em um aluguel de meio período

Se você não tomar cuidado, as letras pequenas das ambições de sua propriedade de aluguel podem voltar para assombrá-lo. Veja, por exemplo, o aluguel cada vez mais popular de imóveis para temporada. As leis tributárias não apenas permitem que você e sua família saiam do local por algumas semanas por ano para obter um pouco de renda extra e baixas. Nesse cenário, você pode alugar sua casa para obter uma renda extra, mas provavelmente não poderá deduzir outras deduções.

Qualquer propriedade que você possui ainda é considerada uma residência principal se você e sua família ocuparem a casa por mais de 14 dias ou mais de 10% do tempo em que são ocupados por locatários, o que for maior. Se a propriedade ainda for contada como residência principal, mesmo se você a tiver convertido em uma propriedade de férias, não poderá deduzir suas despesas na sua renda de aluguel quando chegar a hora dos impostos. (No entanto, por ser sua residência principal, você ainda pode deduzir os juros das hipotecas, em muitos casos.) Se sua motivação é se beneficiar das deduções associadas ao aluguel da sua casa, converse com seu contador antes de fazer qualquer movimento ousado ao converter sua propriedade. em um aluguel para que você não fique chocado na hora do imposto.

Palavra final

Se o aluguel da propriedade lhe parecer atraente, e o gerenciamento aprofundado da propriedade estiver além do conjunto de habilidades, interesses ou limitações de programação, considere contratar uma empresa de administração de propriedades. No cenário ideal, você pode gerar renda e / ou patrimônio com o aluguel, mas outra pessoa permanece encarregada da manutenção diária da propriedade, das cobranças e até mesmo da descoberta de novos inquilinos. É uma boa idéia entrevistar mais de um gerente de propriedade local para ter uma noção dos serviços que a empresa presta e se a despesa deles vale a pena..

Você já experimentou uma grande desvantagem associada às propriedades de aluguel?