Você deve comprar uma casa para iniciantes como um comprador doméstico pela primeira vez?

Se você estiver nessa posição, a chave para possuir a casa dos seus sonhos um dia pode ser comprar uma casa que não é a casa dos seus sonhos agora. Ao tornar a sua primeira compra em casa uma “casa para iniciantes” barata, você pode criar patrimônio que poderá ganhar dinheiro para comprar sua “casa para sempre” alguns anos depois.

A compra de uma casa para iniciantes é uma estratégia comum para compradores de imóveis que desejam ingressar no mercado imobiliário. No entanto, alguns especialistas alertam que não é a decisão certa para todos. Dependendo da sua situação, é melhor continuar alugando e economizando seu dinheiro até estar pronto para mergulhar em sua casa eterna.

Aqui está o que você precisa saber sobre as vantagens e desvantagens de comprar uma casa para iniciantes e como decidir se é a decisão certa para você.

Tipos de casas para iniciantes

Uma casa para iniciantes precisa de apenas um recurso importante: um preço de tabela que esteja bem abaixo da média da sua região. Existem vários tipos de casas que se enquadram nessa categoria, incluindo:

Casas anexas

Qualquer casa de unidade anexa, que compartilhe pelo menos uma parede com outra casa, provavelmente custará menos do que uma casa independente. Esta categoria inclui condomínios, moradias em banda, cooperativas (uma forma de acomodação compartilhada) e casas geminadas, como metade de um duplex.

Casas Pequenas

Algumas casas independentes têm preços abaixo da média porque são muito pequenas para a maioria das famílias. Com o tamanho médio de novas casas nos EUA em 2.426 pés quadrados, de acordo com o US Census Bureau, casas de até 1.500 pés quadrados podem ser consideradas pequenas. Os exemplos mais extremos são casas minúsculas, que não têm mais que 400 pés quadrados de espaço e custam muito menos do que casas de tamanho completo.

Fixadores

Outras casas são vendidas por menos que a média porque não estão nas melhores condições. Comprar um desses reparadores e aprimorá-lo pode ser uma ótima maneira de aumentar o patrimônio, especialmente se você puder fazer os reparos sozinho. No entanto, a renovação e a reparação de um fixador superior exigem muito trabalho e muitas vezes muito dinheiro; portanto, você deve pensar cuidadosamente antes de fazer uma casa como esta sua primeira compra de casa.

Casas em áreas menos desejáveis

Finalmente, algumas casas têm preços abaixo da média devido à sua localização. Os locais menos desejáveis incluem bairros com alto índice de criminalidade, áreas com distritos escolares inferiores e residências suburbanas com uma longa jornada até a cidade. No entanto, dependendo da sua situação, esses locais "indesejáveis" podem não ser um problema para você. Por exemplo, o distrito escolar não importa se você não tem filhos e não planeja ter logo, e um trajeto longo não é um problema se você é um freelancer que trabalha em casa.

Vantagens das casas para iniciantes

A principal vantagem de comprar uma casa para iniciantes é que ela o ajuda a entrar no mercado imobiliário. Quando você compra uma casa, uma parte de cada pagamento mensal da hipoteca é destinada à constituição do patrimônio - ou seja, a parte da propriedade que pertence a você. Alguns anos depois, você pode vender a casa, descontar esse patrimônio e investi-lo na compra de sua casa para sempre.

Aqui estão algumas das coisas específicas que comprar uma casa para iniciantes podem ajudá-lo a fazer.

1. Ganhe dinheiro com o aumento dos preços

Normalmente, a construção de patrimônio em uma casa leva muito tempo. Quando você começa a efetuar pagamentos de hipotecas, a maior parte de cada pagamento é direcionada aos juros do empréstimo, com apenas uma pequena parcela direcionada ao patrimônio. No entanto, se você mora em um mercado imobiliário quente, onde os preços estão subindo constantemente, é uma história diferente. Desde o primeiro dia de compra, o valor de sua nova casa para iniciantes aumentará e seu patrimônio aumentará junto com ela.

Um estudo de 2018 da GOBankingRates identificou 20 cidades dos EUA onde os preços das casas subiram mais de 10% no ano anterior. Se os preços continuarem a aumentar nessa mesma taxa, uma casa comprada em US $ 200.000 em uma dessas cidades hoje poderá valer mais de US $ 322.000 em cinco anos. Isso daria a você um extra de US $ 122.000 para investir na compra de sua casa para sempre.

Se você mora em um desses mercados residenciais quentes, comprar uma casa para iniciantes é sua melhor chance de entrar no térreo e colocar esses preços crescentes para trabalhar para você. Se você ficar à margem e esperar até que possa comprar a casa dos seus sonhos, existe o risco de os preços das casas disparar superar o crescimento da sua renda, mantendo o seu sonho fora de alcance.

2. Aproveite as baixas taxas de juros

Em setembro de 2018, a taxa de juros média para uma hipoteca de 30 anos era de 4,9%, de acordo com o Bankrate. Isso é mais alto do que há apenas um ano atrás, mas ainda relativamente baixo para os padrões históricos.

A compra de uma casa para iniciantes agora dá a você a chance de se tornar um proprietário e começar a construir patrimônio, enquanto ainda é bastante acessível. Se você esperar alguns anos para comprar sua casa para sempre, as taxas poderão ser muito maiores e a casa dos seus sonhos poderá não caber mais no seu orçamento.

3. Economize em despesas

Casas para iniciantes não são apenas mais baratas para comprar; eles também são mais baratos de possuir. Vários tipos de despesas são mais baixos com uma residência inicial, incluindo:

Impostos sobre a propriedade. O valor dos impostos prediais que você paga geralmente depende do valor do imóvel. Assim, quanto mais barata for sua casa, menor será sua fatura.
Contas de serviços públicos. Como as casas para iniciantes geralmente são menores que a média, custam menos para aquecer e esfriar. Isso ajuda você a economizar em suas contas de serviços públicos.
Manutenção. A menos que você compre um fixador superior, é provável que sua casa inicial tenha custos de manutenção mais baixos. Isso porque você simplesmente terá menos espaço para manter: um telhado menor, um quintal menor e salas menores.

O dinheiro que você economiza nessas despesas pode ir para o fundo da sua casa, pronto para ajudá-lo a comprar sua casa para sempre.

4. Revenda quando estiver pronto

Quando chegar a hora de vender sua casa para iniciantes, você pode ter certeza de encontrar um comprador rapidamente. Sempre há muita demanda por residências para iniciantes, uma vez que são uma escolha tão popular para compradores de residências pela primeira vez.

De acordo com Trulia, a concorrência por uma oferta cada vez menor de casas para iniciantes fez com que o preço médio dessas casas subisse quase 10% entre 2017 e 2018. Se essa tendência continuar, você não terá problemas para vender sua casa para iniciantes depois de alguns anos por um lucro arrumado.

Desvantagens das Casas para Iniciantes

Apesar das vantagens, comprar uma casa para iniciantes não é fácil. Existem alguns problemas envolvidos em qualquer compra de casa, além de alguns outros problemas específicos das casas para iniciantes.

1. Custo superior ao aluguel

Embora as casas para iniciantes sejam mais baratas que as maiores, elas ainda custam mais do que muitos aluguéis. De acordo com Trulia, os pagamentos de hipotecas em residências médias em 2018 consumiriam mais de 40% da renda média do primeiro comprador. Além disso, possuir uma casa tem custos que não são alugados, como impostos sobre propriedade, manutenção, seguro de proprietário e, possivelmente, custos mais altos de transporte se você se mudar para os subúrbios para encontrar uma casa que possa pagar.

Some todas essas despesas e o custo mensal de uma casa para iniciantes pode ser um pouco mais do que você pagaria para alugar uma casa de tamanho semelhante. É melhor continuar alugando e investindo o dinheiro extra para poder colocá-lo em sua casa para sempre mais tarde.

2. Escolhas limitadas

A alta demanda por casas para iniciantes significa que você não tem muitas opções ao comprar uma. Trulia observa que, mesmo com o aumento dos preços das casas para iniciantes, sua qualidade diminuiu. Hoje em dia, a casa média para iniciantes é menor, mais velha e tem mais chances de precisar de reparos do que há seis anos.

Também é difícil encontrar casas para iniciantes nos bairros mais desejados. A compra de um poderia forçá-lo a sair dos subúrbios do trabalho e de seus amigos. Isso, por sua vez, poderia resultar em um deslocamento muito mais longo e possível isolamento social, duas fontes principais de infelicidade.

3. Risco de queda de preços

Como provou o colapso imobiliário de 2007 a 2008, os valores das propriedades podem diminuir tanto quanto subir. Se o mercado imobiliário cair logo após a compra da sua casa inicial, você poderá de repente ficar preso a uma casa que vale menos do que você pagou por ela.

Se isso acontecer, sua casa para iniciantes poderá se transformar em sua casa "para o futuro próximo". Em vez de vendê-lo com lucro e negociar até sua casa eterna, você pode ter que ficar lá até o mercado se recuperar. Felizmente, a sempre alta demanda por casas para iniciantes significa que talvez você não precise esperar enquanto as pessoas morarem em casas maiores.

4. Impostos sobre ganhos de capital

Quando você compra uma casa para iniciantes, provavelmente espera morar nela por pelo menos alguns anos antes de negociar. No entanto, às vezes a vida lança uma bola curva. Por exemplo, talvez seu emprego o transfira para outra cidade e você precise se mudar. Ou talvez você descubra de repente que está tendo um bebê, e sua casa inicial agora é muito pequena para sua família em crescimento.

Infelizmente, se você acabar tendo que vender sua casa para iniciantes com pressa, poderá enfrentar uma fatura muito alta. Normalmente, quando você vende sua residência principal, pode obter até US $ 250.000 em lucro ou US $ 500.000 para casais, sem ter que pagar imposto sobre ganhos de capital. No entanto, essa isenção se aplica apenas a uma casa em que você mora há pelo menos dois dos últimos cinco anos. Portanto, se houver uma chance de você não conseguir manter sua casa em casa por pelo menos dois anos, comprá-la pode não valer o risco.

Fatores a Considerar

Comprar uma casa para iniciantes não é uma solução única para todos. A escolha certa para você depende do seu estilo de vida, localização e finanças. Se você está pensando em comprar uma casa para iniciantes, veja alguns fatores a serem considerados.

1. Seu orçamento

Antes de mergulhar em qualquer compra de casa, você precisa descobrir quanta casa você pode pagar. Para determinar isso, observe todos os custos de compra de uma casa, não apenas o adiantamento. Especialistas como Neale Godfrey, da Forbes, e Julie Park, uma corretora de imóveis entrevistada pelo U.S. News e World Report, alertam que os compradores de imóveis pela primeira vez costumam subestimar os custos de fechamento e outras despesas da casa própria, como:

Impostos sobre a propriedade
Manutenção, reparos ou reformas (especialmente se eles estiverem comprando um fixador superior)
Seguro de proprietário
Serviços de utilidade pública
Cuidado no quintal
Custos de mudança
Custos de transporte (se estiverem mudando da cidade para os subúrbios dependentes de carro)

São muitos fatores a considerar, mas existem ferramentas que podem ajudar. Primeiro, consulte uma calculadora de acessibilidade doméstica, como esta da NerdWallet. Ele analisa sua renda, outras dívidas, localização e pré-pagamento para descobrir quanto você pode gastar em uma casa sem exceder o orçamento. O site também possui uma ferramenta para ajudá-lo a calcular seus custos de fechamento.

Para calcular os custos de transporte, consulte o H + T Affordability Index. Ele mostra qual porcentagem de seus residentes de renda em uma determinada área normalmente gasta em moradia e transporte. Ele também pode fornecer detalhes como o número médio de carros por família e o custo médio de propriedade de um carro. Isso é especialmente útil se você estiver comparando casas em diferentes áreas.

Para estimar os custos de mudança, tente a Calculadora de custos móveis, da Moving.com. Ele pode mostrar o custo aproximado de uma mudança com base na localização, tamanho da casa e serviços. Por fim, para descobrir seus custos gerais de propriedade, consulte a Calculadora de custos domésticos da lista de Angie. Se você inserir um preço residencial, detalhes do empréstimo hipotecário e localização, ele poderá fornecer uma estimativa de custos como serviços públicos, impostos sobre a propriedade, seguros e reparos.

2. Seu mercado imobiliário local

Depois de saber quanto custaria a cada mês possuir uma casa, você pode analisar alguns números para ver como isso se compara ao custo do aluguel e que provavelmente beneficiará você mais a longo prazo. Aqui estão algumas perguntas a serem feitas:

Como o aluguel se compara à compra? Se você está alugando uma casa no momento, some o valor que está gastando agora - incluindo aluguel, serviços públicos e transporte - para morar onde mora. Em seguida, compare isso com o valor total que você gastaria todos os meses se comprasse uma casa para iniciantes. Se você não pagar o aluguel agora ou se estiver se mudando para uma área diferente, poderá verificar os custos de aluguel no bairro escolhido em Trulia.
Os preços das residências estão subindo ou caindo? Se os preços das casas em sua região estiverem subindo, a compra de uma casa para iniciantes hoje pode ser um bom investimento, porque você provavelmente poderá vendê-la com lucro em alguns anos. No entanto, se eles estiverem caindo, há uma boa chance de você não receber de volta o dinheiro que colocou em sua casa inicial na hora de vender. Talvez seja uma idéia melhor esperar até que o mercado acabe para que você possa comprar no caminho da compra. Para ver de que maneira os preços das residências na sua região são populares, vá para Zillow e procure a localização da sua casa atual ou uma possível casa para iniciantes que você está interessado em comprar. Clique em "Zestimar histórico e detalhes" para ver como o valor da sua casa e os preços gerais da casa na região mudaram nos últimos anos, e como eles podem mudar no próximo ano.
As taxas de juros estão subindo ou caindo? Se as taxas de juros estão em alta, a compra de uma casa agora oferece a chance de você obter sua hipoteca enquanto ela ainda é relativamente baixa. No entanto, se eles estão caindo, você pode economizar dinheiro, esperando um pouco mais.
O que você poderia fazer investindo seu dinheiro em outros lugares? Mesmo que os preços das casas estejam subindo, uma casa para iniciantes não é necessariamente o melhor investimento que você pode fazer. Se alugar é muito mais barato que comprar, é melhor alugar e investir o dinheiro extra em outro lugar. Observe os rendimentos atuais de investimentos de baixo risco, como CDs, títulos do tesouro e fundos de títulos municipais. Em seguida, use uma calculadora de investimentos, como esta do Bankrate, para descobrir quanto você poderia ganhar com um desses investimentos nos próximos anos. Se for mais do que o valor em que sua casa inicial provavelmente crescerá, alugar e economizar é uma pechincha melhor.

3. Suas necessidades atuais

Por definição, uma casa para iniciantes é aquela em que você não espera morar a longo prazo. Portanto, a sua não precisa ser grande o suficiente para as seis crianças que você espera ter algum dia ou estar em um bairro com as melhores escolas para elas. No entanto, ele precisa ser um lugar em que você possa ser feliz vivendo nos próximos anos.

Um dos fatores mais importantes é a localização. Casas no centro da cidade ou nas proximidades costumam custar mais, principalmente se estiverem em bairros sofisticados ou modernos. Mudar-se para os subúrbios dará a você mais espaço para o valor do seu imóvel, mas isso não significa necessariamente que é uma boa ideia. Se você ama absolutamente seu bairro atual - ou se realmente odeia a idéia de um longo trajeto - ficará mais feliz se hospedar nesse bairro, mesmo que isso signifique continuar a alugar até que você possa economizar mais dinheiro.

Outra possibilidade é ficar perto do centro da cidade, mas escolher uma casa menor, como um condomínio ou moradia. Novamente, esta é uma questão do que é mais importante para você. Se você gosta de estar no coração da cidade e ter um estilo de vida sem carros, um condomínio em um bairro da cidade pode ser uma boa opção. No entanto, se o que você quer da sua próxima casa é um quintal onde você possa plantar um jardim ou deixar seu cachorro correr, um condomínio não será adequado para você.

4. Seus planos futuros

De acordo com uma reportagem do U.S. News 2015 sobre casas para iniciantes, os especialistas geralmente concordam que não é uma boa ideia comprar uma casa, a menos que você espere morar nela por pelo menos cinco anos. Isso significa que, antes de comprar, é necessário considerar não apenas seu estilo de vida atual, mas também seus planos para o futuro.

Por exemplo, se você planeja criar uma família algum dia, pense em quanto tempo você quer começar. Uma pequena cabana de um quarto pode parecer a casa ideal para você, você e sua esposa. No entanto, se houver uma chance de você criar crianças lá, provavelmente precisará de mais espaço - e isso significa mais dinheiro.

Da mesma forma, se você já tem pelo menos um filho, considere o sistema escolar local. Se seu filho vai começar a escola enquanto você está em sua casa inicial, ele precisa estar em uma área com boas escolas, o que também aumentará o preço. Isso é algo que você precisará considerar ao descobrir os custos relativos de compra e aluguel.

Se seus planos para o futuro estão no ar, comprar uma casa pode não ser uma boa ideia no momento. Por exemplo, se você estiver trabalhando em uma empresa que possa repassá-lo repentinamente em todo o país com apenas alguns meses de antecedência, isso não lhe dará muito tempo para vender sua casa. Você pode acabar tendo que vender com prejuízo e, se tiver passado menos de dois anos desde que comprou a casa, poderá até dever impostos sobre ganhos de capital.

Dicas para comprar uma casa para iniciantes

Mesmo que você tenha certeza de que comprar uma casa para iniciantes é a decisão certa, é melhor prosseguir com cautela. Reserve um tempo para planejar sua compra e encontrar a casa de partida certa, no bairro certo, pelo preço certo.

Aqui estão algumas dicas de especialistas sobre como comprar uma casa para iniciantes.

1. Planeje com antecedência

Ao comprar uma casa para iniciantes, lembre-se de que planeja vendê-la e seguir adiante. Antes de comprar a casa, você deve ter uma idéia de quanto tempo pretende morar lá e o que planeja fazer quando sair da casa..

Você vai vender a casa ou alugá-la e se tornar um proprietário? Descobrir isso com antecedência ajudará você a tomar decisões estratégicas sobre qual bairro escolher e como manter a casa. Por exemplo, se você planeja vendê-lo eventualmente, convém escolher projetos de melhoramento da casa que agreguem valor aos futuros compradores. Se você estiver alugando, poderá escolher acabamentos que exijam menos manutenção no futuro.

2. Seja pré-aprovado

Os credores hipotecários recomendam o alinhamento do seu empréstimo à habitação antes de começar a comprar uma casa. O processo de aprovação para uma hipoteca pode levar muito tempo, e você não quer arriscar perder a casa perfeita enquanto está lutando para obter financiamento. Ter uma carta de pré-aprovação de um conhecido credor hipotecário local fará com que você seja muito mais atraente para os vendedores, melhorando suas chances de conseguir sua casa de partida ideal quando a encontrar.

3. Escolha o bairro certo

Como você vai morar nesta casa por pelo menos cinco anos, é importante escolher um local que atenda às suas necessidades. Dependendo do seu estilo de vida, isso pode significar um bairro promissor no coração da cidade ou um local suburbano adequado para famílias.

Outro fator a considerar é se o bairro atrairá futuros compradores ou inquilinos em alguns anos. Uma casa em um local desejável será muito mais fácil de vender ou alugar após a mudança.

4. Atenha-se ao seu orçamento

Especialistas alertam contra gastos excessivos em uma casa para iniciantes. É fácil se deixar levar por uma casa grande com comodidades fabulosas, mas o ponto principal de comprar uma casa para iniciantes é mantê-la acessível. Esticar demais seu orçamento agora pode prejudicar sua pontuação de crédito, dificultando a obtenção de uma hipoteca quando estiver pronto para comprar sua casa para sempre.

5. Preste atenção às despesas

Quando você está tentando descobrir se uma casa para iniciantes se encaixa no seu orçamento, não olhe apenas para o preço. Lembre-se de levar em consideração os custos de fechamento e os custos de propriedade, como impostos sobre manutenção e propriedade. Em particular, considere o custo de reparos e reformas se você estiver comprando um fixador superior. Quando você terminar de religar a casa, adicionar um segundo banheiro e refazer a cozinha, isso pode custar tanto quanto você gastaria comprando sua casa para sempre logo de cara.

6. Faça uma inspeção completa

Uma inspeção residencial é uma parte crucial do processo de compra de imóveis. Se possível, acompanhe o inspetor da casa e faça anotações para ter uma idéia clara das condições da casa. Isso ajudará você a descobrir se precisará substituir algo grande, como o telhado ou o forno, durante o tempo em que você é dono da casa. Se você achar que algum dos principais sistemas está em pé de igualdade, peça ao vendedor que abaixe o preço para compensar o custo de substituí-lo..

7. Seja flexível

Não espere que a sua casa inicial tenha tudo na sua lista de desejos. Afinal, você não vai morar lá para sempre. Descubra o que é absolutamente essencial para você, como o local certo ou o quintal, e esteja disposto a comprometer o resto. Além disso, lembre-se de que se uma casa geralmente atender às suas necessidades, mas não possuir um recurso desejado, como uma garagem ou um deck, você sempre poderá adicioná-lo. Certifique-se de descobrir quanto custará a adição e levar isso em consideração no preço de compra antes de decidir se a casa se encaixa no seu orçamento.

8. Não melhore demais

Embora você possa melhorar sua casa inicial para adequá-la melhor às suas necessidades, os especialistas advertem contra a atualização excessiva. Se você colocar muito dinheiro em sua casa inicial, poderá não conseguir recuperá-lo quando vender. Concentre-se nas melhorias domésticas que agregam valor à sua casa e não gastam muito dinheiro em cozinhas e banheiros de luxo que não pagarão de volta.

Palavra final

Se você ainda não tiver certeza de que comprar uma casa para iniciantes é a decisão certa, não faça - ou pelo menos não faça agora. Comprar sua primeira casa é uma grande decisão, e você deve levar todo o tempo necessário para considerar suas opções. Continuar alugando um pouco mais não pode realmente prejudicá-lo, mas comprar uma casa que não se encaixa no seu estilo de vida ou no seu orçamento é uma decisão difícil de desfazer.

Mais importante, não compre uma casa apenas porque você sente que é isso que "deveria fazer" nesta fase da sua vida. Só porque comprar uma casa é o movimento certo para a maioria dos seus pares não significa que é o movimento certo para você. Sua vida e circunstâncias são únicas, e somente você pode decidir se tornar um proprietário faz sentido para você neste momento de sua vida. Decidir alugar agora não descarta comprar mais tarde; o mercado imobiliário ainda estará lá quando você estiver pronto.

O que você prefere fazer: comprar uma casa para iniciantes e trocar, ou esperar até que você esteja pronto para comprar sua casa para sempre? Por quê?