Benefícios fiscais das propriedades de investimento imobiliário - Regras do IRS explicadas

A equidade doméstica é a base da riqueza pessoal nos Estados Unidos, representando cerca de dois terços do patrimônio líquido da maioria das famílias americanas, por Bloomberg. A expansão da propriedade da casa foi estimulada por programas governamentais e vantagens fiscais para incentivar a compra de casas. De acordo com um estudo realizado nas Forças Sociais, a propriedade de moradias leva a "uma economia mais forte, melhores escolas e uma cidadania proativa e investida". Os proprietários têm taxas de votação mais altas e estão mais envolvidos em organizações cívicas.

Possuir imóveis tem algumas vantagens financeiras únicas. Por exemplo, os proprietários podem deduzir seus juros de hipoteca, prêmios de seguro de hipoteca e impostos sobre a propriedade da renda ordinária. Além disso, os recursos provenientes da venda de uma casa são tratados como ganhos de capital para impostos - até US $ 250.000 do ganho podem ser excluídos da renda para um único contribuinte ou US $ 500.000 para um casal que apresenta um retorno conjunto.

Possuir uma casa ou investimento imobiliário oferece enormes vantagens tanto para a sociedade quanto para você individualmente. Veja como aproveitar ao máximo seu investimento.

Imobiliário como investimento

Possuir uma propriedade de investimento é significativamente diferente de possuir a propriedade em que se vive. Embora os investidores compartilhem muitos riscos comuns - falta de transparência, falta de transparência, incerteza política e econômica - cada propriedade de investimento é única, variando de acordo com o uso, localização, melhoria e permanência. Cada investimento pode estar sujeito a uma coleção desconcertante de regras tributárias, que afetam o retorno líquido do investimento.

Andy Heller, co-autor de “Compre ainda mais baixo: o guia popular regular para riquezas imobiliárias”, observa que a maioria das pessoas paga muito por suas propriedades: “O lucro é bloqueado imediatamente quando o investidor compra a propriedade. Devido a erros de análise, o investidor paga muito e fica surpreso quando não ganha dinheiro. ”

Heller aconselha que o sucesso no investimento imobiliário requer:

Planejamento completo. Muitas pessoas se apaixonam por uma propriedade sem uma estratégia para obter lucros.
Expectativas realistas. Comprar, possuir e vender imóveis não é uma maneira fácil de enriquecer. Eric Tyson, co-autor de "Real Estate Investing for Dummies", observa que você precisa ser inteligente, disposto a trabalhar e conhecer sua tolerância pessoal a riscos.
Due Diligence detalhado. Nos esforços para fechar negócios antes dos concorrentes, muitos compradores não conseguem verificar adequadamente o histórico, condições e limitações de uma possível compra de propriedade, terminando com custos de reabilitação surpreendentemente caros.
Conselheiros Competentes e Experientes. Os investidores reais bem-sucedidos invariavelmente têm uma equipe de consultores para ajudá-los a encontrar, analisar, comprar, financiar, gerenciar e vender suas propriedades.

Tipos de imóveis

O termo "imóveis" abrange diferentes tipos de propriedades, incluindo:

Imóveis não desenvolvidos. Os investidores adquirem terras brutas para uma variedade de propósitos, incluindo fazendas e fazendas, exploração de recursos naturais, como colheita de madeira ou carvão de mineração, subdivisão e vendas de lotes ou desenvolvimento futuro. O preço da terra bruta depende do seu uso mais alto possível, seja agrícola ou no local de um prédio de escritórios. A proximidade de áreas urbanas e propósitos de zoneamento aprovados geralmente determinam o valor da propriedade.
Propriedades residenciais. Os imóveis são comumente usados para fins residenciais, sejam casas unifamiliares ou propriedades multifamiliares, incluindo apartamentos e condomínios. Essas propriedades - que variam de um único duplex a empreendimentos com centenas de unidades de aluguel - requerem manutenção constante e gerenciamento ativo para manter a ocupação e aumentar o valor.
Propriedades comerciais. Esse segmento inclui edifícios de escritórios, propriedades de varejo, como supermercados e lojas, e propriedades industriais, incluindo armazéns e fábricas. Os imóveis comerciais requerem gerenciamento ativo devido à concorrência, manutenção física, rotatividade constante de inquilinos e variedade e complexidade dos termos do arrendamento. Os proprietários regularmente enfrentam questões legais, de zoneamento e ambientais.

Os imóveis também são classificados como:

Não melhorado. Propriedades não melhoradas são terras brutas que não foram alteradas pela ação humana, ou seja, sem edifícios, estruturas, estradas, lagoas artificiais ou lagos sobre ela. Como a terra é considerada como tendo uma vida útil infinita, ela não pode ser depreciada para fins fiscais. No entanto, deduções de esgotamento podem estar disponíveis se recursos naturais como madeira, óleo e outros minerais forem retirados da propriedade.
Propriedade melhorada. Propriedades melhoradas são terrenos que foram alterados pela adição de edifícios e estruturas artificiais, residenciais ou comerciais. Embora a terra não possa ser depreciada, os custos de melhorias podem ser recuperados ao longo de sua vida útil. Em muitos casos, a depreciação acelerada dos ativos reais é permitida.

Regras e Regulamentos sobre Impostos Imobiliários

A propriedade de uma propriedade de investimento imobiliário pode fornecer benefícios fiscais significativos para o proprietário, se organizada e gerenciada adequadamente. As regras gerais aplicáveis ao tratamento tributário de imóveis para investimento são:

Os custos associados à aquisição do imóvel (encargos de propriedade, taxas de registro) são adicionados à base de custos do imóvel e depreciados
Os custos relacionados ao financiamento de uma propriedade (taxas do credor, taxas de aplicação de hipotecas) são amortizados durante a vida do empréstimo
Os custos incorridos como resultado da operação da propriedade (impostos, seguros, serviços públicos) são dedutíveis como despesas correntes

No entanto, as regras tributárias são complexas e sua aplicação depende do tipo de propriedade, bem como da classificação tributária de seu proprietário. Em outras palavras, um investidor pode ser capaz de proteger outras receitas de impostos, enquanto outro não pode.

Como conseqüência, proprietários sofisticados de imóveis freqüentemente usam uma combinação de entidades legais - trustes, corporações C, eleições no Subcapítulo S e sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) - para comprar, gerenciar e vender seus ativos imobiliários. Os proprietários geralmente se envolvem em transações complexas subsequentes entre as entidades para minimizar a responsabilidade legal e financeira ou maximizar seus benefícios fiscais pessoais.

Cada estratégia é criada para acomodar as circunstâncias particulares do (s) proprietário (s), o uso pretendido da propriedade, a adição de melhorias significativas, o período de manutenção do ativo e o impacto final da estratégia sobre a renda e a responsabilidade tributária não relacionadas..

O contribuinte pode ser obrigado a justificar uma posição fiscal para o IRS. Como conseqüência, é sempre necessário obter aconselhamento jurídico e contábil profissional, se não essencial, antes de prosseguir com a implementação de uma estratégia de redução de impostos..

Por fim, os potenciais investidores imobiliários devem estar cientes de que os benefícios de qualquer incentivo fiscal podem ser restritos para contribuintes de renda mais alta devido a abandono e ao imposto mínimo alternativo (AMT).

A questão da renda passiva

De acordo com a Receita Federal, receita passiva é a receita resultante de uma atividade de aluguel ou de uma empresa da qual o contribuinte não participa materialmente. As perdas de renda passiva só podem ser compensadas com ganhos passivos - a perda não pode ser usada para reduzir a renda ordinária do contribuinte e a carga tributária subsequente..

Como a maioria dos empreendimentos imobiliários aprimorados gera perdas tributáveis nos primeiros anos de propriedade devido ao uso de depreciação acelerada, a incapacidade de compensar essas perdas com a renda ordinária é uma desvantagem para muitos proprietários..

Definições para investidores imobiliários

Se a renda do aluguel é tratada ou não como renda passiva ou não passiva depende da identidade do contribuinte em uma das quatro categorias do IRS para o investidor imobiliário:

Investidor Imobiliário. Um investidor imobiliário é uma entidade (organização individual ou legal) que compra um imóvel com a intenção de detê-lo e produzir um ganho de capital. As receitas e perdas de um contribuinte classificado como investidor imobiliário são consideradas “passivas” e não podem ser usadas para compensar a renda ordinária de outras fontes. Há uma exceção: os investidores com uma renda bruta ajustada modificada (MAGI) inferior a US $ 100.000 e que participam ativamente das atividades de aluguel de uma propriedade podem compensar a renda ordinária com uma provisão especial de US $ 25.000, conforme a Seção 469 do IRC (formulário 8582). As perdas passivas mais do que a renda passiva e a provisão especial podem ser transportadas até serem extintas. Além disso, os investidores imobiliários têm direito a tratamento de ganhos de capital na venda de seus imóveis..
Revendedor de imóveis. Um investidor imobiliário é caracterizado como revendedor se sua intenção é comprar imóveis para venda, em vez de investir - em outras palavras, comprar e vender imóveis em inúmeras transações frequentes ou contínuas (como a venda de lotes em desenvolvimento). A principal vantagem de ser um revendedor é que as receitas e perdas são consideradas comuns e podem compensar outras receitas. Ao mesmo tempo, os bens classificados como de propriedade do revendedor não podem usar tratamento de ganhos de capital, tratamento de venda a prazo (Publicação 537) ou trocas semelhantes (Seção 1031 do Código IRC). Além disso, a renda recebida como revendedora imobiliária está sujeita ao imposto por conta própria.
Profissional imobiliário. Os investidores imobiliários podem se qualificar como profissionais do setor imobiliário se passarem pelo menos 750 horas por ano no ramo imobiliário e mais da metade de suas horas de trabalho forem gastas executando atividades imobiliárias específicas. Uma atividade imobiliária qualificada é qualquer empreendimento, reconstrução, construção, reconstrução, aquisição, conversão, aluguel, operação, administração, arrendamento mercantil ou venda de imóveis. Se você tem um emprego de período integral não relacionado ao setor imobiliário, é improvável que se qualifique para a classificação. Além disso, a manutenção adequada de registros, incluindo um registro de suas horas, é crítica, pois o IRS provavelmente desafiará o uso da classificação. Os profissionais do setor imobiliário são tributados de maneira semelhante aos investidores imobiliários, exceto pelo fato de deduzirem 100% das perdas passivas da renda ordinária. Embora a renda de um profissional imobiliário seja especificamente excluída dos impostos sobre o trabalho por conta própria pagos por um revendedor imobiliário, sua renda está sujeita à sobretaxa de 3,8% na receita líquida de investimento incluída na Lei de Reconciliação de Cuidados de Saúde e Educação de 2010.
Incorporador de imóveis. Uma pessoa ou entidade que remodela ou constrói uma propriedade é considerada um promotor imobiliário pelo IRS. Um desenvolvedor deve capitalizar todos os custos ou desenvolvimento da propriedade. Incluindo custos diretos, como juros sobre empréstimos, impostos e despesas de construção, bem como custos indiretos, como administração, gerenciamento e custos contínuos da administração do negócio. Nenhuma dedução está disponível para fins fiscais até que a propriedade seja colocada em serviço ou vendida. A principal desvantagem da classificação do desenvolvedor é a incapacidade de compensar as despesas quando incorridas sob as Regras de Capitalização Uniformes.

Ao determinar a classificação de um proprietário imobiliário, o IRS analisa sua intenção inicial ao comprar o imóvel, bem como a quantidade de tempo gasto em imóveis e seu objetivo comercial declarado. Embora a determinação seja frequentemente subjetiva, uma classificação tem um impacto tributário significativo sobre o contribuinte.

A questão é ainda mais complicada, pois a designação pode variar de propriedade para propriedade. Com efeito, um proprietário imobiliário pode ser considerado um investidor imobiliário de uma propriedade e um revendedor imobiliário de outra. Como conseqüência, os proprietários de imóveis costumam usar uma variedade de entidades legais para adquirir, desenvolver e manter propriedades para obter a máxima vantagem tributária.

Considerações adicionais sobre impostos imobiliários

Os investidores que possuem imóveis melhorados podem utilizar uma variedade de tratamentos fiscais para reduzir sua obrigação de imposto de renda, incluindo:

Depreciação

Depreciação é o processo de recuperação do custo de um ativo ao longo de sua vida útil. Embora o terreno, com uma vida útil infinita, não seja depreciável, os edifícios e melhorias imobiliárias não residenciais têm uma vida útil de 39 anos, e os imóveis para aluguel residencial têm uma vida útil de 27,5 anos, de acordo com a Publicação IRS 946.

Dependendo da classe de propriedade, os proprietários podem usar o método de depreciação linear ou acelerado. O primeiro método fornece uma quantidade consistente de franquia a cada ano durante a vida da propriedade (o custo das melhorias dividido pela vida útil em anos, ou seja, US $ 3.500.000 custo / 39 anos = US $ 89.744 de depreciação a cada ano). A depreciação acelerada gera os maiores custos de depreciação nos primeiros anos e diminui depois disso.

Os investidores geralmente separam os vários componentes de uma estrutura para fins tributários devido a suas diferentes vidas úteis. Por exemplo, melhorias no arrendamento mercantil - as acomodações feitas para um locatário específico - podem ser depreciadas por um período de 15 anos ou menos, enquanto os móveis e utensílios de escritório têm uma vida útil de 7 anos. Ao segregar os ativos, a depreciação é maximizada, gerando uma perda tributável ou "em papel".

A seção 179 do código do IRS permite que a compra de certos equipamentos qualificados (como unidades de ar condicionado ou aquecimento) seja custeada até um limite de US $ 500.000 no ano da aquisição. O equipamento qualificado varia de veículos e móveis comerciais a hardware e software de computador necessários para continuar os negócios. Além disso, o Congresso prevê depreciação de bônus em alguns anos acima dos 179 limites, atualmente em US $ 2 milhões.

Ganhos e perdas de capital

Quando vendidos, os ativos pessoais ou de investimento estão sujeitos a um imposto sobre ganhos de capital. O ganho ou perda de um ativo é determinado pela diferença entre o preço "básico" - o preço de compra, incluindo ajustes, como depreciação, conforme definido na Publicação IRS 551 - e o preço líquido de venda. Os lucros ou perdas são considerados de curto prazo se mantidos por menos de um ano ou de longo prazo se o período de retenção for superior a um ano.

As propriedades pertencentes a incorporadoras imobiliárias devem incluir todos os custos - diretos e indiretos - no cálculo da base até que a propriedade seja colocada em uso ou vendida. A principal desvantagem da classificação do desenvolvedor é a incapacidade de compensar as despesas quando incorridas sob as Regras de Capitalização Uniformes. As receitas da venda de propriedades pertencentes a corretores são consideradas receitas ordinárias e não são elegíveis para tratamento de ganhos de capital.

Os ganhos de capital a curto prazo compensam as perdas de capital a curto prazo, enquanto os ganhos de capital a longo prazo compensam as perdas de capital a longo prazo. A perda ou ganho remanescente a curto prazo é comparado com a perda ou ganho remanescente a longo prazo. Se o resultado líquido for um ganho de capital de longo prazo, metade do ganho é isenta de impostos e a metade está sujeita à alíquota comum do imposto de renda do contribuinte. Como a taxa máxima de imposto é de 39,60%, um ganho de capital de longo prazo será tributado no máximo até 19,8%. Os ganhos de curto prazo são tributados à taxa normal do contribuinte.

Um máximo de US $ 3.000 em perdas de longo e curto prazo pode ser deduzido da renda ordinária em um único ano, com a perda restante transportada. Registradores de impostos usam o Anexo D do Formulário 1040 para relatar ganhos e perdas de capital.

Os impostos sobre os lucros da venda de propriedades pertencentes a investidores imobiliários podem ser diferidos se reportados como uma venda parcelada, de acordo com as regras do Tópico 705 - Vendas parceladas. Esse tratamento é especialmente vantajoso para ganhos de capital de curto prazo, pois o lucro e o passivo tributário se espalham por vários anos. Cada pagamento consiste em parcelas de retorno de capital isento de impostos, juros e ganho de capital.

Os investidores imobiliários também podem usar a Seção 1031 do IRS para adiar impostos sobre quaisquer ganhos se trocarem sua propriedade por uma propriedade semelhante em uma bolsa do tipo. A base na nova propriedade permanece a mesma da antiga propriedade, mantendo assim o possível ganho futuro intacto. No entanto, a base da propriedade antiga também é transferida para a nova propriedade para calcular a depreciação..

outras considerações

Os corretores de imóveis estão sujeitos a impostos e relatórios por conta própria, enquanto os profissionais do setor imobiliário podem ser responsáveis pela sobretaxa da receita líquida de investimentos. Como conseqüência, os profissionais do setor imobiliário e seus consultores usam uma variedade de estratégias para adiar ou escapar desses impostos. Por exemplo, a receita de aluguel que flui para um investidor de uma empresa S é excluída como renda por conta própria e não está sujeita ao imposto por conta própria.

A receita comercial que não está sujeita ao imposto por conta própria está sujeita ao imposto sobre a receita líquida de investimentos, com uma grande exceção: a renda considerada não passiva na seção 469 do código não está sujeita ao imposto de renda líquido do investimento. Segundo a Forbes, isso significa que a receita com aluguel de imóveis, incluindo ganho na alienação, pode ser isenta do imposto de 3,8% no caso de profissionais do setor imobiliário.

Palavra final

Andrew Carnegie, um imigrante escocês em meados do século XIX, construiu uma fortuna na indústria do aço e se tornou um dos maiores filantropos do país. (Ele é creditado com a abertura de 2.800 bibliotecas públicas em cidades em toda a América.)

Mesmo com seu sucesso como industrial, Carnegie reconheceu o valor do investimento imobiliário: “90% de todos os milionários se tornam assim por possuir imóveis. Mais dinheiro foi ganho no setor imobiliário do que em todos os investimentos industriais combinados. O jovem sábio ou assalariado de hoje investe seu dinheiro em imóveis. ”

Desde a observação de Carnegie, a atratividade do setor imobiliário como investimento permanece sem mácula. Barbara Corcoran, uma conhecida empresária americana e participante frequente do Shark Tank, da ABC, afirma: “Uma coisa engraçada acontece no setor imobiliário. Quando volta [após uma recessão], volta como gangbusters. ”

Embora o tratamento tributário de investimentos imobiliários seja frequentemente confuso, os investidores podem usar estratégias tributárias para reduzir riscos e melhorar retornos. A contratação de consultores fiscais competentes e o acompanhamento de alterações nas regras e regulamentos pagarão dividendos muito além de seus custos.

Você investe em imóveis? Você já usou os regulamentos fiscais em seu proveito? Você gostaria de ter uma melhor compreensão dos regulamentos para poder explorá-los?