O que é seguro de título residencial - custos, cobertura e necessidade de apólices

É para isso que serve o seguro de titularidade, uma forma especial de indenização imobiliária. Quando um determinado imóvel residencial ou comercial muda de mãos, uma política de títulos garante que a propriedade não seja onerada por ônus passados ou outros problemas - como um título falsificado e partes inelegíveis ou incompetentes de uma escritura anterior - que possam afetar o legalidade da transferência ou resultar em futuros custos financeiros.

Na maioria dos casos, credores e compradores adquirem apólices de seguro de título separadas, cada uma protegendo seus respectivos interesses na propriedade. O comprador geralmente paga o custo total de ambas as políticas, embora muitas vezes seja possível elaborar um acordo de compartilhamento de custos com o vendedor (ou convencer o vendedor a arcar com toda a carga financeira) no mercado do comprador. O seguro de titularidade é normalmente incluído como custo de fechamento em uma transação imobiliária.

Se você está comprando uma casa antiga ou uma nova construção, é provável que exija uma política de título. Aqui está o que você precisa saber sobre essa forma incomum, mas incrivelmente comum de seguro.

O que é seguro de título?

Embora o seguro de título exista na maioria dos países industrializados, é muito mais comum nos Estados Unidos do que em outros. Isso se deve em grande parte ao fato de os governos locais desempenharem um papel menor na determinação da legalidade das transferências e propriedades de propriedade aqui do que em quase qualquer outro lugar do mundo..

Na maioria dos outros países, particularmente aqueles influenciados pelo direito comum britânico, os novos proprietários registram o título recentemente transferido para suas terras junto ao governo local aplicável, que atua como o árbitro final de qualquer disputa que surja como resultado da transação. Por outro lado, a maioria das jurisdições dos EUA simplesmente registra cada transferência de propriedade sem determinar conclusivamente se é válida ou se a propriedade está livre de ônus e outros ônus. Essa determinação recai sobre especialistas privados, incluindo funcionários da companhia de seguros.

Por que existe

Acredite ou não, os proprietários não tinham recurso legal contra títulos de terras inválidos ou fraudulentos antes de meados do século XIX. Naquela época, cabia aos compradores garantir que o título deles fosse válido. Esse foi um processo árduo e demorado que era praticamente impossível em vastos estados fronteiriços com estradas ruins e registros de terrenos localizados centralmente e às vezes mal mantidos.

Esse infeliz estado de coisas foi contestado e confirmado no caso Watson v. Muirhead, ouvido pelo Supremo Tribunal da Pensilvânia em 1868. O tribunal decidiu que Muirhead, um transportador da Pensilvânia (profissional em transferência de imóveis), não poderia ser responsabilizado baseando-se na opinião errônea de um advogado de que um determinado título estava isento de ônus. Na realidade, o título tinha uma garantia preexistente que o advogado examinador não conseguiu descobrir, resultando em graves dificuldades financeiras para o comprador.

Indignados com a decisão, os proprietários de terras pressionaram o Legislativo Estadual da Pensilvânia a intervir. Em 1874, o corpo aprovou uma lei que permite o seguro de propriedade. Em 1876, a primeira companhia de seguros foi incorporada na Filadélfia. Outros estados seguiram o exemplo, e o resto é história.

Tipos de Seguro de Título

O seguro de título vem em duas formas básicas: políticas de credor (também conhecidas como "empréstimos") e políticas de compradores. As políticas do credor protegem o interesse do credor hipotecário na propriedade, que geralmente diminui com o tempo. As políticas do comprador protegem o interesse do comprador, que geralmente aumenta com o tempo.

As políticas do credor permanecem em vigor durante a vida do empréstimo hipotecário ou até que a hipoteca inicial seja refinanciada, momento em que uma nova política do credor é emitida. As políticas do comprador permanecem em vigor enquanto o comprador mantiver interesse na propriedade.

Que título seguro cobre

A maioria das outras formas de seguro fornece proteção financeira contra perdas futuras devido a danos, roubo e outros perigos. Por outro lado, grande parte do custo do seguro de titularidade é reservada para questões anteriores com potencial de afetar negativamente o atual tomador do seguro - e para o trabalho profissional necessário para descobrir e corrigir esses problemas antes que eles causem perdas financeiras.

Pesquisa por Título

Embora as apólices de seguro de título variem de estado para estado e de provedor para provedor, sempre cobrem o custo de realizar uma pesquisa de título. Uma pesquisa de título é um exame completo dos registros públicos relevantes para determinar se existe algum problema com o título. Esses registros geralmente são mantidos na cidade ou município em que a propriedade está localizada.

Idealmente, uma pesquisa de título analisa todo o histórico de uma propriedade, remontando à sua plataforma ou subdivisão original. Isso geralmente é feito examinando o resumo da propriedade - um documento que contém toda a cadeia de propriedade e ônus históricos. No entanto, como os resumos podem estar incompletos ou conter informações erradas, uma pesquisa abrangente de títulos normalmente depende de outras fontes de informações, como registros fiscais locais, testamentos de proprietários anteriores e sentenças judiciais aplicáveis..

Curando ou resolvendo problemas

As apólices de seguro de título também cobrem o custo da resolução (também conhecida como cura) da maioria dos problemas de título (também conhecidos como defeitos) descobertos durante a pesquisa de título. Defeitos comuns incluem, entre outros, o seguinte:

Garantia de impostos (para impostos não pagos)
Gravames de construção, também conhecidos como gravames de mecânica (para contas de obras ou reformas não pagas)
Penhor de credor (por exemplo, um saldo não pago de uma hipoteca preexistente)
Julgamentos judiciais (por exemplo, um julgamento pós-divórcio que concede parte da propriedade a um ex-cônjuge)

Observe que, se a pesquisa de título descobrir problemas flagrantes com o título - como evidências de que a propriedade pertence a terceiros e, portanto, não é comercializável pelo vendedor atual, que um ou mais instrumentos de transferência foram forjados, que uma parte incompetente (como menor de idade) esteve envolvido em uma transferência anterior ou que não há direito de acesso à terra - o credor pode se recusar a emitir uma hipoteca sobre a propriedade e o comprador pode ser forçado a ir embora.

Custos legais e compensação de perdas

Finalmente, as apólices de seguro de título cobrem os custos futuros decorrentes de disputas de título. Por exemplo, o titular de uma apólice de seguro de título válida não precisaria pagar do próprio bolso para se defender de uma ação movida por empreiteiros, alegando que suas empresas tinham ônus sobre a propriedade decorrente de uma conta de renovação não paga do proprietário anterior.

No caso relativamente raro de um tribunal decidir que a transferência mais recente da propriedade é inválida - por exemplo, se for descoberto que um proprietário anterior deu a propriedade a terceiros em uma vontade até então desconhecida - a política também compensa o tomador do seguro por qualquer perda de patrimônio na propriedade. O limite de cobertura de uma apólice de seguro de título geralmente é igual ao valor avaliado da propriedade no momento em que a apólice é emitida, a menos que o segurado adquira cobertura adicional.

Como os custos da apólice de seguro de título são determinados

Ao contrário de muitas outras apólices de seguro comuns (incluindo seguro de automóvel, seguro de vida e seguro de proprietário), as apólices de seguro de título normalmente exigem um pagamento único e único antes ou na data de fechamento da transação. A menos que sua seguradora ofereça dividir o pagamento único em parcelas mensais mais gerenciáveis, é muito raro uma política de título exigir pagamentos contínuos.

Fatores que afetam os custos de seguro de título

Os custos de seguro de título são normalmente divididos em duas grandes categorias: prêmios e taxas de serviço. Dentro de cada categoria, os custos podem ser divididos ainda mais com base na quantidade e no tipo de trabalho necessário para subscrever e cumprir a política.

Prémios

O prêmio real pago em uma apólice de seguro de título específica depende, até certo ponto, do valor da propriedade subjacente. No entanto, como a maior parte do custo da apólice cobre o trabalho de pré-transferência - pesquisa de título, exame e correção de defeitos - o valor da propriedade não é o fator mais importante.

Aqui estão alguns outros fatores que afetam os prêmios:

Quantidade de trabalho necessário para manter informações precisas e atualizadas sobre a propriedade coberta e as propriedades adjacentes (conhecida como planta de título)
Quantidade de trabalho necessário para realizar uma pesquisa e exame completos do título
Obra necessária para curar defeitos ou interesses adversos
Custo esperado de compensação do segurado por quaisquer defeitos de título

A apólice de seguro de título médio acarreta um prêmio único de cerca de US $ 1.000, que cobre todo o trabalho inicial e a cobertura legal e de perdas em andamento. No entanto, os prêmios variam substancialmente, variando de algumas centenas de dólares a mais de US $ 2.000.

Regulamento Premium

Os regulamentos de seguro de título variam substancialmente de estado para estado. Em algumas jurisdições, as autoridades regulam rigorosamente os prêmios, limitando severamente como as seguradoras de títulos podem estruturar suas políticas - quanto podem cobrar, independentemente dos fatores descritos acima. Em outras jurisdições, a regulamentação dos prêmios é mais leve e as seguradoras têm mais margem de manobra para definir taxas.

As formas comuns de regulamentação de prêmios incluem o seguinte:

Somente supervisão. Nesse esquema, as autoridades reguladoras monitoram os prêmios de seguro de título de ano para ano, mas não tomam nenhuma ação direta para definir taxas ou faixas aceitáveis. No entanto, se as autoridades determinarem que uma determinada seguradora está cobrando prêmios injustamente altos, prejudicando a concorrência ou exercendo poder de monopólio sobre a indústria local, elas se reservam o direito de multar a seguradora infratora ou instituir controles de prêmio. Estados de exemplo incluem Geórgia e Illinois.
Promulgação. As autoridades reguladoras se reúnem regularmente para avaliar o estado do setor local de seguros de títulos e definir taxas ou faixas de prêmios que refletem isso. Estados de exemplo incluem Texas e Novo México.
Aprovação prévia. Cada seguradora titular que opera no estado, ou uma organização comercial local representando várias seguradoras, deve propor novas taxas às autoridades reguladoras locais anualmente. Essas tarifas não podem ser cobradas até que sejam aprovadas explicitamente pelas autoridades. Um padrão relacionado, conhecido como “arquivar e usar”, exige que as seguradoras arquivem novas tabelas de tarifas junto às autoridades reguladoras e esperem para implementá-las até serem notificadas de que não serão ajustadas. Exemplos de estados incluem Nova Jersey e Nova Hampshire.
Arquivo e uso. Esse é um padrão mais leve e menos comum que permite que as seguradoras alterem as taxas conforme entenderem, desde que simultaneamente notifiquem a mudança junto às autoridades reguladoras. Se as autoridades considerarem as novas tarifas injustas após a revisão, elas se reservam o direito de ajustá-las. Em meados de 2015, o único estado de uso e arquivo é Wisconsin.

Quem oferece seguro de título e onde está disponível

O seguro de título é um produto especializado que parece não agradar a provedores diversificados de seguros de automóveis e imóveis, como Progressive e State Farm. De fato, de acordo com a American Land Title Association (ALTA), um punhado de seguradoras subscreve a grande maioria das apólices de seguro de título dos EUA. Em 2014, a Fidelity National Financial, a First American Corporation, a Old Republic National Insurance Company e a Stewart Title Guaranty Company representaram mais de 80% do mercado total de seguros de títulos. As seguradoras de títulos regionais menores compunham a diferença.

Na maioria das transações imobiliárias, o credor hipotecário do comprador, o corretor (empresa do título) e o corretor ou advogado imobiliário recomendam uma seguradora titular para a política do comprador, se, de fato, o comprador é obrigado a optar por comprar uma. Como os custos de seguro de titularidade e os termos da apólice raramente variam muito entre as seguradoras que operam na mesma jurisdição, o comprador geralmente aceita e age de acordo com a recomendação..

No entanto, é importante observar que a lei federal (Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária, ou RESPA) proíbe essas entidades de exigir que o comprador use uma determinada empresa. Como comprador de imóveis, você sempre tem a opção de comprar o seguro de propriedade e escolher o fornecedor que melhor se adapta às suas necessidades.

Título Seguro Disponibilidade

O seguro de título é legal e está disponível em 49 estados. A única exceção é Iowa, que proibiu o seguro de propriedade em 1947, logo após um colapso imobiliário localizado que levou à falência várias seguradoras baseadas em Iowa e resultou em enormes perdas não seguradas para os proprietários estatais. Em Iowa, os advogados examinam os títulos de propriedade e produzem opiniões resumindo a cadeia de propriedade e quaisquer defeitos aparentes. As apólices de seguro de negligência dos advogados de Iowa geralmente cobrem perdas financeiras atribuíveis a opiniões de título imprecisas ou incompletas.

Título Seguro x Título Opinião Custos

Para comparação, a opinião típica do título gerada por um advogado custa entre US $ 100 e US $ 300 em Iowa, dependendo do tipo de propriedade, do número de proprietários anteriores e do número e da complexidade de quaisquer ônus que possam existir na propriedade. Além disso, o custo de transferência do resumo da propriedade geralmente varia entre US $ 100 e US $ 200.

Isso representa um custo total de US $ 200 a US $ 500, pago exclusivamente pelo comprador - significativamente menos, em muitos casos, do que o custo do seguro de propriedade. Embora nem a opinião do título nem as taxas de abstração sejam regulamentadas pelo governo do estado de Iowa, a intensa concorrência entre os advogados do estado e os profissionais do título os mantém em níveis razoáveis.

No entanto, lembre-se de que as opiniões sobre títulos não são comuns na maioria das jurisdições. Mesmo que você consiga encontrar advogados locais dispostos a escrever uma opinião sobre o imóvel que está comprando, as políticas de negligência deles podem não cobrir as perdas incorridas devido a uma opinião incorreta ou incompleta. É provável que você esteja atento a essas perdas - e, na pior das hipóteses, poderá perder sua propriedade como resultado.

Palavra final

O fechamento de uma nova casa é um processo exaustivo, principalmente para os compradores iniciantes. Quando minha esposa e eu fechamos nossa casa em 2015, nossa lista detalhada de custos de fechamento tinha mais de uma página - em fonte minúscula.

É tentador ver o seguro de título como apenas mais um custo de fechamento que deve ser pago de má vontade por você ou seu vendedor. No entanto, é muito mais do que um item de linha descartável. Assim como o seguro de proprietário fornece proteção financeira contra uma série de perigos físicos, o seguro de título protege seu interesse contra erros do passado, omissões e atos de fraude. Mesmo que seu credor não exija que você tenha um seguro de título, é difícil imaginar uma situação em que não seja um investimento que valha a pena.

Você já comprou o seguro de propriedade de uma propriedade residencial ou de aluguel que possui??