O que é um REIT de hipoteca (mREIT) - Definição, riscos e adequação
Recentemente, tem havido um interesse crescente em uma classe de REITs chamada mREITs, que também pagam altos dividendos, mas representam um conjunto de riscos ligeiramente diferente.
O que é um mREIT?
O "m" significa "hipoteca", pois os mREITs são um grupo especial de REITs que baseiam seus investimentos imobiliários no mercado de hipotecas. Na maioria das vezes, isso significa que os mREITs compram hipotecas no mercado secundário de hipotecas - em outras palavras, compram dívidas hipotecárias.
Depois que um banco empresta dinheiro a alguém que compra uma casa, o banco vende essa hipoteca a um comprador (como um mREIT) e, como as taxas de hipoteca estão vinculadas ao mercado de títulos do governo, os mREITs também estão intimamente ligados a esse mercado.
Tipos de mREITs
Quando um mREIT é estabelecido, geralmente é especializado em um tipo de dívida hipotecária. Algumas empresas compram apenas hipotecas que são apoiadas por uma agência federal como Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae. Eles escolhem essas hipotecas porque são lastreadas por uma garantia federal e, portanto, há um risco menor de inadimplência, o que significa que elas também são menos rentáveis..
Outros mREITs, às vezes chamados de mREITs não relacionados a agências, são especializados em hipotecas que não são garantidas por uma agência federal. Estes tendem a pagar dividendos mais altos, em grande parte porque há um risco maior de as hipotecas serem inadimplentes.
Propriedade de ações
Os investidores podem comprar esses mREITs comprando ações das empresas que são negociadas publicamente em bolsa de valores. Como proprietário parcial da empresa, os acionistas recebem dividendos dos mREITs - e é aí que esses altos e atraentes retornos ocorrem..
Como outras empresas públicas, um mREIT aumenta e diminui de valor à medida que o mercado reavalia o valor da empresa. Se os investidores acreditarem que um mREIT se tornará menos lucrativo, porque fica mais caro para eles arrecadar dinheiro ou porque as hipotecas terão desempenho inferior, o preço das ações cairá. Como muitos investidores consideram o mREITs como uma fonte de renda passiva, graças a esses altos dividendos, as ações do mREIT também serão depreciadas se os investidores acharem que os dividendos diminuirão.
Tributação
Embora os altos rendimentos de dividendos possam ser atraentes, os dividendos do mREIT não devem ser tomados pelo valor nominal. Isso ocorre porque as comamies mREIT devem pagar pelo menos 90% de sua renda aos acionistas por lei, o que, por sua vez, significa que a renda não é tributada ao REIT, mas sim como renda ordinária para o acionista. Portanto, os dividendos do mREIT não são considerados dividendos qualificados e elegíveis para tratamento tributário preferencial, mas são considerados dividendos ordinários e são tributados à alíquota marginal de imposto do acionista. Portanto, quanto maior a sua taxa tributária, menos você lucra.
Como os REITs são tributados à taxa de renda ordinária e não à taxa mais baixa de dividendos, eles podem ser uma maneira muito ineficiente de obter renda passiva do ponto de vista tributário. Para algumas pessoas, isso é irrelevante, mas se a receita de um investimento em REIT mover o investidor para um escalão mais alto de imposto de renda ou se já estiver em um, provavelmente seria mais sensato para o investidor escolher os rendimentos mais baixos das ações que geram dividendos que são tributados à menor taxa de dividendos.
Há uma maneira de evitar a penalidade tributária dos dividendos do REIT: mantenha as participações do REIT em uma conta de aposentadoria diferida para evitar que esses dividendos do REIT sejam adicionados ao seu lucro tributável inteiramente enquanto você ainda estiver trabalhando.
mREITs e obrigações
Um fator importante que afeta a lucratividade e o rendimento de dividendos dos mREITs é a mudança no mercado de títulos. Os mREITs não compram apenas hipotecas com lucros reinvestidos das atividades da empresa. De fato, como grande parte dos lucros da empresa é destinada a investidores, a empresa precisa pedir dinheiro emprestado para comprar hipotecas.
É aqui que o mercado de títulos se torna crucial para as operações de um mREIT. Simplificando, os mREITs tomam empréstimos emprestados a taxas de juros de títulos de curto prazo e os emprestam a taxas próximas às taxas mais altas de títulos de longo prazo - quando compram hipotecas, estão essencialmente emprestando esse dinheiro às taxas atuais de hipotecas. Como as taxas de hipoteca estão atreladas às taxas mais altas de títulos de longo prazo, os lucros do mREIT são diretamente proporcionais à diferença (ou “spread”) entre as taxas de títulos de curto e longo prazo..
Como as taxas de hipoteca estão vinculadas às taxas de títulos, um investidor em mREITs precisa examinar o mercado de títulos e os mercados imobiliário e hipotecário para entender esse potencial de lucro. Quanto maior a diferença, entre as taxas de títulos de curto e de longo prazo, mais lucrativo se torna o negócio de mREIT. Se o Federal Reserve cumprir sua promessa de manter as taxas de juros baixas, os spreads de títulos devem permanecer grandes e os dividendos do mREIT devem permanecer altos.
A maior ameaça aos mREITs é um aumento no rendimento do Tesouro a curto prazo. É em parte por isso que os mREITs se tornaram populares ao longo de 2012. Em janeiro, o presidente Ben Bernanke anunciou a intenção do Fed de manter as taxas baixas até o final de 2014, garantindo essencialmente as margens de lucro dos mREITs por três anos. A promessa de continuar injetando dinheiro como parte do QE3 em setembro também fez com que os preços das ações do mREIT subissem ainda mais, assim como a declaração de Bernanke de que o Federal Reserve planeja manter as taxas baixas até 2015.
Riscos e armadilhas para investidores mREIT
Antes de você esgotar e encher seu portfólio com vários mREITs, há vários pontos a serem considerados. Embora o potencial de lucro possa ser alto, os investidores da mREIT correm o risco de perder dinheiro no preço das ações subjacentes e também via dividendos reduzidos.
1. Cortes de dividendos
Vários mREITs cortaram seus pagamentos de dividendos nos últimos anos. Há muitas razões possíveis para isso: empréstimos vencidos, má administração e oportunidades reduzidas no mercado secundário de hipotecas. E como os dividendos do mREIT são muito sensíveis às flutuações nas taxas de juros dos títulos e à quantia em dinheiro na economia, se o Federal Reserve decidir aumentar as taxas de juros, os mREITs seriam os primeiros a perder valor.
2. Inadimplência e refinanciamento da hipoteca
Um custo de empréstimo mais alto afetaria todos os mREITs, mas os mREITs individuais também podem ser prejudicados por empréstimos com baixo desempenho. Se as hipotecas mantidas por um mREIT não forem cumpridas, o mREIT perderá dinheiro. Embora os mREITs sejam geralmente altamente diversificados entre diferentes hipotecas, eles ainda estão limitados a um mercado e, portanto, não têm diversidade para suportar um colapso no mercado hipotecário..
Se outra calamidade, como a crise das hipotecas subprime, fizer com que os detentores de hipotecas não paguem suas hipotecas, isso poderá devastar o mercado do mREIT. Porém, há uma maneira de mitigar esse risco: alguns mREITs investem apenas em hipotecas lastreadas em agências, como empréstimos de Fannie Mae e Freddie Mac. Como esses empréstimos a agências têm uma garantia do governo dos EUA, eles apresentam um risco menor do que os mREITs que não são agências e, geralmente, oferecem um menor rendimento de dividendos como resultado..
O outro extremo, no entanto, é igualmente ruim: se uma hipoteca for paga antecipadamente, o mREIT também perderá dinheiro porque não receberá mais juros pagos dessa dívida e precisará comprar uma nova dívida. A alta taxa de refinanciamentos de hipotecas em 2012 prejudicou alguns mREITs e, embora ainda possam emprestar dinheiro a taxas baixas e comprar hipotecas, é provável que essas hipotecas tenham taxas mais baixas.
3. Perdas Operacionais
Terceiro e mais preocupante, muitos dos maiores mREITs operam com um pequeno lucro ou perda. Se um mREIT continuar operando com um lucro menor que o valor que deve ser distribuído por dividendos, esse dividendo deverá ser reduzido. Quando essas reduções de dividendos são anunciadas, o preço das ações do mREIT geralmente cai também. Obviamente, se a empresa operar com prejuízo por tempo suficiente, ela sairá do mercado e as ações serão inúteis.
No segundo trimestre de 2012, alguns dos maiores mREITs por capitalização de mercado registraram perdas de milhões de dólares e margens operacionais de -30% a -60%. Isso ocorre porque as taxas de títulos de longo prazo caíram, estreitando o spread entre as taxas de títulos de curto e longo prazo, à medida que os investidores procuravam um mercado de títulos seguros.
Como nenhuma empresa pode operar para sempre com prejuízo, esses retornos decepcionantes levantam questões desconfortáveis sobre a sustentabilidade da valorização do mREIT se o spread dos títulos continuar a diminuir. Também levanta a questão de quanta especulação e risco há no mercado mREIT, uma vez que essas perdas atingiram as empresas justamente quando seus preços das ações estavam subindo.
4. QE3 e risco de pagamento antecipado
A recente decisão do Federal Reserve de iniciar uma terceira rodada de flexibilização quantitativa (QE3) é outra preocupação para os mREITs. O QE3, diferentemente de seus antecessores, está sendo direcionado para títulos lastreados em hipotecas - o Fed planeja comprar uma quantidade ilimitada desses títulos mensalmente até que a economia pareça melhor.
Esses títulos são os mesmos que os mREITs investem, portanto este anúncio os afeta diretamente. Com o Federal Reserve um participante mais agressivo no mercado, pode haver mais oportunidades para os detentores de hipotecas refinanciarem. Isso é ruim para os mREITs, porque um refinanciamento significa que a hipoteca que eles detêm é paga antecipadamente - e a renda que eles obtinham dos pagamentos de juros é interrompida..
Por outro lado, o QE3 pode ter um impacto mais positivo no mercado secundário de hipotecas. Ao incentivar mais refinanciamentos, ele cria maior atividade hipotecária e, portanto, mais oportunidades de negócios para mREITs. Como também mantém baixas as taxas de títulos de curto prazo, deve permanecer um grande spread entre as taxas de títulos de curto e de longo prazo, permitindo que a mREIT tenha a oportunidade de pedir dinheiro emprestado a uma taxa muito menor do que a que empresta..
5. Capital limitado
Como essas empresas precisam devolver 90% de sua renda aos acionistas, elas são severamente limitadas em como podem gerenciar e reinvestir seus lucros, o que dificulta o crescimento nos bons tempos e a flutuação nos maus momentos. Isso torna a estrutura REIT um negócio inerentemente arriscado. O tradeoff para esse risco é um rendimento de dividendos de curto prazo muito mais alto, mas esse tradeoff nem sempre é sustentável.
Aptidão
Como os mREITs são voláteis e facilmente impactados pelo mercado de hipotecas, mercado imobiliário e mercado de títulos do governo federal, eles são uma aposta arriscada. No entanto, seus altos rendimentos e pagamento direto de lucros aos investidores os tornam uma grande fonte de caixa no curto prazo.
Além disso, eles oferecem uma forma líquida de investimento imobiliário e acesso à gestão profissional. Ao comprar ações de um mREIT, investidores individuais podem indiretamente emprestar dinheiro a pessoas no mercado hipotecário. Se você acha que haverá uma recuperação nos mercados imobiliário e hipotecário, os mREITs são uma maneira de fazer essa aposta.
Investidores mais jovens e mais agressivos, que não possuem imóveis, mas que são otimistas, podem querer considerar mREITs. No entanto, os mREITs também podem ter um lugar em carteiras mais maduras, desde que o percentual que compõem não seja mais do que o investidor possa se dar ao luxo de perder..
Palavra final
As armadilhas nos mREITs não significam que elas sempre devem ser evitadas. Ao aproveitar os spreads de títulos que são razoavelmente previsíveis e oferecer liquidez ao mercado imobiliário, o mREITS fornece um serviço valioso e uma oportunidade para os investidores entregarem seus fundos a especialistas que podem atuar tanto no mercado de títulos quanto no imobiliário para obter lucro..
Antes de investir, porém, olhe além dos rendimentos de dividendos de dois dígitos, não importa o quão tentadores eles pareçam. Ao analisar o balanço de um mREIT, as demonstrações de fluxo de caixa e o desempenho passado, os investidores podem ter uma boa noção de se vale a pena investir na empresa e se podem suportar o risco.
Como você pensa em investir no mREITS?
