Como refinanciar uma hipoteca em sua casa

Antes de aplicar, entenda o que o credor da hipoteca solicitará que você forneça, que tipo de hipoteca você está (e não está) procurando e se faz sentido refinanciar agora ou esperar.

Se você estiver pronto para refinanciar, siga estas etapas para obter o melhor negócio possível em sua nova hipoteca.

5 etapas para refinanciar sua hipoteca

1. Prepare sua revisão financeira

Os credores precisam de sua visão financeira completa para determinar se você pode pagar seu novo pagamento de hipoteca. Antes de fornecer isso, no entanto, é melhor revisar suas finanças.

Primeiro, revise seu relatório de crédito. Se você encontrar alguma imprecisão, peça às agências de crédito para corrigi-las. Você não deseja que imprecisões materiais deteriorem sua pontuação de crédito ou aumentem a taxa de juros oferecida.

Em seguida, reúna sua documentação. Qualquer banco ou corretor hipotecário com quem você trabalha solicitará determinados itens. Também é melhor revisar esses itens primeiro, para que você não tenha surpresas:

Comprovante de renda, incluindo declarações fiscais, recibos de pagamento ou extratos bancários
Uma avaliação recente da sua casa (especialmente se você não tem muito patrimônio)
Pontuações de crédito atuais e relatórios de crédito
Contas de imposto predial

2. Determine a hipoteca desejada

O refinanciamento de sua hipoteca dá a você uma chance de fazer um "novo". Se você não conseguiu o que queria da primeira vez, aproveite a oportunidade para adaptar sua nova hipoteca mais de perto às suas necessidades.

Além disso, sua pontuação de crédito pode ter melhorado após alguns anos de pagamentos pontuais de hipotecas e agora você pode se qualificar para uma taxa melhor do que anteriormente. Mas antes de começar a comprar, decida o que você quer com seu refinanciamento.

Quanto tempo você quer um prazo de empréstimo?
Você pode estruturar sua hipoteca refinanciada para ser paga na mesma programação da hipoteca original. Por exemplo, se você tivesse inicialmente uma hipoteca de 30 anos e refinanciado no sexto ano, o prazo da sua nova hipoteca seria de 24 anos.

Você também pode obter um prazo mais longo ou mais curto do que o original. Se a taxa de juros e as taxas forem as mesmas, um prazo mais longo resultará em um pagamento menor. No entanto, como levará mais tempo para pagar, você pagará mais juros. Se você quiser pagar sua casa mais rapidamente e pagar menos juros, um prazo de empréstimo mais curto, como 15 ou 20 anos, será mais apropriado, desde que você possa pagar os pagamentos mais altos.

Você quer uma hipoteca com uma taxa permanentemente fixa?
Uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, era praticamente inédita há quinze anos atrás. Mas agora eles estão amplamente disponíveis e são frequentemente uma das primeiras opções que um agente de crédito apresenta.

A maioria das hipotecas com taxas ajustáveis tem uma taxa de juros fixa de apenas alguns meses a mais de cinco anos. Após esse ponto, a taxa de juros será ajustada de acordo com um índice de taxas de juros, como a LIBOR. A vantagem de um ARM é que a taxa de juros nos primeiros anos é muito baixa em relação a uma taxa fixa de 30 anos. Além disso, essas hipotecas tendem a ser mais fáceis de se qualificar para.

Se você tiver certeza de que não ficará em sua casa por mais tempo do que o período de taxa fixa inicial, um ARM pode ser uma boa opção. Mas se você mantiver a hipoteca além desse ponto, sua taxa de juros provavelmente aumentará e talvez até torne seus pagamentos inacessíveis.

Além disso, você corre o risco de a taxa aumentar ainda mais. De fato, muitas pessoas que refinanciam agora estão saindo dos ARMs e entrando em hipotecas com uma taxa permanentemente fixa. Infelizmente, isso ocorre em parte porque os agentes de crédito deturparam esses empréstimos no passado.

Por exemplo, se o seu agente de crédito lhe disser que a taxa é fixa, pergunte a ele por quanto tempo ela é fixa. Como muitas pessoas pedem uma hipoteca de “taxa fixa de 30 anos”, alguns credores sem escrúpulos apresentarão um empréstimo de 30 anos com uma taxa fixa, mas não mencionam que a taxa é fixa apenas por dois anos. Essa é uma das razões pelas quais é crucial verificar todos os documentos do empréstimo antes de assinar.

Quanto vale sua casa agora?
Como os preços das casas sobem e descem, talvez você não saiba quanto patrimônio possui em sua casa. A quantia de patrimônio líquido é simplesmente a quantia que sua casa vale menos o quanto você deve em sua hipoteca e quaisquer linhas de crédito sobre ações, empréstimos sobre ações em casa ou segunda e terceira hipotecas.

Isso é importante porque você normalmente precisa de uma certa quantia de capital para se qualificar para refinanciar. Dito isto, mesmo se você tiver pouco patrimônio ou estiver de cabeça para baixo em sua hipoteca, ainda poderá se beneficiar do refinanciamento por meio do programa Making Home Affordable, apoiado pelo governo. Por meios tradicionais, obter uma hipoteca em uma casa com menos de 10% do patrimônio pode ser difícil ou impossível, ou você pode não se qualificar para uma taxa baixa o suficiente para fazer valer a pena os custos de refinanciamento.

Você está rolando outras dívidas em sua hipoteca?
Em alguns casos, pode ser inteligente combinar uma linha de crédito, crédito à habitação ou segunda hipoteca com sua hipoteca principal em um refinanciamento. Isso permite que você obtenha uma taxa melhor sobre a dívida e, possivelmente, pague-a mais rapidamente.

No entanto, se você está pensando em transferir uma dívida de cartão de crédito com juros altos para uma nova hipoteca, considere cuidadosamente as possíveis consequências primeiro. Por exemplo, o que antes era uma dívida não garantida do cartão de crédito e elegível para ser liquidada em uma falência será garantido por sua casa. Em outras palavras, você coloca sua casa em risco se não puder pagar o valor que rolou em sua hipoteca.

Além disso, se você estiver usando o patrimônio da casa existente para quitar qualquer dívida, necessariamente reduzirá o valor do patrimônio da sua casa e poderá ser obrigado a pagar um seguro de hipoteca particular ou PMI. Por causa do PMI, às vezes pode custar menos manter seu HELOC ou débito no cartão de crédito separados, mesmo se eles estiverem em uma taxa mais alta. Geralmente, o PMI é necessário quando você tem menos de 20% do patrimônio em sua casa e os custos variam ligeiramente de acordo com o credor.

Quão bom é o seu crédito?
Um bom corretor de hipoteca pode fornecer uma estimativa aproximada de quais taxas você se qualificará com base na sua pontuação de crédito. Se você não conseguir se qualificar para uma taxa mais baixa, é menos provável que um refinano o beneficie. Certifique-se de saber qual a taxa necessária para obter o prazo do empréstimo desejado, a fim de fazer o refinanciamento valer o custo.

Depois de responder a essas perguntas, conecte as informações a uma calculadora de hipoteca para estimar os pagamentos, para comparar melhor as ofertas dos credores e identificar quais são realmente “boas demais para ser verdade”.

Você sofrerá uma penalidade de pré-pagamento?
Como os credores lucram com os juros pagos, o lucro deles diminui se você pagar sua hipoteca mais cedo do que o esperado, refinanciando ou vendendo sua casa. Portanto, eles introduziram um pouco de segurança (por si mesmos) na equação através da penalidade de pagamento antecipado da hipoteca.

Uma hipoteca com uma penalidade de pré-pagamento basicamente cobra uma taxa extra, se você refinanciar ou vender sua casa nos primeiros anos após a contratação da hipoteca. Esse período de penalidade geralmente é de três a cinco anos, embora possa ser de dez anos ou mais. Além disso, a multa cobrada é muitas vezes íngreme, como juros de seis meses, se você pagar antecipadamente o empréstimo.

Então, por que diabos você quer uma penalidade de pré-pagamento em seu novo empréstimo? Bem, muitas pessoas não. Mas o outro lado é que você pode obter uma taxa mais baixa. Assumir uma penalidade de pré-pagamento é arriscado, porque você nunca sabe o que a vida lhe dará e quando poderá ser necessário se mudar. Dito isto, se você tiver certeza de que estará nos mesmos anos em casa a partir de agora, investigue o benefício de adicionar uma penalidade de pré-pagamento ao seu empréstimo e procure uma que só o penalize se você refinanciar e não vender.

3. Determinar a melhor hora para refinanciar

Se você deseja refinanciar um ARM, poderá perder economias em potencial se o fizer antes que a baixa taxa inicial expire. No entanto, existem outros fatores a serem considerados, como, por exemplo, a direção das taxas de juros e o mercado imobiliário..

Por exemplo, se você ainda tem dois anos para ajustar sua taxa de ARM, mas seu patrimônio líquido está em torno de 20%, você pode optar por refinanciar agora, para não precisar pagar ao PMI se o valor da sua casa diminuir. Descubra com o seu prestador de serviços de hipoteca quando suas taxas começarão a mudar e compare os riscos e benefícios potenciais de permanecer no seu BRAÇO um pouco mais em comparação ao refinanciamento agora.

Por outro lado, convém cronometrar seu refinanciamento de acordo com outros eventos, como esperar até dois anos no seu emprego atual, pagar dívidas ou economizar dinheiro para os custos de refinanciamento. Cada um desses fatores pode facilitar o processo de qualificação do empréstimo ou reduzir seu pagamento. Como solicitar um refinanciamento prejudicará sua pontuação de crédito, é melhor aguardar até que você seja comprometido antes de enviar sua inscrição. Caso contrário, pode ser mais difícil se qualificar se você parar o processo e reiniciá-lo, digamos, seis meses depois.

Outra consideração é quanto tempo você planeja ficar em sua casa. Como o refinanciamento geralmente custa entre US $ 2.000 e US $ 4.000, dependendo do tamanho da sua hipoteca e de onde você mora, certifique-se de recuperar os custos antes de se mudar. A regra geral é que, se você não planeja morar em sua casa por pelo menos mais dois anos, o refinanciamento custará mais dinheiro do que economiza.

4. Solicitar consultas sobre empréstimos

O refinanciamento de uma hipoteca geralmente é mais fácil e mais rápido do que obter sua hipoteca original, para que não haja escassez de bancos e corretores ansiosos para ajudá-lo.

Consolidadores de cotações de empréstimos. Um bom lugar para começar é com um site como o Lending Tree, que permite obter cotações de taxas de vários credores diferentes. Você simplesmente preenche um formulário e eles fornecem suas informações a vários credores que competirão para oferecer taxas baixas. Lembre-se, porém, de que as taxas mais baixas e os baixos custos de fechamento geralmente não andam de mãos dadas.
Corretor de hipoteca ou oficial de empréstimo. Você também pode entrar em contato com os corretores ou agentes de crédito que o ajudaram com sua hipoteca original, se você teve uma boa experiência com eles. Eles também podem fornecer informações sobre que tipo de tarifa você pode qualificar e qual a aparência do mercado antes de aplicar.
União de crédito ou banco. As cooperativas de crédito nem sempre oferecem as taxas mais competitivas, especialmente em empréstimos maiores, como uma hipoteca. Mas se você tem um relacionamento duradouro com sua união de crédito ou banco, pode conseguir um bom acordo.

Independentemente de você decidir trabalhar com um banco ou cooperativa de crédito local, um grande banco ou um corretor, sua lealdade deve ser a sua carteira. Considere as ofertas de todos os lados com cuidado para determinar melhor qual é o melhor para você. Observe o custo total do refinanciamento (incluindo pontos de origem, pontos de desconto, seguro de propriedade e outras taxas) e não se concentre apenas nos custos diretos ou no seu pagamento. Os credores tornaram-se muito criativos ao fazer empréstimos que são realmente de "alto custo" e parecem "de baixo custo".

Certifique-se de comparar maçãs com maçãs ao revisar citações diferentes. Em outras palavras, confirme se cada cotação que você recebe é do mesmo tipo de empréstimo - o que você solicitou. Infelizmente, alguns credores inescrupulosos mostrarão a você "acordos" incríveis para atrair você. Mais tarde, você descobrirá que o "acordo" era para um tipo de empréstimo completamente diferente, como um ARM de 6 meses. De fato, se você pedir um empréstimo de taxa fixa permanentemente de 30 anos e o responsável pelo empréstimo mostrar uma hipoteca de taxa ajustável de 30 anos com um período fixo de 6 meses, levante-se e vá embora!

5. Custos diretos

Você precisa considerar se deve pagar o custo para refinanciar do próprio bolso ou envolvê-lo no empréstimo. Embora os credores ofereçam refinanciamentos baixos ou sem custo, percebam que muitos deles simplesmente pagam os custos do empréstimo a ser pago posteriormente.

Examine as cotações que você recebe para determinar como os custos de fechamento serão pagos e como os termos do empréstimo serão afetados pela incorporação desses custos versus o pagamento direto dos mesmos. Lembre-se de que, se você financiar seus custos de fechamento, levará mais tempo para recuperá-los. No entanto, agrupar os custos de fechamento do empréstimo pode permitir o refinanciamento, mesmo quando você não tem dinheiro suficiente disponível para cobrir os custos.

Palavra final

A coisa mais importante ao comprar um refinanciamento é chegar à mesa preparada e verificar duas vezes tudo o que lhe é dito ou "garantido". Este território ainda tem cuidado com o comprador. Não se deixe enganar por seguir o caminho mais fácil e "confiar" em alguém.

Mais tarde, você poderá descobrir, por exemplo, que o acordo que considerou bom demais para ser verdade veio com uma multa de pré-pagamento que o impede de vender sua casa. Faça um favor a si mesmo e faça sua lição de casa. Além disso, lembre-se de que uma hipoteca é uma hipoteca, não importa onde você a obtenha, e a maioria será imediatamente vendida para outro prestador de serviços após você assinar.