Implicações e consequências fiscais de uma venda a descoberto ou execução duma hipoteca

Normalmente, se você optar por um empréstimo ou chegar a um acordo por menos do que o valor total devido, seu credor emitirá um formulário de imposto 1099 para o ano em que o padrão ocorreu, forçando-o a incluir a parte não paga - ou “perdoada” - da dívida como renda em suas declarações fiscais. Se isso acontecer, você teria que pagar um imposto sobre a “renda” que nunca passou realmente por suas mãos. Isso pode ser extremamente frustrante, sem falar no orçamento. Dependendo do tamanho da dívida perdoada, a renda adicional - e o imposto resultante sobre ela - podem ser substanciais.

Felizmente, os impostos não desfarão necessariamente os efeitos curativos do seu empréstimo perdoado. No final de 2007, o Congresso aprovou a Lei de Alívio da Dívida Mortgage Forgiveness, fornecendo benefícios fiscais aos milhões que foram forçados a liquidar seus empréstimos hipotecários por menos do que o valor que deviam. De acordo com o IRS:

Lei de alívio da dívida de perdão hipotecário de 2007 geralmente permite que os contribuintes excluam os rendimentos da quitação de dívidas em sua residência principal. A dívida reduzida através da reestruturação hipotecária, bem como a dívida hipotecária perdoada em conexão com a execução duma hipoteca, qualificam-se para esse alívio. Esta provisão se aplica a dívidas perdoadas nos anos civis de 2007 a 2012. Até US $ 2 milhões em dívidas perdoadas são elegíveis para essa exclusão (US $ 1 milhão se o casamento for apresentado separadamente). [enfase adicionada]

O ato abrange não apenas execuções hipotecárias, mas também vendas a descoberto ou qualquer liquidação da dívida em sua residência principal por menos do que o valor total devido.

Como funciona a Lei de perdão da dívida de perdão hipotecário

Embora o ato ajude a reduzir sua obrigação tributária, não reduzirá a quantidade de papelada com a qual você lidará. Para obter a isenção de impostos, você ainda precisa registrar e relatar a possível renda. Quando você liquidar uma dívida por menos do que vale, seu credor deve emitir um formulário 1099-C (cancelamento de dívida). Este formulário informa o valor justo de mercado da sua casa antes da execução duma hipoteca e o valor da dívida perdoada. As consequências fiscais do perdão da dívida são relatadas e calculadas na sua declaração de imposto no formulário 982.

Você precisará relatar duas possíveis consequências fiscais:

Rendimentos do cancelamento ou perdão da dívida
Possível ganho com a disposição da casa

Para calcular o cancelamento da dívida em um Formulário 982, subtraia o valor justo de mercado da casa (conforme relatado no 1099-C, caixa 7) do valor total da dívida imediatamente antes da execução duma hipoteca. Um número maior que zero representará perdão de dívidas e deve ser transportado para a linha 21 (outras receitas) da página 1 do seu formulário de imposto 1040. Como na maioria dos elementos do código tributário, existem exclusões e exceções, que discutiremos.

Para calcular o ganho com a disposição da casa, subtraia sua base ajustada na casa - o que você pagou pela casa, além de grandes melhorias na casa que aumentam o valor - do valor justo de mercado da casa na execução duma hipoteca (novamente, de 1099-C, linha 7). Se o valor da casa na execução duma hipoteca for superior à sua base ajustada, você terá um ganho reportável no Formulário 1040, Cronograma D (Ganhos e Perdas de Capital).

o que Não é Coberto

Observe o uso da palavra "geralmente" na explicação do IRS. É possivelmente a palavra mais carregada que aparece nos regulamentos do IRS. E essa cláusula ambígua de escape de uma palavra aparece com frequência em seus regulamentos. Nesse caso, significa que nem todas as execuções hipotecárias e vendas a descoberto são cobertas; portanto, você precisa saber se o ato pode realmente ajudá-lo ou não.

Existem duas exceções significativas e notáveis ao ato:

Segundas residências e propriedades de investimento não são cobertos pelo ato. Se um credor perdoar sua dívida em um desses tipos de propriedade, você devo relatá-lo como renda. As disposições do ato aplicam-se apenas ao seu residência principal.
Talvez mais significativamente, o ato sustenta que você só pode excluir a descarga de endividamento da residência principal. Essa dívida é usada para comprar, construir ou melhorar substancialmente sua residência principal ou para refinanciar dívidas contraídas para esses fins. Simplificando, se você refinanciar sua hipoteca residencial (apenas uma ou várias vezes) e sacar dinheiro que exceda sua dívida original, não poderá excluir nenhuma dívida perdoada da parte sacada do seu refi. Você deve denunciá-lo como receita tributável.

Por exemplo, se no ano passado você efetuou uma hipoteca de US $ 180.000 em uma casa de US $ 200.000 e o valor subiu para US $ 250.000, talvez você tenha se refinanciado para obter dinheiro extra para pagar os cartões de crédito. A diferença entre a hipoteca original e o novo valor, neste caso US $ 70.000, é considerada receita tributável após uma execução duma hipoteca ou uma venda a descoberto.

Se o mercado imobiliário entrar em colapso e o banco fechar a casa com um valor de US $ 190.000, os US $ 60.000 restantes que o credor perdoou são tributáveis. Se a casa encerra abaixo seu valor original, digamos US $ 160.000, enquanto os US $ 70.000 ainda são tributáveis, US $ 20.000 da dívida perdoada (o valor abaixo do valor da sua hipoteca original) ainda ficam sob a proteção do ato.

Da mesma forma, também serão excluídas as linhas de crédito do patrimônio líquido e as segundas hipotecas que você poderá adquirir após a compra da sua casa. Mas se você usar os recursos para fazer grandes melhorias em sua casa, esse dinheiro será protegido.

Algumas boas notícias: mesmo que você se encontre em uma das exceções ao ato, você pode excluir até US $ 250.000 (US $ 500.000 se for casado em conjunto) sob o um tempo exclusão de um ganho em uma residência principal.

Se você não se qualificar

Se você se encaixar em uma dessas exceções ou se o IRS encontrar outro motivo pelo qual a cláusula "geralmente" o bloqueia, você ainda poderá encontrar alívio em outras partes do código tributário.

Falência. Se sua casa e sua hipoteca forem incluídas e quitadas por falência, a dívida perdoada geralmente não é tributável.
Empréstimos sem recurso. Em vários estados, os empréstimos à habitação são "sem recurso", o que significa que o remédio do inadimplente é limitado ao valor da propriedade garantida pelo seu empréstimo. O credor pode não perseguir seus outros ativos em um esforço para satisfazer a dívida. O perdão de um empréstimo sem recurso não representa receita tributável para o mutuário. As hipotecas não têm recurso em 12 estados (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), mas consulte seu advogado para verificar se há outras disposições em sua comunidade..
Insolvência. Se suas responsabilidades totais excederem suas responsabilidades totais, você será tecnicamente “insolvente” e a dívida perdoada poderá se qualificar sob a exclusão de insolvência. Se você for insolvente, normalmente o IRS não exigirá que você inclua dívidas perdoadas em sua renda. Se você se enquadra nessa categoria, converse com seu advogado tributário. Os requisitos de comprovação dessa exclusão são consideráveis e você precisará de um profissional para ajudá-lo a preparar a papelada.

Palavra final

Felizmente, uma execução duma hipoteca ou uma venda a descoberto é uma situação única na vida, mas se você estiver enfrentando o desafio de perder sua casa, precisará saber quais são as consequências e implicações fiscais antes que elas se infiltrem em você e causem mais danos ao seu orçamento. A compreensão da Lei de perdão da dívida de perdão hipotecário pode ajudar a aliviar parte do fardo, ou pelo menos impedir que você seja surpreendido pelo seu contador ou pelo IRS.

Você definitivamente não quer lidar com a papelada, cálculos ou decisões legais por conta própria. Não tente lidar com esses problemas em uma declaração de imposto auto-preparada ou usando um software gratuito de preparação de impostos on-line. Se você está lidando com perdão de dívidas imobiliárias, certamente deve procurar a orientação de um CPA, especialmente se precisar usar um dos métodos não cobertos pelo ato.

Informações completas sobre cancelamento de dívida hipotecária estão disponíveis na publicação 4681 do IRS, que atualmente não está disponível no site do IRS. Para solicitar uma cópia, entre em contato diretamente com o IRS pelo telefone (800) 829-3676 ou visite um escritório de campo do IRS.