FHA vs. VA vs. Empréstimos hipotecários convencionais - como eles são diferentes?

Esteja você comprando uma nova casa de construção ou uma antiga casa de reparadores, é bem provável que você não tenha dinheiro suficiente para comprar sua casa imediatamente. Você precisará financiar a compra com um empréstimo hipotecário.

Da mesma forma, se você comprou sua casa quando as taxas de juros eram mais altas, mas não tem dinheiro suficiente para pagar sua hipoteca integralmente, pode estar pronto para refinanciar seu empréstimo de compra. Isso significa fazer um novo empréstimo à habitação para quitar o empréstimo existente e garantir uma taxa de juros mais baixa, economizando milhares - e talvez dezenas ou até centenas de milhares - pelo restante do prazo do empréstimo.

Tipos de empréstimos à habitação: conformes e não conformes

Empréstimos de compra e refinanciamento vêm em muitas configurações diferentes. Antes de fazer uma oferta em uma casa ou comprometer-se a refinanciar sua hipoteca atual, você precisará avaliar suas opções e escolher a que melhor se adapta às suas necessidades.

Os empréstimos à habitação podem ser divididos em duas grandes categorias: convencional e não convencional. Às vezes, você também pode ver referências a empréstimos "em conformidade" e "não-conformes". Esses termos não são sinônimos, mas às vezes são usados de forma intercambiável.

Empréstimos convencionais x empréstimos não convencionais: principais diferenças

A distinção mais importante entre empréstimos convencionais e não convencionais é que empréstimos convencionais não são emitidos ou apoiados por uma agência do governo federal.

Por outro lado, empréstimos não convencionais são emitidos ou apoiados por departamentos do ramo executivo, incluindo o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA), a Federal Housing Administration (FHA, parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano) e o Departamento de Agricultura. (USDA).

Requisitos de empréstimo em conformidade

A maioria dos empréstimos convencionais são conforme, o que significa que eles devem estar em conformidade com os limites de empréstimos estabelecidos pela Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e pela Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), duas empresas quase governamentais que têm uma tremenda influência sobre o setor americano de empréstimos residenciais. Fannie Mae e Freddie Mac garantem empréstimos que cumprem esses limites, garantindo um mercado secundário líquido para dívidas de hipotecas residenciais.

Limites de tamanho de empréstimo

Para se qualificar como um empréstimo em conformidade, o principal do empréstimo não pode exceder um máximo rígido ajustado anualmente para refletir as condições do mercado. Em 2017, o limite era de aproximadamente US $ 424.000 para residências unifamiliares nos EUA continentais e aproximadamente US $ 625.000 em áreas de alto custo (incluindo Alasca, Havaí e cidades costeiras caras, como Seattle e São Francisco).

Empréstimos não apoiados pelo governo e com principais principais são conhecidos como empréstimos jumbo. Os empréstimos Jumbo não são garantidos pela Fannie e Freddie, portanto, o mercado secundário para eles é menor e mais arriscado.

Tipos de propriedades elegíveis

Os tipos de propriedades elegíveis incluem casas unifamiliares de uma a quatro famílias, condomínios, novas casas de construção em empreendimentos planejados, moradias cooperativas e casas fabricadas. No entanto, condomínios, casas cooperativas e casas fabricadas estão sujeitas a algumas restrições adicionais.

Requisitos de crédito e dívida

Na maioria dos casos, os empréstimos conformes são reservados para os mutuários com crédito bom a excelente. É raro os mutuários com pontuação FICO abaixo de 680 se qualificarem para empréstimos em conformidade, embora os credores tenham alguma discrição para fazer exceções. As tarifas prime são reservadas para proprietários com excelente crédito.

Além disso, a maioria dos credores exige que os solicitantes de empréstimos conformes tenham índices de dívida / renda (DTI) abaixo de 43%. Alguns credores são mais rigorosos, exigindo taxas abaixo de 36%. No entanto, em alguns casos, os índices de DTI podem subir acima de 50%, embora as taxas de juros dos empréstimos com DTI provavelmente sejam mais altas. Sua relação dívida / renda é definida como a proporção (porcentagem) de sua renda mensal gasta no serviço da dívida, incluindo produtos de crédito não garantidos, como cartões de crédito, e produtos de crédito garantido, como notas de carro.

Nas seções a seguir, aprofundaremos as diferenças entre empréstimos hipotecários convencionais, empréstimos hipotecários FHA e empréstimos hipotecários VA.

Empréstimos hipotecários convencionais: tarifas, termos e parâmetros

Tipos de empréstimos convencionais

Empréstimos à habitação convencionais vêm em várias configurações diferentes. Salvo indicação em contrário, esses tipos de empréstimo podem ser usados para compra ou refinanciamento:

Taxa fixa. As taxas de juros dos empréstimos prefixados são fixadas para todo o prazo do empréstimo. Os termos de empréstimo de taxa fixa variam de 10 a 40 anos, embora os termos de 15 e 30 anos sejam mais comuns. Na maioria dos casos, os empréstimos de longo prazo têm taxas de juros mais altas - por exemplo, no início de 2018, as APRs de 30 anos eram quase 1 ponto percentual acima das APRs de 10 anos para os mutuários com excelente crédito. As melhores taxas são reservadas para os principais devedores - aqueles com pontuação FICO acima de 740.
Taxa ajustável. As taxas de juros dos empréstimos de taxa ajustável (ARM) permanecem fixas por um período inicial definido. No final desse período, eles se ajustam para cima e depois mudam anualmente ou duas vezes ao ano com as taxas de juros vigentes (com LIBOR ou outro padrão amplamente aceito como referência). A maioria dos ARMs possui limites de aumento periódico e vitalício da taxa de juros - normalmente de 1 a 2 pontos percentuais por ano e 5 a 6 pontos percentuais ao longo da vida do empréstimo, o que significa que um ARM com uma taxa inicial de 4% pode aumentar apenas para 5% ou 6 % em um único ano e 9% a 10% em todo o seu prazo. Os termos iniciais podem ser tão curtos quanto 1 ano e 10 anos. Todas as outras coisas são iguais, as APRs iniciais do BRAÇO são significativamente mais baixas que as APRs de taxa fixa, embora invariavelmente subam acima das APRs de taxa fixa prevalecentes. Alguns ARMs são conversíveis, o que significa que podem ser convertidos em empréstimos de taxa fixa em determinadas circunstâncias.
ARM apenas de interesse. Os ARMs apenas com juros são estruturados como os tradicionais, com uma diferença importante: durante um período inicial, o mutuário paga apenas juros sobre o saldo do empréstimo. Isso reduz substancialmente os pagamentos no início, mas dificulta a construção de patrimônio e não reduz o principal do empréstimo. Após o período inicial, o empréstimo é amortizado e o mutuário é responsável pelo pagamento do principal e dos juros. A transição de pagamentos somente de juros para pagamentos principais e de juros pode ser dissonante; portanto, os mutuários devem confirmar que podem pagar futuros pagamentos de principal e juros antes de garantir os ARMs somente de juros. Os ARMs somente para juros costumam ser adequados para compradores que esperam vender suas casas no curto e no médio prazo, antes que os pagamentos de principal e juros apareçam e as taxas se ajustem para cima. No entanto, alguns ARMs (incluindo apenas juros) têm multas de pré-pagamento que são aplicadas quando são pagas integralmente em um prazo pré-determinado.

Pagamento inicial

O adiantamento é uma consideração crucial para os compradores que procuram empréstimos para compra. Empréstimos para refinanciamento não exigem adiantamentos, embora eles carreguem custos de fechamento substanciais.

Historicamente, os credores exigiam pelo menos 20% de redução nos empréstimos convencionais, por exemplo, US $ 40.000 em um empréstimo de US $ 200.000. Nos últimos anos, os credores se tornaram menos rigorosos. Em 2014, muitos começaram a aceitar adiantamentos de até 3%, por exemplo, US $ 6.000 em um empréstimo de US $ 200.000.

Os empréstimos convencionais com pré-pagamento (adiantamentos inferiores a 10% do preço de compra) são conhecidos como empréstimos convencionais 97. As taxas de juros podem ser mais altas nesses empréstimos, assim como são mais altas para os mutuários com crédito subprime. Lembre-se de que muitos credores evitam empréstimos convencionais 97, por isso podem ser mais difíceis de encontrar em sua área, especialmente se você tiver crédito subprime.

Seguro Hipotecário Privado (PMI)

Os mutuários que depositam menos de 20% em um empréstimo convencional devem pagar um seguro de hipoteca particular, ou PMI. Os prêmios do PMI geralmente são pagos mensalmente. Dependendo da relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV), os pagamentos anuais do PMI dos empréstimos convencionais podem atingir até 1% do principal do empréstimo, com os índices mais altos do LTV produzindo pagamentos mais altos do PMI.

Custos finais

Existem muitas taxas de hipoteca a serem evitadas, mas a maioria dos empréstimos convencionais ainda vem com uma série de custos de fechamento. Alguns dos itens mais comuns incluem:

Impostos de propriedade pré-pagos. Os compradores geralmente precisam pagar antecipadamente os impostos sobre a propriedade acumulados entre a data de fechamento e a próxima data de vencimento do imposto sobre a propriedade. As taxas de imposto variam muito de acordo com a jurisdição, mas os compradores devem orçar pelo menos algumas centenas de dólares para esse item.
Seguro de Perigo Pré-pago. Os compradores também devem pagar antecipadamente os prêmios de seguro dos proprietários do primeiro ano, que podem variar de menos de 0,25% a mais de 1% do valor avaliado da casa.
Pesquisa e Avaliação de Imóveis. Dependendo do tipo e localização da sua propriedade, pode ser necessário realizar uma pesquisa. Na maioria dos casos, uma pesquisa de hipoteca relativamente superficial é suficiente a um custo inferior a US $ 500. Você também precisará financiar uma avaliação de propriedade comissionada pelo credor, o que confirma que você não está pagando demais pela propriedade e, portanto, reduz a exposição do credor a perdas financeiras na execução duma hipoteca. As avaliações geralmente custam menos de US $ 500 também.
Determinações de Inundações e Avaliações Ambientais. Mesmo que a propriedade pareça não ser vulnerável a inundações, é necessária uma determinação de inundação para confirmar isso e verificar se o seguro contra inundações não é necessário. As determinações de inundação geralmente custam entre US $ 20 e US $ 50. Em algumas regiões, outras avaliações ambientais, como avaliações de risco de incêndio, podem ser necessárias.
Inspeção residencial. Uma inspeção residencial é opcional, mas altamente recomendada, pois pode descobrir possíveis defeitos e riscos de segurança antes que a transação se torne oficial. Os custos das inspeções completas se aproximam de US $ 500.
Título Pesquisa e Seguros. Uma pesquisa de título verifica se o vendedor tem o direito de vender a propriedade para você - que ninguém mais tem uma reivindicação válida para seu título. O seguro de título cobre o custo de corrigir quaisquer problemas descobertos na pesquisa, bem como quaisquer problemas (incluindo reclamações sobre a propriedade) que possam surgir no futuro. Os custos de pesquisa de títulos geralmente são vinculados aos custos de seguro de títulos e o pacote inteiro geralmente excede US $ 1.000 (pagamento único no fechamento).
Gravação e Transferência. Essas taxas cobrem o custo de registrar a venda com as autoridades competentes (geralmente um departamento da cidade ou do condado) e formalizar a transferência com instrumentos conhecidos como "selos". Os custos de gravação e transferência geralmente variam de US $ 300 a mais de US $ 700.
Taxa de Originação. Esse é um item de linha abrangente que agrupa menores custos de fechamento. Os custos geralmente incluídos na taxa de origem incluem taxas de correio, custas judiciais, taxas de documentos e honorários advocatícios. Essas taxas devem estar claramente definidas na estimativa de boa fé que você recebe durante o processo de fechamento. As taxas de originação podem variar significativamente, mas 1% do preço de compra é comum.
Pontos de desconto. Este é um meio opcional, embora comum, para os credores aumentarem os rendimentos dos empréstimos acima das taxas de juros declaradas. Os pontos de desconto são basicamente pagamentos de juros iniciais, com cada ponto correspondendo a 1% do valor total do empréstimo e diminuindo a taxa do empréstimo em até 0,25%. Compradores com dinheiro suficiente no fechamento podem reduzir seus pagamentos mensais em andamento (e melhorar o fluxo de caixa de suas famílias) pagando pontos.

Empréstimos hipotecários FHA: Ideal para compradores de casas pela primeira vez

Os empréstimos hipotecários da FHA são emitidos por credores privados e garantidos pela Federal Housing Administration. Projetado para compradores de residências iniciantes, com ativos limitados e crédito abaixo do perfeito, os empréstimos para compra do FHA historicamente têm sido uma ajuda crucial para os americanos de baixa renda que buscam os benefícios da casa própria. Com uma exceção notável, as casas compradas ou refinanciadas com empréstimos da FHA devem ser ocupadas pelo proprietário e usadas como residência principal do mutuário.

Os empréstimos para compra da FHA podem ser de taxa fixa (o empréstimo hipotecário 203b, que se aplica a residências unifamiliares com uma a quatro famílias, é a mais comum) ou de taxa ajustável (o empréstimo da Seção 251 se aplica a residências unifamiliares com uma a quatro famílias ) Ambas as configurações permitem uma variedade de termos, sendo os termos de 15 e 30 anos as opções de taxa fixa mais comuns.

Os empréstimos de refinanciamento da FHA, como o produto de refinanciamento da FHA, permitem que os proprietários de empréstimos concedidos pela FHA refinanciem a um custo menor do que os empréstimos convencionais de refinanciamento. Eles também estão disponíveis nas configurações de taxa fixa e de taxa ajustável. Os empréstimos para refinanciamento da FHA não têm requisitos de seguro hipotecário (MIP) - uma enorme ajuda financeira para proprietários de imóveis com orçamentos apertados.

Diferenças entre FHA e empréstimos convencionais

Os empréstimos FHA e empréstimos convencionais diferem em alguns aspectos importantes:

Limites máximos de empréstimo. Na maioria dos mercados, o empréstimo máximo permitido para compra de FHA é de 115% do preço médio de venda local (geralmente calculado no nível do condado). Nos EUA continentais, o menor valor máximo é de US $ 271.050 (em mercados de baixo custo) e o máximo mais alto é de US $ 625.000 (em mercados de alto custo). No Alasca, Havaí e protetorados no exterior, como Guam, o máximo é de US $ 938.250. Esses limites estão sujeitos a alterações nos preços domésticos vigentes. Para hipotecas reversas (ou HECMs, um produto popular da FHA), o limite máximo permitido para empréstimos é de US $ 625.000 em todos os lugares nos EUA continentais e de US $ 938.250 em jurisdições não continentais. Use a calculadora de empréstimos hipotecários FHA do HUD para encontrar seus limites locais.
DTI e taxa de habitação. Os empréstimos da FHA permitem índices mais altos de DTI - até 43% de forma confiável e, às vezes, mais altos. A proporção da habitação, ou a relação entre os custos da habitação e a renda do mutuário, também pode ser superior ao padrão de empréstimo convencional de 28% - até 31%, na maioria dos casos..
Pagamento inicial. Para os mutuários com pontuação FICO igual ou superior a 580, os adiantamentos para empréstimos de compra da FHA podem chegar a 3,5% do preço de compra, por exemplo, US $ 7.000 em uma casa de US $ 200.000. Isso é significativamente menor do que o requisito histórico de adiantamento de 20% para empréstimos convencionais, por exemplo, US $ 40.000 em uma casa de US $ 200.000. Também é inferior ao limite de 10% no adiantamento entre empréstimos convencionais e convencionais 97, por exemplo, US $ 20.000 em uma casa de US $ 200.000.
Seguro hipotecário. O seguro de hipoteca é muito mais caro nos empréstimos para compra do FHA e na maioria dos empréstimos de refinanciamento do FHA (excluindo empréstimos para refinanciamento). Por estatuto, os mutuários recebem uma taxa fixa de 1,75% do valor do empréstimo no fechamento, independentemente do tipo, prazo ou taxa do empréstimo. Essa taxa geralmente é envolvida no empréstimo, aumentando o principal, embora também possa ser paga do próprio bolso. No futuro, os mutuários que começam com 90% LTV ou superior (10% ou menos) devem pagar prêmios de seguro hipotecário em andamento até que todo o empréstimo seja quitado - até 1,05% do valor do empréstimo a cada ano, dependendo do prazo do empréstimo e montante financiado. Os mutuários que começam com menos de 90% do LTV devem pagar prêmios de seguro em andamento por pelo menos 11 anos. Por outro lado, os tomadores de empréstimos convencionais que começam com 80% LTV ou menos não são obrigados a ter seguro de hipoteca. A única maneira de a maioria dos mutuários da FHA cancelar seu seguro hipotecário é através do programa de refinanciamento da FHA.
Taxa de juros. Todas as outras coisas são iguais, os empréstimos de compra e refinanciamento do FHA quase sempre têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos convencionais comparáveis. No entanto, a economia da taxa de juros pode ser compensada por prêmios mais altos de seguro hipotecário.
Requisitos de Crédito. Os empréstimos FHA têm requisitos de subscrição mais flexíveis do que os empréstimos convencionais. Você pode obter um empréstimo de compra de 3,5% da FHA com uma pontuação FICO de 580 ou melhor, e um empréstimo de 10% de desconto da FHA com uma pontuação FICO de 500 ou melhor.
Custos de fechamento pagos pelo vendedor. Os empréstimos da FHA permitem que os vendedores paguem até 6% do preço de compra para fechar, por exemplo, US $ 12.000 em uma casa de US $ 200.000. Esse é um benefício potencialmente enorme nos mercados de compradores. Os empréstimos convencionais limitam os custos de fechamento pagos pelo vendedor a 3% do preço de compra, por exemplo, US $ 6.000 em uma casa de US $ 200.000.
Suposição. Os empréstimos da FHA são aceitáveis, o que significa que podem ser transferidos do vendedor para o comprador com alterações mínimas nas taxas e condições. Embora as premissas estejam sujeitas à aprovação da FHA e à subscrição do credor, bem como à capacidade do comprador de cobrir a diferença (em dinheiro ou através de uma segunda hipoteca) entre o saldo remanescente do empréstimo e o preço avaliado da casa, são enormes o tempo e o estresse. economizadores para vendedores motivados. Empréstimos convencionais geralmente não são aceitáveis.

Tipos de empréstimos FHA

Além dos empréstimos 203b e Seção 251 para casas unifamiliares de uma a quatro famílias, os empréstimos da FHA assumem várias outras formas:

Empréstimos de condomínio. Conhecidos como empréstimos da Seção 234c, os empréstimos de condomínio com seguro da FHA compartilham muito em comum com os empréstimos com seguro de taxa fixa de 30 anos da FHA para residências isoladas. No entanto, o prazo fixo de 30 anos é a única opção de financiamento lastreado em FHA para compras de condomínios. Para se qualificar, um empréstimo da Seção 234c deve ser aplicado à compra de uma unidade de condomínio individual em um empreendimento com pelo menos cinco unidades. Os requisitos de ocupação do proprietário são mais flexíveis para os empréstimos da Seção 234c, mas o programa exige que pelo menos 80% dos empréstimos garantidos pela FHA em um determinado desenvolvimento sejam feitos aos ocupantes do proprietário.
Empréstimo de refinanciamento seguro. Os empréstimos de refinanciamento seguro da FHA convertem os empréstimos hipotecários convencionais, incluindo empréstimos que sofreram inadimplência devido a ajustes de taxa de juros em alta nos ARM convencionais, em empréstimos de taxa fixa apoiados pela FHA. Se você optar por um refinanciamento de saque, o limite superior de empréstimo será de 85% LTV. Para refinanciamentos que não são sacados, o limite superior é de 97,75% LTV.
FHA Agilize o refinanciamento. Os empréstimos de refinanciamento simplificados da FHA são projetados para refinanciar os empréstimos existentes da FHA sem avaliação de imóveis e custos de fechamento relativamente baixos (geralmente menos de 4% do principal). Os requisitos do programa são bastante brandos no papel - por exemplo, você pode refinanciar tecnicamente uma casa profundamente submersa e não há limites formais de renda ou emprego. No entanto, a maioria dos credores exige crédito decente (FICO em 620 ou melhor) e verificação de emprego. Os empréstimos também não podem ser seriamente delinqüentes. Para se qualificar, seu novo empréstimo deve reduzir seu pagamento mensal em pelo menos 5% (por exemplo, de US $ 1.000 a US $ 950). Alguns credores oferecem a opção de agrupar os custos de fechamento no principal do empréstimo, resultando em um empréstimo de “custo zero”, embora isso resulte em um pagamento mensal mais alto durante a vida do empréstimo.
Hipotecas de conversão de ações domésticas (HECM ou Hipoteca reversa). Também conhecidos como hipotecas reversas, os empréstimos HECM ajudam os idosos ocupantes dos proprietários (aqueles com 62 anos ou mais) a aproveitar seu patrimônio sem vender suas casas e se mudar. Invulgarmente para um produto hipotecário, os HECMs não exigem pagamentos mensais. Em vez disso, são fontes ideais de dinheiro isento de impostos para mutuários com renda fixa e ativos limitados. No entanto, devido às suas conseqüências jurídicas e financeiras significativas, é melhor não fazer um HECM antes de consultar um advogado ou consultor financeiro.
Empréstimo de Pagamento Graduado. Empréstimos de pagamento graduados, ou empréstimos da Seção 245, inicialmente têm pagamentos mensais muito baixos. Ao longo dos primeiros 5 a 10 anos de vida do empréstimo, esses pagamentos aumentam gradualmente a taxas entre 2% e 7,5% ao ano. No final do período de intensificação, eles se estabilizam e permanecem constantes pelo restante do período. Empréstimos de pagamento graduados são ideais para mutuários que esperam que seus rendimentos aumentem significativamente ao longo do tempo.
Empréstimo de capital crescente. Conhecidos como empréstimos da Seção 245a, os crescentes empréstimos de capital são basicamente versões mais versáteis e que perdoam financeiramente os empréstimos de pagamento graduados. Eles são válidos para a maioria dos tipos de moradias, incluindo unidades cooperativas e residências programadas para reforma ou reabilitação. O aumento do pagamento anual é mais gradual que a opção de pagamento graduado - os aumentos anuais são limitados a 5%. Os termos também são mais curtos - 22 anos é o máximo.

Vantagens dos empréstimos FHA vs. empréstimos convencionais

Aqui está uma recapitulação das principais vantagens dos empréstimos da FHA sobre empréstimos convencionais:

Requisitos de subscrição mais fracos (pontuação de crédito)
Requisitos de pré-pagamento mais baixos (no mínimo 3,5% para mutuários com FICO em 580 ou melhor)
Capacidade de entrega (pode ser transferida do vendedor para o comprador com atrito mínimo)
Maior subsídio de custo de fechamento pago pelo vendedor
Taxas de juros mais baixas
Requisitos de DTI e proporção da caixa mais frouxos

Desvantagens dos empréstimos FHA vs. empréstimos convencionais

E as desvantagens cruciais dos empréstimos do FHA versus empréstimos convencionais:

Pagamento antecipado de seguro hipotecário exigido por lei sobre empréstimos para compra e empréstimos refinanciados não simplificados (1,75% do tamanho do empréstimo)
Prêmios de seguro hipotecário mais altos em andamento (até 1,05% do tamanho do empréstimo anualmente)
Não é possível cancelar o seguro de hipoteca, exceto através do refinanciamento otimizado
Limites mais baixos de empréstimos garantidos em mercados de baixo custo (desvantajosos para compradores de alto padrão nessas áreas)
As casas devem ser residências primárias ocupadas pelo proprietário

Empréstimos hipotecários VA: Ótimo para famílias militares

Autorizado pelo Servicemembers Reajustment Act de 1944 (SRA), o programa de empréstimos à habitação do VA ajuda os atuais e ex-funcionários atuais a realizar o sonho da casa própria. Como os empréstimos da FHA, a maioria dos empréstimos de VA é feita por credores privados e apoiada pelo Departamento de Assuntos de Veteranos - eles não são empréstimos diretos originados por o VA. Como os empréstimos da FHA, os empréstimos do VA só podem ser usados para casas ocupadas pelos proprietários que se qualifiquem como residências primárias dos mutuários.

Os empréstimos do VA podem financiar compras e esforços de refinanciamento. Como o FHA e os empréstimos convencionais, eles estão disponíveis em uma ampla variedade de configurações, incluindo taxas fixas de 15 e 30 anos e vários termos de taxa ajustável. As taxas de juros são geralmente comparáveis aos empréstimos convencionais e superiores aos empréstimos do FHA.

Requisitos de elegibilidade

Os requisitos de elegibilidade para empréstimos do VA variam um pouco de acordo com a filial, data e duração do serviço.

Como regra geral, os membros de serviço ativo são elegíveis após cumprirem 180 dias consecutivos de serviço e, às vezes, apenas 90 dias consecutivos de serviço. Veteranos, incluindo reservistas e membros da Guarda Nacional, são elegíveis após 90 a 180 dias consecutivos de serviço, em qualquer momento de suas carreiras. Reservistas e pessoal da Guarda Nacional que não vêem o serviço ativo são elegíveis após seis anos consecutivos de serviço. Descargas desonrosas são desqualificantes.

Confira a tabela de elegibilidade do VA para obter mais informações sobre qualificação e detalhes sobre como solicitar um Certificado de Elegibilidade (CoE).

Diferenças entre VA e empréstimos convencionais

Além dos requisitos de elegibilidade de serviço, os empréstimos de VA e empréstimos convencionais diferem em alguns aspectos fundamentais:

Taxa de financiamento. A maior e mais cara diferença entre empréstimos VA e empréstimos convencionais é a taxa de financiamento do VA. A taxa de financiamento do VA é uma taxa única que não se aplica a empréstimos convencionais ou FHA. Varia consideravelmente por ramo de serviço, tipo de empréstimo e tamanho do adiantamento, mas geralmente favorece compradores de residências ou refinanciadores iniciantes com experiência anterior em serviço ativo e taxas de LTV inferiores a 90%. Nos empréstimos para compra e refinanciamento, as taxas de financiamento geralmente variam de 1,25% a 3,3% do principal do empréstimo, por exemplo, US $ 2.500 a US $ 6.600 em um empréstimo de US $ 200.000. Em empréstimos de refinanciamento sem saque, eles podem atingir 0,50% do principal do empréstimo.
Tamanho máximo do empréstimo. Os empréstimos de VA são garantidos em até US $ 424.100 na maioria dos mercados, embora esse limite esteja sujeito a alterações com as condições do mercado. Se o credor aprovar um empréstimo maior, você poderá aceitá-lo, mas o VA não assumirá a responsabilidade excedente. Em mercados de custo mais alto, o VA pode garantir empréstimos maiores.
Pagamento inicial. Um dos maiores benefícios de um empréstimo de VA é a falta de um requisito de adiantamento para empréstimos menores. Se você se qualificar para um empréstimo do VA, poderá financiar o preço de compra inteiro da sua casa. No entanto, o benefício de não pagamento tem uma limitação prática fundamental: geralmente limita quatro vezes o direito de VA padrão de US $ 36.000 por comprador, ou US $ 144.000. Empréstimos maiores exigem adiantamentos, embora não necessariamente os adiantamentos de mais de 10% exigidos pelos credores convencionais.
Seguro hipotecário. Os empréstimos de VA não requerem seguro hipotecário, mesmo quando o LTV é superior a 80%.
Requisitos de Crédito. Os padrões de subscrição do programa de empréstimo do VA não são tão frouxos quanto os do programa FHA. A maioria dos credores exige uma pontuação mínima de 620 no FICO para se qualificar, embora exceções possam ser feitas caso a caso (por exemplo, mutuários de alta renda).
Custos finais. Por lei, os credores não têm permissão para avaliar certos tipos de custos de fechamento de empréstimos de VA. Isso inclui honorários advocatícios, honorários advocatícios, honorários de subscrição e encargos de processamento de documentos. Em vez desses encargos detalhados, os credores podem avaliar os encargos de origem até 1% do valor do empréstimo.
Suposição. Assim como os empréstimos da FHA, os empréstimos do VA são assumíveis com a aprovação do VA e a qualificação do comprador.

Tipos de empréstimos VA

Empréstimos VA vêm em várias formas diferentes:

Empréstimo de compra. Os empréstimos para compra de VA não exigem dinheiro baixo - em outras palavras, o LTV permitido varia de até 100%. Com algumas restrições, elas podem ser usadas para residências isoladas, residências sob medida (nova construção), unidades de condomínio, residências e lotes fabricados e projetos de compra e renovação (semelhante a um empréstimo de reabilitação FHA 203k).
Empréstimo de refinanciamento de saque. Como os empréstimos de refinanciamento de saque convencionais e do FHA, os empréstimos de refinanciamento de saque do VA substituem o empréstimo original e fornecem ao mutuário um montante fixo que eles podem usar como acharem melhor. Esse montante fixo pode chegar a 100% do patrimônio do mutuário na casa - por exemplo, se o mutuário deve US $ 100.000 em uma casa no valor de US $ 200.000, pode receber até US $ 100.000 em dinheiro. Empréstimos de refinanciamento de saque normalmente têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos que substituem. O empréstimo original (refinanciado) não precisa necessariamente ser um empréstimo VA.
Empréstimo para refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL). Também conhecido como VA Streamline Refinance Loan (ou simplesmente simplificar refinanciamento), os IRRRLs são projetados especificamente para refinanciar empréstimos de compra de VA existentes sem um segundo pedido de empréstimo de VA. Não há opção de saque, economize US $ 6.000 para projetos de melhoria de casa com eficiência energética.
Programa de Empréstimos Diretos para os Nativos Americanos (NADL). Projetado especificamente para membros de serviço e veteranos de origem nativa americana, os empréstimos da NADL são feitos diretamente pelo VA. Eles sempre são configurados como empréstimos de taxa fixa de 30 anos. De acordo com o VA, as NADLs só podem ser usadas para “financiar a compra, construção ou melhoria de casas no Federal Trust Land (terreno de reserva) ou para refinanciar uma NADL anterior para reduzir a taxa de juros”.

O VA também faz dois tipos diferentes de Subsídios para Habitação Adaptada, que são pagamentos sem empréstimos para veteranos com deficiências graves e permanentes relacionadas ao serviço. Essas doações são projetadas para financiar a construção, compra ou reforma de moradias adaptadas para deficientes para veteranos deficientes e suas famílias. Eles não precisam ser reembolsados.

Vantagens dos empréstimos VA versus empréstimos convencionais

Aqui está uma rápida recapitulação das principais vantagens dos empréstimos de VA em relação às hipotecas convencionais:

Não são necessários adiantamentos para empréstimos específicos
Não é necessário seguro hipotecário
Assumability
Limites altos de empréstimos para refinanciamento de saque (sacar até 100% do seu patrimônio em casa)
Custos baixos na otimização de empréstimos refinanciados
Restrições ao fechamento de tipos e valores de custo

Desvantagens de empréstimos VA versus empréstimos convencionais

E suas principais desvantagens:

Taxa de financiamento VA necessária antecipadamente
Restrito a membros de serviço ativo, veteranos e suas famílias
Limites de tamanho de empréstimo que podem prejudicar compradores em mercados de alto custo
As casas devem ser residências primárias ocupadas pelo proprietário

Palavra final

Se você mora em uma área metropolitana definida pelo Censo, é provável que se qualifique para um empréstimo convencional, VA ou FHA. No entanto, se você gosta de espaços abertos, sua melhor opção de empréstimo à habitação talvez seja a única que mencionamos aqui de passagem: o empréstimo do USDA.

Apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA, os empréstimos do USDA são projetados especificamente para compradores iniciantes que desejam se estabelecer fora das áreas metropolitanas definidas pelo Censo, onde vive a grande maioria dos americanos. Para aqueles que se qualificam, o programa de empréstimos do USDA é incrivelmente generoso - oferece financiamento a 100% (sem redução de capital), taxas de juros ultra baixas e PMI com desconto. Antes de solicitar um empréstimo convencional ou uma das alternativas não convencionais mais comuns, faça um favor a si mesmo (e à sua carteira) e examine esse produto indescritível e potencialmente lucrativo de financiamento imobiliário.

Se você deseja aumentar suas chances de ser aprovado para uma hipoteca, consulte este artigo: 6 dicas para obter aprovação para um empréstimo hipotecário residencial.

Qual dos diferentes empréstimos hipotecários - FHA, VA ou convencional - é o ideal para você?