Como calcular a relação dívida / renda para uma hipoteca ou empréstimo

Embora você não precise de conhecimento enciclopédico de todos os componentes de uma boa pontuação de crédito ou das considerações envolvidas nas decisões de subscrição de empréstimos, não é demais saber o que agrada aos credores - e o que os desativa..

Além da sua pontuação de crédito, a única métrica digna de investigação adicional é a sua relação dívida / renda.

É difícil exagerar a centralidade da dívida em relação ao processo de subscrição. Se o seu índice for muito alto, será muito difícil garantir empréstimos pessoais e outros tipos de crédito a taxas razoáveis. Isso pode ter sérias ramificações para seu estilo de vida e saúde financeira pessoal, algumas das quais discutiremos em mais detalhes abaixo.

Aqui está o que você precisa saber sobre a relação dívida / renda: como é calculada, por que é importante, suas limitações como um indicador de saúde financeira e o que você pode fazer para melhorar sua proporção pessoal ou familiar.

Qual é a relação dívida / renda?

É um conceito bem simples.

Sua relação dívida / renda compara o que você deve contra o que você ganha. Em termos matemáticos, é o quociente de suas obrigações mensais dividido por sua renda bruta mensal: R = D/Eu, onde D é sua dívida total, eu sou sua renda total e R é sua relação dívida / renda.

Como calcular sua relação dívida / renda

Você pode calcular sua relação dívida / renda em quatro etapas fáceis:

Adicione suas dívidas. Primeiro, some todas as suas dívidas. As obrigações comumente usadas para calcular a sua relação dívida / renda incluem hipotecas (incluindo impostos e seguros garantidos) ou pagamentos de aluguel, pagamentos de carros, pagamentos de empréstimos a estudantes, pagamentos de empréstimos pessoais (e outros), pagamentos de empréstimos que você co-financia. assinado (um item de linha importante para pais com filhos adultos com dívidas), pensão alimentícia, pensão alimentícia, pagamentos de empréstimos para aquisição de imóveis residenciais e pagamentos mínimos com cartão de crédito (mesmo se você cobrar mais). Esta não é uma lista completa de dívidas que podem levar em consideração a sua relação dívida / renda. Se você não tiver certeza do que o seu credor procura, pergunte diretamente ao seu oficial de empréstimo.
Excluir despesas não consideradas dívidas. O numerador da sua relação dívida / receita inclui apenas despesas consideradas dívidas. Não é uma contabilidade total de seus passivos mensais. As despesas não fatoradas geralmente incluem pagamentos de serviços públicos (como água e eletricidade), a maioria dos tipos de seguro (incluindo seguro de automóvel e saúde), despesas de transporte (exceto empréstimos para automóveis), contas de telefone celular e outras despesas de telecomunicações, compras e alimentos, a maioria dos impostos (excluindo impostos sobre propriedade caucionados) e despesas discricionárias (como entretenimento).
Adicione sua receita bruta. Adicione todas as fontes de renda, antes dos impostos. Se você tem um emprego W-2 em tempo integral, isso é tão fácil quanto analisar o seu salário mais recente. Se você possui vários empregos de meio período, trabalha como contratado independente para vários clientes ou possui uma pequena empresa, provavelmente é mais fácil consultar a declaração de imposto do ano anterior (supondo que sua renda não tenha mudado significativamente) ou adicionar manualmente recibos usando seus extratos bancários mais recentes.
Divida o Passo 1 pelo Passo 3. Divida seu total de dívidas mensais, conforme definido na Etapa 1, por sua receita bruta, conforme definido na Etapa 3. Essa é a sua relação dívida / renda atual!

Aqui está um exemplo simples. Diga o seu dívida mensal agregada total, excluindo despesas não relacionadas a dívida, é $ 1.500. Seu renda bruta mensal, antes de impostos e despesas domésticas, é $ 4.500. Seu rácio dívida / rendimento é $ 1.500 / $ 4.500 ou 33,3%.

Por que sua relação dívida / renda é importante

Dívida / receita está entre os fatores mais importantes que os credores usam para avaliar os solicitantes de empréstimos.

Para os credores, sua relação dívida / renda é um indicador confiável de sua capacidade de reembolsar um novo empréstimo em tempo hábil. Estatisticamente, quanto maior a carga de dívida existente em relação à sua renda atual, maior a probabilidade de você ficar para trás no serviço da dívida.

Os credores hipotecários estão particularmente cientes dos índices de dívida / renda dos candidatos. Os subscritores de hipotecas e as empresas de serviços que adquirem a maioria das hipotecas após a sua emissão têm pouco incentivo para emitir empréstimos arriscados a candidatos que possam ter dificuldades para cumprir suas obrigações existentes.

Os credores que emitem empréstimos hipotecários de alto risco - conhecidos como hipotecas subprime - compensam o risco adicional exigindo adiantamentos maiores e atribuindo taxas de juros mais altas. Os empréstimos hipotecários subprime geralmente exigem adiantamentos bem ao norte de 20% e cobram juros acima de 8% da TAEG, em comparação com 3% a 5% para hipotecas de primeira linha.

O que é uma boa relação dívida / renda para credores?

Cada credor é diferente, mas 36% é o limite de dívida para renda geralmente aceito para empréstimos hipotecários de primeira linha. Essa é a relação dívida / renda máxima permitida pelas regras da Fannie Mae para empréstimos subscritos manualmente.

Fannie Mae faz exceções à regra dos 36%. De acordo com a Matriz de elegibilidade da Fannie Mae, a Fannie Mae permite índices de dívida / renda de até 45% em empréstimos feitos a mutuários com maior pontuação de crédito e reservas de caixa.

Empréstimos concedidos a tomadores cujos índices de dívida / renda excedam 43% podem não ter proteções importantes para os tomadores de empréstimos, como limites nos encargos iniciais de "pontos" e períodos apenas de juros. Consulte a literatura do Consumer Financial Protection Bureau sobre hipotecas qualificadas para obter mais detalhes sobre o que é e o que não é permitido..

Os credores menores estão isentos das regras que regem as hipotecas qualificadas e, portanto, podem emitir empréstimos hipotecários favoráveis aos mutuários com índices de dívida / renda superiores a 43%. Pequenos credores são definidos como credores com menos de US $ 2 bilhões em ativos e 500 ou menos hipotecas emitidas no ano anterior. Lembre-se de que os credores têm discrição final em relação às decisões de subscrição - e que, não importa quão branda seja o seu credor, é provável que você enfrente taxas de juros mais altas e requisitos de pré-pagamento se sua relação dívida / renda exceder 36%.

O rácio dívida / rendimento é um bom indicador de saúde financeira?

Provavelmente, a essa altura, provavelmente está claro que a relação dívida / renda não é uma proxy do fluxo de caixa das famílias. Ao excluir categorias de despesas amplas, como serviços públicos, seguros e alimentos, a dívida / renda é, na melhor das hipóteses, uma imagem incompleta de sua saúde financeira geral. Embora seja mais fácil gastar mais do que você ganha com uma carteira cheia de cartões de crédito ou uma vasta carteira de empréstimos pessoais, alavancagem excessiva não é o único fator que pode comprometer sua resiliência financeira.

Dívida sobre receita é um bom indicador de sua credibilidade pessoal, mesmo que seja apenas pelo grau em que os credores confiam nela nas decisões de subscrição. Mas sua relação dívida / renda "pronta para uso", definida nas quatro etapas acima, não é suficiente para produzir uma imagem holística do seu bem-estar financeiro.

Para conseguir isso, você precisa redefinir "dívida".

Como calcular uma relação dívida / renda personalizada

Sua relação dívida / renda personalizada deve ser responsável por despesas pessoais ou familiares recorrentes e inevitáveis, não incluídas na definição da Etapa 2 de "dívidas". Tais despesas podem incluir:

Plano de saúde
Seguro automóvel
Seguro residencial, se não incluído em garantia
Custos de assistência à infância, se você tiver filhos pequenos em uma família monoparental ou com dois filhos
Imposto de renda, se não for totalmente retido no seu salário
Despesas com serviços públicos e comunicações
Mercearias

Obviamente, quanto mais despesas você incluir, mais perto você estará de reformular o orçamento da sua família. (Se você ainda não possui um orçamento familiar, leia como fazer um orçamento pessoal pela primeira vez.)

Você pode evitar isso concentrando-se nas maiores obrigações: na maioria dos casos, seguro de saúde e puericultura. Antes de calcular sua relação dívida / renda personalizada, subtraia os custos de seguro de saúde e de assistência à infância (se aplicável) da sua receita bruta.

Se você se qualificar para créditos fiscais ou deduções relacionadas a qualquer despesa, adicione-os novamente. Dependendo da sua renda, você pode se qualificar para um crédito tributário igual a 20% a 35% da creche qualificada ou outras despesas de supervisão para crianças e dependentes menores de idade 13, limitado a US $ 3.000 em despesas para um filho e US $ 6.000 em despesas para dois ou mais filhos. O crédito total está disponível apenas para pais de baixa renda. Se você ganhar mais de US $ 43.000 por ano, seu crédito será limitado a 20%. (Esse limite está sujeito a alterações a cada ano fiscal, consulte as declarações de impostos mais recentes e as publicações atuais do IRS antes de fazer quaisquer suposições sobre sua elegibilidade.)

Calculando sua relação dívida / renda: um exemplo

Vamos dar um exemplo. Diga sua parte do seu plano de seguro de saúde custa US $ 2.500 por ano, total de suas despesas com cuidados infantis US $ 11.000 por ano para duas crianças, e seu receita anual bruta é de US $ 70.000. Supondo que seus filhos se qualifiquem para o crédito fiscal de assistência a filhos e dependentes, você poderá reivindicar $ 2.200.

Para encontrar sua base de renda "verdadeira" para um cálculo personalizado de dívida / receita, subtraia $ 13.500 a partir de $ 70.000, depois adicione de volta $ 2.200: $ 58.700 de renda anual, ou aproximadamente US $ 4.892 por mês.

Em seguida, você pode usar sua base de renda para determinar sua carga máxima de dívida recomendada, com base nos limites de dívida / renda dos credores. Se você está solicitando uma hipoteca e deseja ter certeza de que está qualificado para as melhores taxas e condições possíveis para o seu perfil de crédito, atire por não mais do que 36% dívida / renda. Em uma base de renda mensal de $ 4.892, sem contabilizar despesas adicionais, você pode gastar não mais do que US $ 1.761 por mês no serviço da dívida.

Dicas para melhorar sua relação dívida / renda

Reduzir sua relação dívida / renda pode parecer auto-explicativo, mas pagar dívidas é geralmente mais fácil dizer do que fazer. Siga estas dicas para causar um impacto significativo e oportuno na sua relação dívida / renda antes você solicita uma hipoteca ou outro empréstimo importante:

Consumo de uma despesa discricionária do seu orçamento a cada mês. Pode ser um café com leite da manhã, um pacote de telefone por cabo e Internet que você mal usa, uma assinatura de entrega de refeições que você não tem tempo para cozinhar. Identifique uma dessas fraquezas financeiras por mês, planeje viver sem ela e reduza seu orçamento.
Acelerar pagamentos de dívidas parceladas. Os empréstimos a prestações incluem empréstimos para carros, hipotecas, empréstimos pessoais e outros empréstimos com pagamentos mensais fixos. (Por outro lado, os cartões de crédito e as linhas de crédito à habitação são conhecidos como dívidas “rotativas”, pois você pode utilizá-las livremente e o saldo pendente pode aumentar ou diminuir de acordo.) Se altos pagamentos mensais em empréstimos parcelados levarem em consideração seu relação dívida / renda, tente adicionar um pouco a cada pagamento para reduzir o número de meses necessário para pagar o saldo. Para os tomadores de empréstimos preocupados principalmente com a redução da dívida / renda no curto e no médio prazo, essa estratégia funciona melhor com empréstimos que se aproximam do pagamento: digamos, um empréstimo de carro com 24 pagamentos mensais restantes. Não é tão eficaz para empréstimos de longo prazo emitidos recentemente: digamos, uma hipoteca de 30 anos com 280 meses restantes. Pagar mais mensalmente pelos principais empréstimos de longo prazo pode reduzir o custo total de juros do empréstimo. Isso é bom para sua saúde financeira de longo prazo, mas não é diretamente pertinente à sua situação de dívida / renda de curto prazo.
Pagar cartões de crédito na íntegra todos os meses. A menos que você esteja aproveitando uma promoção APR de tempo limitado de 0% para financiar uma compra grande ou pagar uma dívida com cartão de crédito com juros mais altos através de transferência de saldo, não carregue saldos de cartão de crédito mês a mês. Isso aumenta o seu pagamento mensal mínimo - e com ele a sua relação dívida / renda.
Aproveite as ofertas de transferência de saldo. Se seu crédito estiver em boas condições, você poderá se qualificar para cartões de crédito com baixa TAEG, como Chase Slate ou Citi Simplicity. Esses cartões geralmente vêm com longas ofertas de transferência de saldo de abril de 0% que congelam a acumulação de juros em dívidas de cartão de crédito com juros altos, reduzindo o custo para pagá-los. Aproveite-os!
Pegue algumas horas de trabalho freelance a cada semana. Aumentar a renda é geralmente mais fácil do que diminuir a dívida. Se você possui habilidades ou talentos comercializáveis que se traduzem bem no mercado de consultoria ou contratação freelancer, use uma telha digital. Procure empregos em sites respeitáveis de trabalho freelance.
Adiar grandes compras. Planejando um grande projeto de melhoramento da casa? Pinando para um carro novo? Considere adiar essas compras até que suas dívidas existentes estejam sob controle. Se você precisar financiar qualquer parte dessas compras, aumentará sua relação dívida / renda, desfazendo parte ou todo o trabalho duro que dedicou.
Evite solicitar novos empréstimos ou cartões de crédito. Os cartões de crédito "pré-aprovados" oferecem estamos tentador, mas eles não são bons para a sua relação dívida / renda. Evite assumir novas dívidas, especialmente empréstimos com juros altos e linhas de crédito, até que sua relação dívida / renda esteja sob controle. Evite empréstimos predatórios, como payday empréstimos,.

Palavra final

A relação dívida / renda é fácil de entender em resumo. Onde a borracha bate na estrada, as coisas nem sempre são tão claras.

Se você tirar uma conclusão deste post, espero que o seu rácio dívida / renda não seja o árbitro definitivo de sua saúde financeira. Sim, é uma consideração de subscrição crítica para os credores, e uma alta relação dívida / renda provavelmente aumentará seus custos de empréstimos ou o excluirá totalmente da disputa. Mas simplesmente não é possível obter uma imagem completa e medida da sua situação financeira apenas com esse número..

Você já calculou sua relação dívida / renda recentemente? Está em boa forma ou há mais trabalho a ser feito?