Como parar e evitar a execução duma hipoteca em sua casa

Os proprietários podem acabar nessa situação por muitas razões diferentes. Alguns perdem o emprego e não conseguem mais sobreviver. Para outros, uma crise de saúde os deixa com pesadas contas médicas que consomem seus fundos disponíveis. E alguns simplesmente cometem o erro de comprar mais casa do que podem pagar, de modo que mesmo uma pequena mudança em suas finanças é suficiente para colocar os pagamentos fora de seu alcance.

Não importa por que isso aconteça, o encerramento é uma experiência terrível. Perder a sua casa é sempre assustador e deprimente, mas quando você a perde porque não conseguiu cumprir os pagamentos, pode sentir que a culpa é sua. Isso empilha sentimentos de vergonha e culpa em cima de todo o seu outro estresse. E para piorar as coisas, uma execução dói seriamente sua pontuação de crédito, dificultando muito a compra de outra casa no futuro..

Se você está enfrentando esse problema, faz sentido fazer todo o possível para evitá-lo. Existem várias maneiras de os proprietários de imóveis sem dinheiro impedirem a execução duma hipoteca - ou pelo menos se protegerem de alguns dos piores efeitos da execução duma hipoteca..

Levantar dinheiro extra

Se você não atrasou seus pagamentos de hipoteca por mais de um mês ou dois, ainda tem a chance de voltar aos trilhos. Se você conseguir levantar dinheiro extra suficiente, poderá compensar os pagamentos perdidos e salvar sua casa da execução duma hipoteca..

Aqui estão algumas maneiras de arrecadar dinheiro com pressa.

Reduza suas despesas

Comece cortando todos os extras do seu orçamento, se você ainda não o fez. Cancele sua TV a cabo, reduza para um plano de telefone celular mais barato, abandone sua academia, pare de beber água engarrafada e pare de sair para comer, mesmo que seja apenas para tomar café pela manhã.

Se isso não for suficiente para diminuir a lacuna no seu orçamento, é hora de seguir para estratégias mais extremas. Procure maneiras de reduzir suas contas de supermercado, encontrar assistência médica acessível e até mesmo desistir de seu carro. Apertar muito o cinto é doloroso, mas é melhor do que perder a casa.

Use Programas de Ajuda

Se você se qualificar para qualquer forma de ajuda governamental - como Medicaid, SNAP (vale-refeição) ou assistência de aquecimento - faça-a. O dinheiro extra que ele libera no seu orçamento pode permitir que você acompanhe sua hipoteca. O Localizador de Benefícios em Benefits.gov pode ajudá-lo a encontrar e se inscrever em programas em seu estado.

Vender coisas

Procure na sua casa qualquer coisa de valor que você possa vender para arrecadar algum dinheiro. Itens de alto valor incluem jóias, eletrônicos, colecionáveis, ferramentas, instrumentos musicais e até alguns móveis ou um segundo carro, se você puder se dar bem sem eles. Você pode vender seus pertences no eBay, publicá-los no Craigslist ou levá-los a uma loja de penhores.

Aumente sua renda

Procure maneiras de ganhar uma renda extra para sobreviver. Veja se seu chefe está disposto a dar-lhe alguns turnos extras ou horas extras no trabalho. Se isso não funcionar, procure um segundo emprego ou um show paralelo como dirigir para o Uber. Alugar um quarto extra em sua casa, se você tiver um, é outra maneira de ganhar dinheiro extra.

Toque no seu fundo de aposentadoria

Se você tiver dinheiro reservado em um fundo de aposentadoria, considere fazer uma retirada antecipada. Se você tem um Roth IRA, pode retirar dinheiro dele sem ter que pagar impostos ou multas extras. Isso ainda atrasará sua poupança de aposentadoria, mas você pode se preocupar em recuperar o atraso depois que a crise financeira passar.

Se você possui um IRA ou 401k tradicional, terá que pagar impostos e multas por saques antecipados, mas o custo pode valer a pena para salvar sua casa.

Refinanciamento

Algumas pessoas acabam com problemas por causa de hipotecas com taxas ajustáveis que têm um pagamento baixo e gerenciável nos primeiros anos e, de repente, saltam para um nível fora de alcance. Alguns dos piores criminosos são empréstimos apenas com juros, que se tornam muito mais caros quando você precisa começar a pagar o principal e os juros. Outras pessoas têm hipotecas de taxa fixa, mas a taxa de juros é muito alta - talvez porque tenham crédito insuficiente ou talvez porque as taxas estavam altas naquele momento.

Se você estiver em uma dessas situações, refinanciar sua hipoteca pode ser suficiente para reduzir seu pagamento mensal a um nível que você possa gerenciar. Isso pode ser uma opção mesmo se você estiver de cabeça para baixo em seu empréstimo. Normalmente, os bancos não querem refinanciar uma hipoteca, a menos que você possua uma quantia justa de patrimônio, mas se a alternativa for encerrada no empréstimo, o banco poderá ganhar mais dinheiro ao refinanciar do que ao passar pelo processo de execução duma hipoteca.

Refinanciamento x Execução duma hipoteca

O refinanciamento do seu empréstimo à habitação, se possível, geralmente é a melhor alternativa à execução duma hipoteca. Oferece várias vantagens:

Menor impacto no crédito. A solicitação de um novo empréstimo sempre diminui um pouco sua pontuação de crédito, mas a queda é apenas temporária. Comparado a outras opções - como venda a descoberto, modificação de empréstimo ou escritura em vez de exclusão - um refinanciamento deve causar o menor dano ao seu rating de crédito no longo prazo.
Um empréstimo mais acessível. O refinanciamento da sua casa substitui um empréstimo não acessível por um acessível. Você terá pagamentos mensais que se ajustam mais confortavelmente ao seu orçamento, em vez de esticá-lo até o limite ou além.
Você mantém sua casa. Mais importante ainda, o refinanciamento permite que você mantenha sua casa. Você terá que passar por alguns aborrecimentos preenchendo a papelada, mas isso é bem menos problemático do que mudar para uma nova casa.

Maneiras de refinanciar

Se você acumulou bastante patrimônio em sua casa, seu banco ficará feliz em refinanciar sua hipoteca para você. Mesmo que não consiga obter uma taxa de juros mais baixa, você poderá reduzir seus pagamentos mensais estendendo seu prazo de empréstimo.

Por exemplo, se você tivesse um empréstimo de US $ 200.000 e já pagou US $ 50.000, poderá contratar um novo empréstimo de 30 anos por US $ 150.000. Levará mais tempo para que sua casa seja paga dessa maneira, mas é melhor do que perder completamente sua casa.

Se você não tiver muita equidade, é possível que ainda possa refinanciar com a ajuda de alguns programas especiais. Esses incluem:

HARPA. O Programa de Refinanciamento de Casas Acessíveis (HARP) ajuda proprietários cujas casas perderam valor para refinanciar suas hipotecas, mesmo que agora estejam de cabeça para baixo. Este programa está disponível apenas para hipotecas originadas até maio de 2009 pelos programas patrocinados pelo governo Fannie Mae ou Freddie Mac. O site da HARP pode informar se você se qualifica e ajuda a se inscrever. O HARP expirará no final de 2018, portanto, você precisará agir rapidamente para usar este programa.
Programas FHA. Se sua hipoteca é apoiada pela Federal Housing Authority (FHA), você pode tirar proveito de alguns programas especiais da FHA para refinanciamento. Um refinanciamento simples da FHA é uma boa opção para obter a menor taxa de juros possível e manter seus custos baixos, enquanto um refinanciamento simplificado da FHA ajuda a refinanciar rapidamente e evitar a papelada.
IRRRL. Proprietários de imóveis com hipotecas financiadas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, ou VA, podem se qualificar para um Empréstimo para Refinanciamento de Redução de Taxa de Juros (IRRRL). Às vezes chamado de empréstimo VA Streamline ou VA para VA, esse empréstimo ajuda a refinanciar para uma taxa de juros mais baixa. Qualquer credor pode fornecer esse tipo de empréstimo, mas nenhum credor é necessário, portanto, talvez você precise procurar um banco para fornecer esse empréstimo a você.

Hipoteca Treino

Se você não conseguir refinanciar seu empréstimo à habitação, pode tentar fazer com que seu credor concorde com um "treino para hipotecas". Isso soa como um plano de exercícios para sua casa, mas na verdade é um plano que ajuda você a elaborar uma maneira de tornar sua hipoteca mais gerenciável. Existem vários tipos de exercícios de hipoteca, incluindo modificações de empréstimos, planos de tolerância e planos de pagamento.

Modificação de Empréstimos

Com uma modificação do empréstimo, seu credor concorda em alterar os termos de sua hipoteca para tornar os pagamentos mais acessíveis. Por exemplo, o credor pode reduzir a taxa de juros, alterar seu empréstimo de taxa ajustável para taxa fixa ou estender o prazo do empréstimo. Uma vantagem das modificações de empréstimos é que a solicitação de uma interrupção temporária do processo de execução duma hipoteca, dando a você mais tempo para salvar sua casa.

Para se qualificar para uma modificação do empréstimo, você deve mostrar que sofreu uma dificuldade financeira e não pode mais atender aos pagamentos atuais do empréstimo. Para provar isso, você deve fornecer documentos como contracheques, declarações fiscais e extratos bancários. Você também deve passar por um período de teste para mostrar que pode fazer pagamentos novos e mais baixos.

Existem muitos programas diferentes de modificação de empréstimos. O Hardest Hit Fund (HHF), que fornece modificações de empréstimos à habitação e outros auxílios a proprietários em dificuldades, está disponível em 18 estados e no Distrito de Columbia até o final de 2020. Existem programas especiais de modificação de empréstimos disponíveis para empréstimos de VA e FHA, como bem como programas executados por bancos.

Para solicitar uma modificação do empréstimo, entre em contato com o departamento de mitigação de perdas do credor (também conhecido como departamento de retenção de residências). Você deve encontrar informações de contato desse departamento no extrato mensal da hipoteca ou no site do credor. O site Making Home Affordable (MHA) tem mais informações sobre o que você precisa aplicar.

Paciência

Em alguns casos, a crise financeira que coloca seu pagamento da hipoteca fora do seu alcance é apenas temporária. Por exemplo, talvez você tenha perdido o emprego, mas sabe que estará começando um novo em alguns meses. Ou talvez você tenha problemas de saúde que o deixaram temporariamente incapaz de trabalhar.

Em uma situação como essa, um acordo de paciência pode ajudá-lo até que você se recupere. Segundo esses planos, o credor da hipoteca concorda em reduzir, ou mesmo suspender, o pagamento da hipoteca por um período determinado. Eles também prometem não excluir a propriedade durante esse período. Em troca, você concorda em continuar pagando sua hipoteca integralmente após o término do período, além de pagar mais para recuperar os pagamentos perdidos.

O processo para buscar a tolerância do empréstimo começa da mesma maneira que a obtenção de uma modificação do empréstimo: entre em contato com o credor e peça para ajudá-lo a definir um plano. Lembre-se de que a tolerância é apenas uma solução temporária. Não vai ajudar você a ficar em uma casa que você não pode pagar.

Plano de Reembolso

Talvez você esteja em risco de execução hipotecária porque perdeu vários pagamentos de hipotecas durante uma crise de curto prazo, mas agora está de pé novamente e atendendo aos pagamentos novamente. Nesse caso, um plano de pagamento oferece uma maneira de ser pego e evitar a execução duma hipoteca.

Em um plano de pagamento, seu credor soma todos os pagamentos que você perdeu e depois divide o total em pequenos trechos que são adicionados ao seu pagamento habitual por um período fixo. Por exemplo, se você estiver atrasado em US $ 3.000, poderá adicionar US $ 500 extras a cada pagamento de hipoteca pelos próximos seis meses. A duração do período de reembolso varia, mas três a seis meses é típico.

Short Sale

Se você não puder mais comprar sua casa, sua melhor opção seria vendê-la. O problema é que, se os preços da habitação caírem, o valor que sua casa buscará no mercado poderá ser menor que o valor que você deve em sua hipoteca, deixando-o ainda no vermelho. Em um caso como esse, uma venda a descoberto - vender sua casa por menos do que o valor que resta na hipoteca - pode ser a solução. Se o seu credor concordar, você pode vender sua casa, ir embora e recomeçar..

Por exemplo, suponha que você deva atualmente US $ 100.000 em sua hipoteca. Para pagar esse valor e também cobrir os custos de fechamento da venda, você deve listar a casa por US $ 105.000. No entanto, o mercado imobiliário em sua região é tão frio que você não recebe ofertas a esse preço.

Com uma venda a descoberto, você pode reduzir o preço pedido da casa para US $ 95.000. Com US $ 5.000 para custos de fechamento, resta apenas US $ 90.000 para quitar sua antiga hipoteca. No entanto, o credor concorda em aceitar esse valor menor como pagamento integral do seu empréstimo, em vez de passar pelo processo caro e demorado de fechar em casa. Na verdade, alguns credores exigem que você tente uma venda a descoberto antes de considerar qualquer outra alternativa à execução duma hipoteca, como uma modificação do empréstimo.

Venda a descoberto vs. Execução duma hipoteca

Uma venda a descoberto tem várias vantagens sobre uma execução duma hipoteca, mas também tem algumas desvantagens. Veja como ele se compara:

Menos espera para comprar uma nova casa. Se sua casa passar por uma execução duma hipoteca, você terá que esperar cinco a sete anos antes que um banco lhe devolva uma hipoteca. Esse período de espera pode ser reduzido para três anos se você mostrar que o encerramento foi devido a circunstâncias fora do seu controle. Após uma venda a descoberto, no entanto, você pode se qualificar para um empréstimo novamente em menos de dois anos.
Controle da Venda. Com uma venda a descoberto, você controla o processo de venda de sua casa. Você pode decidir quanto pedir e saberá quem é o comprador final. Em uma execução duma hipoteca, o banco simplesmente apreende sua casa e você não tem como saber o que acontecerá com ela.
Menos estigma social. Para muitos proprietários, uma venda a descoberto é muito menos embaraçosa do que uma execução duma hipoteca. Para os vizinhos, parece com qualquer outra venda de casa; somente o banco sabe que você está ganhando menos pelo imóvel do que deve.
Pagamentos Continuados. Enquanto você está vendendo sua casa a descoberto, ainda está no gancho para continuar pagando a hipoteca até que a venda seja concluída. Se sua casa estiver em execução hipotecária, por outro lado, você poderá parar de fazer pagamentos e continuar morando na casa até que o banco o expulsar.
Mesmo efeito na pontuação de crédito. Uma venda a descoberto e uma execução duma hipoteca prejudicam seu rating de crédito em aproximadamente o mesmo valor. Qualquer uma das opções pode fazer com que sua pontuação de crédito caia de 105 a 160 pontos. Ambos deixam uma marca negativa que permanecerá no relatório de crédito por até sete anos, mas sua pontuação poderá começar a se recuperar após os primeiros dois anos..

Como fazer uma venda curta

Para obter aprovação para uma venda a descoberto, entre em contato com o departamento de mitigação de perdas do seu banco, da mesma forma que faria com uma modificação do empréstimo à habitação. Você precisará preencher um requerimento e fazer backup dele com muitos documentos mostrando todos os detalhes de suas finanças. O banco usará essas informações para descobrir se aceitar a venda a descoberto é realmente a única alternativa para excluir.

A maioria dos bancos também exige que você tenha uma oferta de um comprador antes que ele aceite uma venda a descoberto. Portanto, você deve listar a casa pelo preço mais baixo, obter a oferta, levá-la ao banco e aguardar para saber se a venda a descoberto foi aprovada antes de decidir se aceita a oferta. Tudo isso entre o vendedor, o comprador e o credor torna as vendas a descoberto um processo muito complicado que pode levar até um ano inteiro.

É importante garantir que, se o credor aprovar a venda, ele também concorda em não processá-lo pelo valor extra que você ainda não pagou na hipoteca. Às vezes, o credor concorda em liberar sua garantia, ou retenção legal, sobre a propriedade para que você possa vendê-la, mas não concorda em aceitar o produto como pagamento integral do seu empréstimo. Em vez disso, ele pode buscar um "julgamento por deficiência" contra você para coletar o dinheiro extra por meios como adornar seus salários.

Em alguns estados - Arizona, Califórnia, Nevada e Oregon - os julgamentos por deficiência após uma venda a descoberto são ilegais. A menos que você viva em um desses quatro estados, é necessário obter um acordo por escrito do credor, informando que eles não o procurarão. Caso contrário, você pode vender sua casa por menos do que vale e ainda estar no buraco.

Escritura em Lieu of Foreclosure

Se tudo mais falhar, ainda há uma última coisa que você pode fazer para evitar o longo e doloroso processo de encerramento. É chamado de ação em vez de exclusão, e é uma transação na qual você basicamente entrega sua casa ao seu credor hipotecário. Em troca, o credor concorda em liberá-lo da sua dívida, mesmo que fosse mais do que o valor da casa agora.

Escritura em Lieu vs. Execução duma hipoteca

De fato, uma ação em substituição ainda é uma execução duma hipoteca, mas é mais rápida e fácil. Assim que você entregar sua casa, sua dívida será cancelada imediatamente. Você também evita o constrangimento público de passar por processos de execução duma hipoteca.

Uma ação em substituição provavelmente prejudicará sua pontuação de crédito, tanto quanto uma execução hipotecária normal. No entanto, você não terá que esperar tanto tempo para poder comprar uma casa novamente. Escolher uma ação no lugar pode reduzir o tempo de espera de um mínimo de cinco anos para quatro - ou até dois, se você puder mostrar circunstâncias atenuantes.

Como obter uma escritura em vez de exclusão

O processo de escritura em substituição começa por entrar em contato com o departamento de mitigação de perdas do seu banco. Você terá que preencher o mesmo tipo de papelada que faria para uma modificação de empréstimo ou uma venda a descoberto, mostrando que sofreu uma dificuldade financeira e não pode mais atender seus pagamentos.

Assim como você, seu banco provavelmente considera uma ação em vez de último recurso. É menos oneroso e demorado do que uma execução duma hipoteca, mas não é tão bom quanto um refinanciamento ou mesmo uma venda a descoberto. Alguns bancos exigirão que você tente vender o imóvel antes que eles aceitem uma ação em seu lugar, e solicitarão papelada para provar que você a colocou no mercado.

Se o seu banco concordar com uma ação em seu lugar, você deverá assinar dois documentos. A primeira entrega a sua casa ao credor e a segunda, chamada de declaração juridica, explica se o banco aceita a escritura como pagamento integral da sua dívida hipotecária. Na maioria dos casos, o banco liberará sua dívida após uma ação em seu lugar, mas, em casos raros, poderá se reservar o direito de solicitar uma sentença por deficiência. Para evitar esse problema, antes de assinar a papelada, assine especificamente que sua ação é feita, em vez de liquidar sua dívida.

O que não funciona: Golpes de encerramento

Você pode se perguntar por que este artigo não mencionou nenhum dos serviços de "ajuda de encerramento" que anuncia através de jornais, folhetos e anúncios on-line locais. Esses serviços afirmam que, em troca de uma taxa, eles podem salvar sua casa da execução duma hipoteca. Eles podem oferecer para:

Negocie com seu credor para refinanciar seu empréstimo
Assuma seu empréstimo para pagar sua hipoteca a eles, não ao banco
Realize uma auditoria forense para verificar se o credor está infringindo alguma lei
Ajudá-lo a encontrar programas de ajuda para proprietários em dificuldades
Ajudar você a declarar falência

Infelizmente, esses serviços são realmente fraudes financeiras que atacam pessoas vulneráveis que estão desesperadas para salvar suas casas. Na melhor das hipóteses, eles apenas conectam você a programas reais, como o HARP, que você pode usar gratuitamente. Na pior das hipóteses, eles roubam os pagamentos das hipotecas que deveriam estar indo para o banco, deixando você ainda mais endividado.

Em geral, você pode assumir com segurança qualquer programa que oferecer para ajudá-lo a evitar a execução duma taxa - em oposição a programas reais do governo, que são gratuitos - é uma farsa.

Palavra final

Às vezes, não há como salvar sua casa da execução duma hipoteca ou de uma de suas alternativas, como uma venda a descoberto. A boa notícia é que é possível recuperar seu crédito posteriormente para que um dia você possa ter uma casa novamente. Concentre-se em pagar todas as suas contas prontamente e em pagar quaisquer outras dívidas que você tiver, como saldos de cartão de crédito. Após cerca de dois anos, você verá sua pontuação de crédito começar a se recuperar.

Quando finalmente estiver pronto para comprar uma casa novamente, aprenda com seu erro para não acabar com outra hipoteca que não pode pagar. Antes de fazer um lance para uma casa, faça as contas e verifique se o pagamento mensal não consome mais de 28% de sua renda. Quanto mais baixo for o pagamento, maiores serão as chances de você ficar com a casa se enfrentar outro revés financeiro.

Que conselho você daria a alguém que enfrenta a possibilidade de execução duma hipoteca?