Golpes de modificação da hipoteca e do empréstimo que você deve prestar atenção

Os Johnsons entregaram ansiosamente a taxa, mas a empresa nunca os ligou de volta. A empresa que disse que os ajudaria não passava de uma farsa financeira para conseguir seu dinheiro.

Esta história é fictícia - mas o problema que ela descreve é ​​muito real. Existem muitos golpes de hipoteca por aí, extraindo centenas ou mesmo milhares de dólares de pessoas que lutam para salvar suas casas. Eles prometem ajudar os proprietários a refinanciar, negociar com seus credores ou usar algum truque legal para sair da hipoteca existente. No entanto, tudo o que eles realmente fazem é tirar dinheiro dos bolsos daqueles que menos podem pagar, deixando-os em pior estado do que nunca.

Em janeiro de 2018, a Federal Trade Commission (FTC) enviou cheques de reembolso a 862 vítimas de um esquema de alívio hipotecário que lhes cobrava de US $ 2.500 a US $ 3.500 por "serviços" que não ajudaram em nada. Este foi apenas um das centenas de casos movidos contra falsos prestadores de hipotecas nos últimos anos, e provavelmente há muitos mais que nunca foram levados a julgamento.

Como os golpistas encontram vítimas

Golpes de alívio de hipoteca atacam pessoas desesperadas que tentam salvar suas casas da execução duma hipoteca. Os golpistas têm vários truques para encontrar proprietários em apuros. Esses incluem:

1. Verificação dos avisos de execução duma hipoteca

Os golpistas pesquisam avisos de execução pública nos jornais e online ou passam por arquivos em escritórios do governo local. Eles escrevem os nomes dos proprietários e os contatam diretamente com uma oferta de "ajuda".

2. Segmentação de grupos específicos

Alguns golpistas se concentram em membros de grupos religiosos ou étnicos específicos. Em 2016, a FTC expôs um grupo de golpistas no sul da Califórnia atacando proprietários hispânicos. A empresa chegou a contratar vendedores de língua espanhola para abordar os proprietários e conquistar sua confiança.

3. Investigar bairros inteiros

Os golpistas geralmente concentram sua atenção em um bairro específico - por exemplo, aquele em que já existem muitas casas à venda ou em execução duma hipoteca. Eles circulam pelo bairro distribuindo folhetos ou cartões de visita oferecendo os chamados serviços e podem até ir de porta em porta para conversar pessoalmente com os proprietários..

4. Representando Outros

Alguns golpistas enganam os proprietários alegando pertencer ao seu banco ou empresa de hipoteca atual. Eles se oferecem para ajudá-los a refinanciar ou modificar suas hipotecas, mas dizem que devem começar a enviar seus pagamentos para outro endereço. Escusado será dizer que esses pagamentos não estão indo realmente para o banco.

5. Publicidade ampla

Às vezes, os golpistas não se incomodam em rastrear proprietários angustiados para atingir. Em vez disso, eles adotam uma abordagem ampla, exibindo anúncios onde muitas pessoas - incluindo proprietários que precisam de ajuda - os veem.

Esses anúncios podem ser publicados em jornais locais, na TV e no rádio ou online. Os golpistas também podem enviar folhetos em postes telefônicos, pontos de ônibus e faixas medianas da rodovia.

O que os golpistas prometem fazer por você

Os golpistas se oferecem para ajudar os proprietários angustiados de várias maneiras, todas falsas. Aqui estão algumas das coisas que eles prometem fazer:

1. Negocie com seu credor

Os golpistas se oferecem para negociar com o banco em seu nome para ajudá-lo a refinanciar ou modificar seu empréstimo à habitação e reduzir seus pagamentos. Às vezes, eles afirmam ter "relacionamentos especiais" com os bancos que os ajudam a obter taxas mais baixas ou aprovação mais rápida. Eles também podem aconselhá-lo a não entrar em contato com o credor ou conversar com um advogado ou outro consultor de crédito.

2. Realize uma auditoria de empréstimo forense

Alguns golpistas se autodenominam "auditores" de empréstimos forenses, empréstimos hipotecários ou prevenção de execuções hipotecárias. Em troca de uma taxa, eles oferecem um advogado ou outro especialista para revisar seus papéis de hipoteca para verificar se o credor violou alguma lei..

Eles alegam que isso o ajudará a evitar a execução duma hipoteca, obter aprovação para uma modificação do empréstimo, diminuir o capital do empréstimo ou até mesmo sair completamente do empréstimo. Às vezes, eles até realizam essa "auditoria" como prometido.

Infelizmente, não há evidências de que ter uma auditoria forense realmente ajude você a obter uma modificação do empréstimo ou qualquer outro tipo de acordo com um credor.

3. Processe seu credor

Alguns golpistas de alívio de hipotecas, como os da Califórnia em 2016, afirmam ser advogados ou representantes de um escritório de advocacia. Eles oferecem ajuda para processar seu credor hipotecário ou ingressar em uma ação coletiva.

Existem leis federais que permitem processar um credor hipotecário por erros em seus documentos de empréstimo, mas não há garantia de que você ganhe, mesmo com um advogado real. E mesmo se você vencer uma ação, seu credor ainda não tem obrigação de reduzir seus pagamentos para torná-los mais acessíveis.

4. Conecte-o aos programas de ajuda governamental

Os golpes de alívio das hipotecas às vezes se oferecem para ensinar sobre programas do governo que ajudam os proprietários a refinanciar suas casas ou alterar os termos de seus empréstimos à habitação.

Esses programas existem, mas você não precisa contratar alguém para ajudá-lo a usá-los. Você pode obter toda a ajuda necessária gratuitamente no site Making Home Affordable (MHA) do governo ou pelo telefone 888-995-HOPE (4673). O programa MHA não oferece mais ajuda com refinanciamento ou modificações de empréstimos, mas ainda oferece aconselhamento gratuito e ajuda aos proprietários para lidar com credores hipotecários.

5. Ajudar você a pedir falência

Outros golpistas se oferecem para ajudá-lo a pedir falência para não pagar sua hipoteca. A declaração de falência do capítulo 7 interromperá temporariamente a execução de uma hipoteca residencial, mas não salvará sua casa, que você precisará vender para pagar suas dívidas. Uma bancarrota do capítulo 13 pode permitir que você mantenha sua casa, mas não cancela sua dívida com o banco; apenas reestruturá-lo.

Em ambos os casos, você não precisa de um advogado ou de qualquer outra pessoa para ajudá-lo a declarar falência. Você pode fazer isso sozinho usando os formulários disponíveis no site dos Tribunais dos EUA. E não é uma solução rápida ou fácil; é um processo longo e complicado que leva vários meses e tem suas próprias repercussões negativas. Ter uma falência em seu registro destrói sua pontuação de crédito, o que tornará mais difícil comprar uma casa ou um carro no futuro e pode até prejudicar suas chances de conseguir um emprego..

6. Torne-se seu novo proprietário

Um dos mais perigosos esquemas de alívio das hipotecas é o esquema do "aluguel para comprar". Os golpistas dizem que, se você entregar sua casa a eles, eles podem usar o bom rating de crédito para refinanciar a taxa de juros mais baixa. Você pode continuar morando lá como inquilino enquanto o refinanciamento passa e depois comprá-lo de volta depois.

Na realidade, o fraudador foge com o dinheiro e depois adota o novo empréstimo ou, pior, aumenta o aluguel até que você não possa mais pagar, e nesse ponto ele o despeja. De qualquer forma, você perdeu sua casa e ainda deve tanto ao seu credor hipotecário quanto antes..

7. Venda sua casa para você

Outros golpistas podem dizer que podem encontrar um comprador para sua casa se você entregar a ação a eles e sair. Eles prometem pagar uma parte do lucro assim que a casa vender. Obviamente, o que eles realmente fazem é manter a casa e alugá-la, deixando-o sem casa - e ainda no gancho do empréstimo hipotecário.

8. Compre sua casa

Alguns golpistas estão atrás da sua casa, não do seu dinheiro. Eles oferecerão a compra de você, mas por um preço muito mais baixo do que vale a pena.

Pode parecer que vale a pena se livrar de seus problemas de hipoteca, mas vender a casa não o livra de sua dívida hipotecária. Você ainda terá que pagar o que deve ao banco e não terá mais a chance de vender a casa pelo seu valor real.

Como os golpistas recebem dinheiro das vítimas

Uma vez que os golpistas têm suas vítimas no gancho, eles recebem dinheiro de várias maneiras. O mais comum é cobrar uma taxa inicial por uma auditoria forense ou outro serviço jurídico falso. Essas taxas podem custar centenas ou até milhares de dólares. Uma vez que os golpistas têm seu dinheiro, eles simplesmente param de retornar as ligações da vítima.

Os golpistas também ganham dinheiro coletando pagamentos de aluguel ou hipoteca de suas vítimas. Alguns deles convencem suas vítimas a começar a fazer pagamentos de hipotecas diretamente a eles, em vez de ao banco, enquanto "negociam" com o credor. Depois de alguns meses, eles desaparecem com o dinheiro, deixando as vítimas mais atrasadas em suas hipotecas reais do que antes.

Em alguns casos, os golpistas não recebem apenas dinheiro de suas vítimas; eles realmente roubam suas casas. Eles fazem com que o proprietário assine a escritura, prometendo renegociar o empréstimo e revendê-lo aos proprietários, ou vendê-lo a outra pessoa e compartilhar o dinheiro. Em vez disso, eles mantêm a casa, expulsam os proprietários originais e a vendem ou alugam para outra pessoa.

Os trapaceiros são conhecidos por induzir as pessoas a assinar suas casas sem saber. Em um golpe de "isca e troca", você recebe uma pilha de papéis para assinar como parte do processo de refinanciamento. No entanto, escondido na pilha, há um formulário que entrega o título à sua casa aos golpistas. Se você não ler todos os documentos cuidadosamente antes de assiná-lo, poderá perder sua casa antes mesmo de iniciar uma execução duma hipoteca.

Protegendo-se dos golpes de hipoteca

Se você estiver com problemas com sua hipoteca, pode ficar um pouco desesperado. Quando os golpistas de alívio de hipoteca acompanham suas promessas falsas, é muito fácil entender essa "linha da vida" sem realmente olhar para o que está ligado. Quando você percebe que é mais uma âncora do que um colete salva-vidas, os golpistas já se foram com o seu dinheiro.

A chave para evitar golpes de alívio de hipoteca é ser informado e vigilante. Conheça os seus direitos ao lidar com um escritório de advocacia ou qualquer outra empresa e esteja alerta para sinais de alerta de uma fraude. E mesmo que uma oferta pareça legítima, tome algumas precauções básicas para proteger você e sua casa, caso se trate de uma fraude.

Conheça seus direitos como proprietário

Em 2010, a FTC publicou sua Regra de Serviços de Auxílio à Assistência Hipotecária (ou Regra MARS) para proteger os proprietários de imóveis de golpes de alívio hipotecário. De acordo com essa regra, uma empresa que promete assistência com empréstimos não pode cobrar nenhuma taxa até que depois de obteve os resultados que prometeu. Mesmo se você concordar em aceitar a ajuda de uma empresa, não precisará pagar um centavo até receber e aceitar uma oferta por escrito de alívio hipotecário do seu banco.

A regra do MARS também exige que as empresas forneçam alguns fatos básicos em seus anúncios e chamadas de telemarketing. Eles devem divulgar que não trabalham para o governo ou seu credor hipotecário e que nem o governo nem o credor aprovaram seus serviços. Eles também devem avisar que seu credor pode não concordar em modificar seu empréstimo à habitação..

Além disso, a empresa não pode legalmente pedir para você parar de falar com seu credor hipotecário. Você deve sempre se sentir à vontade para negociar diretamente com seu banco e ver quais opções ele oferece. A empresa pode aconselhamos que você pare de fazer pagamentos de hipotecas, mas também deve avisá-lo de que isso pode danificar seu crédito e possivelmente perder sua casa.

A regra MARS também estabelece alguns requisitos para advogados que oferecem serviços de alívio de hipotecas. Eles podem cobrar uma taxa inicial, mas somente se estiverem prestando um serviço real de uma forma que cumpra todas as regras de ética do estado. Qualquer dinheiro que você der a eles deve entrar em uma conta de confiança do cliente, e eles só podem sacar quando tiverem concluído um serviço. Eles também devem notificá-lo sempre que fizerem uma retirada.

Como identificar uma fraude

Em geral, qualquer empresa que tente cobrar uma taxa por aconselhamento hipotecário, modificação de empréstimo ou outros tipos de alívio hipotecário provavelmente é uma farsa. Os poucos programas que podem realmente ajudar os proprietários em dificuldades, como os programas MHA, são gratuitos.

Seja especialmente cauteloso com qualquer empresa que não apenas insista em uma taxa inicial, mas aceite apenas um cheque administrativo ou transferência bancária - duas formas de pagamento muito difíceis de rastrear.

Outros sinais de alerta de um golpe de alívio de hipoteca incluem:

1. Resultados Garantidos

Cuidado com qualquer empresa que "garanta" que ele pode modificar seu empréstimo à habitação ou interromper um encerramento. Somente seu credor hipotecário pode aprovar uma modificação do empréstimo e nenhum terceiro pode garantir esse resultado.

Mesmo uma alegação de que "quase todos" os clientes da empresa obtêm alívio de hipoteca é suspeita. Também não confie em uma "garantia de devolução do dinheiro"; é inútil se os golpistas desaparecerem e você não os encontrar.

2. Um endereço falso

Se você receber uma carta ou telefonema dizendo que é da sua empresa de hipoteca, mas desejar que você comece a enviar pagamentos para um endereço que não corresponda ao do seu extrato, é uma falsificação..

Um banco real não muda seu endereço sem notificar seus clientes primeiro. Se você tiver alguma dúvida, entre em contato com o credor da hipoteca no número de telefone antigo e pergunte se a alteração de endereço é real..

3. Pressão para assinar agora

Golpes de alívio de hipoteca, como outros golpes, tentam escapar de suas defesas pressionando você a agir rapidamente, em vez de dedicar um tempo para pensar. Quem pressiona você a assinar um documento que você não entende - ou nem sequer teve a chance de ler completamente - não tem seus melhores interesses no coração.

4. Cortando você da ajuda real

Os golpistas de alívio de hipoteca geralmente dizem para você não entrar em contato com seu credor, seu advogado ou um consultor imobiliário. Há uma boa razão para isso: qualquer uma dessas pessoas conhecedoras identificaria rapidamente a fraude e o alertaria sobre isso.

Qualquer empresa que não tenha nada a esconder não se importará se você consultar outras pessoas sobre seus serviços.

5. Tentando assumir o controle

Se uma empresa tentar fazer com que você assine a escritura em sua casa por qualquer motivo, isso é uma enorme bandeira vermelha. O mesmo vale para qualquer empresa que diz para você parar de fazer pagamentos de hipotecas ou fazer pagamentos para ele em vez de para sua empresa de hipoteca regular.

Precauções a serem tomadas

Se você é proprietário de uma casa e procura ajuda com sua hipoteca, tenha muito cuidado com qualquer empresa com a qual faça negócios. Aqui estão algumas precauções a serem tomadas para se proteger de golpes.

1. Confira a empresa

Antes de fazer negócios com qualquer empresa, faça uma pesquisa para garantir que seja legítima. Confira o site e verifique se há informações de contato listadas, incluindo um endereço comercial real (não apenas uma caixa postal).

Procure a empresa no site do Better Business Bureau e pesquise o nome da empresa com a palavra "fraude" para ver o que aparece. Não entregue informações pessoais, incluindo o número da sua conta bancária ou o número do Seguro Social, a nenhuma empresa que você não tenha pesquisado.

2. Execute uma verificação de antecedentes dos advogados

Faça sua lição de casa com qualquer advogado com quem você pretenda fazer negócios. Peça o nome, o estado ou estados em que estão licenciados e o número da licença em seu estado. Entre em contato com a associação de advogados do seu estado para garantir que os advogados sejam legítimos e não tenham problemas no momento por violar as regras de ética. (Para encontrar a associação de advogados do seu estado, faça uma pesquisa rápida na web sobre "associação de advogados" e o nome do estado.)

3. Assista o que você assina

Não assine nenhum documento sem lê-lo e entender exatamente o que você está concordando. Se você tiver algum problema para entender o idioma, peça a um advogado ou outro especialista independente para revisar o formulário e explicá-lo antes de assinar.

4. Continue fazendo pagamentos de hipoteca

Alguns golpistas o aconselham a parar de fazer pagamentos de hipotecas enquanto "negociam" com seu banco. Não faça isso! O atraso no pagamento da hipoteca apenas aumenta o risco de execução duma hipoteca, além de danificar seu crédito.

Além disso, não comece a enviar seus pagamentos mensais de hipoteca a ninguém que não seja seu credor, a menos que seu credor o tenha autorizado especificamente, por escrito, a fazê-lo.

5. Não subestime sua casa

Se uma empresa oferece uma oferta para comprar sua casa, verifique se o preço é razoável. Pesquise os “comps” ou os preços de casas similares no seu bairro, em um site como Zillow ou Trulia. Se o valor que uma empresa oferece for muito menor do que os componentes da sua casa, você quase certamente poderá vender melhor a casa a outra pessoa.

6. Não assine sua ação

O que quer que você faça, Nunca assine a escritura em sua casa para terceiros, na esperança de que isso, de alguma forma, "salve" sua casa. A única vez em que faz sentido assinar a escritura é quando você vende a casa ou a entrega à sua empresa de hipoteca como parte de um acordo para perdoar sua dívida.

O que fazer se você for uma vítima

Se você foi vítima de um golpe de alívio de hipoteca, há várias maneiras de denunciá-lo:

• O Assistente de reclamação da FTC permite que você relate golpes de todos os tipos.
• A Associação Nacional de Procuradores-Gerais pode colocá-lo em contato com o escritório do Procurador-Geral do seu estado.
• O Better Business Bureau aceita reclamações sobre produtos e serviços das empresas. Para registrar uma reclamação, é necessário saber o nome e o local da empresa.
• O Consumer Finance Protection Bureau lida com reclamações sobre produtos e serviços financeiros. Você pode registrar uma reclamação on-line ou ligando para 855-411-CFPB (2372).
• Se a fraude envolver falência, você poderá denunciá-la ao escritório do administrador local dos EUA. Você pode encontrar seu escritório local no site do Departamento de Justiça.
• Por fim, você pode denunciar suspeitas de fraudes através da linha direta do MHA em 888-995-HOPE (4673). Essa linha também pode conectá-lo a fontes legítimas de ajuda para hipotecas.

Relatar uma fraude é sua melhor chance de recuperar parte do seu dinheiro. No entanto, você provavelmente não receberá tudo de volta, e o processo pode levar anos. O reembolso verifica a FTC enviada às vítimas em janeiro de 2018, por exemplo, como solução para uma queixa originalmente apresentada em 2013. O valor médio pago a cada vítima era de US $ 619,24 - cerca de 26% do que haviam perdido.

Palavra final

Infelizmente, não há solução rápida e fácil para um empréstimo à habitação inacessível. Se você estiver com problemas com sua hipoteca, sua melhor opção é entrar em contato com o credor, explicar a situação e pedir que ele trabalhe com você para criar um plano para pagar o que você deve.

Ir ao credor pode ser assustador e embaraçoso, mas é sua melhor chance de salvar sua casa. O encerramento é demorado e caro para os bancos, portanto, eles têm todo o incentivo para ajudá-lo a encontrar outra solução, se possível.

Existem também programas governamentais legítimos que podem ajudar. A melhor maneira de encontrá-los é através do site ou linha direta da MHA. Você também pode entrar em contato com a agência habitacional do seu estado através do Conselho Nacional das Agências Habitacionais Estaduais para ver se ele possui um programa de prevenção de execuções hipotecárias..

Você já encontrou um golpe de alívio de hipoteca? O que aconteceu?