10 melhores cidades para comprar uma casa - Mercados de compradores nos Estados Unidos

O mercado imobiliário dos EUA percorreu um longo caminho desde o trauma do crash da habitação no final dos anos 2000. Em muitos mercados locais, os preços estão agora confortavelmente acima do pico anterior à recessão, e os estoques de casas fechadas e vendidas a descoberto estão muito mais próximos das médias históricas. De fato, vale a pena perguntar se algum mercado acessível permanece.

A resposta curta é: sim, ainda é possível encontrar mercados de compradores nos Estados Unidos. Esta lista apresenta 10 mercados imobiliários americanos - espalhados por todas as regiões do país - acessíveis e acessíveis por qualquer medida. Esses mercados metropolitanos têm preços razoáveis em relação às médias nacionais e regionais, amplo suprimento de casas atraentes e boas perspectivas de maior valorização dos preços. Eles devem estar no topo de toda lista de compradores de imóveis que buscam pechinchas - pelo menos, aqueles dispostos e capazes de se mudar para obter melhores ofertas de moradias.

O que faz o mercado de um comprador?

No mundo imobiliário, o termo "mercado comprador" descreve um mercado local ou regional no qual a oferta de imóveis supera a demanda por imóveis. Os mercados dos compradores são marcados por preços relativamente acessíveis, lacunas negativas entre os preços de venda e de venda, um ritmo geralmente lento das vendas de casas e alguns outros fatores reveladores.

Essas condições podem ser frustrantes para os vendedores que querem nada mais do que vender suas casas e seguir em frente com suas vidas, mas são ótimos para compradores pacientes que buscam oportunidades de investimento a longo prazo - ou que desejam apenas atualizar para uma casa melhor em um preço razoável. Uma vez que apresentam preços baixos e ampla oferta, os mercados de compradores são particularmente atraentes para os compradores de imóveis iniciantes. Graças a agregadores de dados on-line, como Trulia e Zillow, identificar e capitalizar nos mercados de compradores é mais fácil agora do que nunca.

Critérios importantes que afetam a acessibilidade da habitação

Profissionais do setor imobiliário usam uma variedade de métricas para classificar os mercados de compradores. Cada figura informa aos potenciais compradores algo sobre a força geral e a acessibilidade de um determinado mercado imobiliário:

Preço médio da casa. O preço médio das casas vendidas na área metropolitana é fundamental para determinar se a área é acessível para compradores regulares de casas.
Desconto no Preço de Venda ao Preço de Tabela. Quando as casas são vendidas com um preço muito alto, isso sugere que a demanda ultrapassa a oferta no mercado. Nos mercados de verdadeiros compradores, as casas geralmente são vendidas por menos do que os preços solicitados. Em cada lista, as áreas onde as casas são vendidas por esse desconto são marcadas com um símbolo “-”, seguido de uma porcentagem. As áreas nas quais as casas são vendidas por um prêmio aos preços de tabela são anotadas com um símbolo "+", seguido de uma porcentagem.
Mudança de um ano. A mudança nos preços médios das casas nos últimos 12 meses é um bom indicador do momento geral dos preços no mercado. A rápida apreciação dos preços indica que o mercado de um comprador poderá em breve estar terminando. Enquanto isso, os preços em queda costumam ser indicativos do mercado de compradores em andamento. Embora as quedas de preço em um ano também possam significar que um mercado está supervalorizado e precisa corrigir para um nível de preço mais baixo, os compradores podem evitar ficar presos em um mercado em queda observando as tendências gerais de preços de um, três e cinco anos . Quando a taxa na qual os preços caem parece estar diminuindo - em outras palavras, se a variação de um ano é positiva ou apenas ligeiramente negativa após quedas mais acentuadas de três e cinco anos - os compradores podem ficar mais confiantes de que estão recebendo perto do fundo do mercado.
Alteração de três anos. Esse valor de médio prazo mede a dinâmica dos preços por um período mais longo e sugere a força geral do mercado de um comprador. Como a média nacional de preços das residências subiu ligeiramente nos últimos três anos, os mercados que registraram queda podem estar subvalorizados - e, portanto, podem ser bons candidatos a compradores oportunistas.
Mudança de cinco anos. Essa métrica de longo prazo mostra como os preços das casas se saíram desde as profundezas da crise financeira e da recessão. Embora a maioria dos mercados de compradores tenha registrado quedas de preços durante esse período, mercados com quedas especialmente grandes podem ter problemas estruturais ou econômicos que podem atrapalhar qualquer recuperação de preços. Os compradores devem ter cuidado com esses mercados.
Tempo médio no mercado. Essa métrica representa a quantidade média de tempo decorrido entre a data de listagem de uma casa e a data de fechamento em cada mercado. Os números mais baixos do “tempo de colocação no mercado” indicam demanda elevada por casas. Os mercados de compradores tendem a ter números maiores de “tempo no mercado”. Esses dados podem não estar disponíveis para algumas das cidades menores da lista.
Taxa de desemprego local. Não está diretamente relacionado à moradia, é claro, mas a taxa de desemprego é um bom indicador da saúde econômica geral de uma área metropolitana. Regiões economicamente fortes que continuam a experimentar a suavidade do mercado imobiliário - como indicado pelos números elevados da oferta de moradias, taxas de vendas lentas e preços em queda - podem virar a esquina em breve, criando oportunidades lucrativas para os compradores de imóveis que avaliam corretamente as compras.

Salvo indicação em contrário, as estatísticas são atuais para o primeiro trimestre de 2019.

Melhores mercados de compradores residenciais na América

Estes estão entre os mercados dos melhores compradores nos Estados Unidos para imóveis residenciais.

1. Cleveland, Ohio (Cleveland-Elyria-Mentor, OH)

Em junho de 1969, uma mancha química no rio Cuyahoga pegou fogo à vista do centro de Cleveland. A notícia se espalhou rapidamente e, no mês seguinte, uma imagem de um incêndio anterior muito mais sério apareceu na capa de Tempo revista, cimentando a imagem de Cleveland como um terreno industrial poluído. A cidade instantaneamente se tornou alvo de piadas. Sua imagem ainda não foi totalmente recuperada.

No entanto, os compradores do nordeste de Ohio e de outros países estão mais uma vez examinando o mercado regional da habitação. Mesmo depois de décadas de negligência, durante as quais o estoque de moradias desfavorecidas murchou, o próprio Cleveland e seus subúrbios de bondes estão cheios de casas vintage que datam das três primeiras décadas do século XX; muitos precisam apenas de uma nova camada de tinta e alguns acabamentos modernos.

Embora o nordeste de Ohio seja dominado pela indústria pesada, Cleveland não é tão único quanto, digamos, nas proximidades de Canton, a capital da borracha automotiva há muito desbotada. Graças em grande parte à presença da Cleveland Clinic, o maior empregador privado da cidade, é um centro de saúde de classe mundial. Juntamente com a Case Western Reserve University e os hospitais universitários de Cleveland, a Cleveland Clinic também é um nexo para a pesquisa em biotecnologia. A NASA ainda tem um centro de pesquisa aqui: o Glenn Research Center, nomeado para o nativo de Ohioan John Glenn.

Preço médio da casa: $ 139.900
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -27,8%
Alteração de um ano: +3,0%
Alteração de três anos: +19,8%
Alteração de cinco anos: +23%
Tempo médio no mercado: Não disponível
Taxa de desemprego local: 3,8%

2. Toledo, Ohio

A localização de Toledo no coração do Rust Belt já foi uma benção para a economia local - em um passado não muito distante, a cidade era o principal fornecedor mundial de vidro automotivo. Hoje, o noroeste de Ohio sofre de um problema de imagem, apesar da recuperação do emprego na fábrica e de um esforço conjunto dos formuladores de políticas estaduais e locais para reorientar a região da indústria pesada..

Embora a economia de Toledo permaneça fraca, as comunidades vizinhas adicionaram milhares de empregos com salários decentes na última década. Além disso, os preços dos terrenos e moradias no porão da barganha estão se mostrando irresistíveis para investidores imobiliários e pioneiros urbanos que sabem muito quando vêem um.

De fato, a acessibilidade é o que mais se destaca no mercado imobiliário de Toledo. A área de Toledo abriga quase um milhão de pessoas, mas o preço médio da casa na cidade permanece surpreendentemente baixo. Esse número está subindo rapidamente - os preços de venda aumentaram quase 45% em cinco anos -, portanto, pode não demorar muito tempo para que os compradores entrem em seus negócios únicos em uma geração. Para investidores imobiliários experientes, muitas casas fixadoras-superiores acenam; como nas proximidades de Cleveland, muitos datam das décadas de 1910 e 1920.

Preço médio de venda: $ 129.100
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -12,2%
Alteração de um ano: +8,4%
Alteração de três anos: +14,2%
Alteração de cinco anos: +44,8%
Tempo médio no mercado: 83 dias (novembro de 2018)
Taxa de desemprego local: 3,4%

3. Filadélfia, Pensilvânia (Filadélfia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)

Filadélfia é a sexta maior cidade dos Estados Unidos e um dos destinos turísticos mais populares. Há uma boa chance de você estar aqui antes, apenas para admirar o Independence Hall e seus arredores. Você provavelmente saiu depois de um dia ou dois, seu apetite pelo início da história dos EUA saciou.

Talvez você devesse ter ficado. Entre as principais cidades do nordeste, a Filadélfia é de longe o melhor valor para compradores de casas; você ganhará muito mais dinheiro aqui do que nas proximidades de Washington, D.C. ou Nova York. O tráfego é difícil, como em outros lugares do corredor nordeste, mas o sistema de transporte público ultrapassa o seu peso e oferece uma cobertura decente nos subúrbios. Se você planeja trabalhar no centro de Philly, há uma boa chance de pegar o trem ou ônibus para trabalhar..

Falando em trabalho: Não é difícil encontrar em Philly, graças a uma base regional sólida e diversificada de empregos e a uma animada cena tecnológica. Além disso, a cidade de Nova York fica a apenas 150 quilômetros de trem; milhares de residentes da área de Philly fazem esse trajeto longo, longo. Os subúrbios do norte de Nova Jersey, ricos em empregos, estão mais próximos ainda; o custo comparativamente baixo da moradia em Philly e nos subúrbios do sul de Jersey pode justificar a conta de combustível ou trem.

Mais perto de casa, Philly e subúrbios próximos têm uma variedade impressionante de charmosas casas geminadas do século 19 e início do século 20 e casas isoladas, apenas implorando pelo valor do suor dos novos proprietários.

Preço médio de venda: $ 213.000
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -23,5%
Alteração de um ano: +7,5%
Alteração de três anos: +7,5%
Alteração de cinco anos: +9,2%
Tempo médio no mercado: 113
Taxa de desemprego local: 3,1%

4. Miami, Flórida (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL)

Geograficamente, Miami fica na região sudeste dos Estados Unidos. Culturalmente, é tudo no Caribe. Pêssegos sem fim, palmas onduladas, pastéis, cubanos e ropa vieja em abundância e nem uma pitada de geada - não é de admirar que as pessoas continuem se reunindo no sul da Flórida nos bons e maus momentos.

Hoje em dia, os floridianos do sul ficam de olho no Atlântico que invade constantemente - especialmente aqueles que vivem nas ilhas barreira da região, como Miami Beach. A mudança climática pode eventualmente tornar o litoral sul da Flórida inabitável, mas você não saberia disso tomando o pulso do mercado imobiliário local. Após um dramático acidente antes da recessão e anos de recuperação anêmica, Miami está claramente em ascensão; os preços subiram pela metade novamente em cinco anos.

Isso significa que os possíveis compradores devem esperar a onda quente? Isso não está claro. O estoque de moradias em Miami permanece elevado, um artefato do boom de construção em meados dos anos 2000, e as propriedades tendem a permanecer no mercado. Contanto que você não esteja em um condomínio costeiro, você encontrará um local que se encaixa no seu orçamento aqui.

Preço médio de venda: $ 270.300
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -24,7%
Alteração de um ano: +4,2%
Alteração de três anos: +23,9%
Alteração de cinco anos: +50%
Tempo médio no mercado: 105 dias
Taxa de desemprego local: 2,9%

5. Rockford, Illinois

Rockford está localizado a menos de 160 quilômetros do centro de Chicago, mas tem pouca semelhança com a Windy City. Como muitas cidades de médio porte em todo o centro-oeste industrial, a Rockford conta historicamente com grandes montagens e instalações logísticas para impulsionar sua economia. Desnecessário dizer que as duas últimas décadas não foram gentis com esses grandes empregadores, e muitos reduziram suas pegadas locais ou seguiram em frente. Um punhado de empresas automotivas e aeroespaciais permanecem, mas os líderes de Rockford reconhecem que os dias de glória industrial da cidade se foram para sempre.

Felizmente, Rockford é um centro crescente para o setor de seguros e teve algum sucesso em atrair fabricantes de alta tecnologia. Duas das interestaduais mais movimentadas do Centro-Oeste se encontram aqui, então a cidade também é um centro de caminhões notável. Chame a economia de Rockford de chata, se você precisar; melhor do que boom-and-busto.

Após uma correção acentuada e prolongada durante e após a recessão do final dos anos 2000, o mercado imobiliário de Rockford está se recuperando lenta e constantemente. Os proprietários que compraram o que acabou por ser o ponto mais baixo do mercado em 2013 e 2014 viram seus investimentos se valorizarem em cerca de 20%, em média. Dado que a valorização recente dos preços aqui foi inferior à média nacional, é lógico que os preços possam continuar subindo.

Preço médio de venda: $ 124.600
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -4,2%
Alteração de um ano: +2,7%
Alteração de três anos: +16,2%
Alteração de cinco anos: +19%
Tempo médio no mercado: Não disponível
Taxa de desemprego local: 5,4%

6. Tulsa, Oklahoma

Tulsa tem uma economia forte que não mostra sinais de desaceleração. Dezenas de empresas de energia mantêm sedes ou filiais aqui, de modo que a cidade se beneficiou enormemente do contínuo boom do gás de xisto. A localização de Tulsa perto de um dos maiores terminais de energia do mundo (em Cushing, Oklahoma) também ajuda. Enquanto isso, a cidade é um ponto de partida para os turistas que procuram fugir para as Montanhas Ouachita, que desaparecem não muito a leste daqui, e para o distrito de lago nas proximidades do nordeste de Oklahoma e sudoeste do Missouri.

Embora os compradores oportunistas possam desconfiar de um mercado que registrou fortes aumentos de preços nos últimos cinco anos, Tulsa permanece incrivelmente acessível pelos padrões nacionais. Se a história é um guia, é improvável que isso mude tão cedo.

Preço médio de venda: $ 161.300
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -21,1%
Alteração de um ano: +7,5%
Alteração de três anos: +17,7%
Alteração de cinco anos: +26%
Tempo médio no mercado: 97 dias
Taxa de desemprego local: 2,8%

7. Hartford, Connecticut (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Localizada perto do centro geográfico de seu diminuto estado anfitrião, a glória industrial desbotada de Hartford esconde seus ases no buraco: é um centro para o setor de seguros global, lar de um cluster aeroespacial considerável (ancorado pela United Technologies, com sede em Farmington) e uma capital do estado para inicializar.

Hartford sofreu sua parte dos males pós-industriais, e as políticas habitacionais discriminatórias do século XX continuam a lançar uma longa sombra aqui, mas a base econômica relativamente diversificada da cidade mantém-a em melhor forma do que outras cidades fabris enferrujadas da Nova Inglaterra. Nos bairros do centro da cidade, grande parte do estoque de moradias data do final do século 19 e início do século 20 - uma catnip para bricolage que sabem o que estão fazendo. Valores elevados de propriedades em subúrbios mais novos e sempre desejáveis, como Farmington, Bloomfield e Vernon, ajudam a aumentar a média metropolitana.

Ainda assim, Hartford é um dos únicos metrôs da lista a não ver uma valorização significativa dos preços nos últimos cinco anos, tornando-o uma opção atraente para compradores de imóveis que buscam valor, para quem o preço importa mais do que a localização. Afinal, este é o Nordeste; Hartford não opera no vácuo. As cidades de aproximadamente o mesmo tamanho de New Haven (sede da Universidade de Yale) e Springfield, Massachusetts, ficam bem dentro do cinto de Hartford. Mais uma razão para se instalar neste bolso ainda acessível da Nova Inglaterra.

Preço médio de venda: $ 210.800
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -18,9%
Alteração de um ano: -3,7%
Alteração de três anos: +3,4%
Alteração de cinco anos: +1%
Tempo médio no mercado: 114 dias
Taxa de desemprego local: 3,4%

8. Spokane, Washington (vale de Spokane-Spokane, WA)

Fundada em uma catarata dramática que agora é a peça central de um belo parque da cidade, Spokane é o centro econômico e político dos dois terços do leste do estado de Washington. Embora esteja a apenas quatro horas de distância, Spokane tem pouca semelhança com Seattle. O clima é mais seco e frio. A cultura é mais voltada para a família (embora haja muita contracultura aqui também). A política é, em geral, mais conservadora. E, não surpreendentemente, o mercado imobiliário é muito mais acessível.

De fato, o mercado imobiliário de Spokane nem está na mesma liga que o de Seattle, e isso é uma ótima notícia para os compradores. Apesar de um aumento de cinco anos se aproximando de 45%, os preços médios das casas aqui permanecem muito acessíveis, e os compradores podem esperar descontos substanciais no preço de tabela. O tempo médio no mercado relativamente baixo sugere que o estoque é pequeno, mas a taxa de desemprego acima da média da região - ainda quase 6%, mesmo com a média nacional igual ou inferior a 4% - pode manter a exuberância sob controle.

Apesar do emprego instável, Spokane possui uma base estável e crescente de empresas de assistência médica, universidades e fabricantes de alta tecnologia que investem pesadamente em sua comunidade. Além disso, seu corredor urbano se estende até o vizinho Idaho, ao longo da Interestadual 90, e os dois estados desfrutam de um relacionamento recíproco: Washington não tributa a renda pessoal, e Idaho possui um imposto corporativo famoso por ser leniente, muitos trabalhadores vivem no antigo estado e comutar para trabalhos bem remunerados neste último. Se você se estabelecer aqui, certifique-se de atravessar a fronteira estadual - Coeur d'Alene é linda.

Preço médio de venda: $ 234.500
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -16,2%
Alteração de um ano: +7,1%
Alteração de três anos: +29,6%
Alteração de cinco anos: +44,6%
Tempo médio no mercado: 49 dias
Taxa de desemprego local: 5,8%

9. Virginia Beach, Virgínia (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Virginia Beach ancora a vasta região do sudeste da Virginia, inundada por água, conhecida como Hampton Roads, oficialmente a área metropolitana de Virginia Beach-Norfolk-Newport News. Com 55 quilômetros de praia contínua apoiando centenas de hotéis à beira-mar e inúmeros condomínios disponíveis para aluguel por um período curto, Virginia Beach é um destino muito popular para os moradores da cidade encharcados de suor que procuram descanso da umidade implacável do verão no sudeste do Sudeste.

Também está a uma curta distância da Estação Naval de Norfolk, uma das instalações mais importantes das forças armadas dos EUA. Pelo menos uma dúzia de postos avançados militares chamam Hampton Roads de lar, servindo como um estabilizador crítico para a economia local; mais de 50.000 civis apoiam operações militares aqui. Não é de surpreender que as principais fontes de emprego não militares giram em torno do transporte; A Norfolk Southern está sediada aqui, assim como o maior estaleiro do mundo, operado pela Huntington Ingalls Industries, sediada em Newport News..

Em termos de habitação, as melhores pechinchas de Virginia Beach encontram-se longe do litoral, em meio a dezenas de quilômetros quadrados de moradias suburbanas e complexos de condomínios e residências urbanos. Embora você nunca a conheça da praia congestionada, grande parte da cidade de Virginia Beach é pouco desenvolvida. À medida que novas moradias nas margens oeste e sul da cidade aumentam a oferta, os preços podem permanecer sob controle. Essa é uma ótima notícia para os caçadores de pechinchas, agora e amanhã.

Preço médio de venda: $ 226.900
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: -20,4%
Alteração de um ano: +0,4%
Alteração de três anos: +11,8%
Alteração de cinco anos: +18,8%
Tempo médio no mercado: 92 dias
Taxa de desemprego local: 2,8%

10. Albuquerque, Novo México

O júri ainda está em dúvida se "Breaking Bad" foi uma coisa boa para Albuquerque. Por um lado, gerou uma visibilidade tremenda para a maior cidade do Novo México; por outro, foi sobre um traficante cruel que transformou a cidade em seu playground pessoal. Independentemente de onde você esteja, provavelmente concordará que Jesse, o fiel companheiro de Walter White, conseguiu muito em sua mansão. Albuquerque oferece um sólido desconto no preço de venda e uma apreciação constante, mas não espetacular, dos preços de tabela. Uma alta taxa de encerramento adoça o acordo para compradores que desejam consertar e vender.

Fora de seu trecho de petróleo no sudeste, a economia rural do Novo México parece travada em declínio perene. Em Albuquerque, no entanto, as coisas estão melhor do que há muito tempo. A Universidade do Novo México e várias grandes empresas de assistência à saúde apóiam uma economia de conhecimento em expansão, e os belos arredores da cidade e uma cultura única fazem dela um destino turístico não anunciado - mas cada vez mais popular. (Há uma hora na estrada, Santa Fe é um ímã para visitantes de fora do estado.) Basta fazer seus colegas burquenos e permanecer do lado direito da lei.

Preço médio de tabela: $ 229.900
Preço de venda Desconto / Premium ao preço de tabela: Não disponível
Alteração de um ano: +2,2%
Alteração de três anos: +11,1%
Alteração de cinco anos: +18,5%
Tempo médio no mercado: 66 dias
Taxa de desemprego local: 4,0%

Palavra final

Obviamente, a acessibilidade do mercado imobiliário não é o único fator que deve informar sua próxima jogada. Boas escolas, cultura vibrante, amplas comodidades de estilo de vida e fortes perspectivas de emprego são elementos críticos de qualquer decisão comovente. Embora nem todas as cidades nesta lista marquem todas as caixas, elas têm uma coisa em comum: descontos impressionantes no investimento mais importante dos recém-chegados, moradia.

Os mercados dos compradores não duram para sempre, portanto, não deixe de investigar esses mercados antes que eles desapareçam.

Recentemente, você conseguiu muito em uma casa em uma dessas cidades? E os lugares que não foram mencionados aqui?