6 opções se você precisar se mudar e não puder vender sua casa

Apesar do fato de estarmos colocando nossa casa no mercado após a primavera - a principal temporada imobiliária - e o fato de que o Crédito Fiscal pela primeira vez pelo comprador expirou dois meses antes de nossa mudança, tínhamos certeza de que a venderíamos dentro de alguns meses.

Garoto, estávamos errados.

Demorou quase um ano inteiro - até maio de 2011 - antes que pudéssemos vender nossa casa, e por um preço quase US $ 20.000 a menos do que esperávamos obter.

Essa é uma situação muito comum para as famílias que precisam se mudar. Após o colapso da habitação, vender sua casa não é mais uma parte relativamente fácil de uma mudança. Felizmente, existem várias opções para os proprietários que estão tentando vender.

Opções para quem não pode vender sua casa

1. Vender pelo preço certo

Durante os cinco anos em nossa casa em Columbus, meu marido e eu investimos muitos milhares de dólares em melhorias nas casas, além de inúmeras horas de nosso próprio trabalho. Embora soubéssemos que a melhoria da casa é algo que deveria ser realizado porque queríamos os resultados (e não apenas o aumento do valor de revenda), ainda assim não podíamos deixar de receber cifrões em nossos olhos quando começamos a planejar nossa mudança. Originalmente, listamos nossa casa por aproximadamente US $ 25.000 a mais do que pagamos por ela - um preço que seria apropriado para nossa casa antes do acidente de moradia, mas não o que poderíamos obter em 2010.

Quando vendemos, tivemos a sorte de vender por meros US $ 6.000 a mais do que o preço de compra original. Embora seja improvável que listar originalmente nossa casa a esse preço tenha acelerado a venda - os compradores foram os primeiros indivíduos a mostrar um interesse sério na casa a qualquer preço - é importante lembrar que o dinheiro (e o tempo) aplicados casa muitas vezes não aumenta o preço de compra, principalmente em um mercado em baixa.

Trabalhe com o seu corretor de imóveis para obter um número realista que não exija preço do mercado e permita que você venda rapidamente. Uma maneira de fazer isso é observar os preços de casas comparáveis ​​que foram vendidas recentemente. Se, por outro lado, você visualizar Lista preços de casas semelhantes às suas, talvez você não tenha uma noção precisa do mercado, pois esses preços podem ser bem superiores aos preços que o vendedor está disposto a pagar.

O mais importante é que, quando o mercado imobiliário está passando por um excesso, é necessário perceber que o preço em que você pode vender sua casa provavelmente será menor do que você gostaria e, possivelmente, até menos do que você pagou pela casa. Mas lembre-se, se você não puder vender sua casa por menos do que pagou, não ficará sem opções.

2. Aguarde

Planejar o pior é o que todos os vendedores de imóveis precisam fazer, e não fazer isso foi o maior erro que meu marido e eu cometemos. Assumimos que o acidente de habitação não havia afetado nosso bairro. Mas, com duas execuções hipotecárias a poucos quarteirões de nós e algumas casas do bairro vendendo por menos do que valiam, nós (e nosso corretor de imóveis) deveríamos ter visto a inscrição na parede. Em vez disso, compramos alegremente uma nova casa imediatamente em Indiana, pensando que teríamos apenas alguns meses de hipotecas duplas.

Um plano melhor seria alugar um apartamento por um ano ou dois, enquanto esperávamos a venda da nossa primeira casa. Isso não apenas teria tirado a pressão financeira de nós, mas também teria nos dado a oportunidade de aprender mais sobre os vários bairros de nossa nova cidade..

Outra opção durante um mercado imobiliário difícil é que parte da família permaneça em paz, enquanto o novo funcionário se muda sozinho para assumir o novo emprego. Embora isso possa ser emocionalmente difícil, torna mais fácil manter a casa em boa forma para exibições e permite evitar os custos crescentes de garantir um lar vazio..

Por fim, é melhor supor que você não venderá sua casa rapidamente e faça seus planos de habitação e mudança com base nisso.

3. Torne-se um senhorio

De certa forma, alugar sua casa pode ser uma solução feliz para seus problemas de vendas. No entanto, há muito a saber sobre ser um proprietário antes de entrar.

Custos

• Seguro de proprietário. O aluguel da sua casa acarreta vários custos associados que você pode não prever. Por exemplo, o seguro do seu proprietário precisa mudar para uma apólice que cubra especificamente proprietários / propriedades de aluguel. De acordo com o Insurance Information Institute, "as políticas de proprietários geralmente custam cerca de 25% a mais do que uma política comum de proprietários, porque os proprietários precisam de mais proteção do que um proprietário típico".
• Gestão da propriedade. Além disso, o custo do gerenciamento da propriedade - principalmente se você é um senhorio remoto - pode consumir grande parte da renda do aluguel. Se você estiver em outra parte do país, precisará de alguém em mãos para cuidar de todos os problemas, desde ralos entupidos, manutenção de rotina ou inquilinos impotentes. Na maioria dos casos, você precisa contratar um gerente de propriedade, que geralmente custa cerca de 10% da renda mensal.
• Ganhos de capital. Por fim, sua carga tributária provavelmente mudará quando você se tornar um proprietário. Por exemplo, uma possível preocupação tributária é a possível perda da isenção de imposto sobre ganhos de capital. Desde que você viva em sua casa por dois dos cinco anos anteriores à venda da sua casa, não precisará pagar impostos sobre até US $ 250.000 em lucros (US $ 500.000 para casais) com a venda da sua casa. No entanto, se você alugar sua casa por mais de três anos após a sua mudança e depois vender com lucro, você deverá dinheiro ao governo federal com esse lucro.

Potenciais benefícios fiscais

• Reivindicando uma perda de capital. Um lado oposto das preocupações com a perda da isenção de imposto sobre ganhos de capital (especialmente em um mercado em baixa) é que alugar sua casa e depois vendê-la com prejuízo significa que você pode reivindicar a perda de capital contra sua renda. Isso pode ser uma grande redução de impostos e, por esse motivo, muitas vezes é uma ótima idéia para vendedores em um mercado em baixa alugar sua casa antes da venda, pois eles podem realmente recuperar parte de sua perda através de impostos..
• Incentivos fiscais. Além de reivindicar sua perda de capital contra sua renda, existem outros incentivos fiscais disponíveis para os proprietários que alugam suas casas enquanto são proprietários. Os proprietários podem deduzir virtualmente qualquer despesa relacionada à manutenção e à comercialização de sua casa alugada, como prêmios de seguro, reparos, custos de publicidade, serviços de paisagismo, serviços de administração de propriedades, juros de hipotecas e até mesmo despesas de viagem relacionadas ao aluguel.

Definindo suas tarifas
Pode ser difícil saber uma quantia apropriada a ser cobrada pelo aluguel. A regra geral para propriedades de investimento sugere que você precisa cobrar pelo menos 1% do valor da hipoteca para gerar um fluxo de caixa positivo. No entanto, essa regra é um pouco mais complicada quando você está alugando sua casa existente.

Você deve primeiro determinar quanto o aluguel é típico para o seu bairro. Mesmo se houver poucas propriedades de aluguel em que você mora, você ainda pode determinar uma taxa razoável. Converse com agências de administração de propriedades para saber mais sobre tarifas e procurar aluguéis semelhantes on-line. Craigslist, Rentometer e Rent.com também são bons recursos para verificar.

Você também deve levar em consideração as taxas de vacância para ter uma idéia de quanto dinheiro esperar ao longo de um ano de aluguel. A maioria dos conselhos sobre propriedades de investimento sugere que você planeje apenas 10 meses e meio de ocupação por ano - o que significa que você pode esperar uma vaga de 10% em qualquer período específico de tempo que estiver alugando.

Mesmo que você ache que o valor do aluguel que você poderia cobrar (menos os custos de transporte associados e a taxa de vacância) não seria suficiente para cobrir sua conta mensal de hipoteca, ainda faz sentido alugar sua casa, em vez de tentar carregar hipoteca por si mesmo.

Encontrar inquilinos
Um dos aspectos mais difíceis de alugar sua casa é encontrar inquilinos confiáveis. Você precisa anunciar em locais altamente visíveis: on-line, tanto em sites de aluguel como Rent.com e Craigslist, quanto em sites de redes sociais como o Facebook; através de empresas locais de realocação e departamentos de RH; em qualquer universidade local; e com uma placa antiquada no seu quintal.

Depois de ter candidatos, é imperativo que você os submeta a um processo de triagem. Você pode encontrar aplicativos padronizados e contratos de arrendamento on-line, mas não se esqueça de perguntar a seus inquilinos em potencial sobre sua renda, histórico de empregos e histórico de aluguel - e ligue para todas as referências.

Além disso, lembre-se de que você pode solicitar os números do Seguro Social para verificação de antecedentes e crédito através de um site como o E-Renter. Essas verificações de antecedentes e crédito custam uma taxa nominal (cerca de US $ 25), mas podem poupar várias dores de cabeça.

4. Transforme sua casa em um aluguel de férias

Mesmo que não seja possível ou atraente para você se tornar um proprietário de longo prazo, você ainda pode compensar alguns dos custos alugando sua casa para os viajantes. Listar sua casa como aluguel de temporada na Vrbo ou no site de aluguel de acomodação ponto a ponto Airbnb pode ajudá-lo a superar a crise do mercado até poder vender.

Além disso, se você utilizar sua casa como um aluguel de temporada com frequência suficiente para ser considerada uma propriedade geradora de renda, e você acabar vendendo a propriedade antes que o mercado se recupere, você poderá reivindicar a perda de seus impostos.

5. Coloque sua casa em uma venda curta

Se você absolutamente precisar se mudar e estiver submerso em sua casa, uma venda a descoberto é uma opção de última hora que, pelo menos, fará você sair de casa. Nesse caso, você e seu credor concordariam em vender sua casa a um preço bastante reduzido, apenas para vendê-la. Seu credor perdoa a deficiência entre o que você pode pagar pela hipoteca e o valor total. No entanto, é importante observar que, em alguns casos, essa deficiência é não perdoado, e o vendedor ainda é responsável pelo pagamento ao credor.

Infelizmente, mesmo quando a deficiência é perdoada, uma venda a descoberto pode ter consequências financeiras duradouras. Isso pode danificar sua pontuação de crédito, embora não tanto quanto uma execução duma hipoteca, o que geralmente é o que uma venda a descoberto tenta evitar. Além disso, os credores geralmente só concordam com uma venda a descoberto se o proprietário já estiver atrasado nos pagamentos e tiver recebido um aviso padrão.

Basta dizer que uma venda a descoberto é apenas uma solução se o seu problema de hipoteca for insuperável.

6. Entre na execução duma hipoteca

Em alguns casos, pode parecer que permitir que o banco encerre sua casa é sua única opção. Embora a execução duma hipoteca o tire da bagunça da sua casa, essa é uma alternativa que você deve trabalhar duro para evitar. A maioria das pessoas entende que a execução duma hipoteca tem grandes conseqüências de crédito - mas poucas percebem que o impacto no seu crédito pode custar seus cartões de crédito. Após a execução duma hipoteca, o antigo proprietário pode encontrar cartões de crédito cancelados ou limites reduzidos. Além disso, leva anos (geralmente de três a sete) antes que os bancos estejam dispostos a arriscar uma hipoteca para um proprietário que executou a execução duma hipoteca em uma antiga casa..

O encerramento também não significa necessariamente que um proprietário possa ir embora sem gastar dinheiro. Na maioria dos estados, os bancos podem legalmente perseguir os proprietários devido à deficiência, que é a diferença entre o que o banco conseguiu obter pela casa e o que ainda era devido na hipoteca. E mesmo os proprietários que moram em um estado com leis de defesa ainda precisam responder ao banco se já fizeram um segundo empréstimo ou refinanciaram suas hipotecas para sacar parte do patrimônio. As leis anti-deficiência não protegem os proprietários nesses casos.

Qualquer coisa que um proprietário possa fazer para evitar a execução duma hipoteca é a melhor decisão financeira, pois a execução duma hipoteca pode continuar afetando negativamente as finanças nos próximos anos.

Palavra final

Pode não ser possível vender sua casa dentro do prazo desejado ou pelo preço que você deseja, mas aceitar esse fato e tomar suas decisões adequadamente pode ajudá-lo a alcançar o melhor resultado financeiro para sua situação. Assumir o pior do mercado imobiliário é provavelmente o curso de ação mais seguro para seus resultados.

Você tentou vender sua casa recentemente? Que outras dicas você sugere para aqueles que estão lutando para vender?