8 coisas a considerar antes de investir em imóveis chave na mão

Certamente, alguns investidores imobiliários criam patrimônio ao renovar propriedades. Mas contratar, gerenciar e negociar com os contratados vem com suas próprias dores de cabeça. E alguns investidores não têm estômago para lidar com licenças, agendas de empréstimos e custos de reparo surpreendentes.

Felizmente, os investidores que procuram diversificar seus ativos e comprar propriedades de aluguel podem pular renovações inteiramente com uma propriedade pronta para usar em um site como Roofstock. O setor imobiliário chave na mão é exatamente o que parece: um imóvel pronto para alugar ou já alugado para um inquilino pagador.

Soa como um sonho tornado realidade para um novo investidor imobiliário? Embora possa ser uma maneira de baixo envolvimento para começar a investir em aluguel, não é como clicar em um botão para comprar uma ação ou investimento imobiliário. Dos altos custos de investimento inicial à baixa liquidez, o setor imobiliário - mesmo na forma de imóveis prontos para uso - vem com suas peculiaridades e desafios para os investidores.

Principais considerações para propriedades chave na mão

Antes de começar uma compra pronta na mão, você precisa saber no que está se metendo. Com cada propriedade custando dezenas de milhares de dólares apenas em custos de fechamento e adiantamentos, você não pode cometer muitos erros.

Aqui estão oito aspectos a serem considerados ao começar a avaliar as possíveis propriedades turnkey como investimentos.

1. Taxa de Cap

A maior desvantagem das propriedades chave na mão é a dificuldade em encontrar bons negócios.

Pense nisso. Outra pessoa já fez todo o trabalho para você atualizar a propriedade e colocá-la em perfeitas condições, pronta para alugar. Eles estão vendendo um produto acabado, pronto para começar a gerar renda passiva.

Isso deixa pouca carne no osso para o comprador pronto para uso na forma de valor pelo dinheiro. O vendedor, muitas vezes um nadador, já forçou o patrimônio atualizando a propriedade e possivelmente até colocando um inquilino nela. Eles estão lucrando com esse patrimônio quando vendem para você.

Então, você está comprando no valor aproximado de mercado da propriedade.

Como investidor em renda, seu foco está mais no potencial de ganhos contínuos da propriedade do que em seu atual valor de mercado. Os investidores em renda geralmente medem esse potencial de ganho por meio da taxa de capitalização ou cap rate.

As taxas de juros são uma medida do retorno do investimento da propriedade. A fórmula fica assim:

Resultado operacional líquido (NOI) Price Preço de compra

A receita operacional líquida é a receita anual que a propriedade pode gerar menos todas as despesas operacionais, como reparos, manutenção, taxas de administração de propriedades, taxa de desocupação, impostos sobre propriedades e seguros.

Imagine que você está considerando duas propriedades idênticas do outro lado da rua. Ambas as propriedades geram uma receita operacional líquida anual de US $ 20.000. Mas um vendedor está pedindo US $ 275.000 enquanto o outro está pedindo US $ 250.000, com um cap rate de 7,3% versus 8%, respectivamente.

Observe que, embora as taxas de limite ofereçam uma maneira de comparar objetivamente as propriedades, elas não representam seu retorno do investimento. Para isso, é necessário calcular retornos em dinheiro.

2. Retornos em dinheiro

Quando você financia uma propriedade pronta para uso, você só gera uma certa quantia do seu próprio dinheiro do próprio bolso. Especificamente, você cria fundos para adiantamentos e custos de fechamento.

Você está investindo menos dinheiro, mas também verá menos receita líquida a cada ano, uma vez que terá um pagamento de hipoteca. Os retornos em dinheiro medem seu retorno do dinheiro que você teve que depositar.

Digamos que você compre a propriedade no exemplo acima por US $ 250.000. Você coloca 20%, ou US $ 50.000, mais US $ 10.000 em custos de fechamento para um desembolso total de US $ 60.000. Mas isso deixa você com uma hipoteca de US $ 200.000, que diremos que custa cerca de US $ 1.200 por mês para um empréstimo de 30 anos com uma taxa de juros de 6%. O pagamento da hipoteca reduz sua receita líquida anual de US $ 20.000 para US $ 5.600.

O seu retorno em dinheiro da propriedade agora se parece com isso: US $ 5.600 em renda anual dividida por seu investimento de US $ 60.000, para um retorno anual de 9,3%. Isso mostra o poder de alavancagem não apenas em reduzir seu investimento em dinheiro, mas também em acelerar seus retornos em dinheiro.

3. Financiamento

Conforme demonstrado, o financiamento altera seus cálculos - às vezes para melhor, mas nem sempre. Você precisa saber que tipo de termos de financiamento esperar para qualquer propriedade antes de fazer uma oferta.

Por exemplo, digamos que você tenha um credor local em sua cidade natal disposto a emprestar 80% do preço de compra de uma propriedade a 6%. Mas eles não emprestam fora do estado. Portanto, quando você olhar para as propriedades chave na mão mais adiante, precisará procurar um credor diferente, que pode ter diferentes termos de empréstimo.

Estabeleça relações com vários credores em cada mercado em que planeja investir, caso seu credor de primeira escolha não permita uma determinada propriedade por qualquer motivo. Cada credor tem suas próprias diretrizes de subscrição, e mesmo essas nem sempre são previsíveis. Às vezes, um credor simplesmente não gosta da aparência de uma propriedade e recusa o empréstimo.

Além disso, lembre-se de que, para propriedades prontas para uso, você precisa de financiamento de longo prazo, em vez de um empréstimo de curto prazo. Procure emprestadores de carteira e bancos da comunidade local, particularmente aqueles que não reportam seu crédito para empréstimos para propriedades de investimento.

4. Gerenciamento de Propriedade

Antes de comprar um imóvel alugado, você deve ter um plano para quem o administrará.

Pode ser você, é claro. Gerenciar suas próprias propriedades de aluguel, principalmente quando você começa a investir, é uma ótima maneira de aprender o setor mais rapidamente. Torna-o um investidor melhor, com uma compreensão mais profunda de como as despesas e o trabalho de gerenciamento variam entre diferentes tipos de propriedades, bairros e locatários..

Mas nem sempre é prático gerenciar suas próprias propriedades de aluguel. Se você mora em outro estado, cria trigêmeos, aceita um novo emprego exigente ou acumula dezenas de propriedades, você deve se preparar para o dia em que não conseguirá administrá-las. Na verdade, muitos proprietários descobrem que o gerenciamento de aluguéis vem com muitos problemas e eles simplesmente odeiam fazê-lo. Portanto, mesmo que você pretenda gerenciar a propriedade, tenha um plano de contingência para o gerenciamento da propriedade..

E faça um orçamento para o gerenciamento de propriedades, mesmo que não planeje usá-lo primeiro. O gerenciamento de propriedades é uma despesa de mão-de-obra, esteja você realizando essa mão-de-obra ou outra pessoa. As propriedades de aluguel não são uma fonte de renda completamente passiva.

Se você optar por contratar um gerente de propriedade, pesquise e entreviste empresas no mercado antes de comprar uma propriedade lá. Como ponto de partida na pesquisa do gerente de propriedades, confira o Roofstock, que mantém uma lista nacional de gerentes de propriedades certificados.

5. Locatários existentes

A propriedade já possui inquilinos? Se sim, há quanto tempo eles estão lá? Como está o crédito deles? A renda deles? Eles já foram despejados? Qual é o histórico de pagamentos deles?

É conveniente comprar um imóvel com um inquilino limpo e confiável a longo prazo. Com a mesma facilidade, você pode herdar um inquilino pesadelo que assumirá o padrão no seu primeiro mês de propriedade.

Se a propriedade tiver um inquilino no local, faça a triagem da mesma maneira que faria com um novo candidato. Analise o histórico de pagamentos, todas as verificações de antecedentes, solicitações de aluguel e receitas.

Lembre-se, a qualidade de seus inquilinos determina a qualidade de seus retornos.

6. Era dos sistemas mecânicos

Você encontrou uma propriedade em condições habitáveis ​​que está pronta para anunciar para novos inquilinos ou com inquilinos existentes. Mas isso não significa que o forno não vai morrer em você no próximo mês ou que a fiação não é um inferno esperando para acontecer.

"Habitável" não é sinônimo de "novo", "renovado" ou "moderno". Mesmo quando um vendedor comercializa a propriedade como "atualizada" ou "renovada", isso não significa que substituiu todos os componentes da propriedade.

Examine todos os sistemas mecânicos e componentes estruturais da propriedade para avaliar sua idade e vida útil restante. Peça a opinião do seu agente imobiliário e corrobore essas opiniões com um inspetor residencial.

Só porque um ou mais sistemas estão envelhecendo não significa que você não deseja avançar com a propriedade. Mas você precisa saber no que está se metendo e orçar de acordo..

7. Qualidade das reformas

Da mesma forma, apenas porque uma propriedade foi reformada recentemente não significa que foi bem reformada.

Nadadeiras não precisam morar na propriedade ou mantê-la a longo prazo; a prioridade deles é o lucro. Eles pretendem gastar a menor quantidade de dinheiro para criar um produto acabado. Às vezes, isso significa gastar menos com empreiteiros ou materiais de segunda categoria.

Escolha a propriedade com um pente fino e peça ao seu inspetor para fazer o mesmo. Pergunte ao inspetor e ao agente imobiliário suas opiniões sobre a qualidade das reformas..

Se vocês três não gostarem do que vêem, pule a propriedade e passe para a próxima. A evidência visível do trabalho de má qualidade é apenas a superfície do problema - é o que você não pode ver que realmente deve assustá-lo.

8. Saúde Econômica a Longo Prazo do Mercado Local

A compra de imóveis para aluguel, diferentemente das casas de aluguel, envolve um investimento de longo prazo. Você quer investir em uma cidade e um bairro com crescente população, empregos e demanda por moradias. Você também quer uma cidade com taxas decrescentes de criminalidade, vagas e problemas sociais.

Já não invisto na cidade onde cresci porque não confio em sua saúde econômica e política a longo prazo. Aprendi da maneira mais difícil que os bairros mais pobres costumam ficar bem no papel com altos índices de limite, mas esses limites obscurecem custos menos visíveis, como rotatividade, crime e leis protecionistas.

Há um nicho de investidores que obtém bons lucros em cidades e bairros em dificuldades. Mas é exatamente isso: um nicho com dinâmica única. Resista à tentação de baixos preços de compra e altos retornos no papel. É preciso conhecimento especializado para ganhar dinheiro lá.

Se você não está 100% confiante de que uma cidade e um bairro estão seguindo na direção certa, não invista lá.

Onde comprar propriedades chave na mão

Pronto para diversificar para propriedades de aluguel chave na mão, mas não sabe onde encontrá-las? Diversifique sem dores de cabeça usando opções que não exigem anos de experiência em investimentos imobiliários.

Roofstock

Nos últimos anos, Roofstock surgiu como a principal plataforma em todo o país para propriedades de aluguel chave na mão. É mais barato para os vendedores do que contratar um corretor de imóveis e fornece aos compradores uma enorme quantidade de dados.

Esses dados incluem detalhes da vizinhança, como a qualidade das escolas locais, os valores medianos das residências e o histórico de apreciação. Para a propriedade em si, a plataforma inclui calculadoras e dados ajustáveis ​​sobre taxas de juros, taxa interna de retorno e valorização projetada.

Roofstock também inclui duas garantias. A primeira é uma garantia de devolução do dinheiro. Os compradores podem revistar a propriedade à venda se não estiverem satisfeitos com ela dentro de 30 dias após a compra, e a Roofstock garante que recupera seu preço de compra. O segundo é uma garantia de colocação de inquilino. Se você comprar uma propriedade vaga e não colocar novos inquilinos dentro de 45 dias, a Roofstock pagará 90% do aluguel do mercado até que você o faça.

Reter um agente imobiliário

Você sempre pode ir à velha escola e contratar um agente imobiliário. Afinal, a maioria das casas nos EUA ainda vende na MLS. Além disso, o vendedor paga a maior parte - se não a totalidade - da taxa do agente. Custa muito pouco, como comprador, contratar um corretor de imóveis.

Apenas certifique-se de contratar um corretor de imóveis com experiência em trabalhar com investidores - e de preferência um que seja um investidor.

O problema com as casas listadas publicamente na MLS é que, por definição, elas estão sendo vendidas por preços de mercado. Se há um acordo a ser encontrado, é através de negociações duras ou pura sorte. Você não estará marcando um acordo que ninguém mais conhecia entre as casas abertas para venda.

Vendedores / chave de fenda turnkey privados

Muitos investidores imobiliários ganham a vida mudando de casa para investidores de longo prazo. Eles encontram um bom negócio em uma casa em ruínas, a renovam e a vendem como uma propriedade pronta para uso. Alguns colocam inquilinos para cobrir os custos de transporte enquanto o comercializam.

Enquanto alguns desses vendedores listam suas propriedades no MLS ou no Roofstock, outros operam através de listas de contatos particulares. Você pode encontrá-los com uma pesquisa no Google por vendedores prontos para uso no seu mercado de escolha ou em grupos ou fóruns de investimento imobiliário do Facebook.

Às vezes, esses vendedores permitem algum espaço para negociação sem os custos adicionais do agente imobiliário ou das taxas da Roofstock. Mas como sempre, lembre-se das considerações acima antes de comprar uma chave na mão de uma nadadeira.

Abordagem dos proprietários existentes

As pessoas gostam de odiar os proprietários. Mas o fato é que ser um senhorio vem com uma série de dores de cabeça, desde telefonemas das 3h da manhã de inquilinos gritos a aluguel não remunerado até reclamações e demandas constantes.

Muitos proprietários são tão infelizes que descarregam suas propriedades para a primeira pessoa que manifesta interesse. Eles não estão necessariamente planejando vender no momento, mas são tão infelizes que cedem à tentação quando uma oferta aparece.

Mala direta, mensagens de mídia social e até chamadas telefônicas podem funcionar como táticas de divulgação para os proprietários existentes. Muitas vezes, as propriedades apresentam inquilinos pagantes que já estão no local, tornando-os não apenas chave na mão, mas também já alugados.

Mas isso não significa que eles sejam bons inquilinos, é claro. Elabore um plano para gerenciar essas propriedades melhor do que seus antecessores e participe da coleta de aluguéis, inspecione a unidade e cumpra seu contrato de arrendamento.

Palavra final

Se você deseja diversificar para o setor imobiliário e não quer as dores de cabeça da propriedade direta, você tem muitas opções para investir indiretamente no setor imobiliário.

Mas para aqueles que estão prontos para se tornar proprietários, o setor imobiliário pronto para uso é uma maneira relativamente rápida e fácil de diversificar para propriedades de aluguel - sem necessidade de martelo e pregos.

Além das outras vantagens, há muitos benefícios fiscais das propriedades para investimento. E se você vender uma propriedade e não quiser pagar imposto sobre ganhos de capital sobre os lucros, sempre poderá fazer uma troca 1031 comprando uma propriedade pronta para uso com eles.

Apenas verifique os números e verifique a propriedade e os inquilinos antes de investir dezenas de milhares de dólares suados..

Você está pensando em comprar um imóvel pronto para usar? O que está impedindo você de investir?