Fechamento de uma Casa - Processo, Documentos e Procedimentos Hipotecários

No entanto, o processo de fechamento começa logo após o vendedor aceitar sua oferta de compra. Isso geralmente é de 30 a 60 dias antes da data de fechamento real - supor que um problema de subscrição de empréstimo, baixa avaliação ou defeito grave descoberto durante uma inspeção residencial de rotina não atrase o negócio. Durante esse período, a venda de sua casa é considerada "pendente". Se for habitual no seu mercado fazer um depósito substancial (até 10% do preço de compra acordado, em alguns casos) em uma conta de garantia depois que sua oferta for aceita, você também poderá se referir ao processo de fechamento como o período de garantia - como em: "a casa que estamos comprando está em garantia até o dia de fechamento".

Independentemente do nome, muitas coisas precisam acontecer entre o dia em que o vendedor aceita sua oferta de compra e o dia em que você se senta para tornar a transação oficial. A seguir, apresentamos uma sequência geral de eventos que ocorrem durante o processo de fechamento de imóveis residenciais, quanto e quanto você pode esperar pagar antes e no dia do fechamento, além dos documentos e divulgações que você precisa entender e assinar para tornar seu negócio real. oficial de transações imobiliárias.

Principais marcos do processo de fechamento

É importante lembrar que os requisitos alfandegários e legais que regem as transações imobiliárias variam substancialmente de um lugar para outro. Embora a seguir seja uma linha do tempo geral e uma descrição do que você pode esperar (e quando) entre o dia em que você enviar sua oferta de compra e o dia em que você fechar a propriedade, sua experiência real poderá variar. Para saber mais sobre como o processo funciona em seu mercado específico, consulte um profissional imobiliário imparcial com experiência na área.

1. Oferta de compra aceita

O processo de fechamento começa oficialmente quando o vendedor aceita, assina e retorna sua oferta de compra (também conhecida como contrato de compra). Na maioria dos casos, o vendedor deposita o cheque de dinheiro que o comprador recebe, geralmente de 0,5% a 2% do preço da compra, em uma conta de garantia..

Normalmente, o contrato de compra pode ser alterado para refletir negociações ou contingências de última hora, como um problema descoberto durante a inspeção da casa, sem sabotar o acordo. No entanto, todas as partes envolvidas na transação - o comprador e o vendedor, seus agentes, o credor, o titular do título ou o agente judicial e, possivelmente, os advogados do comprador e do vendedor - iniciam o processo de fechamento sob a suposição de que o contrato de compra é final.

Em alguns estados e mercados, é necessário fazer um depósito judicial de 5% a 10% (para pagamento de entrada e / ou custos de fechamento) logo após o vendedor aceitar sua oferta. Os compradores que trabalham com representantes legais geralmente podem esperar até que seus advogados revisem o contrato de compra para fazer seus depósitos em garantia..

Se você não tiver certeza se um depósito judicial é necessário em seu mercado, pergunte ao seu agente imobiliário com antecedência suficiente para garantir que você tenha fundos líquidos suficientes para limpar o depósito.

2. Inspeção residencial solicitada pelo comprador

Dentro de alguns dias da aceitação da oferta pelo vendedor, você precisa agendar uma inspeção residencial com um inspetor profissional. O objetivo de uma inspeção residencial é procurar defeitos menores e maiores, como problemas estruturais, equipamentos que não funcionam e elementos que possam violar os códigos de construção locais.

Muitos credores exigem isso como condição para subscrever seu empréstimo hipotecário. Mesmo que o seu não exista, há poucas desvantagens em obter uma visão completa da casa que você está prestes a comprar. Se a inspeção descobrir um grande problema que precisa ser corrigido antes do fechamento (ou resultar em uma redução no preço de compra acordado), a taxa de inspeção padrão de US $ 300 a US $ 500 parecerá uma pechincha.

3. Originação e subscrição de empréstimos

Depois que o vendedor aceitar sua oferta, envie-a ao credor. Nesse ponto, seu credor inicia o processo demorado (e caro) de originar e subscrever seu empréstimo.

A menos que você esteja comprando uma casa antiga com muitos defeitos físicos, essa é a parte do processo de fechamento com maior probabilidade de produzir atrasos ou erros fatais que dificultam totalmente o acordo - principalmente se você tiver um perfil de crédito desigual ou um fluxo de renda volátil.

A origem e a subscrição de um empréstimo envolvem muito trabalho em nome do credor. De sua perspectiva, no entanto, basicamente se resume a uma pergunta: você, na opinião de especialistas do credor, cumprirá sua promessa de pagar os muitos milhares de dólares que está pedindo para emprestar a você??

Aplicação de hipoteca
Embora todo credor seja diferente, a maioria dos requerentes de hipoteca está sujeita a um exame minucioso. É provável que seu credor envie a você um pedido de hipoteca no total de 30 ou 40 páginas e incluindo formulários como uma solicitação para liberar seu relatório de crédito de uma ou mais agências de relatórios de crédito, solicitações de transcrições de impostos do ano anterior e informações sobre seus locais anteriores. residência.

Juntamente com o aplicativo, é provável que seu credor solicite comprovantes de renda e ativos, como os seguintes:

Suas declarações fiscais mais recentes (um ou dois anos)
Seus recibos de pagamento mais recentes (pelo menos os dois últimos)
Suas declarações W-2 mais recentes (um ou dois anos)
Seus extratos bancários mais recentes (de um a três meses)

Bloqueio de taxa
Se você recebeu uma pré-aprovação para seu empréstimo hipotecário, que normalmente exige uma verificação de crédito, é provável que o credor defina (ou "bloqueie") a taxa do seu empréstimo na época em que envia os materiais do aplicativo. Se você estiver solicitando uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou outro tipo de empréstimo sem uma taxa fixa para todo o período, o bloqueio poderá ser aplicado apenas à taxa inicial.

As taxas são normalmente bloqueadas em um nível que leva em consideração as taxas de juros vigentes no momento, mais o risco de crédito do mutuário. Quanto menor o risco de crédito, menor a taxa bloqueada provavelmente.

Se você não for pré-aprovado, é provável que o credor espere pelos resultados do recebimento de crédito do seu aplicativo para bloquear sua taxa. Isso pode ocorrer a qualquer momento entre a data da inscrição e uma semana antes do fechamento. De qualquer forma, o bloqueio da taxa é bom apenas por um período fixo - 30 a 60 dias é típico.

Estimativa de Empréstimo
Usando a taxa bloqueada (ou, se não estiver bloqueada, o melhor palpite do credor para sua taxa inicial), o credor cria uma estimativa de empréstimo para você revisar, assinar e devolver. A estimativa de empréstimo é um documento em linguagem simples que resume o que você pode esperar pagar por sua hipoteca e fechamento, e quando.

Inclui as seguintes informações:

Identificação do Empréstimo. Isso inclui o número de identificação exclusivo do empréstimo, tipo (taxa fixa, taxa ajustável), duração do mandato (15 anos, 30 anos, 1/5), finalidade (compra, refinanciamento) e duração do bloqueio da taxa.
Termos de Empréstimo. Descreve o principal, a taxa de juros ou o intervalo do seu empréstimo, pagamentos mensais de principal e juros, multa por pagamento antecipado (se aplicável) e pagamento de balão (se aplicável).
Pagamentos projetados. Adiciona os componentes do seu pagamento mensal total, incluindo seguros, impostos estimados e pagamentos de principal e juros. Também pode especificar como os impostos e seguros serão pagos - por exemplo, de uma conta de garantia.
Custos finais. Inclui uma contabilidade detalhada de seus custos estimados de fechamento e caixa total a fechar (que inclui seu adiantamento). Também indica quais custos de fechamento você pode comprar, como seguro de titularidade, e quais não, como o avaliador do credor..
Comparações. Contém um instantâneo de quanto você pode esperar pagar em principal e juros durante os próximos cinco anos, a TAEG do seu empréstimo e a porcentagem total de juros - a proporção entre o pagamento total de juros e o valor total do empréstimo. Esta informação é útil para comparar seu empréstimo com empréstimos de outros credores.
outras considerações. Inclui advertências e informações importantes, como se o empréstimo pode ser assumido (transferido para um futuro comprador sem alterar os termos), se o credor planeja transferir seu empréstimo para uma empresa de serviços e multas por atraso no pagamento.

Antes de outubro de 2015, a maioria dos credores usava documentos de estimativa de boa fé (GFE) para fornecer estimativas de custo de fechamento e empréstimo. As GFEs e as estimativas de empréstimos contêm informações semelhantes, mas as GFEs são formatadas de maneira diferente e têm menos explicações em linguagem simples. Quando a estimativa do empréstimo estiver em suas mãos, o credor poderá definir uma data de fechamento preliminar - dependendo de uma subscrição suave, originação e pesquisa de título.

4. Avaliação do credor

Os credores protegem seus investimentos, ou pelo menos reduzem a probabilidade de perdas, encomendando uma avaliação em algum momento durante o processo de subscrição. Os compradores geralmente pagam a taxa de avaliação, antes ou na data da avaliação ou na data de fechamento. A taxa de avaliação é geralmente a mesma que a taxa de inspeção residencial.

Se o seu avaliador determinar que sua casa vale pelo menos o valor que você concordou em pagar por isso, não há necessidade de se preocupar. No entanto, se a avaliação for baixa - abaixo do preço de compra aceito - o credor só concordará em financiar um valor igual ao valor avaliado. Uma avaliação baixa geralmente exige que o comprador e o vendedor renegociem o preço de compra e alterem o contrato de compra, atrasando potencialmente a transação.

5. Obtenção de proprietários e seguro de propriedade

A maioria dos credores exige que os compradores forneçam prova de seguro de proprietário como condição para a aprovação do empréstimo, ou pelo menos antes do fechamento. Para garantir que você obtenha uma política com preços razoáveis que atenda às necessidades de você e de seu credor, comece a procurar a cobertura dos proprietários no início do processo de fechamento. Você não precisa necessariamente pagar pelo primeiro ano imediatamente, embora isso certamente seja uma opção - a maioria das companhias de seguros permite que você junte o prêmio do seu primeiro ano com os custos de fechamento a serem pagos na data de fechamento.

Mesmo que o credor não exija, também é prudente comprar a apólice de seguro do título do comprador. O seguro de título cobre o custo da resolução de quaisquer defeitos com o título da propriedade, como impostos não pagos ou ônus do contratado, e protege seu patrimônio contra reclamações que possam surgir no futuro.

Se você estiver disposto a usar a mesma empresa que seu credor está usando para sua política de títulos, basta dizer ao seu processador de empréstimos que deseja a política de um comprador, e ambas as políticas podem ser incluídas nos custos de fechamento. Se você deseja comprar uma apólice de melhor comprador, sua seguradora pode exigir que você pague antecipadamente a apólice. Independentemente de você pagar pelas políticas no fechamento ou pela política do comprador antecipadamente e pela política do credor no fechamento, é possível fazer um desembolso total combinado de US $ 1.000 (em média), dependendo do seu mercado e valor residencial.

6. Aprovação de Empréstimo

Como a subscrição pode levar um mês ou mais, sua aprovação de empréstimo normalmente ocorre no final do processo de fechamento. Esta é a última peça importante que precisa ser ajustada para que seu fechamento prossiga conforme o planejado.

7. Aviso de encerramento e divulgações

Aviso de Encerramento
Quando todas as peças estiverem prontas para o seu fechamento, o seu título ou agente judicial (ou advogado) deve enviar a você um aviso formal de fechamento com a hora, data, agentes imobiliários participantes (comprador e vendedor) e local do fechamento, que é tipicamente o escritório do agente de custódia ou do escrow ou o escritório de um advogado envolvido na transação. O aviso também explica o que você precisa trazer para o evento, geralmente incluindo o seguinte:

Ambos os compradores (se um casal) ou documentação da procuração autenticada em cartório, permitindo que o atual comprador assine o não presente
ID da foto (passaporte ou ID emitida pelo estado)
Lista de suas residências nos últimos 10 anos
Pagamento suficiente para cobrir os custos de fechamento (geralmente um cheque bancário ou transferência bancária)

Divulgação de encerramento
Também é necessário que seu título ou agente judicial envie uma divulgação oficial de fechamento pelo menos três dias úteis antes da data de fechamento. Antes de outubro de 2015, o HUD-1 ou "declaração de liquidação" servia ao mesmo objetivo que a divulgação final.

Como a estimativa do empréstimo, a divulgação final é um documento em linguagem simples que descreve todas as suas obrigações financeiras reais relacionadas à transação - seus custos reais de fechamento, obrigações tributárias e de seguros em andamento e uma repartição do seu empréstimo hipotecário. Ele segue aproximadamente o modelo da estimativa de empréstimo, embora geralmente seja mais detalhado e geralmente contenha itens de linha contábeis ou divulgações e advertências que não estavam presentes na estimativa.

Revise cuidadosamente sua divulgação de fechamento
Depois de receber sua divulgação final, revise-a cuidadosamente para garantir que as obrigações descritas estejam aproximadamente alinhadas com as descritas na sua estimativa de empréstimo. Além disso, verifique se os termos do seu empréstimo hipotecário são os esperados - por exemplo, se sua taxa ou estrutura de taxas não mudou em relação à estimativa do empréstimo.

Se seus custos de fechamento variarem significativamente das estimativas ou se seu empréstimo for diferente do descrito originalmente, seu credor, título ou agente judicial poderá estar violando a lei. É por isso que é uma boa idéia - e geralmente vale a pena financeiramente - contratar um advogado durante o processo de fechamento.

Custos de fechamento comuns

Embora se espere que os compradores paguem todos os custos de fechamento na ausência de outros acordos, compradores e vendedores geralmente concordam em dividir os custos de fechamento - especialmente nos mercados de compradores. Esse contrato é geralmente descrito no contrato de compra aceito e pode ser alterado a qualquer momento antes do fechamento. Em muitos casos, as partes não especificam quem paga quais custos de fechamento - elas simplesmente concordam com uma proporção, como “o vendedor paga 40% e o comprador paga 60%” ou concorda que uma parte paga uma quantia fixa para fechar e o outro pega o restante.

Em muitos casos, os custos de fechamento são pagos por cheque bancário ou transferência bancária. Um cheque bancário geralmente é um negócio melhor, pois raramente custa mais de US $ 1 ou US $ 2, enquanto os bancos geralmente cobram US $ 10 ou mais por uma transferência bancária no mesmo dia. Se o seu título ou agente judicial exigir absolutamente uma transferência eletrônica, verifique se ele envia instruções completas (incluindo o número da conta de recebimento e o número do roteamento bancário) com o aviso de fechamento.

Não importa como você negocie e execute o pagamento, você poderá pagar os seguintes custos no fechamento. Alguns podem exigir ações de sua parte, como a criação de uma apólice de seguro de proprietário, antes do dia de fechamento. Outros simplesmente aparecem como itens de linha na divulgação de fechamento e não exigem ação direta.

Inspeção e Avaliação Domiciliar. Se não tiverem sido pagos antecipadamente, serão adicionados aos seus custos de fechamento. Entre os dois serviços, espere pagar um total de US $ 600 a US $ 1.000.
Taxas de Originação e Subscrição de Empréstimos. Essas taxas cobrem o custo dos serviços de originação e subscrição de empréstimos hipotecários, não incluindo relatórios de crédito e outras taxas. A maioria das taxas de originação é calculada como uma porcentagem do preço total da compra, geralmente variando de 0,5% a 1,5%. Essas porcentagens às vezes são chamadas de "pontos" - por exemplo, uma taxa de originação de 1% seria um ponto. As taxas de subscrição podem ser cobradas como uma porcentagem do preço de compra ou como uma taxa fixa. Em ambos os casos, a subscrição geralmente custa menos de 1% do preço de compra da casa. Observe que alguns empréstimos hipotecários, conhecidos como empréstimos “sem custo” ou “sem taxa”, não têm taxas de originação ou subscrição. No entanto, empréstimos “sem custo” geralmente têm taxas de juros mais altas do que empréstimos tradicionais comparáveis.
Relatório de crédito. Os compradores geralmente têm que pagar pelas verificações e relatórios de crédito de seus credores - de US $ 20 a US $ 60, dependendo da quantidade de empréstimos e de quais agências de relatórios.
Certificação de inundação. Essa é uma pequena taxa - geralmente em torno de US $ 20 - que cobre o custo de verificar a localização da sua casa em relação aos mapas locais de risco de inundação. A certificação de inundação é essencial se você precisar de seguro contra inundações. Em algumas áreas, pode ser necessário que você pague uma taxa única de monitoramento de inundações (geralmente entre US $ 25 e US $ 50).
Interesse do primeiro mês. Muitos credores exigem o pagamento antecipado dos juros hipotecários definidos para acumular entre a data de fechamento e a data do primeiro pagamento. Observe que, se você fechar no meio do mês, provavelmente não precisará efetuar um pagamento principal até o início do mês seguinte, assumindo que seus pagamentos vencem no primeiro dia do mês. Por exemplo, minha esposa e eu fechamos uma casa no início de agosto e não fizemos nosso primeiro pagamento principal até o primeiro de outubro - mas, no fechamento, fez tem que pagar os juros previstos para acumular em agosto.
Depósito inicial em garantia. Os credores exigem um depósito antecipado, em uma conta de garantia segura, para cobrir as obrigações fiscais e de seguro definidas para acumular entre o fechamento e as respectivas datas de vencimento dos pagamentos. Na prática, isso significa que você precisa depositar cerca de um ano inteiro de prêmios de seguro de proprietário - a menos que tenha pago antecipadamente - e de 1 a 12 meses de prêmio de imposto sobre a propriedade. Embora os impostos prediais sejam normalmente pagos a cada seis meses, os credores relutam em iniciar uma nova conta de garantia com saldo insuficiente para compensar o primeiro pagamento de imposto. Minha esposa e eu acabamos depositando o suficiente para cobrir sete meses de impostos sobre a propriedade, por exemplo.
Buffer de Custódia. Muitos credores exigem que os compradores depositem um buffer adicional para cobrir ajustes para cima de impostos e prêmios de seguro no curto prazo e reduzir a probabilidade de um atraso no pagamento causando um saldo negativo em garantia. O tamanho do buffer geralmente é uma função das obrigações mensais de impostos e seguros - as nossas eram cerca do dobro do tamanho de nossas obrigações mensais.
Associação de Proprietários. Se você mora em uma comunidade atendida por uma associação de proprietários de casas (comum em condomínios), deve pagar mensalidades HOA mensalmente, anualmente ou semestralmente. Alguns credores agrupam suas dívidas em sua conta de garantia e as pagam em seu nome, assim como seus impostos e prêmios de seguro. Se esse for o caso do seu HOA, é provável que você tenha que pagar suas taxas do HOA até o final do primeiro período de pagamento (possivelmente até um ano após o fechamento). Em outros casos, seja por causa do credor ou da política do HOA, as taxas do HOA não estão incluídas no compromisso e devem ser pagas separadamente.
Serviços de Título / Custódia e Seguro. O custo do seguro de titularidade do credor e do comprador (se comprado) está incluído nessa categoria - uma média de US $ 1.000 cobre as duas apólices, mas é altamente variável, dependendo da localização e do valor da propriedade. Essa categoria também inclui o custo do trabalho de título adicional executado por sua empresa, agente de custódia ou advogado (dependendo da sua jurisdição) - outro custo altamente variável que provavelmente será maior se você usar um advogado licenciado. Por fim, essa categoria geralmente inclui uma taxa de liquidação, que basicamente paga pelo tempo do seu título ou agente de garantia no dia do fechamento e normalmente varia de US $ 200 a US $ 400.
Taxa de Gravação. O escritório da cidade ou município responsável por registrar as transferências de imóveis em sua região cobra uma taxa pelo trabalho envolvido. As taxas variam muito de um lugar para outro e podem depender do valor ou tamanho da sua propriedade.
Impostos de Transferência. Seus governos locais e estaduais provavelmente também cobrarão impostos de transferência sobre transações imobiliárias, com base no valor da propriedade e possivelmente na designação de zoneamento da parcela. Impostos totais sobre transferências estaduais e locais em imóveis residenciais geralmente variam da faixa de três dígitos a quatro dígitos médio.
Taxa do Corretor. Os agentes dos compradores recebem comissão do produto do vendedor, o que significa que os compradores não os pagam diretamente. No entanto, os empregadores dos agentes - grupos imobiliários ou corretoras - geralmente cobram taxas relativamente pequenas de serviço ou indicação diretamente ao comprador. Podem variar de somas nominais (US $ 100 ou menos) a US $ 500 ou mais.

Dependendo de onde sua transação ocorre, suas taxas de fechamento podem variar significativamente daquelas descritas aqui. Para obter uma leitura ainda melhor do que esperar, fale com um advogado ou profissional imobiliário confiável e imparcial em sua área.

O que esperar no dia de encerramento

No dia do fechamento, a casa que você concordou em comprar se torna a casa que você possui com orgulho. No entanto, há muito o que fazer antes que você possa atravessar a porta da frente e torná-la verdadeiramente sua casa.

Passo a passo final

Sua explicação final é sua última oportunidade de garantir que a casa permaneça em boas condições - ou, se você estiver comprando uma parte superior, na condição em que concordou em comprá-la. Na maioria das transações, a explicação final pode ocorrer a qualquer momento dentro de 24 horas da hora de fechamento programada.

Durante sua explicação final, verifique o seguinte:

Todos os reparos solicitados foram feitos
Todas as luminárias e tomadas estão funcionando
Mecânicos domésticos (aquecimento, ar condicionado, aquecedor de água) estão funcionando
Torneiras e acessórios de encanamento são funcionais
Aparelhos de cozinha e lavanderia estão conectados e funcionais
Não houve nenhum novo dano ou desgaste (como buracos na parede, falta de tábuas no piso, telhas danificadas etc.) desde a inspeção da sua casa
A casa é limpa e arrumada por dentro e por fora
Os bens pessoais do vendedor desapareceram ou estão em processo de mudança

Se você encontrar problemas inesperados durante o passo a passo, não é tarde demais para corrigir as coisas. Entre em contato com seu agente imobiliário ou agente de fechamento para discutir suas opções. Na maioria dos casos, o vendedor concorda em pagar pelas reparações ou tarefas de limpeza necessárias, mesmo que isso signifique atrasar o fechamento por alguns dias.

No fechamento - assinatura de documentos chave de fechamento

No horário de encerramento designado, você se senta e assina vários documentos com seu título ou agente judicial, agente imobiliário e possivelmente advogado. Os vendedores também trazem suas contrapartes, embora os vendedores não tenham tanta papelada para assinar e, portanto, muitas vezes não apareçam até você entrar na odisséia de autógrafos..

Dada a gravidade da transação e a quantidade de dinheiro envolvida, gaste o tempo necessário para ler e entender tudo o que está assinando. Alguns documentos finais são escritos em densa lei, por isso, pergunte ao seu advogado ou agente imobiliário se você não tiver certeza de nada. Não deixe que o título ou o agente judicial apressem você - eles fizeram centenas de fechamentos no passado e provavelmente estão mais preocupados em marcar sua próxima consulta ou sair do escritório a tempo do que garantir que você esteja 100% o up e up.

A seguir, estão os documentos mais importantes para ler e assinar durante o fechamento:

Nota promissória. Isso representa seu compromisso vinculativo de reembolsar seu empréstimo hipotecário. Inclui o valor total que você deve ao seu empréstimo, a taxa de juros do seu empréstimo, suas datas de pagamento mensais, a duração (prazo) do seu empréstimo e métodos de pagamento aceitáveis (com um endereço físico para enviar cheques pessoais). Se você possui uma hipoteca ARM ou taxa variável, sua nota promissória também terá uma explicação detalhada de como, quando e por quanto sua taxa e pagamentos podem mudar.
Hipoteca / Escritura de Confiança. Também conhecido como instrumento de segurança, a hipoteca (ou escritura de confiança) é um contrato que concede ao seu credor o direito de apreender sua propriedade por meio de execução duma hipoteca, se você não pagar sua hipoteca conforme acordado. A hipoteca reitera as informações contidas na nota promissória, mas também aborda mais profundamente seus direitos e responsabilidades como proprietário e tomador de empréstimos - por exemplo, descrevendo como você deve ocupar a propriedade (como residência principal, aluguel e etc.). adiante) e descrevendo como e quando seu credor pode declarar você como inadimplente.
Divulgação inicial do compromisso. Isso descreve como seu credor planeja distribuir o dinheiro em sua conta de garantia. Inclui uma quebra de seus pagamentos de principal e juros e garantia, além de 12 meses dos saldos mensais esperados. A divulgação de garantia também mostra quando e quanto cada item de garantia (impostos sobre propriedade, seguro e, possivelmente, dívidas do PMI e HOA) deve ser pago.

Documentos de fechamento adicionais para leitura e assinatura

O processo de fechamento envolve a leitura e a assinatura de vários documentos adicionais. Mais uma vez, reserve o tempo necessário para ler e entender cada item, fazendo perguntas, se necessário. Afinal, uma coisa que o processo de fechamento não inclui é a chance de uma renovação.

Esses documentos são comuns no fechamento, mas sua transação pode envolver uma combinação um pouco diferente, com base nas regras da sua área e no tipo de casa que você está comprando.

Depoimento de Assinatura / Nome. Essa é basicamente a prova de assinatura que o credor, o agente do empréstimo, as entidades governamentais e quaisquer outras partes relevantes usam para determinar a legitimidade da sua assinatura em todos os outros documentos de fechamento. É particularmente útil durante investigações de fraude hipotecária.
Certificado de ocupação / declaração de ocupação. Se você estiver comprando uma casa para construção nova, precisará assinar um certificado de ocupação indicando que a casa está pronta e segura para os ocupantes. Tecnicamente, um certificado de ocupação ausente pode atrasar o processo de fechamento. Se você estiver comprando uma casa existente, precisará assinar uma declaração de ocupação descrevendo o propósito da casa, em quanto tempo será necessário se mudar e o que pode acontecer se você usar a casa de maneira inconsistente com o objetivo declarado (por execução hipotecária).
Primeira notificação de pagamento. Isso reafirma o valor (com um depósito em garantia, principal e juros) e a data do seu primeiro pagamento da hipoteca. Também inclui informações sobre como efetuar seu pagamento, incluindo o endereço físico e da web do prestador.
Concessões Vendedor / Credor. Este documento descreve quais custos de fechamento, se houver, o vendedor e o credor pagam.
Divulgação de Manutenção. Isso identifica o prestador de serviços do seu empréstimo - o credor originário ou uma empresa que posteriormente compra a hipoteca - e confirma sua compreensão de que o empréstimo poderá ser transferido no futuro.
Divulgação de Seguros Hipotecários Privados. Se a sua relação empréstimo / valor (LTV) for superior a 80%, o credor provavelmente precisará de um seguro de hipoteca privada (PMI). Esta divulgação define o PMI e descreve seus direitos e responsabilidades relevantes, como e quando é paga (normalmente mensalmente, em garantia) e quando você pode solicitar que ela seja descartada (geralmente após ultrapassar o limite de 80% LTV).
Declaração de perigo de inundação. Isso confirma que sua casa está ou não em uma zona especial de risco de inundação. Se sua casa estiver em uma zona de inundação, é provável que exija seguro contra inundações.
Reconhecimento de Avaliação. Isso confirma que você tem o direito de receber uma cópia da avaliação da sua casa. Também é frequentemente incluído no aplicativo de hipoteca.
Divulgação da Lei da Igualdade de Oportunidades de Crédito. Este formulário federalmente reitera que seu empréstimo não pode ser negado com base em qualquer status protegido, como raça ou credo. É frequentemente incluído no aplicativo de hipoteca.
Divulgação da verdade no empréstimo. Este é outro documento com mandato federal que especifica as características do seu empréstimo hipotecário, seus pagamentos mensais e o valor total (incluindo principal e juros) que você pode pagar ao longo da vida do seu empréstimo.
Declarações de fraude hipotecária. Este documento define as várias formas de fraude hipotecária, lista possíveis sanções para aqueles que são considerados culpados por fraude hipotecária e descreve as medidas tomadas pelo governo dos EUA para investigar e processar pessoas suspeitas de fraude.
Convênios e Acordos da Associação de Proprietários. Os contratos que se aplicam à sua associação a uma associação de proprietários de imóveis às vezes aparecem no fechamento, embora eles também sejam tratados antes do dia do fechamento.
Divulgação de Riscos. Embora o contrato de compra normalmente inclua todas as divulgações de riscos necessárias para sua casa, não se surpreenda ao ver as mesmas ou adicionais no pacote de fechamento. As divulgações comuns abrangem tinta com chumbo (para casas construídas antes de 1978), rádon e poços subterrâneos.

Palavra final

Minha esposa e eu fechamos nossa primeira casa no verão de 2015. Nosso dia de encerramento foi um turbilhão: um passeio final agitado; um carro cheio de tráfego até a sede distante da empresa; uma procissão interminável de formulários e divulgações a serem assinadas e rubricadas; a confusão confusa de chaves, notas manuscritas de explicação e conselhos de última hora do vendedor - era muito para processar.

E, no entanto, o dia de encerramento foi apenas o começo de um longo período de mudança e acomodação. Tudo o que podemos esperar é que canalizemos a mesma diligência, organização e energia bruta que nos levaram a encerrar o dia no trabalho árduo e muitas vezes tedioso necessário para transformar uma casa comum em um lar extraordinário. Se você está comprando uma casa, lembre-se de que é perfeitamente bom comemorar no dia de encerramento - desde que você volte ao trabalho depois.

Você tem algum conselho sobre o processo de fechamento?