Como lidar com inquilinos ruins - 13 problemas que os proprietários enfrentam

Embora as rendas mais baixas obviamente afetem a lucratividade de um proprietário, as remoções também são caras e podem custar tempo, dinheiro e recursos para o proprietário. Além das despesas básicas de rotatividade, como marketing, aluguel perdido, pintura nova e reparos de eletrodomésticos, os honorários advocatícios por despejar um inquilino podem ser escandalosos. Além disso, um inquilino pode desabafar sua raiva danificando intencionalmente a propriedade.

Se você é proprietário de imóveis pela maior parte de sua vida ou se prepara para alugar sua primeira propriedade, é importante entender que pode ser necessário passar pelo processo de despejo em algum momento de sua carreira. Mesmo que você seja um bom proprietário e faça o possível para construir relacionamentos positivos com seus inquilinos, em alguns casos, os relacionamentos simplesmente azedam. Mas, em vez de emitir imediatamente um aviso de despejo, tente uma das várias dicas testadas pelo tempo para lidar com problemas comuns de inquilino.

Problemas comuns enfrentados pelos proprietários

1. Inquilinos se recusam a pagar aluguel

Os inquilinos podem reter o aluguel dos proprietários por vários motivos, desde a escassez de fluxo de caixa ou desemprego temporário, até disputas de reparação e manutenção. A comunicação é crítica ao enfrentar esse problema, e é importante entender o inquilino e a natureza do problema e tentar negociar, se possível.

Estrutura Opções de pagamento
Se o inquilino tiver problemas de fluxo de caixa, o método mais eficaz de cobrança de aluguel é estruturar as opções de pagamento. Como proprietário, você deve reconhecer que as pessoas ocasionalmente lutam com as contas, para tentar implementar uma política de aceitação de pagamento parcial de um residente uma vez por ano. Outra boa maneira de cobrar é proporcionalmente as taxas atrasadas e o aluguel em atraso pelo restante do arrendamento do inquilino.

Você também pode negociar pagamentos parciais semanais para ajudar no fluxo de caixa do inquilino e até aplicar uma parte do depósito de segurança para aliviar a tensão na carteira do inquilino. Definir um plano de pagamento rigoroso e acompanhar para garantir que o inquilino permaneça em conformidade com o plano de pagamento é a sua melhor chave para o sucesso. Em geral, os inquilinos mais adequados para planos de pagamento flexíveis são aqueles com problemas financeiros de curto prazo que tendem a pagar sempre que têm dinheiro e não pelos termos do contrato de arrendamento.

Alterar o arranjo de vida
Se um inquilino não puder mais pagar o aluguel, os proprietários podem configurá-los com colegas de quarto ou movê-los para unidades menores e de menor custo. Os proprietários que fazem esse esforço e oferecem opções a seus inquilinos podem ser recompensados com inquilinos por toda a vida.

No entanto, se a negociação e a comunicação não resolverem o problema, tente convencer o inquilino a sair voluntariamente. Se o inquilino não puder pagar, a explicação do impacto a longo prazo da remoção no histórico de crédito e aluguel pode convencê-lo a entregar a unidade. Sair por vontade própria pode ser uma opção muito melhor do que enfrentar honorários legais e dívidas incobráveis.

2. Inquilinos Inquilinos Deslizam pelo Processo de Triagem

Uma verificação e aplicação fáceis do crédito podem não revelar suficientemente os problemas anteriores do inquilino, mas é um excelente lugar para começar. Aqui estão várias maneiras pelas quais os proprietários podem ajudar a garantir que o processo de triagem dos inquilinos elimine os inquilinos problemáticos:

Realizar uma triagem completa em segundo plano. Uma verificação completa dos antecedentes envolve triagem para verificar históricos de emprego e aluguel, verificações de crédito e entrevistas para todos os possíveis inquilinos. Para executar uma verificação de crédito, obtenha o número, o endereço e o nome do Seguro Social do solicitante e verifique se você tem sua autorização. Alguns proprietários solicitam pagamento pelo custo para executar a verificação de crédito, que pode custar entre US $ 30 e US $ 50. Embora não seja possível solicitar um relatório diretamente à Experian, TransUnion ou Equifax, você pode obter a assistência de um serviço de triagem de inquilino ou de uma agência de relatórios de crédito.
Entrevistando candidatos na exibição. O objetivo principal de um proprietário durante uma exibição não é vender um residente em potencial na unidade. Em vez disso, é aproveitar a oportunidade para entrevistar os candidatos e saber por que eles estão deixando sua residência atual e determinar o que eles esperam de sua nova propriedade ou comunidade de aluguel.
Solicitar uma inscrição concluída ao exibir. Solicite que os possíveis inquilinos concluam o aplicativo durante a primeira exibição. Ao permitir que eles retornem o formulário mais tarde, você oferece essencialmente aos candidatos a chance de criar histórias e recrutar familiares ou amigos para retratar empregadores e proprietários anteriores e atuais.
Fale com os proprietários anteriores. Ao pesquisar os antecedentes de um candidato, fale com o proprietário anterior, não atual. Se o inquilino for indesejável, o proprietário atual poderá dar uma recomendação brilhante, na esperança de tornar o inquilino o seu problema..
Entre em contato com o supervisor direto do candidato. Em vez de entrar em contato com os departamentos de recursos humanos dos empregadores dos possíveis inquilinos, procure seus supervisores diretos. É provável que um funcionário cooperativo, honesto e confiável mostre os mesmos traços de personalidade que um inquilino.

Quase sempre existe espaço para compromisso. Alguém com crédito ruim não é necessariamente um inquilino ruim, pois as pessoas tendem a pagar suas contas de aluguel primeiro. Prossiga com cuidado se apenas uma parte da verificação de antecedentes de um candidato estiver manchada. Dependendo da gravidade do problema, você pode oferecer ao solicitante um período de avaliação com um depósito de segurança maior que o normal ou para uma avaliação experimental de três meses.

3. Um edifício tem uma má reputação

De festas barulhentas a pessoas desfavoráveis que permanecem nas sombras, há várias razões pelas quais os prédios de apartamentos podem desenvolver rotineiramente reputações desagradáveis que afetam a capacidade do proprietário de atrair inquilinos respeitados e bem qualificados. Medidas concretas, como alterar o nome do edifício, corrigir o paisagismo negligenciado e repintar, devem ser rápidas, para que os moradores vejam mudanças imediatas - mesmo que sejam pequenas no começo.

Fale com a aplicação da lei
Se necessário, entre em contato com a polícia para descobrir se determinadas unidades do seu prédio geram um número acima da média de chamadas para policiais. Com a cooperação ativa da polícia, você não deve ter dificuldade em remover inquilinos ruins da propriedade.

Outra opção é pagar por uma subestação policial em um dos escritórios de leasing de suas propriedades. Isso pode ser feito renovando uma unidade vazia para torná-la um escritório menor com serviços limitados. Você precisa entrar em contato com o departamento do xerife local para obter detalhes para ver se é possível um acordo desse tipo..

Se você e a estação não elaborarem um acordo, oferecer apartamentos ou unidades gratuitas com aluguel reduzido a policiais e policiais em liberdade condicional pode fazer com que inquilinos com problemas reais desocupem imediata e voluntariamente as instalações..

Desenvolver um sistema
Depois de eliminar os inquilinos ruins, implemente um sistema no qual os inquilinos de qualidade recebam créditos de aluguel por mês, dinheiro ou cartões-presente para referências. Instituir esse sistema pode ajudar a repovoar sua propriedade com moradores bons e decentes.

Além disso, é importante anunciar seus esforços. Construir relacionamento e estabelecer contatos com outros gerentes de propriedades em sua área pode ajudar a divulgar a positividade que você está tentando trazer para a comunidade. Tente montar sinais de trânsito que anunciam o novo nome e gerenciamento da propriedade para aumentar a conscientização da comunidade.

4. Um inquilino interrompe regularmente os vizinhos

Embora a implementação de um processo de triagem completo possa eliminar muitos inquilinos problemáticos, isso pode não impedir brigas futuras entre vizinhos. As atividades dos inquilinos podem rotineiramente, negativamente e impactar diretamente seus vizinhos.

Permitir que os inquilinos resolvam problemas
Uma solução para essas disputas é sugerir que todos os inquilinos resolvam disputas entre si. Faça uma cláusula no contrato que especifique que todos os inquilinos devem fazer todos os esforços para resolver argumentos sem a sua intervenção. Inclua uma mensagem informando que, se você precisar se envolver, um inquilino pode não estar satisfeito com a resolução e alguém tem uma boa chance de deixar a propriedade.

Se você descobrir que dois inquilinos estão discutindo com outro morador, lembre-os educadamente dos termos do contrato e das possíveis conseqüências, como despejo, que podem estar no futuro. Embora os inquilinos possam disputar, eles também podem aprender a se dar bem e respeitar um ao outro.

Intervir quando necessário
Se os inquilinos simplesmente não podem agir decentemente um com o outro, a mediação pode ser a única opção. Se nenhuma das partes for cooperativa, explique as consequências de maneira calma para ajudar na resolução. Em algum momento, esperamos que seus moradores entendam que o impacto líquido está sobre eles, não você

Como proteção adicional - caso um inquilino tente culpar a administração - verifique se qualquer contrato de arrendamento ou arrendamento contém regulamentos e regras de propriedade, além de cláusulas restritas sobre essas divergências. Você pode dar um aviso de "três advertências e está fora" ou falar com o gerente da propriedade sobre a experiência dele ao lidar com disputas. É sempre de seu interesse ter alguma forma de documentação que você possa consultar mais tarde quando se encontrar com um inquilino com problemas..

5. Um edifício tem uma alta taxa de rotatividade de inquilinos

Um dos problemas mais comuns que os inquilinos enfrentam que os levam a deixar um apartamento são as reparações de disputas. Portanto, garantir que todas as respostas às solicitações de manutenção sejam profissionais, de alta qualidade e oportunas é uma das maneiras mais eficazes de manter um relacionamento positivo com seus inquilinos. Para facilitar as solicitações, envie um aviso mensal de que os inquilinos podem marcar e retornar ao escritório se precisarem relatar um problema com suas unidades.

Aqui estão várias outras coisas que você pode tentar ajudar a preencher suas vagas atuais:

Unidades de reparo e atualização. Certifique-se de que todos os equipamentos quebrados ou danificados sejam abordados antes que os inquilinos se queixem. Antecipar reclamações e corrigir o problema transmite seu respeito pelos inquilinos e seu orgulho no edifício. Por exemplo, substitua os carpetes surrados e desgastados e instale aparelhos com baixo consumo de energia, em vez de executar correções "Band-Aid".
Monitorar com freqüência as comodidades e os aluguéis das propriedades concorrentes. Os inquilinos geralmente desocupam para economizar dinheiro em uma casa diferente. Para evitar isso, fique de olho na competição. Assista ao mercado e saiba como você se encaixa nele - e se você vir diminuições de aluguel aparecendo no horizonte, diminua seu aluguel agora. Isso garante alta ocupação, minimizando sua perda para os concorrentes.
Negocie antecipadamente renovações. É uma prática comum entre os bons proprietários negociar renovações com inquilinos respeitosos aproximadamente três a quatro meses antes do término do contrato. Dependendo dos níveis de ocupação no momento e do mercado atual, você pode oferecer um incentivo ou desconto para renovação. Se for necessário aumentar o aluguel, envie avisos aos seus inquilinos, juntamente com uma carta de agradecimento e uma explicação. Certifique-se de que você ou um membro da equipe entregue pessoalmente a carta a cada inquilino. Para inquilinos de longo prazo, tente modestos aumentos anuais de aluguel. Pode levar algum tempo para que toda a comunidade atenda aos padrões atuais do mercado, mas você pode Salve  dinheiro por não ter que encontrar novos inquilinos se forçar a saída dos inquilinos atuais.
Crie um forte senso de comunidade. Organize festas de festas ou festas na piscina ou concursos de decoração e jardinagem ou distribua um boletim mensal para que os inquilinos possam compartilhar informações e contribuir com artigos.

Outros problemas comuns de inquilino

6. Problemas de pragas

Ninguém quer morar em uma casa com roedores ou baratas correndo por aí. Se você costuma evitar contratar um exterminador, provavelmente experimenta taxas de rotatividade significativamente altas em suas propriedades.

Duplex, apartamentos e residências unifamiliares podem desenvolver problemas de bug quando o residente ou o vizinho traz essas criaturas, e se você achar que uma unidade está contaminada com percevejos, não demorará muito para que todas as unidades estamos. Em vez de deixar a situação fora de controle, entre em contato com um exterminador para resolver o problema assim que ouvir ou receber uma reclamação.

7. Questões de coberturas

Se você sabe que o telhado do seu prédio vaza, conserte-o imediatamente - e Nunca tente alugar a propriedade para um inquilino inocente. Os inquilinos têm todo o direito legal de uma casa segura e, quanto mais tempo você deixar o telhado vazando, mais danos e retribuições você enfrentará.

Mesmo os menores vazamentos podem levar a mofo e bolor, causar danos à água ou até mesmo fazer com que o telhado desmorone. Por lei, os inquilinos podem colocar o dinheiro do aluguel em uma conta de garantia e reter o dinheiro de você até que o telhado esteja devidamente fixado, melhor resolver esses problemas antes de agendar uma exibição.

8. Aparelhos Quebrados

Se o contrato de locação indicar que a propriedade vem com aparelhos, você é legalmente responsável pela manutenção e reparo desses aparelhos, a menos que indique o contrário. Por exemplo, você pode incluir uma cláusula que afirma que a propriedade vem com uma lavadora e secadora usada, mas a substituição é de responsabilidade do inquilino. Ainda assim, se você promete aparelhos e um inquilino se muda para a unidade para descobrir, por exemplo, que o fogão está quebrado, é necessário remediar a situação o mais rápido possível.

Embora a compra de um novo aparelho esteja longe de ser barata, fazê-lo antes da chegada do locatário pode economizar muitas dificuldades e reclamações. Lembre-se de que os inquilinos podem entrar com uma ação contra você ou registrar o pagamento do aluguel junto ao tribunal ou em uma conta poupança separada até você reparar ou substituir os aparelhos quebrados.

9. Questões de depósito de segurança

Se um de seus inquilinos acreditar erroneamente que ele ou ela pode usar o depósito de segurança para pagar o aluguel do último mês, você pode ter alguns problemas. A confusão acontece quando um inquilino acredita erroneamente que não é obrigado a pagar o aluguel do último mês e que o proprietário pode simplesmente usar o depósito de segurança. Enquanto o código civil declara que um proprietário pode reter o depósito de segurança para cobrir o aluguel do último mês ou qualquer aluguel não pago durante o aluguel, se um inquilino não pagar nada, o depósito de segurança pode não ser suficiente para cobrir o último mês, mais as despesas.

Se você tiver recebido a intenção de desocupar a notificação de um inquilino, mas ainda tiver um aluguel de um mês, poderá iniciar o processo de despejo se achar que esta é a melhor resolução. Alguns proprietários deixaram claro no contrato que o depósito de segurança não deve ser usado como substituto do aluguel do mês passado. Você também pode cobrar o aluguel do primeiro mês, o aluguel do mês passado e um terceiro pagamento para ser usado como depósito de segurança. No entanto, se você escolher essa rota, certifique-se de que esteja claro no contrato de locação e que o inquilino compreenda completamente antes de assinar o documento.

10. Violação de regras

Um contrato por escrito estabelece as condições do seu arrendamento, incluindo se um inquilino pode sublocar parte do espaço para outro locatário ou se um inquilino tem sua permissão para manter animais de estimação na propriedade. Se a residência estiver na associação de um proprietário, o inquilino poderá ser responsável pela manutenção da paisagem e do edifício exterior..

Se você testemunhou uma violação do contrato de locação ou se uma palavra foi recebida por terceiros, é importante notificar o inquilino por escrito sobre a violação e solicitar que ele corrija o problema ou enfrente um despejo. Por exemplo, se o seu contrato declarar especificamente que não são permitidos animais de estimação e você encontrar evidências de um cão, envie uma carta ao inquilino informando que ele ou ela está violando os termos do contrato e que o animal deve ser removido da propriedade por uma certa data.

Informe o inquilino que, se ele ou ela não voltar a morar com o animal, será possível um despejo. Como alternativa, dependendo da situação, você pode fazer uma alteração no contrato de locação solicitando um depósito adicional e aumento do aluguel mensal para pagar pela possibilidade de danos futuros causados pelo animal. Se o inquilino não atender à sua solicitação quando você realizar uma inspeção, poderá decidir se um despejo é o curso de ação apropriado.

11. Utilitários vencidos

Muitos proprietários não conseguem monitorar o pagamento dos serviços públicos até que o inquilino tenha se mudado da propriedade. Se os utilitários estão em seu nome ou o nome do inquilino determina quem é responsável pelas contas vencidas. Verifique se o seu contrato de locação é claro e específico.

Por exemplo, se você concorda que os utilitários estão em seu nome e o inquilino deve pagar todos os meses, esses utilitários se tornam seu responsabilidade se o inquilino sair sem aviso prévio. Por outro lado, se o seu arrendamento declarar que os serviços públicos estão no nome do inquilino, a empresa de serviços públicos tentará localizar o residente em caso de pagamentos vencidos. A empresa de serviços públicos não pode legalmente forçar um novo inquilino a pagar o saldo vencido de um inquilino anterior.

12. Dano proposital

É lamentável que alguns inquilinos deixem o proprietário com custos significativamente altos, causando danos propositadamente antes de sair. De qualquer forma, é sempre bom documentar o estado do apartamento: tire fotos da propriedade antes que ela seja alugada e tire fotos depois que o inquilino se mudar. Certifique-se de que as fotos tenham a hora e a data, pois isso pode ajudar a provar seu caso no tribunal.

Além disso, você deve sempre salvaguardar seu investimento fazendo uma apólice de seguro de propriedade projetada especificamente para proprietários. Lembre-se de que uma apólice de seguro de proprietário tradicional pode não cobrir um apartamento ou prédio de aluguel, portanto, você precisa de uma apólice que cubra sua responsabilidade quando o prédio é alugado, bem como qualquer dano à estrutura causado por seus inquilinos.

Houve muitos casos de inundações ou incêndios causados por inquilinos problemáticos ou outros ocupantes que acabaram destruindo propriedades porque o proprietário não conseguiu segurar a unidade. É por isso que é extremamente importante proteger-se com uma apólice de seguro específica ao proprietário. Felizmente, a cobertura de responsabilidade quase sempre é incluída nas políticas do proprietário, e a cobertura de responsabilidade protege você contra uma ação judicial, caso seu inquilino decida tomar uma ação legal..

No entanto, se sua apólice não incluir cobertura de responsabilidade ou se você quiser aumentar sua cobertura, verifique com seu provedor de seguros se a adição dessa cobertura está disponível por meio de uma apólice abrangente. Para se proteger ainda mais, exija que o inquilino tenha um valor mínimo de seguro do locatário.

13. Uso ilegal do lar

Se você for informado sobre quaisquer alterações em sua unidade, é essencial tomar medidas para se proteger, procurando aconselhamento jurídico de um advogado experiente e relatando o incidente às autoridades apropriadas. No entanto, tome cuidado para evitar qualquer reação do inquilino.

Por outro lado, você pode ter um inquilino que se envolve em comportamentos ofensivos que afetam negativamente os vizinhos, apenas para descobrir que essas atividades são completamente legais. Nessa situação, é melhor redigir uma carta para solicitar formalmente que o inquilino pare imediatamente a ação ou enfrente o despejo. Por exemplo, um inquilino pode praticar com sua banda de rock das 10h às 15h toda segunda e quarta-feira. No entanto, a ordenança de ruído no município é 23h, portanto, enquanto o vizinho acha isso desagradável e desrespeitoso, o inquilino legalmente tem o direito de jogar durante esse horário.

Despejo: a solução final

Infelizmente, em alguns casos extremos, o despejo pode ser a única opção. Às vezes, um proprietário descobre que dar uma chance a um inquilino se transforma em duas chances, o que resulta em uma terceira chance e assim por diante. Isso desperdiça tempo, causa agravos e pode resultar na perda da renda do aluguel.

Se você acredita que vai se encontrar em tribunal em um futuro próximo - ou mesmo se simplesmente quer se proteger, só por precaução - é sempre uma boa idéia manter registros detalhados dos problemas dos inquilinos, como é necessário provar causa de despejo em tribunal. Muitos proprietários subestimam a necessidade de rastros de papel ao lidar com inquilinos problemáticos, acreditando erroneamente que acordos verbais são mantidos em tribunal. No entanto, esse processo pode ser muito mais fácil se você documentar todas as interações que tiver com seus inquilinos problemáticos.

O processo comum de despejo é o seguinte:

Entenda as leis de despejo em sua cidade e estado
Ter uma razão válida e legal para o despejo
Tentativa de argumentar ou comprometer o inquilino
Enviar um aviso formal de despejo
Arquive seu despejo no tribunal apropriado
Preparar e participar da audiência
Despejar o inquilino
Coletar qualquer aluguel vencido

Como o custo de um despejo pode ser extremamente caro, dependendo das circunstâncias da sua situação específica, buscar uma ação legal para despejar um inquilino deve ser sua opção final absoluta. Por exemplo, alguns proprietários relataram gastar milhares de dólares para remover inquilinos problemáticos de suas propriedades, e essas despesas podem incluir:

Taxas de Processo Judicial: US $ 50 a US $ 500
Cobranças do servidor de processos: US $ 30 a US $ 150 por réu
Despesas relacionadas: US $ 400 a US $ 700, dependendo da dificuldade de atender o aviso a todos os inquilinos, pois mais de uma tentativa pode ser necessária
Taxas da empresa de serviços de despejo: $ 140 a $ 500 para lidar com a papelada de despejo
Assessoria Jurídica: US $ 200 a US $ 400 por hora ou US $ 500 a US $ 5.000 ou mais nos custos totais dos advogados, se o inquilino solicitar um julgamento e contratar seu próprio advogado
Custos adicionais: Depende dos danos causados pelo inquilino e do custo dos reparos, aluguel perdido, novos bloqueios e limpeza

Palavra final

Se você decidir que, apesar de seus melhores esforços, o relacionamento entre você e seu inquilino simplesmente não está funcionando, é melhor que todos os envolvidos iniciem o processo de despejo. No entanto, consulte seu advogado para garantir que você está seguindo as leis estaduais e federais para fazê-lo e não tente remover o inquilino. Desligar os utilitários, remover os pertences do inquilino ou alterar as fechaduras na porta principal do complexo ou na unidade do inquilino pode ter graves repercussões legais. Um despejo pode ser a única solução, mas, para evitar envolver o sistema judicial e os advogados, tente permanecer disponível e visível para os inquilinos antes que surjam problemas e depois que eles sejam levados ao seu conhecimento..

Você já teve que lidar com inquilinos problemáticos? Você tem alguma palavra de sabedoria para outros proprietários que estão na mesma situação?