O que é uma hipoteca às cavalitas 80-10-10 - Prós e Contras

Agora, essa combinação de empréstimos é muito mais difícil de encontrar. No entanto, ainda pode ser uma opção para compradores de casas com bom crédito que tenham pelo menos 10% no pagamento inicial e que prefiram não pagar o PMI.

O que é um seguro hipotecário privado?

Se você não tiver um adiantamento de 20% na casa em que está interessado, os credores geralmente exigirão que você pague o PMI. Esse seguro ajuda a proteger o credor no caso de a sua casa entrar em execução duma hipoteca e seu valor diminuir a ponto de a venda não cobrir a hipoteca original.

Como ter um adiantamento maior ajuda a evitar esse cenário, você não precisa pagar um seguro de hipoteca particular se a sua hipoteca for menor ou igual a 80% do valor da sua casa. O seguro de hipoteca privada dificilmente beneficia você, o mutuário, exceto que pode permitir que você entre em “mais” casas com menos adiantamentos. Caso contrário, é simplesmente uma taxa extra que será aplicada no seu pagamento mensal da hipoteca.

O valor que você terá que pagar pelo seguro de hipoteca particular varia dependendo do tamanho do seu empréstimo, da qualidade do seu crédito e da quantidade do seu adiantamento. Mas uma estimativa razoável é que custará cerca de 0,5% do valor do empréstimo original a cada ano. Em um empréstimo de US $ 200.000, isso equivale a US $ 1.000 por ano ou US $ 83 por mês.

Na maioria dos empréstimos, o PMI pode ser removido assim que a relação valor / empréstimo da sua casa cair abaixo de 80%. É ainda dedutível em impostos para algumas pessoas. No entanto, evitar essa despesa extra economizará dinheiro, especialmente se o seu suporte de imposto de renda for muito alto para se qualificar para a dedução de imposto do PMI.

O que é uma hipoteca às cavalitas?

Um método para evitar o PMI é uma hipoteca às costas ou uma hipoteca “80-10-10”. Os números refletem como o preço de compra será coberto. Especificamente, o proprietário contratará uma hipoteca primária e uma segunda hipoteca ou linha de crédito sobre patrimônio líquido igual a 80% e 10% do valor da casa, respectivamente.

No entanto, lembre-se de que os números não são necessariamente fixos. Você pode obter 80/15/5, 75/15/10 ou qualquer outra combinação permitida pelo credor. Isso também mantém a hipoteca primária igual ou inferior a 80%.

80%

O primeiro número refere-se a qual porcentagem do valor da casa a hipoteca principal cobrirá. Deve ser menor ou igual a 80% para evitar PMI.

10%

O número do meio refere-se à porcentagem do preço de compra que será coberta por uma segunda hipoteca, empréstimo para aquisição de imóvel residencial ou linha de crédito para aquisição de imóvel residencial. O PMI não é necessário nesse tipo de empréstimo, mas terá uma taxa de juros mais alta que a hipoteca primária.

10%

O número final refere-se à quantia que o proprietário precisará pagar como adiantamento. Novamente, não precisa ser exatamente 10%, mas esse valor é comum.

Agora você pode ver por que essa configuração é referida como uma hipoteca de “carona”. A segunda hipoteca retrocede na primeira, para que você possa se qualificar para um empréstimo maior sem um adiantamento maior e ainda evitar pagar o PMI.

Vantagens

A seguir, são prós e contras gerais de uma hipoteca sobreposto. Você precisará executar seus próprios números para determinar se é rentável fazer uma hipoteca às costas ou uma hipoteca tradicional que inclua PMI.

1. Pode comprar uma casa maior. Você pode se qualificar para um empréstimo combinado maior com esse método, comparado a agrupar os dois empréstimos em um.
2. Menor pagamento mensal. Você pode economizar dinheiro evitando o PMI.
3. Tratamento Tributário. Os juros de uma segunda hipoteca ou empréstimo sobre o patrimônio líquido são dedutíveis nos impostos até US $ 100.000.
4. Pagamento adiantado pequeno. Com esse método, você pode evitar o PMI com um adiantamento de 10% ou até 5%.

Desvantagens

1. Requer um bom crédito. Você deve ter crédito sólido para obter esse tipo de empréstimo ou para que faça mais sentido financeiro do que obter um empréstimo tradicional com o PMI.
2. Maior taxa de juros. Você pagará uma taxa de juros mais alta na segunda hipoteca. Em alguns casos, pagar o PMI em vez de fazer dois empréstimos pode economizar seu pagamento mensal.
3. Custos e taxas de fechamento. Um empréstimo às vezes é mais caro, já que você precisa pagar os custos e as taxas de fechamento de duas hipotecas, em vez de uma.
4. Pode não obter benefício fiscal total. Os juros de uma segunda hipoteca são dedutíveis apenas para a parte do empréstimo inferior a US $ 100.000. Portanto, se sua segunda hipoteca for grande, você poderá não obter o benefício fiscal total.
5. O PMI é dedutível dos impostos. Se você se enquadra nos limites de renda estabelecidos pelo IRS e pode deduzir os pagamentos do PMI de seus impostos, é menos provável que uma hipoteca de carona seja econômica.

Palavra final

Tal como acontece com praticamente todas as decisões financeiras, esta se resume à sua situação e quanto de um adiantamento você pode pagar. Por exemplo, se você tem um adiantamento próximo de 20%, pode ser melhor aceitar um empréstimo com o PMI. Embora você pague o PMI por pelo menos alguns meses, quando o saldo do seu empréstimo atingir 80% do valor da sua casa, você pode pedir ao credor para removê-lo. Essa abordagem pode ser menos cara do que pagar uma taxa de juros mais alta em uma segunda hipoteca por muitos anos, mais custos de fechamento mais altos.

Ou, se o seu adiantamento for inferior a 10%, a taxa de juros da sua segunda hipoteca poderá ser muito alta e, assim, anular qualquer economia de custos ao evitar o PMI. Você também deve considerar se está qualificado para deduzir o PMI de seus impostos e se pode deduzir todo o interesse de uma segunda hipoteca ou apenas uma parte dela..

Tudo isso dito, quanto melhor o seu crédito, maior a probabilidade de uma hipoteca às cavalitas trabalhar para você. Esteja preparado para fazer alguma pesquisa para encontrar um credor que ainda esteja disposto a escrever esse tipo de empréstimo.

Você consideraria obter uma hipoteca de cavalinho para sua casa? Por que ou por que não?