O que é uma hipoteca às cavalitas 80-10-10 - Prós e Contras
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Agora, essa combinação de empréstimos é muito mais difícil de encontrar. No entanto, ainda pode ser uma opção para compradores de casas com bom crédito que tenham pelo menos 10% no pagamento inicial e que prefiram não pagar o PMI.
O que é um seguro hipotecário privado?
Se você não tiver um adiantamento de 20% na casa em que está interessado, os credores geralmente exigirão que você pague o PMI. Esse seguro ajuda a proteger o credor no caso de a sua casa entrar em execução duma hipoteca e seu valor diminuir a ponto de a venda não cobrir a hipoteca original.
Como ter um adiantamento maior ajuda a evitar esse cenário, você não precisa pagar um seguro de hipoteca particular se a sua hipoteca for menor ou igual a 80% do valor da sua casa. O seguro de hipoteca privada dificilmente beneficia você, o mutuário, exceto que pode permitir que você entre em “mais” casas com menos adiantamentos. Caso contrário, é simplesmente uma taxa extra que será aplicada no seu pagamento mensal da hipoteca.
O valor que você terá que pagar pelo seguro de hipoteca particular varia dependendo do tamanho do seu empréstimo, da qualidade do seu crédito e da quantidade do seu adiantamento. Mas uma estimativa razoável é que custará cerca de 0,5% do valor do empréstimo original a cada ano. Em um empréstimo de US $ 200.000, isso equivale a US $ 1.000 por ano ou US $ 83 por mês.
Na maioria dos empréstimos, o PMI pode ser removido assim que a relação valor / empréstimo da sua casa cair abaixo de 80%. É ainda dedutível em impostos para algumas pessoas. No entanto, evitar essa despesa extra economizará dinheiro, especialmente se o seu suporte de imposto de renda for muito alto para se qualificar para a dedução de imposto do PMI.
O que é uma hipoteca às cavalitas?
Um método para evitar o PMI é uma hipoteca às costas ou uma hipoteca “80-10-10”. Os números refletem como o preço de compra será coberto. Especificamente, o proprietário contratará uma hipoteca primária e uma segunda hipoteca ou linha de crédito sobre patrimônio líquido igual a 80% e 10% do valor da casa, respectivamente.
No entanto, lembre-se de que os números não são necessariamente fixos. Você pode obter 80/15/5, 75/15/10 ou qualquer outra combinação permitida pelo credor. Isso também mantém a hipoteca primária igual ou inferior a 80%.
80%
O primeiro número refere-se a qual porcentagem do valor da casa a hipoteca principal cobrirá. Deve ser menor ou igual a 80% para evitar PMI.
10%
O número do meio refere-se à porcentagem do preço de compra que será coberta por uma segunda hipoteca, empréstimo para aquisição de imóvel residencial ou linha de crédito para aquisição de imóvel residencial. O PMI não é necessário nesse tipo de empréstimo, mas terá uma taxa de juros mais alta que a hipoteca primária.
10%
O número final refere-se à quantia que o proprietário precisará pagar como adiantamento. Novamente, não precisa ser exatamente 10%, mas esse valor é comum.
Agora você pode ver por que essa configuração é referida como uma hipoteca de “carona”. A segunda hipoteca retrocede na primeira, para que você possa se qualificar para um empréstimo maior sem um adiantamento maior e ainda evitar pagar o PMI.
Vantagens
A seguir, são prós e contras gerais de uma hipoteca sobreposto. Você precisará executar seus próprios números para determinar se é rentável fazer uma hipoteca às costas ou uma hipoteca tradicional que inclua PMI.
- Pode comprar uma casa maior. Você pode se qualificar para um empréstimo combinado maior com esse método, comparado a agrupar os dois empréstimos em um.
- Menor pagamento mensal. Você pode economizar dinheiro evitando o PMI.
- Tratamento Tributário. Os juros de uma segunda hipoteca ou empréstimo sobre o patrimônio líquido são dedutíveis nos impostos até US $ 100.000.
- Pagamento adiantado pequeno. Com esse método, você pode evitar o PMI com um adiantamento de 10% ou até 5%.
Desvantagens
- Requer um bom crédito. Você deve ter crédito sólido para obter esse tipo de empréstimo ou para que faça mais sentido financeiro do que obter um empréstimo tradicional com o PMI.
- Maior taxa de juros. Você pagará uma taxa de juros mais alta na segunda hipoteca. Em alguns casos, pagar o PMI em vez de fazer dois empréstimos pode economizar seu pagamento mensal.
- Custos e taxas de fechamento. Um empréstimo às vezes é mais caro, já que você precisa pagar os custos e as taxas de fechamento de duas hipotecas, em vez de uma.
- Pode não obter benefício fiscal total. Os juros de uma segunda hipoteca são dedutíveis apenas para a parte do empréstimo inferior a US $ 100.000. Portanto, se sua segunda hipoteca for grande, você poderá não obter o benefício fiscal total.
- O PMI é dedutível dos impostos. Se você se enquadra nos limites de renda estabelecidos pelo IRS e pode deduzir os pagamentos do PMI de seus impostos, é menos provável que uma hipoteca de carona seja econômica.
Palavra final
Tal como acontece com praticamente todas as decisões financeiras, esta se resume à sua situação e quanto de um adiantamento você pode pagar. Por exemplo, se você tem um adiantamento próximo de 20%, pode ser melhor aceitar um empréstimo com o PMI. Embora você pague o PMI por pelo menos alguns meses, quando o saldo do seu empréstimo atingir 80% do valor da sua casa, você pode pedir ao credor para removê-lo. Essa abordagem pode ser menos cara do que pagar uma taxa de juros mais alta em uma segunda hipoteca por muitos anos, mais custos de fechamento mais altos.
Ou, se o seu adiantamento for inferior a 10%, a taxa de juros da sua segunda hipoteca poderá ser muito alta e, assim, anular qualquer economia de custos ao evitar o PMI. Você também deve considerar se está qualificado para deduzir o PMI de seus impostos e se pode deduzir todo o interesse de uma segunda hipoteca ou apenas uma parte dela..
Tudo isso dito, quanto melhor o seu crédito, maior a probabilidade de uma hipoteca às cavalitas trabalhar para você. Esteja preparado para fazer alguma pesquisa para encontrar um credor que ainda esteja disposto a escrever esse tipo de empréstimo.
Você consideraria obter uma hipoteca de cavalinho para sua casa? Por que ou por que não?