Como escolher um termo de empréstimo hipotecário em casa

O MBA diz que 15% de todas as hipotecas para refinanciamento de imóveis eram para termos não tradicionais em junho de 2012, enquanto apenas 2% das hipotecas para compra de casa eram para termos de empréstimos não tradicionais. De fato, 85% dos empréstimos para compra eram empréstimos a taxa fixa de 30 anos.

Se você está pensando em refinanciar, um termo hipotecário não tradicional de 20, 10 ou mesmo um prazo excêntrico de 17 ou 23 anos pode ser atraente porque você pode cronometrar o pagamento do empréstimo para uma data específica, como sua aposentadoria ou o que seria foram a data de pagamento do seu empréstimo original de 30 anos.

Opções de Prazo para Empréstimo

Os termos de empréstimos personalizados estão disponíveis desde que existam empréstimos hipotecários, principalmente de pequenos bancos comunitários e cooperativas de crédito. Atualmente, alguns dos maiores financiadores de hipotecas passaram a oferecer empréstimos hipotecários individualizados. Por exemplo, a Quicken Loans anuncia fortemente seu programa "YOURgage", que permite que os mutuários escolham um prazo de empréstimo de 8 a 30 anos com uma taxa fixa. Esses empréstimos estão disponíveis por US $ 25.000 a US $ 417.000. Se você é proprietário de casa, pode refinanciar até 95% do valor da casa e, se for comprador, pode comprar uma casa com um adiantamento de até 5%..

Embora os termos personalizados de, por exemplo, 7 ou 17 anos nem sempre estejam disponíveis nas instituições financeiras maiores, alguns credores, como o Chase Mortgage, oferecem empréstimos a taxas fixas para 10, 15, 20, 25, 30 e 30 Mandatos de 40 anos.

Termos de empréstimos mais curtos e termos de empréstimos alternativos tornaram-se mais populares nos últimos anos por dois motivos: primeiro, taxas de juros extremamente baixas tornam os pagamentos mensais de hipotecas mais curtas mais acessíveis aos mutuários. Segundo, a recessão e os níveis assustadores de desemprego levaram muitos consumidores a adotar o conceito de eliminar todas as dívidas, incluindo hipotecas.

Por que escolher um termo de empréstimo alternativo?

Há várias razões pelas quais você pode escolher um termo de empréstimo alternativo:

Menos interesse. Termos mais curtos de empréstimos tendem a ser mais populares entre os proprietários de refinanciamento do que com os compradores. Isso ocorre porque esses proprietários pagam seu saldo de empréstimos há vários anos e querem permanecer no caminho certo para pagar suas casas dentro do prazo original de seu primeiro empréstimo - normalmente 30 anos. Se você tem uma hipoteca de 30 anos e faz pagamentos há 11 anos, talvez não queira refinanciar outro empréstimo de 30 anos, porque isso significa que você estará pagando juros e efetuando pagamentos por um período muito maior. Você pode economizar milhares de dólares em pagamentos de juros com um prazo de empréstimo mais curto e usar esse dinheiro para outros investimentos.
Data de pagamento conveniente. Além de manter o cronograma de sua hipoteca, você pode considerar um prazo diferente para o empréstimo, para que a data de pagamento da hipoteca coincida com a data da aposentadoria ou quando seu filho começar a faculdade. Alguns proprietários de refinanciamento desejam que seu novo empréstimo termine quando o empréstimo original termina e, portanto, mudam para uma hipoteca de 20 anos se tiverem o empréstimo atual por 10 anos.
Restrições orçamentárias. Compradores e proprietários podem optar por um termo de empréstimo personalizado para encontrar o melhor ajuste entre o orçamento da habitação e o prazo da hipoteca. Por exemplo, se os pagamentos forem muito altos em um empréstimo de 15 anos, eles poderão ser acessíveis em um empréstimo de 20 anos, mesmo se a taxa de juros for um pouco mais alta.

Como escolher um prazo de empréstimo

Seja você um comprador ou um proprietário de refinanciamento, sua decisão sobre o prazo do empréstimo deve ser tomada no contexto de um plano financeiro. Decida quanto você pode gastar em seu pagamento mensal da hipoteca antes de começar a discutir as opções de empréstimo com um credor. Mesmo que um credor diga que você pode se qualificar para uma hipoteca maior ou para um empréstimo de curto prazo, você pode ter outras maneiras pelas quais prefere gastar seu dinheiro.

Em seguida, pense em quanto tempo você pretende ficar em sua casa e quais serão suas futuras despesas para crianças, faculdade ou aposentadoria. Mesmo se você planeja vender sua casa dentro de cinco a sete anos e deseja manter baixos os pagamentos mensais, lembre-se de que, com um empréstimo de curto prazo, você aumentará o patrimônio rapidamente e, portanto, gerará um lucro maior ao vender.

Comparando recursos de empréstimo

Você deve comparar suas opções de empréstimo de várias maneiras:

Taxas de Juros e Taxas. Alguns credores oferecem termos de empréstimo alternativos a uma taxa mais alta do que os termos de empréstimo padrão, portanto, saiba quanto você deve pagar antes de optar por um termo de empréstimo especializado. As taxas de juros são mais baixas nos empréstimos de curto prazo, mas o spread entre elas muda sempre que as taxas de hipoteca mudam. Normalmente, a diferença entre um empréstimo de 30 e 15 anos é maior do que a diferença entre um empréstimo de 20 e 15 anos. Seu credor pode cobrar a mesma taxa de juros para um empréstimo de 20 e 23 anos; portanto, compare todos os termos possíveis antes de decidir qual deles funciona para você..
Amortização. Seu credor pode preparar tabelas de amortização para uma variedade de termos e taxas de empréstimo para mostrar o principal e os juros em vários pontos do seu empréstimo. Com um prazo de empréstimo mais curto, você começa a pagar seu principal mais rapidamente; no entanto, durante os primeiros anos de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, seus pagamentos são quase inteiramente de juros. Uma tabela de amortização pode mostrar quanto você pagaria menos juros se optar por um prazo mais curto do empréstimo.
Pagamentos mensais. Seus pagamentos mensais variam muito de acordo com o prazo do seu empréstimo. Normalmente, seu principal de hipoteca e pagamento de juros são mais altos com um empréstimo de curto prazo, mas como as taxas de juros são mais baixas nessas hipotecas, o pagamento pode não ser tão alto quanto você pensa.

Considere uma hipoteca de US $ 200.000 comparando os termos de empréstimo de 30 e 10 anos. Em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em 3,37%, seu principal e juros mensais seriam de US $ 884, enquanto em um empréstimo de 10 anos em taxa fixa de 2,75%, seu principal e juros mensais seriam de US $ 1.908.

Após cinco anos, o saldo do empréstimo em um empréstimo de 30 anos a essa taxa seria de US $ 178.610, contra US $ 105.193 no empréstimo de 10 anos. Você economizaria US $ 89.280 em pagamentos de juros escolhendo a hipoteca de 10 anos devido às taxas de juros mais baixas no curto prazo da hipoteca.

Lembre-se de que, embora pagar menos juros seja uma coisa boa, e encurtar o prazo do empréstimo permite que você pague mais rapidamente sua hipoteca, sua dedução de imposto sobre juros hipotecários será reduzida e, eventualmente, desaparecerá. Certifique-se de planejar impostos potencialmente mais altos se escolher um prazo de empréstimo mais curto.

Palavra final

Ao selecionar um termo de empréstimo, não se esqueça de considerar a importância de outros objetivos financeiros, como pagar dívidas com cartão de crédito ou empréstimos para estudantes e economizar na faculdade ou na aposentadoria. Além disso, lembre-se de que você precisa da renda para se qualificar para os pagamentos mais altos de empréstimos associados a um empréstimo de curto prazo, para que você não seja aprovado para um curto prazo de empréstimo se a sua relação dívida / renda não se encaixar no diretrizes do credor. Você sempre pode atingir o objetivo de pagar sua hipoteca mais cedo, pagando voluntariamente extra sobre o principal.

Quanto tempo dura o prazo do seu empréstimo hipotecário? Deseja ter escolhido um termo diferente?