Devo economizar para um adiantamento em uma casa ou pagar dívidas?

De fato, quanto você tem para um adiantamento é essencial para essa determinação, assim como uma avaliação de sua dívida existente. Mas isso cria um enigma. Se você já tem um bom pagamento e uma boa dívida, o que faz? Você paga a dívida e faz um adiantamento menor, ou mantém intacta a dívida e o pagamento?

A resposta a essa pergunta não é difícil, mas exige um exame atento da sua situação pessoal, como quanto você pode pagar, quanta dívida você tem, qual é a taxa de juros e qual o valor de uma hipoteca você quer se qualificar para.

O processo de inscrição

Quando você solicita uma hipoteca, o banco ou o corretor leva em consideração a receita que você recebe regularmente, bem como os pagamentos da dívida que você possui atualmente. Isso lhes dará uma imagem de quanto dinheiro você pode gastar todos os meses para gastar em um pagamento de hipoteca.

Com base nisso, seus outros ativos, seu histórico de crédito e seu adiantamento, o banco ou o corretor determinarão o tamanho de uma hipoteca que eles podem lhe oferecer e a que taxa.

Estudo de caso

Considere Jim, que está se preparando para comprar sua primeira casa. Ele tem um crédito muito bom e leva para casa US $ 36.000 por ano após impostos. Jim também tem uma dívida de cartão de crédito de US $ 10.000, que tem um pagamento mínimo de US $ 250 por mês, mas não tem outra dívida. Jim economizou US $ 20.000 para pagar seu adiantamento e está procurando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Assumiremos que o seguro residencial custa US $ 800 por ano e os impostos sobre a propriedade são US $ 2.000.

Se Jim usar US $ 10.000 do seu adiantamento para quitar dívidas, ele se qualificará para um valor de hipoteca diferente do que se ele não pagar nenhuma dívida e depositar os US $ 20.000 inteiros. Supondo que Jim seja capaz de se qualificar para uma taxa de juros de 6%, veja como os números funcionam. Além disso, a consideração do seguro hipotecário privado, ou PMI, não afeta significativamente essa comparação e é excluída por uma questão de simplicidade..

Adiantamento de US $ 20.000, US $ 250 por mês em dívida com cartão de crédito

• Pagamento mensal (incluindo hipotecas, impostos e seguros): US $ 830
• Preço total da casa: $ 119.519

$ 10.000 no pagamento, sem dívidas

• Pagamento mensal (incluindo hipotecas, impostos e seguros): US $ 1.073
• Preço total da casa: $ 150.105

Essa é uma grande diferença! Jim pode se qualificar para uma hipoteca que é US $ 30.000 maior se pagar sua dívida, mesmo que seu pagamento seja metade do tamanho. Por que a diferença é tão grande?

Como o montante do empréstimo é determinado

Tem a ver com a forma como o banco calcula o que você pode pagar. Geralmente, o banco recebe uma porcentagem da sua renda mensal total (36% é comum) e assume que é quanto você pode pagar por toda a sua dívida, incluindo sua hipoteca.

Em outras palavras, seus pagamentos de dívidas existentes reduzirão diretamente o valor que o banco pensa que você pode pagar em relação ao pagamento de sua hipoteca, seguro de proprietário, impostos e PMI, se necessário. Depois de determinar quanto de um pagamento mensal você pode pagar, extrapola o tamanho de uma hipoteca para a qual você se qualifica.

Devido à natureza desses cálculos, o adiantamento apenas aumenta o tamanho total da hipoteca qualificada para você com base em dólar por dólar. Ou seja, se você se qualificar para uma hipoteca de US $ 150.000 e ter outros US $ 10.000 para adiar, poderá se qualificar para uma hipoteca de US $ 160.000. Mas como a dívida existente afeta o quanto o banco pensa que você pode pagar, também limita o tamanho da sua hipoteca. De fato, pagar a dívida aumentará o valor da hipoteca em que você se qualifica em cerca de três vezes mais do que simplesmente economizar o dinheiro para um adiantamento.

Portanto, de um modo geral, faz mais sentido pagar a dívida existente se você deseja maximizar o valor do empréstimo.

Considerações adicionais

Há outro aspecto nessa consideração também. A taxa de juros das dívidas do cartão de crédito geralmente é muito mais alta que a taxa de juros de uma hipoteca, e certamente vale no caso de Jim. Além disso, você pode deduzir juros de hipoteca sobre seus impostos e, assim, reduzir ainda mais a taxa que efetivamente paga no seu empréstimo à habitação.

Como quase sempre é melhor negociar dívidas com juros altos por dívidas com juros baixos, a decisão de Jim dessa perspectiva é fácil. Sem mencionar que, mesmo que ele coloque todo o pagamento de US $ 20.000 em sua casa, ele ainda deverá pagar o PMI, que é uma despesa mensal adicional se o pagamento for inferior a 20%.

Exceções

Mas existem algumas situações em que colocar uma parte do seu adiantamento em dívida não é necessariamente a jogada mais inteligente:

1. Se você pode diminuir seus requisitos mínimos de pagamento
Como o banco usa seus pagamentos mínimos necessários para calcular quanto empréstimo você pode pagar, a diminuição de pagamentos mínimos, mesmo que temporariamente, pode aumentar o valor do empréstimo sem que você precise quitar dívidas. Além disso, é melhor fazer isso com empréstimos que você deseja manter, como aqueles com taxas de juros próximas ou mesmo inferiores à sua taxa de juros hipotecários.

Por exemplo, muitos empréstimos estudantis se enquadram nessa categoria e podem permitir que você altere seu plano de pagamento por um ano ou dois, facilitando assim a qualificação para um empréstimo maior sem ter que pagar nenhuma dívida estudantil com juros baixos..

ou débito no cartão de crédito, além de solicitar à sua empresa uma redução nos seus requisitos mínimos de pagamento, você pode considerar uma transferência de saldo para um cartão de crédito com uma taxa APR mais baixa ou um período promocional sem juros. No entanto, não abra um novo cartão muito perto do momento em que solicita sua hipoteca, pois isso pode prejudicar sua pontuação de crédito no curto prazo..

2. Se você não puder pagar muito de um adiantamento
Embora existam opções de hipoteca com pagamento zero, é provável que você pague taxas de juros muito mais altas. Economizando seu dinheiro para que você possa fornecer até um pequeno adiantamento, 3,5%, por exemplo, pode economizar mais dinheiro a longo prazo do que pagar sua dívida.

No entanto, isso depende se você pode se qualificar para um empréstimo baixo ou nenhum adiantamento, qual taxa de juros você oferecerá e a taxa de juros atual da sua dívida existente.

3. Se você pode evitar pagar seguro de hipoteca particular
Se o não pagamento de qualquer dívida existente permitir que você forneça um adiantamento igual a 20% do preço de venda da sua casa, você poderá evitar o pagamento de seguro de hipoteca particular. Isso pode economizar dinheiro ao longo do tempo, desde que a taxa de juros da dívida existente não seja muito alta.

4. Se você não precisar maximizar o valor do empréstimo
Se você não precisar se qualificar para um empréstimo grande, economize seu dinheiro para ter em mãos no fechamento e quando você se mudar para sua nova casa. É quando as despesas inesperadas provavelmente surgem e você pode evitar assumir dívidas adicionais pagando por elas diretamente.

Palavra final

Se você está no mercado de hipotecas, tente brincar com a New House Calculator do Bankrate, que gerou os números usados ​​no estudo de caso acima. Primeiro, encontre as casas específicas nas quais você está interessado. Em seguida, conecte o preço, as informações sobre o imposto predial e uma estimativa dos custos de seguro dos proprietários na calculadora. (Tente pedir a outros proprietários ou a um agente de seguros local uma estimativa de seguro.)

Veja quanto você se qualifica inicialmente e se o pagamento de dívidas aumentará o valor. Não se esqueça de considerar as taxas de juros da sua dívida existente também. Por exemplo, mesmo que você possa reduzir sua taxa de hipoteca em um percentual completo aumentando seu adiantamento, com que juros é a dívida que você poderia pagar de outra forma? Lembre-se de que os juros das hipotecas residenciais são dedutíveis nos seus impostos.

Se você está apenas começando a procurar uma casa, brinque com a calculadora acima e considere as diferentes maneiras de gastar seu adiantamento. Não deixe que o banco decida o que você pode pagar. Se o banco achar que você pode lidar com um pagamento de hipoteca de US $ 2.000 por mês, mas você sabe que não pode, não entre nele apenas porque o banco assim o diz. Encontre uma casa que você possa pagar confortavelmente, para ter certeza de fazer todos os seus pagamentos mensais e aproveitar sua nova casa sem estresse.

Você já foi confrontado com a decisão de economizar um adiantamento em uma casa ou quitar dívidas? Com qual você foi e por que?