O que é um empréstimo para construção de casas - Processo e como se qualificar

Um empréstimo hipotecário padrão não é suficiente, mas você pode ser elegível para um tipo especial de empréstimo conhecido como empréstimo para construção.

O que é um empréstimo para construção?

Um empréstimo para construção é normalmente um empréstimo de curto prazo usado para pagar o custo de construção de uma casa. Pode ser oferecido por um período determinado (geralmente em torno de um ano) para permitir que você construa sua casa. No final do processo de construção, quando a casa estiver pronta, você precisará obter um novo empréstimo para quitar o empréstimo - isso às vezes é chamado de "empréstimo final".

Essencialmente, isso significa que você deve refinanciar no final do prazo e contratar um novo empréstimo de sua escolha (como uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos) que é uma opção de financiamento mais convencional para sua casa recém-concluída.

Qualificação para um empréstimo para construção

Bancos e credores hipotecários costumam desconfiar de empréstimos para construção por muitas razões. Uma questão importante é que você precisa depositar muita confiança no construtor. O banco ou credor está emprestando dinheiro para algo que deve estar construído, com a suposição de que ele terá um certo valor quando terminar.

Se as coisas derem errado - por exemplo, se o construtor fizer um trabalho ruim ou se os valores das propriedades caírem -, pode acontecer que o banco tenha feito um investimento ruim e que a propriedade não valha tanto quanto o empréstimo.

Para tentar se proteger desse resultado problemático, os bancos frequentemente impõem requisitos estritos de qualificação para um empréstimo para construção. Isso geralmente inclui as seguintes disposições:

1. Um construtor qualificado deve estar envolvido. Um construtor qualificado é um empreiteiro licenciado com uma reputação estabelecida para a construção de casas de qualidade. Isso significa que você pode ter muita dificuldade em encontrar uma instituição para financiar seu projeto, se você pretende atuar como seu próprio empreiteiro geral ou se você está envolvido em uma situação de proprietário / construtor.
2. O credor precisa de especificações detalhadas. Isso inclui plantas baixas, bem como detalhes sobre os materiais que serão usados ​​em casa. Os construtores costumam reunir uma lista abrangente de todos os detalhes (às vezes chamado de "livro azul"); os detalhes geralmente incluem tudo, desde a altura do teto ao tipo de isolamento doméstico a ser usado.
3. O valor da casa deve ser estimado por um avaliador. Embora possa parecer difícil avaliar algo que não existe, o credor deve ter um avaliador que considere o livro azul e as especificações da casa, bem como o valor da terra em que a casa está sendo construída. Esses cálculos são então comparados com outras casas semelhantes com locais semelhantes, recursos e tamanho semelhantes. Essas outras casas são chamadas de "composições" e um valor avaliado é determinado com base nas composições.
4. Você precisará fazer um grande adiantamento. Normalmente, 20% é o mínimo que você precisa dedicar a um empréstimo para construção - alguns credores exigem até 25% de desconto. Isso garante que você invista no projeto e não se afastará se tudo der errado. Isso também protege o banco ou o credor, caso a casa não valha tanto quanto eles esperavam.

Desde que você atenda a todos esses critérios e tenha um bom crédito, você poderá se qualificar para um empréstimo para construção. Geralmente, os credores também exigem informações sobre sua renda (para ter certeza de que você pode pagar os pagamentos da hipoteca) e sua casa atual, como precisariam com qualquer tipo de empréstimo hipotecário padrão.

Como funcionam os empréstimos para construção

Depois de se qualificar e ser aprovado para um empréstimo para construção, o credor começa a pagar o dinheiro que eles concordaram em emprestar para você. No entanto, eles não vão apenas dar ao construtor o dinheiro de uma só vez. Em vez disso, é configurado um cronograma de sorteios.

Empates

Os sorteios são intervalos designados nos quais o construtor pode receber os fundos para continuar com o projeto. Pode haver vários sorteios durante toda a duração da compilação. Por exemplo, o construtor pode receber os primeiros 10% quando o empréstimo é fechado, e os próximos 10% depois que o lote é liberado e a fundação é vazada. O próximo fluxo de dinheiro pode ocorrer depois que a casa for enquadrada e, em seguida, o pagamento subsequente depois que a casa estiver sob o teto e selada.

O número de sorteios e o valor de cada um são negociados entre o construtor, o comprador e o banco. Normalmente, o primeiro sorteio vem do adiantamento do comprador (portanto, é o dinheiro do comprador que mais corre risco). Também é comum que o banco exija uma inspeção em cada estágio antes de liberar o dinheiro para o construtor. Isso ajuda a garantir que tudo esteja no caminho certo e que o dinheiro seja gasto como deveria.

Uma vez que todos os sorteios foram pagos e a casa foi construída, o comprador precisa obter o empréstimo final para pagar o empréstimo da construção.

A taxa de empréstimo para construção

Com um empréstimo para construção, como em todos os outros empréstimos, você deve pagar juros sobre o dinheiro emprestado. Normalmente, os empréstimos para construção são empréstimos de taxa variável e a taxa é definida em um “spread” para a taxa básica de juros. Essencialmente, isso significa que a taxa de juros é igual a prime mais uma certa quantia. Se a taxa básica de juros for de 3%, por exemplo, e sua taxa básica de mais um, pagaria uma taxa de juros de 4% (que seria ajustada conforme a taxa básica de juros é alterada).

Em muitos casos, os empréstimos para construção também são configurados como empréstimos apenas com juros. Isso significa que você paga apenas juros sobre o dinheiro emprestado em vez de pagar qualquer parte do saldo do empréstimo principal. Isso viabiliza o pagamento de empréstimos para construção.

Você também paga apenas o valor que já foi pago. Por exemplo, se você estiver emprestando US $ 100.000 e apenas os primeiros US $ 10.000 forem pagos, você pagará juros apenas pelos primeiros US $ 10.000 e não pelos US $ 100.000 completos. Você precisa fazer pagamentos mensais para este empréstimo - assim como acontece com um empréstimo convencional - para que seus pagamentos mensais sejam baixos quando apenas uma pequena quantia tiver sido emprestada e aumentem gradualmente à medida que mais dinheiro for pago ao construtor..

Desvantagens

Empréstimos para construção possibilitam a construção de uma casa, caso contrário você não conseguirá fazê-lo. Construir uma casa pode ser uma ótima experiência se você deseja projetar algo único ou específico para suas necessidades e as necessidades de sua família. No entanto, também existe um risco significativamente maior ao adquirir empréstimos para construção do que apenas comprar uma casa existente.

Alguns dos riscos potenciais incluem:

1. A casa não será concluída conforme o cronograma e o orçamento. Se sua casa não for concluída de acordo com o cronograma, você poderá ter que pagar custos adicionais por acomodações para aluguel ou pagar duas hipotecas por mais tempo do que o esperado, pois você não poderá se mudar. Em alguns casos, o pagamento final da sua construção o empréstimo será vencido e você terá que pagar uma taxa para estendê-lo - pelo menos até que a casa esteja pronta e você possa refinanciar um empréstimo final.
2. Quando concluída, a casa não valerá pelo menos o custo de construção. Você pode encontrar essa situação infeliz se o construtor fizer um mau trabalho ou se o mercado imobiliário em geral despencar. Nesse caso, você deve obter dinheiro extra na hora de refinanciar o empréstimo para construção para um empréstimo final.
3. Você não poderá se qualificar para um empréstimo final. Se sua renda ou crédito mudar drasticamente, talvez você não consiga se qualificar para um empréstimo final - e isso pode criar um problema significativo, pois os empréstimos para construção não devem ser permanentes. Quando o projeto é concluído, o saldo tem para ser pago. É essencialmente uma hipoteca de balão, o que significa que você paga juros durante o projeto, com todo o saldo devido no final. Se você não puder refinanciar o pagamento de todo esse saldo - e o credor se recusar a estender o empréstimo para construção para permitir um refinanciamento de alguma forma - você poderá acabar perdendo a nova casa para a execução duma hipoteca, se não puder efetuar o pagamento.

Palavra final

Se você estiver disposto a assumir os riscos de um empréstimo para construção e tiver a reserva financeira disponível para ajudá-lo nas dificuldades da estrada, um empréstimo para construção pode ser a escolha certa para que você possa construir sua casa dos sonhos.

No entanto, se você está apenas procurando um lugar para morar, se não possui um fundo de emergência para lidar com contratempos na construção ou se está nervoso com o processo de construção de uma casa, é melhor optar por simplesmente comprar um casa existente usando um empréstimo convencional. A ponderação cuidadosa dos riscos e benefícios é importante para que você saiba que a escolha que você faz é a certa para você.

Você já tomou um empréstimo para construção? Como foi sua experiência?

(crédito da foto: Bigstock)