O que é uma linha de crédito de participação acionária doméstica (HELOC) - Como funciona, prós e contras

Então, um dia, você recebe uma carta do seu banco ou de uma empresa como a Figure.com, oferecendo a oportunidade de abrir uma linha de crédito de home equity (HELOC). Explica que essa é uma maneira de aproveitar o valor da sua casa por dinheiro. A carta diz que você pode emprestar até US $ 30.000 dessa maneira, por apenas 5% de juros.

À primeira vista, isso parece a solução para todos os seus problemas. Mas você hesita, pensando que deve haver um problema. Fazer empréstimos contra a sua casa é uma boa idéia? Antes de ir ao banco, você precisa entender exatamente como um HELOC funciona e quais são os prós e os contras. Aqui está tudo o que você precisa saber para tomar uma decisão financeira inteligente.

Como funcionam os HELOCs

Quando você contrata uma linha de crédito de capital próprio, está emprestando dinheiro do banco com sua casa como garantia. Os HELOCs são diferentes de outros tipos de empréstimos à habitação, porque você não empresta um valor fixo e o paga com o tempo. Em vez disso, um HELOC fornece acesso a um pool de dinheiro que você pode usar conforme necessário.

Como um cartão de crédito, um HELOC é um empréstimo rotativo. Você pode emprestar qualquer valor até o limite de crédito. Depois, você pode pagar todo ou parte do saldo de volta - como pagar a fatura do cartão de crédito - e retirá-lo novamente. Em outras palavras, o tamanho do empréstimo pode expandir e contrair para atender às suas necessidades.

No entanto, ao contrário de um cartão de crédito, um HELOC geralmente vem com um limite de tempo. Você só pode sacar dinheiro por um determinado período, geralmente de 5 a 10 anos. Isso é conhecido como "período de empate". Durante o período do sorteio, seus pagamentos mensais são apenas para os juros do empréstimo.

Com alguns HELOCs, assim que o período de compra termina, todo o saldo vence. Tudo o que você ainda deve deve ser pago imediatamente em um montante fixo. No entanto, a maioria dos HELOCs tem um "período de reembolso" de 10 a 20 anos. Durante esse período, você faz pagamentos regulares de principal e juros até o pagamento do empréstimo.

Um HELOC às vezes é chamado de "segunda hipoteca", porque é um empréstimo adicional que você pode contratar em uma casa que já possui uma hipoteca. No entanto, este termo é enganoso. A maioria dos HELOCs são segundas hipotecas, mas você também pode contratar um HELOC em uma casa totalmente paga. E, por outro lado, é possível contratar uma segunda hipoteca que é um empréstimo a prazo - geralmente chamado de empréstimo sobre o valor do imóvel - em vez de uma linha de crédito..

Razões para usar um HELOC

Os proprietários costumam usar HELOCs para pagar reformas ou reparos domésticos. Usar um HELOC dessa maneira faz sentido, porque muitas melhorias domésticas agregam valor à sua casa. Se você usar o dinheiro com sabedoria, poderá sair à frente quando vender a casa.

No entanto, os proprietários também usam HELOCs para muitas outras necessidades - algumas mais sábias que outras. Por exemplo, eles poderiam fazer um HELOC para:

Pagar pela faculdade (para si ou para seus filhos)
Compre um carro
Efetue um adiantamento para comprar uma casa de férias ou uma propriedade de investimento da Roofstock.
Consolidar outras dívidas, como dívida de cartão de crédito
Pagar contas durante uma crise financeira, como perda de emprego, se elas não tiverem um fundo de emergência

Um motivo particularmente ruim para a contratação de um HELOC é obter mais dinheiro para suas necessidades diárias. Se você precisa pedir dinheiro emprestado para sobreviver, isso é um sinal claro de que o modo como você está vivendo não é sustentável. A menos que você faça algo para corrigir o problema, não poderá pagar o empréstimo no vencimento. Em vez de pedir empréstimos, você precisa procurar maneiras de equilibrar seu orçamento - aumentando seu salário ou gerando renda extra.

Quanto você pode emprestar

O valor máximo que você pode emprestar com um HELOC depende de quanto patrimônio você possui em sua casa. Por sua vez, isso depende de duas coisas: quanto vale sua casa e quanto você ainda deve à hipoteca. Normalmente, o limite de crédito em um HELOC é de 75% a 85% do valor da sua casa, menos o saldo da sua hipoteca.

Por exemplo, suponha que você tenha uma casa que vale US $ 400.000 e você ainda tem US $ 275.000 em sua hipoteca. Seu banco oferece um HELOC com base em 80% do valor da casa, ou US $ 320.000. Subtraia os US $ 275.000 que você deve e isso fornece um limite máximo de US $ 45.000 na sua linha de crédito.

No entanto, o banco pode não estar disposto a lhe emprestar tanto. Antes de definir seu limite de crédito, convém ter certeza de que você pode pagar o empréstimo. Para descobrir isso, o banco analisa sua renda, seu rating de crédito e suas outras dívidas e obrigações financeiras. Isso dá ao banco uma idéia mais clara de quanto você pode emprestar.

Com muitos HELOCs, você pode emprestar o quanto quiser, até o limite de crédito. No entanto, alguns empréstimos exigem que você peça emprestado um determinado valor mínimo, como US $ 300, sempre que você usar sua linha de crédito. Outros exigem que você faça um adiantamento inicial assim que configurar o HELOC.

Alguns HELOCs exigem que você mantenha uma certa quantia pendente o tempo todo. Isso é uma má notícia para você, porque permite que o banco cobrar juros o tempo todo. É como ter um cartão de crédito que você não tem permissão para pagar. Você deve carregar esse saldo de US $ 300 e pagar juros sobre ele mês após mês - independentemente de precisar ou não.

Taxas de juros para HELOCs

A maioria dos HELOCs são empréstimos de juros variáveis, também conhecidos como empréstimos de taxa ajustável. Isso significa que a taxa de juros está vinculada a um índice, como a taxa básica de juros dos EUA, definida pelo Federal Reserve, e sobe e desce junto com esse índice. Na maioria dos casos, o banco cobra o valor do índice mais uma “margem”, como dois pontos percentuais. Para um HELOC baseado na Taxa Prime, isso daria uma taxa de juros de "Prime mais 2%".

O perigo de um empréstimo de taxa ajustável é que, à medida que as taxas de juros aumentam, seus pagamentos também aumentam. Se a taxa Prime atual for de 4%, um HELOC com uma taxa Prime mais 2% terá uma TAEG total de 6%. Se você emprestar US $ 10.000 hoje a essa taxa, pagará US $ 50 por mês em juros. No entanto, se a taxa básica de juros atingir 10%, sua taxa de juros sobe para 12% e seus pagamentos de juros saltam para US $ 100 por mês.

Felizmente, há um limite de quão alto pode ser a taxa de juros no seu HELOC. Por lei, qualquer empréstimo de taxa variável garantido por uma casa deve ter um limite máximo quanto os juros podem aumentar ao longo da vida do empréstimo. Por exemplo, se o seu HELOC estiver limitado a 16%, sua taxa de juros nunca poderá ultrapassar isso - mesmo que a taxa básica de juros suba para 15% ou mais. Alguns planos também têm limites periódicos, que limitam o valor que a taxa de juros pode aumentar em um determinado período de tempo.

Às vezes, um HELOC tem uma taxa introdutória especial. Por exemplo, o banco poderia cobrar uma taxa de juros fixa de APR de 2,5% nos primeiros seis meses. Depois disso, a taxa de juros saltaria para a taxa padrão.

Outras taxas para HELOCs

Quando você configura um HELOC, geralmente precisa pagar muitas das mesmas taxas que pagou quando obteve sua hipoteca. Por exemplo, você pode ser cobrado por:

Uma taxa de inscrição, que nem sempre é reembolsada se você for recusado pelo empréstimo
Uma avaliação de propriedade para estimar o valor da casa
Cobranças antecipadas, como "pontos", em que um ponto é igual a 1% do seu limite de crédito
Custos de fechamento, como pesquisa de título e honorários advocatícios

Ao todo, pode custar centenas de dólares para configurar um novo HELOC. Além disso, alguns HELOCs têm taxas contínuas que duram por toda a vida do empréstimo. Por exemplo, você pode pagar uma taxa anual para manter o empréstimo ou uma taxa de transação toda vez que utiliza sua linha de crédito.

Benefícios de um HELOC

Um HELOC tem várias vantagens sobre outras formas de emprestar dinheiro. Esses incluem:

Flexibilidade. Um HELOC permite que você escolha exatamente quanto empresta e quando. Você pode sacar dinheiro e pagar livremente durante o período do sorteio. E quando o período de compra termina, geralmente você tem um longo período de pagamento para pagar o empréstimo.
Pouco interesse. Um HELOC é menos arriscado para o credor do que muitos outros empréstimos, porque tem sua casa como garantia. Por esse motivo, os bancos tendem a oferecer taxas de juros mais baixas nos HELOCs do que em outros tipos de crédito. Isso faz do HELOC uma maneira útil de consolidar dívidas com juros mais altos, como dívidas no cartão de crédito. No entanto, isso só é útil se você não usar os cartões de crédito enquanto estiver pagando a dívida. Se você se virar e executar o saldo de volta, terá uma nova dívida em cima da antiga.
Direito de pagar antecipadamente. Não importa qual o pagamento mínimo do seu HELOC, você sempre pode optar por pagar mais. De fato, muitos consumidores optam por tratar seu HELOC como qualquer outro empréstimo e pagá-lo em prestações. Por exemplo, digamos que você retire US $ 20.000 do seu HELOC e o use para comprar um barco. Você pode dividir esses US $ 20.000 em 60 pagamentos, adicionar juros e pagar de volta em cinco anos. Dessa forma, é como ter um empréstimo regular de barco, mas com uma taxa de juros melhor.
Nenhum pagamento quando não há saldo. Assim como um cartão de crédito, um HELOC pode ser pago integralmente a qualquer momento. Se você fizer isso, não precisará efetuar nenhum pagamento até utilizá-lo novamente. Obviamente, esse recurso não ajuda se o seu HELOC exige que você tenha um saldo mínimo.
Dedução de taxas. Como um HELOC é um tipo de empréstimo à habitação, os juros sobre ele geralmente são dedutíveis nos impostos. É uma vantagem que a maioria das formas de crédito, como cartões de crédito e empréstimos para automóveis, não tem.
Uma chance de mudar de idéia. Quando você faz um HELOC em sua casa principal, você tem o direito legal de cancelá-lo em três dias e não paga nada. Você pode mudar de idéia por qualquer motivo ou sem motivo algum. Tudo o que você precisa fazer é informar o credor por escrito, e ele deve cancelar o empréstimo e pagar as taxas pagas. Portanto, se você receber uma oferta melhor de outro credor - ou se decidir que não precisa do dinheiro - terá a chance de desistir.

Desvantagens de um HELOC

Embora um HELOC possa ser uma maneira útil de pedir dinheiro emprestado, não é a melhor opção para todos. HELOCs têm algumas desvantagens sérias, incluindo:

Risco de execução duma hipoteca. O maior problema com um HELOC é que você está colocando sua casa em risco. Se você não conseguir fazer os pagamentos - seja porque sua renda diminui ou porque os pagamentos aumentam - o banco pode apreender sua casa. Se sua renda é instável, um HELOC provavelmente é muito arriscado para você.
Risco de estar debaixo d'água. Se sua casa cair em valor enquanto você ainda deve dinheiro, pode acabar devendo mais do que a casa vale. É uma situação arriscada, pois se você vender sua casa, terá que pagar o saldo total do seu HELOC imediatamente. Se você precisar vender inesperadamente, poderá ser pego sem dinheiro suficiente para pagar de volta.
Risco de congelar seu crédito. Se o banco perceber que sua casa caiu em valor ou sua renda caiu tão baixo que você pode ter problemas para efetuar pagamentos, pode decidir congelar sua linha de crédito. Você não pode ser expulso de sua casa nessa situação, mas também não pode se basear em seu crédito. Esse é um grande problema se você estiver no meio de uma remodelação da cozinha e o banco repentinamente interromper seu acesso ao dinheiro que está usando para pagar os contratados.
Taxas incertas. Como a maioria dos HELOCs são empréstimos de taxa variável, o pagamento mensal deles pode aumentar - às vezes bruscamente. Isso pode ser um problema se você estiver com um orçamento apertado. Antes de se inscrever para um HELOC, verifique qual é o limite de duração e descubra qual seria o seu pagamento mensal a essa taxa máxima. Se esse pagamento for maior do que você pode suportar, esse empréstimo não é uma boa escolha para você.
Custos iniciais altos. Como observado acima, contratar um HELOC pode custar centenas de dólares em taxas. Isso faz com que seja uma má escolha se você precisar apenas emprestar uma pequena quantia em dinheiro. É improvável que o valor economizado com juros nesse caso seja suficiente para compensar os custos iniciais. Para esse tipo de empréstimo, é melhor ter um cartão de crédito com juros baixos - ou, melhor ainda, um com um período introdutório sem juros. No entanto, às vezes os bancos estão dispostos a renunciar a alguns ou todos os custos de fechamento em um HELOC, portanto verifique os termos antes de descartar esse tipo de empréstimo como uma opção.
Grande Pagamento Final. Sempre que seu HELOC expira, você precisa pagar o que ainda deve no empréstimo, tudo de uma vez. Se você não puder pagar esse "pagamento de balão", poderá perder sua casa.
Restrições ao aluguel. Sob os termos de alguns HELOCs, você não pode alugar sua casa enquanto deve dinheiro. Nesse caso, se você precisar se mudar, não terá escolha a não ser vender a casa - e pagar o saldo total do seu HELOC de uma só vez. Isso torna o HELOC uma péssima escolha se você acha que pode precisar se mudar tão cedo.

Alternativas aos HELOCs

Se você mantiver grande parte de sua riqueza amarrada em sua casa, um HELOC é uma maneira útil de transformar esse patrimônio em dinheiro. No entanto, não é o único caminho. Existem pelo menos dois outros tipos de empréstimos que permitem extrair dinheiro de sua casa: empréstimos para o patrimônio e refinanciamento de saque. Dependendo da sua situação, uma dessas opções pode ser mais útil para você do que um HELOC.

Empréstimos à habitação

Um empréstimo tradicional em ações é um empréstimo muito mais simples que um HELOC. Você pede emprestado uma quantia fixa de dinheiro antecipadamente e paga de volta por um período fixo. Além disso, diferentemente dos HELOCs, os empréstimos para o uso em casa geralmente têm uma taxa de juros fixa. Isso significa que seus pagamentos permanecem os mesmos de mês para mês, para que não haja surpresas.

Os empréstimos imobiliários também têm outras vantagens. Por um lado, os juros que você paga em um empréstimo de capital próprio geralmente são dedutíveis nos impostos, assim como em um HELOC. Além disso, você geralmente não precisa pagar nenhum custo de fechamento com esse tipo de empréstimo. No entanto, talvez você precise pagar outras taxas, como taxa de inscrição ou taxa de avaliação.

Se você comparar as taxas de juros dos HELOCs e dos empréstimos para aquisição de imóveis, provavelmente notará que os HELOCs tendem a ter uma TAEG ligeiramente maior. No entanto, isso não significa necessariamente que um empréstimo de capital próprio seja mais barato porque a TAEG dos dois tipos de empréstimo é calculada de maneira diferente. A TAEG de um HELOC baseia-se apenas na taxa de juros indexada (por exemplo, a Taxa Prime). Por outro lado, com um empréstimo em ações, os fatores APR são taxa de juros, pontos e outros encargos financeiros.

Outra diferença entre um HELOC e um empréstimo de capital próprio é que, com um HELOC, é possível fazer pagamentos apenas com juros - mesmo após o período de sorteio. Em contrapartida, com um empréstimo de capital próprio, você paga principal e juros ao longo do tempo. Isso torna os pagamentos mensais um pouco mais altos. No lado positivo, significa que você não é atingido por um pagamento de balão no final do prazo do empréstimo.

Como um empréstimo de capital próprio fornece um montante fixo, pode ser útil para projetos grandes e únicos, como uma reforma de casa. No entanto, retirar uma grande quantia de uma só vez também aumenta o risco de acabar subaquático no seu empréstimo. Quando você extrai somas menores de um HELOC, há menos chances de você pedir emprestado mais do que vale a pena a sua casa.

Refinanciamento de saque

Outra maneira de aproveitar o patrimônio da sua casa é o refinanciamento de saque. Isso significa refinanciar sua casa por mais do que o valor que você deve e receber o dinheiro extra em dinheiro.

Normalmente, quando você refinancia sua hipoteca residencial, simplesmente substitui seu empréstimo antigo por um novo empréstimo pelo mesmo valor, mas a uma taxa de juros mais baixa. Por exemplo, digamos que você tenha uma hipoteca de US $ 200.000 a 6% da TAEG e já pagou US $ 50.000 desse empréstimo. Desde que você obteve esse empréstimo, as taxas de juros caíram e agora as taxas de hipoteca estão em torno de 4,5% da TAEG. Então, você paga seu empréstimo antigo e faz um novo por US $ 150.000 a 4,5%, diminuindo seu pagamento mensal.

Mas suponha que, além de diminuir sua taxa de juros, você queira emprestar US $ 30.000 adicionais para remodelar sua cozinha. Nesse caso, você pode fazer um refinanciamento de saque. Em vez de fazer um novo empréstimo pelos US $ 150.000 que você deve, você faz um por US $ 180.000. Isso lhe dará um pagamento mensal mais alto do que um refinanciamento direto, mas ainda será menor do que o que você estava pagando com seu empréstimo antigo.

Um refinanciamento de saque muitas vezes, embora nem sempre, ofereça taxas de juros mais baixas do que um empréstimo com ações ou HELOC. Uma desvantagem é que você deve pagar os custos de fechamento ao refinanciar sua hipoteca. Isso pode adicionar centenas ou até milhares de dólares ao seu empréstimo.

O refinanciamento de saque é uma boa opção quando há um problema com sua hipoteca antiga, como:

Alta taxa de juros. Se as taxas de juros caíram 1% ou mais desde que você recebeu sua hipoteca, o refinanciamento geralmente é um bom negócio. Com um refinanciamento de saque, você pode reduzir seus pagamentos mensais e receber dinheiro ao mesmo tempo.
Taxa de juros incerta. Se você atualmente possui uma hipoteca de taxa ajustável, corre o risco de ver seus pagamentos mensais dispararem se as taxas de juros aumentarem. O refinanciamento para uma nova hipoteca de taxa fixa permite bloquear taxas baixas durante a vida do empréstimo.
Longo Prazo. O refinanciamento também pode ajudá-lo a pagar sua hipoteca antecipadamente. Se você tem uma hipoteca de 30 anos, mas já pagou muito do saldo, pode refinanciar o saldo mais baixo em um prazo mais curto, como 15 anos. Mudar para um prazo mais curto geralmente gera uma taxa de juros ainda mais baixa, além de ajudá-lo a sair da dívida mais rapidamente.

Obter o melhor negócio

Se você decidir que um HELOC é o tipo certo de empréstimo para você, faça algumas compras para encontrar um acordo que atenda às suas necessidades. Verifique primeiro o seu banco principal, pois alguns bancos oferecem descontos em HELOCs para seus clientes regulares. Receba aqui uma cotação detalhada que inclui informações sobre taxas de juros, limites e taxas. Em seguida, verifique outros credores para ver como suas ofertas se comparam.

Aqui estão alguns pontos a serem lembrados ao fazer compras:

Verifique a taxa de juros. Comprar taxas de juros em um HELOC é um pouco complicado. Como a taxa de juros geralmente é variável, você não pode olhar para um número e compará-lo entre os credores. Você precisa perguntar a cada banco exatamente em que índice sua taxa de juros se baseia - por exemplo, a taxa de juros prime ou uma taxa de letras do Tesouro dos EUA - e qual é a margem. Depois de conhecer o índice, faça uma pequena pesquisa para descobrir quanto esse índice tende a mudar ao longo do tempo e quão alto ele foi no passado. Isso lhe dará uma idéia mais clara de quanto de juros você provavelmente pagará ao longo da vida do seu empréstimo.
Compare Caps. Também é importante saber qual é o limite da sua taxa de juros. Isso indicará quão alto o pagamento mensal do seu empréstimo pode aumentar se as taxas de juros aumentarem. Verifique o limite de duração do empréstimo e o limite periódico, se houver. Certifique-se de que conhece e pode pagar o pagamento máximo possível.
Compare taxas. Além de comparar as APRs entre diferentes bancos, você também precisará obter detalhes sobre os custos de fechamento e outras taxas. Essas cobranças não são refletidas no APR para um HELOC. Certifique-se de que você pode arcar com os custos iniciais de qualquer HELOC que esteja considerando, bem como com os pagamentos mensais.
Cuidado com as ofertas introdutórias. Alguns bancos tentam atrair você com uma baixa taxa introdutória. No entanto, essa taxa tentadoramente baixa dura apenas um curto período de tempo, como seis meses. Se o seu banco oferecer uma taxa introdutória, descubra quando ela expirará e o que acontecerá com seus pagamentos quando ocorrer..
Entenda como funcionam os pagamentos. Descubra se os pagamentos mensais no seu HELOC incluirão principal e juros ou apenas juros. Os pagamentos apenas com juros soam como um bom negócio, mas quando o plano termina, você terá que pagar o principal inteiro em um enorme pagamento com balão. Mesmo que seus pagamentos incluam principal e juros, verifique se a parcela que vai em direção ao principal será suficiente para pagar o saldo total até o vencimento do empréstimo. Caso contrário, você ainda receberá um pagamento de balão. Em alguns casos, é possível estender seu empréstimo ou refinanciar o pagamento do balão, se necessário. Descubra essas opções com antecedência.
Verificar penalidades. Pergunte aos credores quais são as multas por atrasos nos pagamentos dos empréstimos. Além disso, descubra em que condições o credor consideraria seu empréstimo como inadimplente. Se isso acontecer, o credor poderá exigir o pagamento imediato integralmente - e se você não puder fazer esse pagamento, poderá levar sua casa.
Leia a cópia fina. Pergunte a cada credor se o HELOC possui regras especiais, como um valor mínimo de retirada ou restrições ao aluguel de sua casa. Descubra se o HELOC exige que você mantenha um saldo o tempo todo ao longo da vida do empréstimo. Se isso acontecer, você provavelmente poderá fazer melhor em outro lugar.
Conheça seus direitos. De acordo com a lei federal Verdade nos empréstimos, os credores devem divulgar todos os detalhes importantes sobre um HELOC, incluindo a TAEG, taxas e condições de pagamento. O credor não está autorizado a cobrar nenhuma taxa até que você tenha fornecido essas informações. Além disso, se alterar algum desses termos antes de assinar o contrato, você terá o direito de ir embora, e o credor deverá reembolsar todas as taxas que você já pagou. E mesmo depois de assiná-lo, você ainda tem o direito de mudar de idéia e cancelar em três dias.

Palavra final

Em alguns casos, contratar um HELOC pode ser uma jogada financeira inteligente. É uma maneira barata de emprestar dinheiro para projetos que aumentarão sua riqueza a longo prazo, como melhorar sua casa ou financiar sua educação. No entanto, esse crédito barato tem uma grande desvantagem: coloca sua casa em risco. Isso torna mais importante garantir que você possa arcar com os custos - tanto no início quanto no longo prazo.

Antes de fazer um HELOC, confira todas as suas opções. Faça as contas para descobrir se um empréstimo de capital próprio ou um refinanciamento de saque podem ser uma escolha melhor. Compare as taxas de vários credores para garantir que você obtenha o melhor negócio possível. E se você não tiver 100% de certeza de que pode efetuar os pagamentos, não tenha medo de ir embora.

Você já usou um HELOC? Você recomendaria a outras pessoas?