O que é uma avaliação residencial - Dicas e lista de verificação de processos

Infelizmente, o resultado de um dos fatores mais importantes, a avaliação em casa, não é algo que você pode controlar. Ainda assim, é importante ter um entendimento completo da avaliação da casa antes de iniciar o processo de aquisição ou refinanciamento de uma hipoteca.

Qual é a avaliação da casa?

Uma avaliação residencial é uma avaliação de sua propriedade realizada por um avaliador licenciado "especialista" atribuído ao seu caso por um banco ou outra instituição de crédito (geralmente aleatoriamente, com base em novos regulamentos bancários). Os avaliadores domésticos visitam sua propriedade para avaliar a condição do espaço e fazer um inventário de seus recursos.

O avaliador considera fatores como:

• A condição da casa
• O tamanho da casa
• O tamanho do lote da propriedade
• A qualidade do paisagismo
• O número de quartos, banheiros e quartos
• A qualidade da luz e vistas
• O número de lareiras
• A adição de uma piscina
• A qualidade do porão (final ou não)
• Os detalhes de acabamento em casa (como bancadas em granito, pisos de madeira e luminárias)

O avaliador pesquisa recentemente propriedades vendidas em sua área com recursos semelhantes à sua casa em potencial, chamados "comparáveis". O avaliador contabiliza as diferenças entre sua casa e os comparáveis ​​para chegar a uma estimativa do valor da sua casa. Por exemplo, se o seu avaliador escolheu uma propriedade de quatro quartos para comparar com a sua casa de três quartos, ele pode subtrair US $ 10.000 do preço de venda dos quatro quartos para explicar essa discrepância. No entanto, se sua casa tiver uma lareira e os quatro quartos não, o avaliador poderá adicionar US $ 2.000 à sua avaliação para compensar.

Tamanho, número de quartos, banheiros extras e um porão acabado tendem a ter o maior impacto em uma avaliação. Recursos como qualidade da bancada, acabamentos sofisticados e atualizações cosméticas têm menos impacto.

Um avaliador geralmente avalia sua propriedade com pelo menos 5 ou 6 comparáveis ​​(“comps” para abreviar), embora essa lista possa chegar a até 10. Comps são selecionados de dentro de uma determinada área geográfica para evitar qualquer necessidade de ajustar o preço da localização . Idealmente, todas as composições são vendas recentes (nos últimos meses), o que ajuda a proteger contra as condições de mercado flutuantes. As execuções duma hipoteca e as vendas a descoberto normalmente não são incluídas como composições, embora possa haver exceções se sua casa estiver em uma área de alta execução duma hipoteca.

Depois que todas as adições e subtrações necessárias forem feitas para dar conta das discrepâncias entre sua casa e as composições, o avaliador chega a um valor estimado da sua nova casa.

Por que as avaliações domésticas são necessárias?

Um banco deseja ter uma estimativa muito confiável do valor de uma casa quando empresta o dinheiro para comprar ou refinanciar. Por exemplo, se você não é um negociador qualificado e ofereceu US $ 400.000 por uma casa de US $ 200.000, pode contar com o banco rejeitando seu pedido de empréstimo. Emprestar mais do que uma casa vale a pena significa que o banco não possui garantias suficientes para garantir seu empréstimo. Se você enfrentasse a execução duma hipoteca, nesse caso, o banco não seria capaz de vender sua propriedade pelo montante total do empréstimo que lhe forneceu.

Com base no valor recomendado de um avaliador, você pode ter a chance - no caso de uma avaliação baixa - de arrecadar mais dinheiro ou ver se o vendedor recebe uma oferta mais baixa para concluir o empréstimo.

As avaliações domésticas são precisas?

Como qualquer avaliação, a avaliação domiciliar não é uma ciência exata. Os bancos nunca receberão um valor objetivo de sua propriedade porque não existe. Embora uma avaliação possa ser a melhor solução, certamente não é perfeita.

Manipulação

Os avaliadores que trabalham regularmente com determinados bancos podem ser informados sobre o que uma propriedade precisa avaliar para que o empréstimo seja aprovado. Se esses avaliadores quiserem repetir negócios, eles podem seguir as instruções do banco para garantir que o empréstimo seja aprovado. Embora regulamentações tenham sido implementadas desde 2008 para evitar práticas como essa, sempre há a possibilidade de conluio entre bancos e avaliadores domésticos, portanto, verifique as referências e faça o maior número possível de perguntas para garantir que todo o processo esteja em pauta..

Variáveis

Mais de 60% das avaliações supervalorizam significativamente a propriedade que está sendo avaliada, de acordo com um estudo do The New York Times. Uma casa pode ter um lote encantador e irregular; outro pode ser maior, mas tem menos caráter. Uma cozinha pode ter o melhor mármore e granito, enquanto outra pode ser construída com raras peças antigas.

Julgar o valor comparativo em casos como esses é uma tarefa difícil. Na melhor das hipóteses, existem semelhanças em um mercado e um avaliador as procura por uma comparação inexata, mas honesta. Na pior das hipóteses, não há comparáveis ​​suficientes e o avaliador depende apenas de conjecturas..

Antes de fechar em minha própria casa, em abril de 2012, eu tinha duas avaliações realizadas em um período de três semanas (troquei de banco durante o processo) e os resultados foram mais de US $ 100.000. Embora isso se devesse em grande parte à localização e aos recursos exclusivos da minha casa, minha experiência, infelizmente, não era única. Muitos compradores de casas podem contar histórias semelhantes sobre a subjetividade das avaliações de imóveis, tornando a perspectiva de solicitar uma hipoteca um tanto perturbadora..

E se a avaliação for imprecisa?

Se você não estiver satisfeito com uma avaliação, poderá solicitar uma segunda avaliação por meio de alguns credores. Por exemplo, os empréstimos da FHA permitem isso. No caso de um empréstimo convencional, você poderá solicitar uma segunda avaliação se o primeiro avaliador não estiver familiarizado com sua área. Como alternativa, você pode compilar uma lista de seus próprios comparáveis ​​e solicitar ao subscritor do empréstimo que a revise juntamente com a avaliação.

Palavra final

Para se proteger da subjetividade do processo de avaliação, você tem um cartão em sua mão: o seu agente imobiliário. Se você trabalhou com um corretor durante todo o processo de oferta e negociação, pode ter certeza de que o corretor deseja ganhar uma comissão. Solicite que seu corretor compile uma lista independente de composições para enviar ao avaliador destacando semelhanças favoráveis ​​com sua casa em potencial. Os avaliadores que trabalham fora do mercado podem receber a assistência. Como o processo é subjetivo, você também pode fazer o possível para tirar proveito dele.

Você já fez uma avaliação em sua casa? Você acha que foi preciso?