O que é um refinanciamento simplificado da FHA - Diretrizes, prós e contras

Dito isto, se você tem um empréstimo da FHA e pode se qualificar para um refinanciamento da FHA, isso pode ser um grande negócio. Apenas certifique-se de comparar suas opções para outros tipos de refinanciamento de hipotecas.

Ao contrário de outras opções de refinanciamento de hipotecas, o programa de refinanciamento da FHA oferece aos mutuários com uma hipoteca da FHA existente um novo empréstimo residencial com seguro da FHA sem exigir uma avaliação ou qualquer documentação de renda ou ativos. Além disso, dependendo de quando o empréstimo atual foi contratado, taxas mais baixas de seguro hipotecário podem estar disponíveis para o mutuário.

Processo de refinanciamento da FHA

Antes de tomar as etapas de refinanciamento, certifique-se de atender às poucas diretrizes estabelecidas pela FHA:

• Sua hipoteca atual deve ser segurada pela FHA.
• Você deve ter efetuado pagamentos de hipoteca completos no prazo, nos últimos 12 meses.
• Sua pontuação de crédito na FICO deve ser pelo menos 620 ou superior. Alguns credores exigem uma pontuação de crédito de 640 ou 680 em um empréstimo da FHA.
• Você não pode ter refinanciado nos últimos 210 dias.

Se você seguir estas diretrizes, poderá entrar em contato com seu atual credor hipotecário para obter informações sobre um refinanciamento otimizado. Você também pode entrar em contato com outros credores para comparar taxas e taxas. Credores diferentes têm requisitos de empréstimo diferentes; portanto, mesmo que um credor o rejeite, outro pode estar disposto a trabalhar com você.

Além de vários requisitos individuais de financiadores, você precisa atender ao requisito de “benefício tangível líquido” da FHA, que diz que o refinanciamento ajudará a evitar futuros aumentos nas taxas de hipotecas (o refinanciamento de uma hipoteca de taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa funciona para isso) ou reduzirá seu pagamento mensal total - incluindo principal, juros e seguro de hipoteca - em pelo menos 5%. A taxa de juros não precisa cair 5% - apenas seu pagamento.

Isso pode ser um problema para muitos proprietários, porque, embora você tenha pago prêmios de seguro de hipoteca com um empréstimo da FHA, é necessário continuar pagando-os com refinanciamento. Dependendo de quando você retirou sua hipoteca atual, esses prêmios de seguro hipotecário podem ser mais altos em seu novo empréstimo e apagar qualquer redução de pagamento alcançada com uma taxa de juros mais baixa.

FHA Mortgage Insurance

Quanto você pagará no seguro hipotecário depende de quando você fechou a sua hipoteca atual. Em 11 de junho de 2012, o FHA oferece prêmios reduzidos de seguro hipotecário antecipado aos mutuários que efetuaram suas hipotecas atuais antes de 1º de junho de 2009. Esses mutuários devem pagar 0,01% do valor do empréstimo.

Se você contratou seu empréstimo atual em ou após 1º de junho de 2009, pagará um prêmio de seguro de hipoteca inicial mais alto de 1,75%. Essa é uma enorme diferença de US $ 10 a US $ 1.750 em uma hipoteca de US $ 100.000. O prêmio do seguro de hipoteca inicial pode ser adicionado ao seu saldo do empréstimo.

Como você já sabe se possui um empréstimo da FHA, deve pagar um prêmio inicial de seguro hipotecário e um prêmio anual de seguro hipotecário. No entanto, o prêmio anual do seguro hipotecário é eliminado se o seu valor do empréstimo (LTV) for de 78% ou menos.

Aqui está a composição dos prêmios anuais de seguro hipotecário: Se você refinancia um empréstimo contraído antes de 1º de junho de 2009, seu prêmio anual de seguro hipotecário será de 0,55%. Se você estiver refinanciando um empréstimo do FHA contraído mais recentemente, precisará pagar 1,25% do valor do empréstimo. O prêmio anual do seguro hipotecário em uma hipoteca de US $ 100.000 seria de US $ 550 na taxa mais baixa, em comparação com US $ 1.250 na taxa mais alta. Esses prêmios são pagos mensalmente; portanto, em um empréstimo de US $ 100.000, você pagaria US $ 58 a mais por mês à taxa mais alta de seguro hipotecário.

Prós e contras de um refinanciamento simplificado

Claramente, os proprietários de imóveis com um empréstimo concedido pela FHA antes de 1º de junho de 2009 se beneficiam mais do programa de refinanciamento da FHA, mas mesmo aqueles com empréstimos mais recentes devem comparar seus pagamentos mensais atuais com os pagamentos sob refinanciamento.

Vantagens

1. Fácil de Qualificar. O financiamento da FHA foi projetado para ajudar os mutuários com crédito menos do que perfeito. Se sua pontuação de crédito for menor que 740 e acima de 620 ou 640, compare suas opções para financiamento convencional e FHA. Se sua pontuação de crédito estiver acima de 740, é provável que o financiamento convencional seja o melhor negócio.
2. Nenhuma avaliação necessária. Mesmo que você deva mais à sua hipoteca do que a sua casa, um refinanciamento simplificado da FHA é uma opção, desde que você encontre um credor que não exija uma avaliação. No entanto, isso pode ser um desafio, embora a FHA diga que não é necessária uma avaliação.

Desvantagens

1. Seguro hipotecário. Quando você contrata um novo empréstimo FHA, deve pagar novamente um seguro de hipoteca inicial. E se o valor do seu empréstimo for superior a 78%, você deverá pagar os prêmios anuais do seguro hipotecário. O seguro hipotecário aumenta seu saldo do empréstimo e seus pagamentos mensais. Se você contratou seu empréstimo após 1º de junho de 2009, seus prêmios de seguro hipotecário serão mais altos em seu novo empréstimo.
2. Custos finais. O FHA diz que os mutuários não podem financiar seus custos de fechamento em seu saldo de empréstimos. Os custos de fechamento variam muito de acordo com o local: O custo médio de fechamento é de aproximadamente 3% do valor do empréstimo, ou US $ 3.000 em um empréstimo de US $ 100.000. A maioria dos credores permite envolver os custos de fechamento em seu saldo de empréstimos para um refinanciamento convencional. Suas opções em um refinanciamento simplificado da FHA, no entanto, são pagar seus custos de fechamento em dinheiro ou encontrar um credor que faça um "refinanciamento de custo zero". Embora “custo zero” pareça uma ótima opção, o que isso realmente significa é que você deve pagar uma taxa de juros ligeiramente mais alta durante a vida do seu empréstimo para reembolsar os custos de fechamento pagos pelo credor.

Se você está considerando um refinanciamento simplificado de custo zero da FHA, compare suas opções de refinanciamento em um empréstimo convencional para ver qual produto hipotecário resulta nos menores pagamentos mensais e nos menores custos de longo prazo.

Palavra final

Se você tiver uma hipoteca com seguro da FHA aprovada antes de 1º de junho de 2009, o refinanciamento para uma taxa de juros mais baixa com um refinanciamento simplificado da FHA provavelmente economizará seu dinheiro. Mas mesmo que sua hipoteca tenha sido aprovada após essa data, vale a pena conversar com alguns credores diferentes para ver o que eles podem fazer. Mesmo que seja relativamente fácil se qualificar, talvez você precise comprar uma aprovação de empréstimo se o seu patrimônio em casa é baixo ou se você tem desafios de crédito. De qualquer forma, o esforço vale a pena e pode levar a milhares de economias anuais.

Você participou do programa de refinanciamento da FHA? Qual foi sua experiência?