O que é um empréstimo hipotecário FHA 203k - Requisitos para reformas de residências

Ao contrário dos empréstimos hipotecários comuns, esse empréstimo - conhecido oficialmente como o Programa de Seguro de Hipoteca de Reabilitação da 203k da Federal Housing Administration - agrupa os custos de renovação e compra ou renovação e refinanciamento em uma única.

Vantagens de um empréstimo FHA 203k

Às vezes, os possíveis compradores evitam casas que precisam de reforma porque não conseguem dinheiro para um novo telhado ou piso novo, além de um adiantamento, custos de fechamento e despesas de mudança. Um empréstimo hipotecário que combina todas essas despesas permite estender seus pagamentos para a renovação ao longo da vida do empréstimo, em vez de pagar um montante fixo. Você também pode deduzir os juros pagos em toda a sua hipoteca sobre seus impostos de renda, até mesmo a parte usada para reformas. Se você pagou por reformas com cartão de crédito, não poderá deduzir nenhum desses pagamentos de juros.

Nos dias de dinheiro fácil antes do estouro da bolha imobiliária, os proprietários que queriam refazer sua cozinha ou adicionar uma banheira de hidromassagem ao banheiro principal podiam facilmente contratar um empréstimo ou linha de crédito para pagar seus projetos de estimação. Hoje, os credores hipotecários têm muito menos probabilidade de aprovar um empréstimo para aquisição de imóveis. De fato, sem um patrimônio residencial significativo e um crédito excelente, suas chances de se qualificar para uma segunda hipoteca são reduzidas.

Aqui é onde um empréstimo FHA 203k pode ajudar: Você pode refinanciar sua hipoteca existente e adicionar o dinheiro necessário para o seu projeto de reforma da casa ao saldo do empréstimo. Esta opção pode ajudá-lo a decidir se deseja remodelar ou mover.

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Opções de empréstimo da FHA 203k

Embora muitos dos recursos de um empréstimo do FHA 203k sejam semelhantes a um empréstimo padrão do FHA, o componente de renovação torna esses empréstimos um pouco mais complexos para os mutuários. Existem dois tipos de empréstimos de 203k: uma opção padrão e uma opção simplificada. Qual é a certa para você depende de quanto você pretende gastar em sua reforma e o que você pretende fazer.

Empréstimo simplificado. O empréstimo simplificado é limitado a um máximo de US $ 35.000 em reparos, independentemente do valor da casa. Não há um mínimo que você precise gastar; portanto, se você quiser substituir seu tapete, pode envolver alguns milhares de dólares em sua hipoteca e evitar gastar dinheiro. Os reparos devem começar dentro de 30 dias após o fechamento do seu empréstimo e terminar dentro de seis meses. Este produto de empréstimo também limita os tipos de reformas que você pode fazer em itens não estruturais e não luxuosos. Em outras palavras, você não pode adicionar um segundo andar à sua casa ou instalar uma piscina com um bar aquático. Você pode usá-lo, no entanto, para atualizar para balcões de cozinha em granito, substituir o ar condicionado ou colocar novas janelas.
Empréstimo padrão. Para projetos maiores, você precisa de um empréstimo FHA 203k padrão. Para este empréstimo, você deve fazer pelo menos US $ 5.000 em reformas. Você pode realizar praticamente qualquer projeto de melhoria de casa, desde que agregue valor à propriedade, como construir uma adição, terminar um porão e reformar seus banheiros e sua cozinha. No entanto, mesmo com o empréstimo padrão, alguns itens de luxo - como uma banheira de hidromassagem ou uma piscina - não podem ser financiados. Além do tamanho da renovação, a grande diferença com esta opção de empréstimo é que você deve trabalhar com um consultor aprovado pelo HUD que inspeciona e avalia sua renovação. Você pode até financiar até seis meses de pagamentos de empréstimos hipotecários nesse empréstimo de 203 mil se não puder morar em sua casa durante a reforma.

Qualificação para um empréstimo

Para se qualificar para um empréstimo de 203k, você precisará atender aos mesmos requisitos de qualquer outro empréstimo da FHA:

Sua pontuação de crédito deve ser de pelo menos 620 ou 640, dependendo do credor. Se você não souber qual é a sua pontuação de crédito, poderá obtê-la gratuitamente através do Credit Karma.
Sua relação dívida / renda máxima pode ser de apenas 41% a 45%
Você precisa de um adiantamento (ou home equity, se estiver refinanciando) de 3,5% ou mais
O valor do empréstimo (incluindo os custos de compra e renovação) deve ser menor que o limite máximo de empréstimo para sua área
Você deve ser um ocupante proprietário da propriedade que pretende renovar

Todos os mutuários do FHA pagam seguro de hipoteca antecipado, independentemente de quanto eles tenham ou de qual é o valor do pagamento inicial, o que aumenta o tamanho do pagamento mensal. O seguro de hipoteca anual também é necessário para os mutuários que pagam menos de 20% ou têm um valor de empréstimo de 78% ou mais. O seguro de hipoteca da FHA cobre quaisquer perdas para os credores, se os mutuários pagarem, e 203k pagam taxas adicionais, incluindo uma taxa suplementar de US $ 350 ou 1,5% dos custos de reparo, além de outras taxas para uma avaliação extra e atualização da política de título após a conclusão dos reparos. Dependendo do tamanho do seu projeto, essas taxas variam em média de US $ 500 a US $ 800.

A maior diferença na qualificação para uma hipoteca FHA 203k em vez de uma hipoteca tradicional da FHA é que você deve se qualificar com base nos custos de sua renovação, além do preço de compra. Por exemplo, se você deseja refinanciar ou comprar uma casa avaliada em US $ 150.000 e financiar US $ 25.000 em reparos, precisa se qualificar para uma hipoteca de US $ 175.000 e ter o valor da casa ou o adiantamento de 3,5%.

Processo de empréstimo FHA 203k

Depois de decidir que deseja solicitar um empréstimo combinado para sua renovação e compra, você precisa identificar os contratados que podem fazer o trabalho. É melhor trabalhar com um credor que tenha experiência com este programa de empréstimo, bem como com empreiteiros que trabalharam com proprietários que possuem um empréstimo de 203k. Isso ocorre porque eles são capazes de lidar com a papelada adicional para atender aos requisitos da FHA e aceitar a programação de pagamento orientada pela FHA.

A maioria dos credores que trabalham com empréstimos de 203k pode recomendar empreiteiros para você. Além disso, lojas de artigos para o lar, como Lowe's e Home Depot, costumam ter especialistas que trabalharam com este programa de empréstimos. Se você não tiver contratados, o HomeAdvisor é um ótimo lugar para começar. Eles fazem toda a pesquisa para garantir que você está obtendo o melhor contratado para o seu trabalho.

Você precisa de pelo menos um lance (e às vezes até três) para o seu trabalho de reparo de profissionais licenciados. Você decide quem trabalha, mas o credor precisa ver os lances para garantir que o valor cobrado seja razoável. Seu credor exige uma avaliação do valor atual da casa e baseará o valor do empréstimo nessa avaliação mais o custo dos reparos. A maioria dos credores exige uma atualização da política de inspeção e título quando o trabalho é concluído para garantir que todos os contratados tenham sido pagos e que nenhuma garantia tenha sido colocada na propriedade..

Palavra final

A obtenção de uma hipoteca da FHA 203k pode parecer complicada, mas se suas reservas de caixa forem baixas ou você não tiver muito patrimônio líquido, pode ser sua melhor opção. Apenas certifique-se de procurar um credor com bastante experiência em 203k para evitar complicações com o empréstimo. E verifique se o contratante que você escolher também possui 203k de experiência em hipotecas, para que eles saibam o que o programa FHA pode exigir em termos de inspeções e recibos para comprovar que o trabalho foi realizado. Com este programa, você pode se encontrar com a cozinha dos seus sonhos e com uma hipoteca mensal que pode pagar.

Você já obteve uma hipoteca da FHA 203k? Você recomendaria a outras pessoas?