O que é um empréstimo hipotecário da FHA - Requisitos, limites e qualificações

Se você é como a maioria dos americanos, esta transação representa o maior investimento individual que você faz em sua vida. Também é provável que você esteja financiando a compra com um empréstimo hipotecário. Mas as hipotecas existem em muitas variedades, a maioria das quais não é apropriada para sua situação.

Como você sabe que tipo de empréstimo é adequado para você? O primeiro passo é aprender mais sobre tipos de empréstimo comuns.

Este post apresentará tudo o que você precisa saber sobre o empréstimo hipotecário FHA, uma alternativa popular às hipotecas convencionais. Existem muitos subtipos diferentes de empréstimos da FHA, com diferentes limitações e adequação.

Leia também: Taxas de hipoteca que você não deve pagar

O que é um empréstimo hipotecário FHA?

Os empréstimos do FHA são emitidos por credores privados, incluindo cooperativas de crédito e bancos tradicionais. Os empréstimos são segurados pela Federal Housing Administration e destinam-se a residências ocupadas pelos proprietários, não a imóveis para aluguel ou casas de férias.

Contrariamente à crença popular, os empréstimos da FHA não são originados diretamente pelo Governo Federal. No entanto, quando um mutuário deixa de pagar um empréstimo da FHA, a apólice de seguro da Federal Housing Administration protege o credor de perdas financeiras.

O FHA assegurou mais de 40 milhões de empréstimos imobiliários residenciais desde 1934. Graças aos baixos requisitos de pré-pagamento (até 3,5% do preço de compra) e aos baixos padrões de subscrição para mutuários com crédito imperfeito (é possível se qualificar com um sub- 600 FICO score), o programa é popular entre os compradores iniciantes, aqueles com poupanças pessoais limitadas e os tomadores de empréstimos com baixa pontuação de crédito.

Os empréstimos do FHA têm algumas desvantagens notáveis, incluindo o seguro de hipoteca caro, como o seguro de hipoteca privada ou os planos de proteção de pagamento de hipoteca. Os empréstimos da FHA também sofrem restrições de preço de venda que podem afetar compradores em mercados de alto custo.

Tipos de empréstimos FHA

Os empréstimos hipotecários da FHA têm vários sabores, dependendo da sua idade, ativos, renda e patrimônio líquido atual (se houver).

Empréstimo de compra de taxa fixa. Também conhecido como empréstimo hipotecário 203b, esse é o tipo mais popular de empréstimo para compras com FHA. Os termos podem variar, mas 15 e 30 anos são os mais comuns. As taxas de juros tendem a ser menores do que as hipotecas convencionais comparáveis. Os empréstimos hipotecários 203b podem ser usados em residências de uma a quatro famílias.
Empréstimo de compra de taxa ajustável (ARM). De acordo com o Programa de Hipoteca de Taxa Ajustável da Seção 251, o FHA assegura ARMs cujas taxas de juros podem aumentar em não mais que um ponto percentual por ano e não mais que cinco pontos percentuais ao longo do período. Os mutuários recebem um aviso de aumentos de taxas pendentes pelo menos 25 dias antes do aumento.
Empréstimos de condomínio. Conhecidos como empréstimos da Seção 234c, os empréstimos de condomínio com seguro da FHA são produtos de taxa fixa de 30 anos que financiam a compra de unidades de condomínio individuais em empreendimentos superiores a quatro unidades. Não há um requisito estrito de ocupação; portanto, os mutuários podem usar empréstimos de condomínio apoiados pelo FHA para obter renda de aluguel. No entanto, em qualquer empreendimento, pelo menos 80% dos empréstimos garantidos pela FHA devem ser feitos a ocupantes proprietários.
Empréstimo de refinanciamento seguro. Os empréstimos de refinanciamento seguro da FHA foram projetados para ajudar os mutuários com empréstimos hipotecários convencionais a refinanciarem hipotecas de taxa fixa e lastreadas em FHA. A inadimplência não é necessariamente desqualificante, embora deva resultar de pagamentos mensais mais altos em um BRAÇO convencional. Mutuários não inadimplentes podem refinanciar qualquer tipo de empréstimo convencional. Aplicam-se os requisitos de qualificação padrão, incluindo renda estável, classificação de crédito aceitável e índices razoáveis de dívida / renda.
Hipotecas de conversão de ações domésticas (HECM ou Hipoteca reversa). Conhecida popularmente como hipoteca reversa, a HECM permite que idosos ocupantes de proprietários com 62 anos ou mais aproveitem o patrimônio da casa e paguem o restante de suas hipotecas existentes sem efetuar pagamentos mensais ou se afastar. Para idosos com economia limitada e renda fixa, os HECMs são excelentes fontes de dinheiro isento de impostos, embora tenham importantes conseqüências legais e financeiras para os proprietários e seus herdeiros.
Empréstimo de Pagamento Graduado. Conhecidos como empréstimos da Seção 245, os empréstimos de pagamento graduados são projetados para ocupantes proprietários que esperam que sua renda cresça substancialmente no médio prazo - por exemplo, aspirantes a profissionais ou engenheiros nas fases posteriores do treinamento. Os pagamentos mensais dos empréstimos de pagamento graduados podem aumentar ao longo de 5 ou 10 anos, após os quais permanecem constantes pelo período remanescente. Os aumentos anuais variam de 2,5% a 7,5% nos planos de 5 anos e 2% a 3% nos planos de 10 anos..
Empréstimo em capital crescente - Seção 245a. A intenção do programa Growing Equity Loan é semelhante ao programa de Empréstimos para pagamentos graduados, exceto mais versátil: eles podem ser aplicados a compras de residências de uma a quatro famílias, condomínios, participações em moradias de uma a quatro famílias ocupadas pelo proprietário, ações em moradias cooperativas e moradias destinadas à reforma ou reforma. reabilitação. Os pagamentos mensais estão sujeitos a aumentos anuais entre 1% e 5%, e os termos do empréstimo não podem exceder 22 anos.

O que você precisa para se qualificar

Durante o processo de solicitação de empréstimo da FHA, você precisará fornecer ao seu credor:

Identificação emitida pelo governo, como carteira de motorista, passaporte ou documento militar
Pague recibos (ou cópias) por pelo menos 30 dias antes
Demonstrações de resultados, como os formulários W-2 e 1099, nos dois últimos exercícios fiscais
Extratos bancários e de conta de investimento (ou cópias) dos últimos dois meses

Se você trabalha por conta própria ou é dono de uma empresa, também precisará fornecer:

Uma demonstração de resultados do exercício fiscal atual, até a presente data
Suas duas declarações fiscais mais recentes, incluindo todas as agendas

Custos finais

Como a maioria dos empréstimos hipotecários, os empréstimos FHA vêm com uma variedade de custos de fechamento. As despesas podem variar significativamente de acordo com o credor, a localização geográfica, as condições de mercado e o adiantamento. Você pode pagar alguns ou todos os seguintes custos de fechamento do seu empréstimo FHA:

Seguro hipotecário: Os empréstimos da FHA exigem um prêmio de seguro inicial igual a 1,75% do valor financiado - por exemplo, US $ 3.500 em um empréstimo de US $ 200.000. Os prêmios de seguro hipotecário privado (PMI) contínuos, exigidos até uma relação de valor do empréstimo (LTV) de 78%, não são incluídos neste item.
Impostos de propriedade pré-pagos: Na maioria dos casos, você deve pagar antecipadamente os impostos sobre a propriedade que acumulará entre o fechamento e a data de vencimento do próximo imposto. Dependendo do valor da sua casa, taxas de imposto locais, data de fechamento, isso pode custar centenas ou milhares de dólares.
Seguro de Perigo Pré-pago: Abrange os prêmios de seguro do proprietário do primeiro ano, que podem variar de algumas centenas a alguns milhares de dólares. Geralmente é pago fora do fechamento, mas você ainda precisará levar isso em consideração no seu orçamento.
Pesquisa de Propriedade: Pesquisas de propriedades podem variar em escopo e abrangência. Uma pesquisa de hipoteca simplesmente compara a descrição atual da propriedade com descrições registradas anteriores e identifica possíveis imprecisões. Uma pesquisa de localização envolve uma inspeção completa no local que localiza com precisão edifícios, servidões e monumentos anteriores. Uma pesquisa de limites é mais completa - eles identificam os cantos e limites precisos da propriedade, bem como evidências de invasão ou uso adverso. Os custos da pesquisa variam de acordo com o nível de detalhe e o tamanho da propriedade, mas muitos custam menos de US $ 500. Pesquisas de limites detalhadas podem ultrapassar US $ 5.000 - embora as pesquisas de limites não sejam necessárias para a maioria das transações.
Avaliação da propriedade: Sua avaliação da propriedade encomendada pelo credor verifica se a casa vale o que o vendedor está pedindo. Isso reduz o risco do credor em caso de execução duma hipoteca. As avaliações geralmente são obrigatórias e geralmente custam menos de US $ 500.
Inspeção residencial: Uma inspeção residencial cobre a estrutura principal da casa e quaisquer dependências habitáveis. Embora não seja uma garantia vinculativa para as condições da casa, a inspeção pode identificar possíveis riscos à segurança ou elementos que precisam de reparo. As inspeções geralmente não são exigidas pelos credores, mas são altamente recomendadas, especialmente para casas mais antigas. Espere pagar US $ 200 a US $ 500 pela sua inspeção.
Pesquisa por Título: Esta etapa essencial verifica a cadeia de título e propriedade de sua propriedade por todo o período de sua existência, garantindo que o vendedor tenha o direito de vender a propriedade para você. Espere pagar entre US $ 100 e US $ 400.
Título Seguro: O seguro de título cobre o custo de correção de problemas (como ônus e convênios latentes) descobertos na pesquisa de título e fornece proteção contínua contra reclamações sobre a propriedade. Os custos de seguro de título variam significativamente de estado para estado, mas US $ 1.000 é uma boa regra geral.
Gravação e Transferência: Todas as vendas de imóveis residenciais precisam ser registradas na jurisdição em que a propriedade está localizada - geralmente a cidade ou o município. Na maioria dos casos, também são necessários selos de transferência (taxas). Dependendo da jurisdição e do valor da propriedade, espere pagar várias centenas de dólares por esses itens.
Determinações de Inundações e Avaliações Ambientais: Para colocar a casa dentro das atuais zonas de inundação e determinar se o seguro é necessário, é necessária uma determinação de inundação (e, em alguns casos, monitoramento contínuo de inundação). Esses itens geralmente custam menos de US $ 100 no fechamento, embora o seguro contra inundações possa custar substancialmente mais continuamente. Em certas regiões, são necessários outros tipos de avaliação ambiental - como avaliação de risco de incêndio na Califórnia -.
Taxa de Originação: A taxa de originação costuma ser usada como um recurso geral para agrupar diversos custos de fechamento, como taxas de correio, taxas de documentos, taxas de custódia, honorários advocatícios e muito mais. Eles podem exceder 1% do preço de compra, aumentando bastante o dinheiro necessário no fechamento. Se você não souber ao certo o que está incluído na sua taxa de origem, peça ao credor que explique cada cobrança discriminada. Não tenha vergonha de desafiá-los em pontos individuais.

Por lei, o vendedor pode pagar até 6% do preço de venda para fechar. Isso geralmente é mais do que suficiente para cobrir os custos de fechamento. Nos mercados de compradores, os vendedores motivados que desejam investir milhares de dólares para fechar os custos têm mais facilidade em concluir suas transações, mas a prática é muito menos comum nos mercados dos vendedores.

Principais diferenças entre FHA e hipotecas convencionais

Os requisitos de crédito são Relaxado. Empréstimos FHA são segurados pelo Governo Federal. Isso reduz bastante o risco financeiro dos credores e permite que eles subscrevam livremente empréstimos da FHA a consumidores com crédito abaixo do prime - pessoas que provavelmente não se qualificariam para hipotecas convencionais não apoiadas pelo governo dos EUA. De acordo com o The Mortgage Reports, o FHA garante 96,5% (3,5%) para hipotecas para compradores com pontuações FICO tão baixas quanto 580, e 90% (10% para baixo) hipotecas para compradores com pontuações FICO tão baixas quanto 500. Por outro lado, é difícil para os tomadores de empréstimos com pontuação FICO abaixo de 680 para garantir hipotecas convencionais com termos favoráveis.
O preço de compra está sujeito a restrições. Diferentemente das hipotecas convencionais, que podem ser emitidas em qualquer valor (embora sejam conhecidas como hipotecas "não conformes" ou jumbo) e sujeitas a certas restrições acima do valor do empréstimo de US $ 417.000), os empréstimos com seguro da FHA estão sujeitos a limites máximos de valor que variam de acordo com a região. Os limites locais são encontrados multiplicando o preço médio de venda da jurisdição (geralmente município) por 1,15 (115%). Em uma área estatística metropolitana (MSA) definida pelo censo, que geralmente inclui mais de um município, o limite de FHA local é 1,15 vezes o preço médio de venda no município mais caro. Para empréstimos para compras lastreados em FHA nos Estados Unidos continentais, os limites locais não podem ser inferiores a US $ 271.050 ou superiores a US $ 625.000. Esse limite superior é uma má notícia para os compradores de condados muito caros, como São Francisco, onde o preço médio das residências unifamiliares fica ao norte de US $ 1,1 milhão no final de 2016. No Alasca, Havaí e em certos bens no exterior dos EUA, o limite superior é 150% maior que o limite continental dos EUA ou US $ 938.250. Para os HECMs, o limite superior é de US $ 625.000 em todo o continente dos EUA e de US $ 938.250 nas jurisdições de exceção não continentais. Use a calculadora FHA Mortgage Limits da HUD para encontrar seus limites locais.
O adiantamento é geralmente menor. Um dos maiores pontos de venda de empréstimos do FHA é a promessa de um pagamento baixo - apenas 3,5% para os tomadores de empréstimos com pontuações no FICO de 580 ou melhor. A maioria dos empréstimos hipotecários convencionais exige adiantamentos de pelo menos 10% do preço de compra. Está possível para encontrar os chamados empréstimos convencionais 97, que financiam 97% do preço de compra com apenas 3% de queda, mas muitos credores os evitam e podem vir com outras restrições.
O seguro de hipoteca é mais caro. Uma das maiores desvantagens dos empréstimos da FHA é a exigência de seguro hipotecário. Todos os empréstimos da FHA possuem um prêmio inicial de seguro hipotecário de 1,75% do valor financiado, independentemente do tamanho do empréstimo, preço da venda, prazo do empréstimo ou adiantamento. No futuro, os mutuários que pagam menos de 10% devem pagar prêmios de seguro de hipoteca por todo o período do empréstimo ou até que ele seja totalmente quitado. Os mutuários que pagam mais de 10% devem pagar prêmios de seguro hipotecário por pelo menos 11 anos. Os prêmios variam de 0,80% a 1,05% em empréstimos com prazo superior a 15 anos e de 0,45% a 0,90% em empréstimos com prazo menor ou igual a 15 anos, dependendo do valor financiado e do LTV inicial. Por outro lado, as hipotecas convencionais geralmente não exigem prêmios iniciais. Se forem oferecidos prêmios iniciais, eles geralmente substituem os prêmios mensais por opção do mutuário. Além disso, as hipotecas convencionais com LTVs iniciais superiores a 20% não requerem seguro hipotecário e os prêmios de seguro hipotecário cessam automaticamente quando os LTVs atingem 78%.
O rácio de dívida / rendimento admissível (DTI) é superior. Os índices de dívida / renda medem o índice de dívida do mutuário (rotativo e parcelado) sobre a receita do mutuário (bruta). O FHA assegura hipotecas com valores de DTI mais altos (até 43% e às vezes mais altos) do que a maioria dos credores aceitará em hipotecas convencionais (geralmente não mais que 36%).
O rácio de habitação admissível é ligeiramente superior. A proporção da habitação é a proporção do total do pagamento mensal da hipoteca do mutuário (incluindo seguro contra acidentes, impostos, taxas de HOA etc.) e da renda mensal bruta do mutuário. O FHA garante empréstimos com índices de habitação de até 31%. Os empréstimos hipotecários convencionais estão acima de 28%.
Sem pré-pagamento ou pagamento antecipado. A Lei de Reforma e Defesa do Consumidor de Dodd-Frank Wall Street proíbe a maioria das multas de pré-pagamento em hipotecas residenciais emitidas após 10 de janeiro de 2014. No entanto, muitas hipotecas convencionais originadas antes dessa data têm multas de pré-pagamento. As multas por pagamento antecipado podem atingir 3% ou 4% do principal do empréstimo, dependendo de quando o empréstimo for liquidado. Os credores há muito tempo são proibidos de cobrar multas por pré-pagamento em empréstimos da FHA, portanto isso não é uma preocupação para os mutuários da FHA.
Os vendedores podem pagar uma parcela maior dos custos de fechamento. Sob as regras da FHA, os vendedores podem pagar os custos de fechamento de até 6% do preço de venda - geralmente mais que o suficiente para cobrir os custos pagos no fechamento. As hipotecas convencionais limitam o pagamento do vendedor a 3% do preço de venda.
Empréstimos podem ser assumidos por compradores qualificados. Os empréstimos com seguro da FHA são aceitáveis, o que significa que podem ser transferidos de vendedores para compradores com pouca ou nenhuma alteração nas taxas e condições. No entanto, o processo de suposição não é tão simples quanto jogar as chaves para o comprador. O FHA deve dar permissão expressa para cada suposição, e os compradores estão sujeitos a verificações completas de crédito e renda. Ainda assim, as hipotecas convencionais geralmente não são aceitáveis, portanto, esse é um grande benefício para vendedores e compradores motivados.
As taxas de juros tendem a ser menores. Embora todo credor seja diferente, os empréstimos do FHA tendem a ter taxas de juros mais baixas do que as hipotecas convencionais. No entanto, os prêmios de seguro de hipoteca mais altos e de duração mais longa podem compensar parcial ou completamente qualquer economia resultante.

Palavra final

Se você está decidido a ser o primeiro ocupante de uma nova casa de construção, transformando uma arrumadeira em uma casa eterna dos seus sonhos ou roubando um condomínio aconchegante em um bairro urbano promissor, é provável que haja um programa de empréstimo da FHA projetado para você.

No entanto, não é garantido que um empréstimo com seguro da FHA seja a melhor opção para suas necessidades.

Se você puder pagar um grande adiantamento ou viver em um mercado imobiliário caro, uma hipoteca convencional pode ser a melhor opção financeira. Se você é um veterano militar, o programa de empréstimos do VA pode reduzir os custos de sua casa própria melhor do que qualquer empréstimo da FHA.

Comprar uma casa é um grande negócio. Portanto, em caso de dúvida, não hesite em pedir conselhos a um especialista financeiro confiável.

Você está considerando um empréstimo hipotecário FHA para sua próxima compra de casa?