Qual é a Isenção de Homestead - Definição, Tratamento Fiscal e Jurídico

Geralmente conhecidos como "isenções de propriedades" (e as propriedades que protegem geralmente conhecidas como "propriedades", ou "propriedades residenciais"), esses estatutos existem para proteger os ocupantes dos proprietários de impostos excessivos, fornecer abrigo para os cônjuges sobreviventes depois que seus parceiros passam, e proteger parte ou todo o patrimônio da propriedade de certos tipos de credores. A isenção federal de propriedade se aplica especificamente aos proprietários que declaram falência. As isenções estaduais tendem a ser mais amplas, com disposições que protegem os proprietários de imóveis de alguns impostos sobre a propriedade e, após a morte, fornecem aos cônjuges e dependentes sobreviventes proteção contra credores não garantidos e outros requerentes que tentam tomar sua residência principal.

As isenções de propriedades geralmente se aplicam a residências unifamiliares e unifamiliares, condomínios e casas fabricadas em terras pertencentes ou arrendadas pelo proprietário. Eles não se aplicam a propriedades de aluguel, casas de férias e outros imóveis residenciais que não se qualificam como residências primárias.

Desde que possuam as propriedades em questão, indivíduos que possam provar que agem como chefes de família em propriedades cujos residentes se qualificam como dependentes podem declarar essas propriedades como herdades, independentemente de onde morem. Por exemplo, se você é um indivíduo solteiro e solteiro que aluga sua residência principal, é dono da casa de seus pais idosos em toda a cidade e assume total responsabilidade financeira por eles (incluindo o pagamento da hipoteca e os reparos necessários), é provável que possa reivindicá-lo como uma herdade. No entanto, em todos os casos, um único chefe de família ou casal só pode ter uma residência, mesmo que seja o proprietário ou atue como chefe de família em várias residências.

A Isenção Federal de Homestead

De acordo com a Seção 522 (d) (1) do Código de Falências dos EUA, os proprietários de imóveis podem isentar uma parte da participação acionária (patrimônio líquido) em suas residências primárias de credores quirografários (como emissores de cartões de crédito) cujos empréstimos não são garantidos pelos tomadores de empréstimos. propriedade.

A partir de 2016, o valor em dólares dos juros da propriedade isenta é de US $ 23.675 para indivíduos solteiros e chefes de família que declararam falência e US $ 47.350 para casais que declararam falência em conjunto. Este é o valor devido se a propriedade for apreendida e vendida para satisfazer dívidas pendentes. Aumenta a cada três anos para acompanhar a inflação.

Muitos estados também têm isenções de propriedades que protegem os proprietários em situação de falência. Os valores dessas isenções podem ser maiores ou menores que a isenção federal. Geralmente, os proprietários de imóveis têm permissão por lei estadual para escolher entre a isenção estadual ou federal.

Nos estados em que a isenção estadual é mais generosa, faz sentido que os proprietários com falência a usem. Os seguintes estados são exemplos:

Califórnia: Proprietários solteiros e saudáveis (com ou sem dependentes) podem isentar até US $ 75.000; chefes de família que moram com um membro da família podem isentar até US $ 100.000; e proprietários idosos com deficiência e idosos podem isentar até US $ 175.000. Esses limites também se aplicam a casais - não há duplicação da isenção sob a lei da Califórnia.
Geórgia: A maioria dos proprietários solteiros, com ou sem dependentes, pode isentar até US $ 21.500. O estado prevê US $ 5.000 adicionais que podem ser aplicados a qualquer propriedade, incluindo imóveis residenciais. A isenção é dobrada (para US $ 43.000) para casais.
Illinois: Proprietários únicos, com ou sem dependentes, podem isentar até US $ 15.000. Os casais podem isentar até US $ 30.000.
Carolina do Norte: A maioria dos proprietários solteiros, com ou sem dependentes, pode isentar até US $ 35.000. Proprietários com mais de 65 anos cujos cônjuges faleceram podem isentar até US $ 65.000. Casais casados podem isentar até US $ 70.000.
Ohio: Proprietários únicos, com ou sem dependentes, podem isentar até US $ 132.900. Casais podem isentar até US $ 265.800.

Como a Isenção de Homestead Funciona em Falência

Se o valor da sua casa for menor que o valor da isenção estadual ou federal pertinente, não poderá ser vendido para satisfazer seus credores em falência.

No caso mais provável de que sua casa excede o valor da isenção de propriedade, pode ser vendido em falência. No entanto, seus credores não obtêm o lucro total. Você (ou você e seu cônjuge, se você é casado) consegue manter uma quantia igual ao valor da isenção individual ou conjunta. Você pode usar essa quantia como achar melhor, inclusive como adiantamento em uma nova casa ou como depósito de segurança em um apartamento.

Outras isenções de propriedade federal

De acordo com a lei federal, a isenção de propriedade é parte de um pacote maior de isenções de falências que protegem bens e direitos físicos de credores quirografários:

Veículos a motor, até US $ 3.775 em valor avaliado
Jóias, até US $ 1.600
Bens domésticos, como móveis e eletrodomésticos, até US $ 600 por item e US $ 12.625 em valor agregado
Contratos de seguro de vida, até US $ 12.625
Pagamentos de seguro de vida necessários para o seu apoio (sem limite especificado)
Auxiliares de saúde prescritos por lei e prescritos por lei, como máquinas portáteis de oxigênio (sem tampa especificada)
Benefícios federais, como Previdência Social e benefícios de desemprego (sem limite especificado)
Pagamentos de pensão alimentícia e necessários para o seu apoio (sem limite especificado)
Contas de aposentadoria isentas de impostos, com um limite de US $ 1.283.025 em IRAs tradicionais e Roth IRAs e nenhum limite especificado em outros tipos de contas

É importante ressaltar que a isenção de propriedade não protege sua residência principal contra a execução duma hipoteca. Se você se torna inadimplente com sua hipoteca, não pode permanecer em sua casa simplesmente porque é sua casa..

A isenção de propriedade também pode não se aplicar a outros empréstimos ou dívidas garantidos pelo seu interesse em sua casa, como penhoras mecânicas e empréstimos para renovação da FHA. Se você não tiver certeza se um tipo específico de dívida está coberto, consulte um advogado imobiliário licenciado para atuar em sua área.

Isenções Federais x Estaduais

Se o seu estado não tiver sua própria isenção de propriedade, você poderá aproveitar a isenção federal de propriedade durante um pedido de falência. No entanto, a maioria dos estados com isenções de propriedades rurais (embora nem todas) é mais generosa do que a isenção federal.

É o caso de Massachusetts, onde a isenção de propriedades rurais varia de até US $ 500.000, de acordo com o Registro de ações do condado de Norfolk. Em outros casos, a isenção do estado não especifica um limite de dólar. Em vez disso, aplica-se a uma área específica, portanto, sua generosidade depende do valor da propriedade subjacente. Por exemplo, Iowa permite que os proprietários protejam todo o interesse de sua propriedade, sujeitos a um limite de área de 0,5 acres em cidades e vilas incorporadas e 40 acres em áreas rurais e comunidades não incorporadas.

Alguns estados com isenções de propriedades rurais optam por não participar do sistema federal. Se o seu estado de origem for um, você precisará usar a isenção local de herdade. Se o seu estado de origem permitir que você escolha entre a isenção estadual e federal, poderá fazê-lo - provavelmente escolhendo a mais generosa das duas.

Limites de isenção sob a Lei de Prevenção de Abuso de Falências e Proteção ao Consumidor de 2005
A Lei Federal de Prevenção de Abuso de Falências e Proteção ao Consumidor (BAPCPA), aprovada em 2005, impõe algumas limitações importantes às isenções estaduais de propriedades em falência.

O mais importante é o fechamento da chamada "brecha da mansão", por meio da qual indivíduos altamente endividados estabeleceram residência em estados com leis favoráveis sobre propriedades rurais, estacionaram seu dinheiro disponível em imóveis e declararam falência logo depois. Isso ocorreu com freqüência na Flórida, que tinha uma isenção branda de área cultivada.

O BAPCPA limitou a isenção do estado em aproximadamente US $ 155.000 para indivíduos e aproximadamente US $ 310.000 para casais nos seguintes casos:

Quando a propriedade da propriedade foi adquirida através de uma transferência fraudulenta nos últimos 10 anos
Quando o indivíduo ou casal endividado adquiriu a propriedade da propriedade dentro de 40 meses (1.215 dias) antes do pedido de falência, com a importante exceção que advém da venda da propriedade anterior do devedor - e subsequentemente usada para comprar a propriedade atual - adicionado à isenção de propriedade
Quando o devedor foi condenado por um crime

Como a isenção federal padrão de propriedades rurais, a isenção do BAPCPA aumenta periodicamente para acompanhar o ritmo da inflação. Aplica-se em todos os 50 estados e substitui a lei estadual sempre que surgir um conflito.

Características comuns dos estatutos estaduais de Homestead

Enquanto a isenção federal de propriedades é projetada especificamente para proteger os proprietários contra credores não garantidos em caso de falência, as leis estaduais são mais amplas. Eles geralmente protegem chefes de família, casais e, às vezes, indivíduos solteiros (incluindo dependentes e não dependentes).

Eles se concentram em três áreas importantes:

Abrigo para cônjuges sobreviventes. Os estatutos de herdade geralmente fornecem aos cônjuges e dependentes sobreviventes, incluindo filhos menores, proteção contra reclamações de credores não garantidos, como emissores de cartões de crédito. Eles também fornecem aos cônjuges e dependentes sobreviventes proteção contra reclamações do ex-cônjuge do proprietário falecido e de outros filhos ou enteados, mesmo que a vontade do proprietário não especifique que a propriedade deveria ser deixada para a nova família. Para permanecer elegível para essa proteção, os cônjuges sobreviventes ou suas famílias devem fornecer (e pagar) pela manutenção e manutenção das propriedades cobertas, impostos sobre a propriedade e pagamentos de hipotecas, se aplicável. Eles também devem manter a propriedade como suas residências principais e podem perder seus direitos de propriedade após se mudarem para outro lugar, mesmo que mantenham as propriedades herdadas..
Protegendo ativos em falência. Um credor quirografário geralmente não pode forçar a venda de propriedades de propriedade rural quando os interesses do proprietário são inferiores aos valores em dólares de isenção de propriedade legal dos estatutos relevantes ou quando a propriedade é menor que os limites de área cultivada. Quando os interesses do proprietário são maiores que os valores em dólares ou limites de área em questão, um credor pode ser autorizado a forçar uma venda, mas o proprietário tem o direito de reter os rendimentos máximos permitidos por lei.
Limitando a exposição a impostos sobre a propriedade. Muitos (mas não todos) os estatutos de propriedade rural limitam a exposição dos proprietários aos impostos locais sobre propriedades, isentando parte de seu valor dos cálculos de avaliação de impostos. Por exemplo, em um estado com uma isenção de imposto sobre a propriedade de US $ 50.000, um proprietário que mora em uma propriedade com um valor estimado de US $ 200.000 paga impostos sobre a propriedade como se a casa valesse apenas US $ 150.000. As isenções de impostos sobre propriedades não afetam os valores de revenda das casas, e os proprietários mantêm o direito de votar as taxas e aumentos nos impostos sobre propriedades em seus municípios e distritos escolares, mesmo que suas propriedades estejam completamente isentas de impostos. Em alguns estados, certos grupos demográficos têm direito a isenções mais generosas do imposto sobre a propriedade. Por exemplo, de acordo com o Controlador de contas públicas do Texas, cada homesteader texano tem direito a uma isenção de imposto sobre a propriedade de US $ 25.000 para impostos escolares, mas os homesteadors desativados e com mais de 65 anos desfrutam de uma isenção adicional de US $ 10.000.

As leis estaduais de herdade geralmente protegem os rendimentos do seguro dos proprietários por parte de credores por um período definido (geralmente de um a dois anos, mas potencialmente mais longo) após um evento coberto que danifica ou destrói severamente uma propriedade de propriedade.

Exclusões importantes dos estatutos de Homestead

Os estatutos de Homestead não dão carta branca aos credores rígidos ou às autoridades fiscais locais. Alguns estatutos estaduais são mais generosos que outros, mas nenhum é absoluto.

Além de hipotecas e outros ônus garantidos pelo interesse na propriedade, as leis de propriedade tendem a não proteger os proprietários e seus herdeiros de:

Vendas forçadas relacionadas a impostos federais, estaduais ou locais (ônus fiscais)
Execução de sentenças relacionadas ao apoio a cônjuges atuais ou antigos ou filhos menores
Satisfação dos ônus anteriores à criação da herdade (o seguro do título freqüentemente pode evitar esse problema)
Vendas forçadas relacionadas à satisfação do aluguel do terreno inadimplente (isso pode ocorrer quando o proprietário de uma casa móvel residencial acumula uma dívida significativa com o proprietário do lote onde está estacionado)

Além disso, os proprietários devem entender os requisitos de seus estatutos estaduais para a manutenção. Por exemplo, em algumas jurisdições, mesmo o aluguel temporário de uma propriedade rural constitui abandono e pode anular as proteções oferecidas pelos estatutos do estado.

Exemplos de Estatutos de Homestead do Estado

A seguir, é apresentada uma amostra representativa dos estatutos estaduais. Lembre-se de que seu conteúdo, especialmente valores em dólares, está sujeito a alterações à medida que novas leis são promulgadas. Para obter informações atualizadas sobre as leis de propriedade local, verifique com o legislador estadual ou a autoridade habitacional.

Texas

Isenção de imposto predial: Todos os proprietários de imóveis no Texas podem reivindicar uma isenção de imposto escolar de US $ 25.000, reduzindo o valor avaliado de suas propriedades em US $ 25.000 para fins de tributação do distrito escolar local. Proprietários legalmente incapacitados e com mais de 65 anos podem reivindicar uma isenção adicional de US $ 10.000 na escola. Os condados do Texas têm permissão para permitir isenções de impostos "opcionais" em propriedades residenciais até 20% (ou US $ 5.000, o que for menor) do valor avaliado para fins de impostos do condado (separados dos impostos do distrito escolar). Por exemplo, o Condado de Harris, onde fica Houston, oferece uma isenção de imposto de 20%. Os condados podem oferecer isenções opcionais adicionais de até US $ 3.000 para maiores de 65 anos e proprietários com deficiência. Certos municípios oferecem isenções adicionais para determinados grupos ou classes demográficas. Por exemplo, os proprietários do condado de Harris cujas deficiências relacionadas ao serviço militar os tornam incapazes de trabalhar podem reivindicar uma isenção de 100% dos impostos municipais.
Isenção de Credor: Sujeita ao requisito de residência BAPCPA de 40 meses, a lei do Texas permite que os ocupantes dos proprietários de imóveis isentem um valor ilimitado em dólares da apreensão por credores quirografários. Nas cidades e vilas incorporadas, uma propriedade isenta não pode exceder 10 acres. Nas áreas rurais, o limite de tamanho é de 100 acres para proprietários individuais e 200 acres para famílias.

Flórida

Isenção de imposto predial: A lei da Flórida permite que os proprietários isentem os "primeiros" US $ 25.000 em valor avaliado de toda a tributação e os "terceiros" US $ 25.000 de tributação não escolar. Basicamente, uma casa no valor de US $ 75.000 é tributada como se valesse US $ 25.000 para a parte não escolar da nota fiscal do proprietário e como se valesse US $ 50.000 para a parte escolar da conta.
Isenção de Credor: Sujeita ao requisito de residência BAPCPA, a lei da Flórida permite uma isenção ilimitada do valor em dólares. Nos municípios incorporados, uma propriedade isenta não pode exceder 0,5 acres. Em áreas não incorporadas, uma propriedade isenta não pode exceder 160 acres.

Massachusetts

Isenção de imposto predial: Não há isenção de imposto sobre propriedades para propriedades rurais em Massachusetts.
Isenção de Credor: Massachusetts isenta automaticamente US $ 125.000 em patrimônio líquido da apreensão de credores. Os proprietários que arquivam declarações de herdade com seu registro local de ações (registrador do condado) podem isentar até US $ 500.000. Indivíduos portadores de deficiência de qualquer idade, assim como não portadores de deficiência com 62 anos ou mais, desfrutam de isenções pessoais de até US $ 500.000 cada. Isso significa que um casal cujos membros se qualificam como deficientes ou têm mais de 62 anos de idade pode isentar até US $ 1.000.000.

Kansas

Isenção de imposto predial: Os proprietários do Kansas podem solicitar anualmente reembolsos parciais de impostos sobre a propriedade. Os reembolsos se aplicam apenas a impostos gerais sobre a propriedade e não se aplicam a impostos sobre propriedades avaliadas em mais de US $ 350.000. O valor máximo anual do reembolso é de US $ 700. Proprietários de baixa renda (aqueles que ganham menos de US $ 19.100 em renda anual) com 65 anos ou mais podem se qualificar para o reembolso do Imposto sobre Propriedade de Kansas, que retorna 75% dos impostos sobre a propriedade pagos anualmente.
Isenção de Credor: Sujeito aos requisitos de residência da BAPCPA, o Kansas permite uma isenção ilimitada do valor em dólares. Os proprietários em municípios incorporados podem isentar até um hectare, enquanto outros em outros lugares podem isentar até 160 acres.

Como Homestead sua residência principal

O procedimento para homesteading uma residência principal varia de acordo com a jurisdição, mas geralmente não é difícil nem caro. Na maioria dos estados, uma residência obtém o status de herdade simplesmente pelo fato de o proprietário fechar a propriedade e declarar sua residência principal.

Em Nevada, Virgínia e Vermont, é necessário um procedimento formal de homesteading. Mesmo em estados onde a propriedade formal não é necessária, a declaração formal de uma propriedade confere proteções importantes, como a continuação da designação da propriedade e a proteção da venda dos credores por um período determinado (que varia de acordo com o estado) após a residência. vendido.

Em geral, o processo de homesteading segue esse esboço. Para obter instruções específicas para a sua localidade, consulte as autoridades de habitação do estado ou da cidade..

Avalie a elegibilidade de sua propriedade. Revise os estatutos de homesteading do seu estado e determine se a propriedade que você deseja proteger atende aos critérios de elegibilidade aplicáveis. Lembre-se de que, de acordo com o BAPCPA, você pode não conseguir proteger o valor total da sua casa se você mora lá há menos de 40 meses.
Determinar se o seu estado exige uma declaração. A maioria dos estados não exige que os proprietários declarem formalmente as propriedades. Para determinar se o seu estado está, verifique com a autoridade habitacional do estado ou com o escritório local do gravador. Nos casos em que é necessária uma declaração formal, as autoridades geralmente fornecem formulários padronizados ou de amostra que você pode preencher on-line ou manualmente. Por exemplo, o escritório do registrador de Clark County (Nevada) fornece um formulário padrão de uma página on-line. Depois de obter o formulário, descubra se é necessário registrar sua declaração de forma recorrente (por exemplo, Vermont exige declarações anuais) ou apenas uma vez.
Reunir as informações necessárias. As informações necessárias para declarar a propriedade variam de acordo com o estado, mas geralmente incluem o número da parcela do avaliador (APN), o endereço da propriedade, uma descrição legal da propriedade (com dimensões e limites), o interesse do proprietário na propriedade e os residentes atuais da propriedade (incluindo dependentes). A maioria dessas informações pode ser encontrada nas escrituras da propriedade.
Preencher e Notarizar o Formulário. Usando as informações coletadas, preencha o formulário completamente. Se o gravador local exigir que as declarações de homestead sejam autenticadas, leve-o a um notário com prova de identidade aceita e assine-o na presença do notário. Dependendo de onde você notifica o formulário, essa etapa pode exigir uma taxa nominal, geralmente em torno de US $ 5.
Arquivar o formulário. Arquive o formulário preenchido com firma reconhecida no escritório do registrador do seu condado. Embora os formulários de declaração de domicílio não sejam documentos altamente complexos, é imperativo que o formulário seja preenchido corretamente - e é provável que a equipe do escritório do gravador não forneça conselhos úteis nessa área. Se você estiver preocupado com a sua capacidade de preencher seu formulário por conta própria, consulte um advogado - caso precise invocar seus direitos de propriedade, a hora ou duas em honorários advocatícios se pagarão rapidamente.
Obter confirmação por escrito do depósito. O escritório do seu gravador deve fornecer uma cópia da declaração arquivada com o carimbo do gravador. Isso indica que foi arquivado e está registrado.

Palavra final

Embora o seguro dos proprietários de imóveis e a lei da propriedade tenham pouca semelhança entre si no sentido jurídico, ambos protegem contra perdas catastróficas que podem mudar a vida de uma família da noite para o dia. Assim como você gostaria de nunca registrar uma reclamação com sua seguradora doméstica, você prefere nunca testar os limites da isenção de propriedade do seu estado para pedidos de falência ou subsídios de ocupação para cônjuges sobreviventes. Mas, quando tudo estiver dito e feito, é reconfortante saber que pelo menos parte do seu interesse em sua residência principal está parcialmente protegida do infortúnio.

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