O que é uma hipoteca reversa (HECM) - como funciona, prós e contras

Um relatório da Henry J. Kaiser Family Foundation afirma que mais de três dos quatro idosos com mais de 65 anos têm patrimônio em suas casas que variam de US $ 67.700 a US $ 325.200. Um em cada 20 possui um patrimônio em casa superior a US $ 398.500 e 1% possui mais de US $ 799.850.

E, no entanto, quase metade dos americanos idosos depende da Previdência Social para pelo menos metade ou mais de sua renda, enquanto um dos oito depende exclusivamente da Previdência Social. Mas muitos desses idosos têm patrimônio em casa que pode ser convertido em receita em dinheiro.

Se você ou seus pais são “ricos em casa”, mas pobres em dinheiro, é hora de considerar se uma hipoteca reversa na casa da família é uma alternativa melhor às avenidas tradicionais de converter o patrimônio da casa em um ativo em dinheiro.

Métodos tradicionais para converter o patrimônio líquido em dinheiro

Para os idosos que antecipam e desejam morar em sua residência atual no futuro próximo, existem algumas maneiras tradicionais (não incluindo a hipoteca reversa) de converter o patrimônio doméstico em dinheiro:

Empréstimos à habitação. Um empréstimo de capital próprio é essencialmente um empréstimo concedido ao proprietário, garantido pelo recebimento pelo credor de uma segunda garantia hipotecária sobre o imóvel. O empréstimo subjacente pode atingir 100% do patrimônio do proprietário, dependendo dos critérios do credor, da classificação de crédito do mutuário e dos termos de pagamento negociado. Por exemplo, um proprietário com patrimônio geralmente pode emprestar uma quantia igual a um valor entre 80% e 100% do patrimônio.
Linha de Crédito de Capital Próprio. Uma linha de crédito de capital próprio residencial (HELOC) é uma linha de crédito rotativo em um valor até o valor do patrimônio, geralmente com uma taxa de juros ajustável, portanto, os valores dos pagamentos variam de mês para mês. Como outros empréstimos pessoais, os termos do empréstimo e a quantidade de crédito que podem estar disponíveis estão sujeitos a negociação entre o mutuário e o credor..
Cash Out Mortgage Refinancing. À medida que as taxas de juros diminuem e / ou seu patrimônio cresce, muitos proprietários refinanciam para que possam reduzir a taxa de juros do empréstimo subjacente e subsequentemente reduzir seus pagamentos mensais ou converter uma parte de seu patrimônio em dinheiro. Por exemplo, digamos que um proprietário comprou uma nova casa em 2000 por US $ 312.000. O empréstimo de taxa fixa de 6 anos e 30% exige um pagamento mensal de US $ 1.824,40. Hoje, a casa tem um valor avaliado de US $ 350.000 e as taxas de juros caíram para 3,5%. O proprietário posteriormente refinancia a casa a uma taxa de 3,5% por 30 anos, com um pagamento mensal de US $ 1.582,85. Como conseqüência do refinanciamento, o proprietário paga a hipoteca inicial, reduziu seu pagamento em mais de US $ 240, e é capaz de retirar US $ 30.000 em dinheiro do patrimônio acumulado.

Embora esses métodos sejam um meio de acessar o patrimônio bloqueado, todos eles compartilham uma série de desvantagens:

Exposição Continuada a Quedas Imobiliárias. Como o credor tem “recurso total” ao proprietário do imóvel se o empréstimo hipotecário não for pago, o proprietário é responsável se o produto da venda do imóvel for menor do que o saldo da hipoteca pendente. Os imóveis com um valor menor que a hipoteca são considerados "subaquáticos", uma condição na qual muitos proprietários se viram após a crise dos títulos hipotecários de 2008-2009.
Pagamentos necessários para a vigência da nova hipoteca. O proprietário que refinancia sua casa em nosso exemplo havia feito quase 14 anos dos 30 anos de pagamentos. O refinanciamento - com um novo empréstimo - reinicia o relógio por mais um período de 30 anos, adicionando essencialmente 14 anos de pagamentos à antiga data de vencimento. Os idosos aposentados podem não ter renda suficiente para fazer pagamentos confortavelmente após se aposentarem.
Execução hipotecária inadimplente por credor. A obrigação legal de efetuar pagamentos ao credor existe pelo prazo do empréstimo. A falta de pagamento pode resultar na execução duma hipoteca e na venda do imóvel. Se a hipoteca estiver submersa, os idosos não apenas perderão a casa, mas deverão compensar a diferença entre o valor da venda e o empréstimo pendente.

O que é um empréstimo reverso de hipoteca?

Um empréstimo hipotecário reverso à habitação - às vezes chamado de HECM - é aprovado pela FHA apenas para idosos e é um método cada vez mais popular para proprietários de imóveis mais velhos (com 62 anos ou mais) de converter o excesso de imóveis em um montante fixo dinheiro, uma linha de crédito ou uma série de pagamentos mensais regulares, tipo anuidade.

Como funciona

O credor que faz a hipoteca reversa tem uma primeira garantia hipotecária sobre a propriedade, mas não recebe pagamentos do empréstimo como em uma hipoteca tradicional, nem o proprietário é responsável por qualquer deficiência de valor quando o credor recebe o imóvel no momento da morte. ou mudança do proprietário. A vantagem desse tipo de empréstimo é que o mutuário recebe dinheiro do credor, cujo valor é baseado na quantidade de patrimônio da casa, juntamente com outros fatores, como idade e taxa de juros. No entanto, uma vez que a casa é usada como garantia do empréstimo, o credor recebe a propriedade após a morte ou mudança do proprietário. (Dito isto, o proprietário ou herdeiros podem pagar o empréstimo a qualquer momento e, assim, manter a casa.)

Por exemplo, um credor de hipoteca reversa concorda em fazer uma primeira garantia hipotecária de US $ 150.000 na casa do proprietário que tem um valor avaliado atual de US $ 300.000. No entanto, o proprietário tem um empréstimo hipotecário anterior no lugar de US $ 100.000. Usando os recursos do novo empréstimo (US $ 150.000), o proprietário paga a hipoteca existente de US $ 100.000, deixando os rendimentos excedentes de US $ 50.000. (Se a casa não tivesse uma hipoteca existente, o produto do proprietário seria igual a US $ 150.000). O proprietário pode optar por receber o pagamento de uma das seguintes maneiras:

Pegue os US $ 50.000 em dinheiro - o que é chamado de “pagamento fixo” - imediatamente no fechamento e gaste ou salve-o conforme desejado. Não há consequências fiscais.
Pegue os US $ 50.000 em uma série de pagamentos mensais do credor de hipoteca reversa. Os pagamentos podem ser baseados em um número fixo de pagamentos ou em um cálculo atuarial para a expectativa de vida do proprietário.
Pegue os US $ 50.000 na forma de uma linha de crédito que pode ser utilizada a qualquer momento pelo proprietário. Se o proprietário atrasar o saque da linha, a empresa de hipoteca reduzirá os juros cobrados pela hipoteca reversa subjacente.
Aceite os US $ 50.000 em uma combinação de pagamentos e uma linha de crédito.

O proprietário nunca é obrigado a fazer pagamentos de principal ou juros em um empréstimo hipotecário reverso. Essas características - o pagamento em dinheiro de um credor ao proprietário da casa que não é tributável e não afeta os benefícios da Seguridade Social ou do Medicare - podem beneficiar especialmente os idosos sem dinheiro.

Elegibilidade

Existem vários requisitos claros de elegibilidade para os mutuários obterem uma hipoteca reversa.

Os mutuários devem ter 62 anos ou mais.
A casa comprada deve ser a residência principal dos mutuários.
A propriedade deve ser unifamiliar ou um condomínio aprovado pela FHA.
Os mutuários precisam concluir uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD para garantir que compreendam os custos financeiros e os requisitos legais do HECM.
Os mutuários devem ter capacidade financeira para pagar despesas obrigatórias, como impostos sobre a propriedade, seguro de imóveis e manutenção normal.

A taxa e os custos

A taxa de juros dos empréstimos hipotecários, convencional ou reversa, pode ser de taxa fixa ou variável e é baseada nas taxas de juros de mercado existentes e nas decisões comerciais de cada empresa de hipoteca para diferenciar-se dos concorrentes. Como conseqüência, as taxas geralmente variam um pouco de credor para credor, assim como as taxas para hipotecas convencionais.

Além das taxas de fechamento tradicionais, é cobrado um prêmio inicial de seguro hipotecário (MIP). A taxa é igual a 0,5% se a taxa de empréstimo / valor (LTV) for 60% ou menos ou 2,5% se o LTV for maior que 60%. Um MIP adicional de 1,5% é cobrado a cada ano. Isso fornece proteção ao credor caso o valor da casa diminua durante o prazo da hipoteca reversa. Vale a pena notar que as hipotecas imobiliárias convencionais geralmente não requerem seguro hipotecário se o pagamento da casa for igual ou superior a 20%.

Requisitos de Empréstimo

Assim como nas hipotecas tradicionais, os credores exigem que os proprietários adquiram e mantenham seguro de propriedade, paguem impostos sobre a propriedade quando devidos e mantenham a propriedade em condições razoáveis. Como as hipotecas reversas diferem das hipotecas tradicionais, pois nunca há um requisito para efetuar pagamentos ao credor hipotecário, o empréstimo vence (ou só pode ser chamado pelo credor) sob condições específicas conhecidas como "eventos de vencimento", como os seguintes :

Todos os mutuários faleceram.
Todos os mutuários venderam ou converteram o título da propriedade a terceiros.
A propriedade não é mais a residência principal de qualquer devedor devido a morte ou condição física ou mental com duração superior a 12 meses.
Os mutuários se recusam a pagar impostos prediais ou a manter seguros imobiliários e tiveram a oportunidade de corrigir as deficiências.
Os mutuários recusam ou são incapazes de manter a propriedade em bom estado de conservação após um processo formal de notificação e adjudicação.

Em qualquer um desses casos, o proprietário (se estiver vivo) ou a propriedade tem a opção de manter a casa pagando o empréstimo da hipoteca reversa. Se a casa tiver um valor menor do que o empréstimo hipotecário no momento em que o empréstimo é devido, o proprietário ou o executor da propriedade não tomará nenhuma ação, exceto para facilitar o encerramento da casa pelo credor. O credor vende a propriedade o máximo possível, aplicando os recursos ao empréstimo pendente.

É importante observar que, se houver dinheiro restante após o pagamento do empréstimo, o excesso será devolvido à propriedade. Se o empréstimo for superior ao valor das vendas, a perda será suportada exclusivamente pela empresa de hipoteca reversa.

Como as hipotecas reversas diferem dos empréstimos hipotecários tradicionais

Existem várias características incomuns das hipotecas reversas que diferem das hipotecas tradicionais.

A única segurança do credor para uma hipoteca reversa é a propriedade residencial. Como o proprietário nunca é obrigado a efetuar pagamentos de hipotecas, a fonte do pagamento ao credor hipotecário é a venda da propriedade após a morte do proprietário ou a mudança da propriedade. Por contrato, o proprietário pode permanecer na propriedade enquanto estiver vivendo e a casa for sua residência principal.
Classificação de crédito do proprietário ou história é imaterial. Como o proprietário não é obrigado a efetuar pagamentos, sua condição financeira passada ou presente não é um fator na subscrição nem no estabelecimento da taxa de crédito estendida na hipoteca.
Os índices de empréstimo / valor (LTV) são menores do que os encontrados nas hipotecas tradicionais. Os credores tradicionais são garantidos pelo valor de mercado da propriedade e pelo passivo financeiro dos mutuários. Consequentemente, alguns credores emprestam até 100% do valor de mercado da propriedade. Os índices reversos de hipotecas LTV geralmente variam entre 50% e 65%.
Quanto mais velho o mutuário mais novo, maior a relação entre o valor do empréstimo e o valor das hipotecas reversas. A expectativa de vida atuarial do devedor mais jovem é a base para o cálculo do prazo provável do empréstimo. No entanto, o empréstimo não vence até que o último proprietário vivo morra ou se afaste da casa. Se o proprietário morre mais cedo do que o esperado, o principal do empréstimo vence nesse momento; se o proprietário viver mais do que o projeto de tabelas atuariais, o empréstimo será estendido até a morte posterior. Por exemplo, uma mulher de 80 anos tem 9,61 anos de expectativa de vida restante, enquanto uma mulher de 70 anos seria 16,33 anos. Em nosso exemplo, o valor máximo do empréstimo para os 80 anos seria $ 187.712. O mutuário mais velho na mesma propriedade de US $ 300.000 receberia mais de US $ 50.000 do que o empréstimo para o jovem de 70 anos. Em outras palavras, a relação LTV é mais alta para super-idosos.

Downsizing e a hipoteca reversa

Tendo criado suas famílias quando atingem a idade de aposentadoria, muitos idosos buscam uma área habitacional menor, com menos manutenção e menos custos. Antes do desenvolvimento do HECM for Purchase Loan - também um empréstimo garantido pela FHA - os idosos que estavam com downsizing e queriam usar uma hipoteca reversa tiveram que suportar dois fechamentos caros: o primeiro em uma hipoteca tradicional para comprar a casa menor, seguido por um segundo refinanciamento (e fechamento) usando o produto da hipoteca reversa para quitar a hipoteca tradicional.

Percebendo que o HECM é um veículo ideal para financiar uma nova casa, maximizar o lucro em dinheiro para o benefício dos idosos e eliminar os pagamentos da casa até a morte ou uma mudança posterior, a FHA aprovou o empréstimo do HECM for Purchase, eliminando assim o aborrecimento e o custo do investimento. fechamento de hipoteca tradicional. Além dos requisitos de elegibilidade padrão, apresenta os seguintes mandatos:

Qualquer diferença entre o preço de compra da nova casa e os recursos do empréstimo HECM deve ser paga em dinheiro pelo mutuário no fechamento. Por exemplo, se o preço de compra da casa for $ 300.000 e o valor do empréstimo líquido após os custos de liquidação for $ 140.000, os mutuários deverão ter $ 160.000 em dinheiro para fechar.
Os mutuários precisam concluir uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD para garantir que compreendam os custos financeiros e os requisitos legais do HECM.

Embora uma hipoteca convencional sobre a nova propriedade possa exigir menos dinheiro no fechamento do empréstimo que o HECM, ela também exige pagamentos mensais à empresa de hipoteca. Por exemplo, os custos para fechar na compra de US $ 300.000 com um valor de empréstimo de 80% seria de aproximadamente US $ 70.000 (US $ 60.000 no pagamento inicial + US $ 10.000 nos custos de fechamento). Financiar com uma hipoteca da HECM custaria US $ 90.000 adicionais em receitas (US $ 160.000 - US $ 70.000), mas eliminará quaisquer pagamentos futuros da hipoteca (estimados em US $ 1.200 por mês às taxas de juros atuais) e perdas se o valor futuro de mercado da casa diminuir. Os potenciais tomadores de empréstimos precisam “executar os números” para determinar a melhor abordagem para sua situação.

Determinando se é certo para você

Os idosos que contemplam uma hipoteca reversa devem reconhecer que ela possui vantagens e desvantagens, dependendo de sua situação pessoal, condição financeira e desejos de propriedade..

Vantagens

Nunca são necessários pagamentos de empréstimos hipotecários enquanto um proprietário está vivo e mora na propriedade.
Os empréstimos reversos para hipotecas não têm prazo fixo, mas vencem apenas com a ocorrência de eventos específicos definidos, como a morte dos tomadores de empréstimos..
Nem o devedor hipotecário reverso nem o patrimônio dela estão em risco financeiro se o valor da casa ficar abaixo ou abaixo do saldo do empréstimo hipotecário a qualquer momento.
O devedor hipotecário reverso ou seu patrimônio tem a opção a qualquer momento para reembolsar o empréstimo hipotecário reverso e manter a propriedade da casa, como ocorre com outros empréstimos hipotecários.
A classificação de crédito do mutuário não é considerada nos critérios para fazer um empréstimo hipotecário reverso. A falência pessoal de um mutuário não afetará o status da hipoteca reversa se outros requisitos forem atendidos.
O excesso de patrimônio pode ser obtido na forma de um montante fixo, mensalmente por um prazo ou valor definido, como uma linha de crédito ou uma combinação dos três.

Desvantagens

Para se qualificar para uma hipoteca reversa, o imóvel deve ser a residência principal dos mutuários.
Uma hipoteca reversa é limitada a taxas mais baixas de valor de mercado / empréstimo (50% a 65%) do que as hipotecas tradicionais, que podem atingir até 100% do valor de mercado.
O mutuário e o cônjuge devem ter 62 anos ou mais. Hipotecas reversas não estão disponíveis para mutuários mais jovens.
Os juros sobre a hipoteca reversa não são dedutíveis para fins de imposto de renda até que o empréstimo seja quitado.
É cobrado um prêmio de hipoteca inicial - entre 0,5% e 2,5%, dependendo da relação entre o valor do empréstimo e o valor do prêmio -, bem como um prêmio anual de 1,5%.
Os mutuários requerem aconselhamento financeiro prévio antes da aprovação.
A menos que os herdeiros da hipoteca reversa optem por pagar a hipoteca reversa, o título da casa reverte para o credor e será vendido.

Palavra final

Como uma ação que não paga um dividendo ou um título de cupom zero, o patrimônio de uma casa não oferece dinheiro ao seu proprietário; qualquer aumento no valor do patrimônio fica inativo até que o ativo seja vendido ou a casa seja refinanciada com um valor maior do empréstimo. O pior é que os idosos que ainda fazem pagamentos de hipotecas estão aumentando o valor vinculado ao patrimônio em sua casa. Em muitos casos, esses fundos poderiam melhor atendê-los na forma de dinheiro disponível.

Se você ou seus pais têm 62 anos ou mais, o HECM pode ser uma ferramenta valiosa para ajudá-lo a obter segurança financeira e tranqüilidade. Lembre-se de que a hipoteca reversa não é para todos. Certifique-se de entender as obrigações e os direitos associados a uma hipoteca reversa antes de entrar em um contrato.

Você ou algum membro da família fez uma hipoteca reversa?