O que é um Fundo de Investimento Imobiliário - Investir em REITs

Infelizmente, imóveis como investimento têm barreiras à entrada, como dinheiro para um adiantamento, a capacidade de obter um empréstimo considerável, o tempo e a educação para administrar uma empresa lucrativa e o dinheiro necessário para manutenção, reparos, impostos sobre a propriedade, e seguro.

Felizmente, existe uma maneira de investir em imóveis sem possuir propriedades individuais. É conhecido como Real Estate Investment Trust (REIT).

O que é um REIT?

Existe um REIT para investir em propriedades geradoras de renda. Isso é feito diretamente através da compra de imóveis ou indiretamente, concedendo empréstimos ou adquirindo contratos hipotecários pré-existentes. Para se qualificar como REIT (e evitar o imposto de renda corporativo), pelo menos 90% de seu lucro deve ser desembolsado aos acionistas como dividendos.

Os REITs são normalmente divididos em três categorias:

1. REITs de ações

O tipo mais popular e conhecido de REIT, REITs de ações, concentra-se na aquisição, gerenciamento e desenvolvimento de propriedades de investimento. Como as restrições do REIT exigem que as propriedades sejam mantidas e desenvolvidas por um longo período de tempo, sua principal fonte de receita é a receita de aluguel de suas propriedades. Eles normalmente investem em tipos específicos de propriedade, que geralmente se enquadram nas seguintes categorias:

Escritório e Indústria
Varejo
residencial
Hotel e Resort
Cuidados de saúde
Auto armazenamento
Raw Land

2. REIT de hipoteca

Não tão populares quanto os REITs de ações, esses fundos emprestam dinheiro a investidores imobiliários ou investem em empréstimos hipotecários existentes em propriedades (em vez de investir diretamente nas próprias propriedades). Sua principal fonte de receita são os juros dos empréstimos que possuem.

3. REITs híbridos

Uma combinação de REITs de ações e hipotecas, REITs híbridos diversificam entre possuir propriedades e fazer empréstimos a investidores imobiliários. Sua receita provém da receita de aluguel e juros.

Vantagens e desvantagens dos REITs

Como todos os investimentos, há vantagens e desvantagens nos REITs que devem ser ponderados antes do investimento:

Vantagens

Os investidores podem se diversificar no mercado imobiliário, mantendo um interesse em várias propriedades com um mínimo de dólares.
O risco é agrupado entre muitos investidores e um único proprietário.
REITs pagam altos dividendos em dinheiro.
Muitos REITs oferecem alta liquidez, em relação à propriedade total dos imóveis, permitindo que os investidores vendam ações rapidamente.
Os investidores compartilham a propriedade de grandes propriedades, como grandes edifícios de escritórios ou hotéis, que, de outra forma, seriam difíceis de pagar.
As propriedades são gerenciadas profissionalmente.
Indivíduos estrangeiros, de outra forma impedidos de possuir propriedade, podem ter interesse nessa propriedade por meio de um REIT.
As despesas de depreciação podem minimizar os impostos dos acionistas sobre dividendos.

Normalmente, os dividendos são tributados no ano em que são recebidos e como renda ordinária. Quando as despesas de depreciação são repassadas pelo REIT, essas despesas são vistas como um retorno de capital para o acionista e compensam uma parcela igual dos dividendos dos acionistas. Isso atrasa o pagamento de impostos sobre essa parcela de dividendos até que as ações REIT sejam vendidas.

Além disso, quando as ações são vendidas, o valor é tributado como ganho de capital e não como receita ordinária. Por exemplo, se um acionista recebesse um dividendo de US $ 100, mas pudesse reivindicar US $ 10 como despesa de depreciação, o acionista pagaria apenas o imposto de renda em US $ 90 naquele ano. No entanto, os US $ 10 subtraídos serão tributados como ganho de capital posteriormente, quando o fundo for vendido.

Como a renda ordinária é tributada a uma taxa muito mais alta que as mais-valias, essa é uma grande vantagem sobre o tratamento tributário dos dividendos REIT normais.

Desvantagens

Os REITs geralmente exibem baixo crescimento, uma vez que devem pagar 90% da renda aos investidores. Assim, apenas 10% da renda pode ser reinvestida no negócio.
Os dividendos REIT não são tratados sob a regra isenta de impostos de 15% em que a maioria dos dividendos se enquadra. Eles são tributados como renda regular a uma taxa muito mais alta.
O risco de investimento pode ser significativo. Faça sua devida diligência antes de investir e considere todos os fatores do mercado imobiliário (ou seja, valores de propriedade, taxas de juros, dívida, geografia e alteração das leis tributárias).
Os investidores da REIT cedem o controle de todas as decisões operacionais que um proprietário individual tomaria.
Alguns REITs incorrem em altas taxas de administração e transação, levando a pagamentos mais baixos para os acionistas.

REITs negociados publicamente vs. não negociados

Agora que exploramos como os REITs funcionam e os três principais tipos, vamos nos aprofundar na importante diferenciação entre REITs de negociação pública e de não negociação:

REITs de capital aberto

REITs de capital aberto são registrados na SEC e listados em uma bolsa nacional.

Prós:

Eles podem ser comprados e vendidos em uma conta de corretagem.
Oferecem liquidez quase instantânea, pois o fundo pode ser vendido a qualquer momento.
O mercado reflete instantaneamente um aumento no valor das ações.
Esses fundos tendem a ser muito grandes e diversificados.

Contras:

O preço das ações pode ser fortemente influenciado pelas condições de mercado versus o valor real das propriedades subjacentes. Como resultado, os investidores podem experimentar volatilidade em uma carteira REIT de capital aberto.
A despesa extra para administrar um fundo de capital aberto pode reduzir os possíveis dividendos de um investidor.

REITs não negociados

Embora um REIT não negociado seja regulamentado pela SEC, ele não é listado em bolsa. Os investidores devem atender às diretrizes mínimas de patrimônio líquido ou de liquidez, a fim de manter a estabilidade do REIT e proteger os interesses dos investidores.

Atualmente, os investidores precisam ter um patrimônio líquido líquido de US $ 250.000 (excluindo suas casas), ou renda de US $ 70.000 por ano e US $ 70.000 em ativos. As ações nos REITs não negociados geralmente são compradas a um preço definido de US $ 10 por ação. Eles são projetados para serem mantidos por um determinado período de tempo (geralmente de cinco a sete anos, dependendo da estratégia REIT) e pagam um dividendo pré-declarado.

Esse tipo de REIT normalmente arrecada dinheiro nos primeiros anos e depois fecha suas portas para novos investidores. Há quatro maneiras comuns de o fundo ser desfeito, antes ou depois do período de retenção:

O REIT poderia ser adquirido por um REIT maior negociado publicamente com os lucros de venda repassados aos acionistas.
O REIT poderia se tornar público, caso em que os investidores receberiam novas ações que seriam vendidas em troca de um preço, teoricamente, muito mais alto.
O REIT poderia vender propriedades individuais e repassar uma parcela predeterminada dos lucros aos acionistas.
Se a economia determinar que nenhuma dessas opções seja rentável, o REIT, por meio de votação pelos acionistas, poderá estender as operações normais até que as condições do mercado melhorem.

Prós:

Um preço de ação definido elimina as flutuações diárias de preços e a volatilidade associadas aos REITs negociados publicamente.
Os dividendos tendem a ser maiores em REITs não negociados e podem ser pagos mensalmente ou trimestralmente. Esses dividendos mais altos são resultado de despesas mais baixas e uma maneira de compensar o investidor pela baixa liquidez.
Existe potencial para apreciação significativa no final do período de detenção.
Os investidores podem deter imóveis estrangeiros que, de outra forma, seriam proibidos de possuir. Essas propriedades são relativamente imunes à volatilidade dos mercados de ações estrangeiros.

Contras:

O preço das ações e os dividendos não são garantidos, mesmo que estejam "definidos". De fato, alguns REITs tiveram que cortar dividendos e reduzir os valores das ações devido à desaceleração econômica e ao aumento de vagas em suas propriedades.
Estes produtos não são líquidos. Devido aos requisitos mínimos de participação, um investidor precisa permanecer no investimento por um longo período de tempo. Diferentemente de suas contrapartes negociadas em bolsa, os investidores não podem vender ações com grandes quedas no valor das ações. Isso aumenta substancialmente o risco de investir em um REIT não negociado.
Há menos transparência financeira nas operações do fundo. Como os REITs não negociados não são listados publicamente, eles estão sujeitos a menos supervisão.
Grande valorização do preço da ação não é realizada até o final do período de operação (embora os dividendos possam ser aumentados).

Dicas para investir em REITs

Os REITs podem fornecer excelentes oportunidades de renda e crescimento para o investidor certo. Se você está pensando em dar o salto, aqui estão algumas dicas a serem consideradas antes de investir:

Entenda os tipos de propriedades em que você está investindo. A maioria das REITs é especializada em um determinado setor que deve ser fácil de encontrar no resumo do fundo. Entenda os riscos de cada setor. Por exemplo, REITs que possuem terrenos não desenvolvidos ou shopping centers de varejo em uma economia ruim correm mais riscos do que apartamentos de alto padrão em uma grande metrópole.
Olhe para os números. É importante verificar se os dividendos estão sendo pagos pelas operações ou se o fundo está sendo forçado a usar capital adicional. Um REIT bem administrado deve contar com suas operações para pagar despesas e dividendos. Além disso, desconfie de grandes vendas únicas de imóveis que podem distorcer as finanças para cima.
Descubra quando o REIT começou a investir. Se fossem feitos investimentos antes de uma desaceleração do mercado, o REIT poderia manter propriedades com desempenho insatisfatório ou que precisassem ser refinanciadas. Nesses casos, os REITs podem precisar reduzir dividendos ou vender ações adicionais para levantar dinheiro no futuro próximo. No entanto, se o fundo fosse criado após uma recessão no mercado imobiliário, ele poderia possuir e comprar propriedades valiosas a preços baixos.
Conheça o seu horizonte de tempo. Especialmente em um REIT não negociado, os investidores podem deter ações por pelo menos cinco anos antes de ver um retorno do principal. Certifique-se de que você pode lidar com essa potencial falta de liquidez.

Palavra final

Vimos um crescimento significativo em muitos mercados, pois nossa economia encontra seu caminho para uma profunda recessão. No entanto, o mercado imobiliário ficou para trás.

A boa notícia é que existem grandes oportunidades de investimento a longo prazo, principalmente na forma de imóveis. Os REITs são uma maneira de diversificar o mercado imobiliário e podem ser um investimento atraente que gera renda em um ambiente de baixa taxa de juros.

Se você deseja evitar a volatilidade do mercado de ações e atende às diretrizes mínimas, os REITs não negociados podem desempenhar um papel importante em seu portfólio de investimentos pessoais. Como em todos os investimentos, é importante fazer sua lição de casa e entender onde você está colocando seu dinheiro e por que.