Empréstimo para ações em casa versus linha de crédito (HELOC) - o que é certo para você?
Muitos proprietários acham a eqüidade gratificante e enlouquecedora. Eles possuem um ativo valioso com dezenas ou mesmo centenas de milhares de dólares em patrimônio inexplorado, mas acessar esse patrimônio não é fácil nem barato.
A primeira regra do home equity é lembrar que ele existe apenas no papel. Não se torna real em nenhum sentido funcional até você vender sua casa, o que você não planeja fazer há anos.
O mais próximo que você pode perceber antes de vender é pedir emprestado. Você tem várias opções para obter patrimônio da sua casa, sendo os dois mais comuns empréstimos para o patrimônio (segunda hipoteca) e linhas de crédito para o patrimônio (HELOCs).
Como qualquer outra dívida, cada uma delas apresenta seus próprios riscos e vantagens. Aqui está o que você precisa saber sobre empréstimos para aquisição de imóveis e HELOCs antes de assinar na linha pontilhada para obter dívidas adicionais.
Empréstimos à habitação
Um empréstimo de capital próprio é uma nova hipoteca contra uma casa que você já possui, usada para aproveitar o patrimônio existente. Em outras palavras, é uma hipoteca sem compra. LendingTree é um ótimo lugar para começar quando se procura um empréstimo para aquisição de imóveis.
Normalmente, isso significa uma segunda hipoteca - embora, tecnicamente falando, se você possui sua casa de forma gratuita e clara, poderá contratar um empréstimo para compra da casa própria como primeira hipoteca. Uma hipoteca de refinanciamento, mesmo um refinanciamento de saque, não se enquadra na definição de empréstimo para aquisição de imóvel residencial.
Diferenças técnicas à parte, no entanto, os termos “segunda hipoteca” e “empréstimo para aquisição da casa própria” costumam ser usados como sinônimos.
Vantagens dos empréstimos para aquisição de imóveis
A melhor maneira de entender os prós e os contras dos empréstimos sobre o valor do patrimônio é compará-los com outros tipos de dívida.
Digamos que você possua uma casa com US $ 100.000 em patrimônio e que deseja acessar esse patrimônio. Seu credor hipotecário continua enviando a você malas diretas pedindo que você se refinancie para sacar dinheiro, e você fica tentado.
Mas muitas vezes é melhor contratar uma segunda hipoteca do que refinanciar sua primeira hipoteca. Primeiro, quaisquer pontos cobrados pelo credor em uma segunda hipoteca terão um valor de empréstimo menor. Um “ponto” é uma taxa do credor cobrada na liquidação equivalente a 1% do valor total do empréstimo. Assim, um ponto em uma hipoteca de US $ 50.000 é de apenas US $ 500, enquanto um ponto em uma hipoteca refinanciada de US $ 350.000 é de US $ 3.500. Você pode ver como o tamanho é importante quando se trata de empréstimos à habitação.
Taxas à parte, há uma razão mais sutil pela qual os credores preferem refinanciar sua primeira hipoteca - e por que você deve ser cauteloso. Isso se chama amortização, e a explicação resumida é a seguinte: no início do prazo do empréstimo, quase todo o pagamento mensal da hipoteca é referente aos juros do credor e quase nenhum é pago no saldo principal. À medida que o tempo passa, isso começa a mudar e, gradualmente, mais do seu pagamento mensal vai para o pagamento do seu saldo, em vez de juros. Nos últimos anos de sua hipoteca, a maior parte do seu pagamento mensal vai para o principal.
Portanto, quanto mais adiante você estiver no prazo do empréstimo, menor será o lucro do credor. Eles desejam reiniciar o cronograma de amortização para poder reivindicar mais dos seus pagamentos como juros - e é por isso que você deve se proteger contra o refinanciamento, a menos que sua taxa de juros atual seja muito mais alta que a taxa de refinanciamento oferecida. E dado o tempo que as taxas de juros são baixas, poucos americanos estão atualmente presos a hipotecas com juros altos.
Por falar em taxas de juros, você pode bloquear uma taxa de juros fixa com uma segunda hipoteca, o que é ótimo. O mesmo não pode ser dito para os HELOCs (mais sobre eles em breve).
Desvantagens dos empréstimos para a Home Equity
Como os credores hipotecários ganham mais dinheiro com o refinanciamento, eles tentam incentivá-lo a refinanciar, em vez de fazer uma segunda hipoteca. Eles também estão melhor protegidos contra os padrões quando têm a primeira posição de garantia em vez da segunda.
A primeira maneira que eles tentam refinanciar é oferecendo taxas de juros significativamente mais baixas. Portanto, esteja preparado para pagar mais juros por uma segunda hipoteca, em vez de uma primeira.
Os credores também podem cobrar mais em taxas e pontos por uma segunda hipoteca. Siga estas dicas para garantir uma hipoteca de juros baixos ao fazer compras e negociar com credores.
E mesmo que o valor do empréstimo seja relativamente pequeno para um empréstimo com ações, você ainda precisará pagar as mesmas taxas fixas na liquidação. Essas taxas incluem relatórios de títulos e outras cobranças, taxas de agentes de liquidação, “taxas de lixo eletrônico”, taxas de avaliação e taxas de registro. Se você empresta US $ 30.000 ou US $ 300.000, essas taxas normalmente permanecem as mesmas.
De fato, todas essas cobranças de liquidação geralmente significam que é melhor você fazer um empréstimo pessoal ou um adiantamento em dinheiro no cartão de crédito, mesmo que a taxa de juros seja provavelmente mais alta. Compare os custos totais de um empréstimo de capital próprio, inclua todos os custos de fechamento e juros de vida do empréstimo, com as alternativas antes de tomar uma decisão (mais sobre as alternativas posteriormente).
Por fim, os empréstimos para aquisição de imóveis residenciais são rígidos em comparação com linhas de crédito rotativas, como HELOCs. São empréstimos clássicos sem flexibilidade; você recebe um adiantamento único em dinheiro e faz pagamentos mensais pelos próximos 15 a 30 anos - o fim.
Usos Comuns de Empréstimos de Capital Próprio
Um dos usos mais comuns de segundas hipotecas são os projetos de renovação. Você sonha em instalar uma piscina, marquise ou banho turco do século XV, mas não pode pagar em dinheiro. Então você pede dinheiro emprestado ao patrimônio da sua casa, imaginando que as melhorias aumentarão o valor da sua casa.
Essa é uma suposição perigosa a ser feita, pois nem todas as reformas melhoram os valores das residências e a maioria não se paga na forma de patrimônio. Pode ser melhor fazer melhorias domésticas que reduzam os custos de propriedade; pelo menos você economizará dinheiro mensalmente.
Outro uso comum dos empréstimos sobre o patrimônio líquido é a consolidação de dívidas. Um proprietário com 10 empréstimos diferentes, variando de empréstimos estudantis a empréstimos para automóveis e dívidas de cartão de crédito, pode decidir que prefere ter um empréstimo grande do que 10 empréstimos pequenos. Novamente, isso pode ou não fazer sentido financeiro; leia os prós e contras da consolidação da dívida antes de prosseguir.
A lista de despesas que as pessoas usam segundas hipotecas para pagar é interminável: ensino superior para crianças adultas, despesas médicas, criação de um negócio - você escolhe. Se for caro, os proprietários optaram por uma segunda hipoteca para pagar por isso.
Linhas de Crédito de Capital Próprio (HELOCs)
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa, semelhante a um cartão de crédito, protegida contra sua casa. Em outras palavras, o credor coloca uma garantia contra sua casa, assim como um credor hipotecário, portanto, se você usar o padrão, eles serão encerrados. Enquanto os cartões de crédito cobram taxas de adiantamento em dinheiro e colocam limites mais baixos em adiantamentos em dinheiro do que as compras no varejo, os HELOCs são projetados especificamente para saques em dinheiro.
Os HELOCs normalmente têm duas fases: uma fase de desenho e uma fase de reembolso. Na fase inicial do sorteio, que dura de cinco a 10 anos, você pode sacar ou pagar de volta. Depois que a fase de sorteio termina, seu saldo é bloqueado e você entra na fase de reembolso. Nesse ponto, o HELOC efetivamente se torna uma segunda hipoteca e você faz pagamentos regulares ao longo de 10 a 20 anos.
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Vantagens dos HELOCs
O benefício mais óbvio dos HELOCs é sua flexibilidade. Você pode emprestar dinheiro conforme necessário, pagá-lo e depois emprestar mais.
E, como nas segundas hipotecas, você pode acessar seu patrimônio sem refinanciar e reiniciar sua amortização do zero.
As taxas de juros HELOC são frequentemente semelhantes às segundas hipotecas. Isso os torna mais altos do que as primeiras hipotecas, mas mais baixos do que a maioria dos cartões de crédito ou empréstimos pessoais, uma vez que a linha de crédito é garantida por garantia contra sua casa.
Desvantagens dos HELOCs
Ao contrário das segundas hipotecas, os HELOCs não oferecem taxas de juros fixas. Como são uma linha de crédito rotativa, você pode esperar que os juros estejam vinculados à taxa básica de juros flutuante. Isso significa que você não pode obter um empréstimo com as baixas taxas de juros atuais. A linha de crédito acessível de hoje pode se transformar em uma dívida esmagadora de juros altos amanhã.
Outra diferença das segundas hipotecas é que os HELOCs podem congelar seu crédito se sua casa cair em valor. Você só pode contar com seu HELOC na medida em que seu patrimônio não caia.
Um risco que poucos proprietários percebem é a restrição ao aluguel que a maioria dos credores do HELOC impõe. Com uma hipoteca, você pode sair de sua casa e mantê-la como aluguel, se morar lá por pelo menos um ano. Mas muitos credores da HELOC ligam para sua linha de crédito se você sair de casa.
Por todas essas diferenças, os HELOCs compartilham algumas semelhanças pouco lisonjeiras com os empréstimos sobre o valor do imóvel. O primeiro é o fechamento de custos; espera pagar taxas e encargos comparativamente altos na mesa de liquidação, das taxas de titularidade às taxas do avaliador e às taxas do credor.
Depois, há o risco de multas por pagamento antecipado. Embora estes também sejam um risco para as segundas hipotecas, eles representam um problema maior com os HELOCs. Uma penalidade de pagamento antecipado é uma taxa cobrada pelo credor se você pagar a dívida integralmente antes de uma determinada data - o que pode anular todo o objetivo de uma linha de crédito flexível para atrair ou pagar conforme desejar. Nem todos os HELOCs incluem uma penalidade de pré-pagamento; portanto, verifique novamente antes de pedir emprestado.
Preste atenção especial aos HELOCs "sem custo de fechamento". Os credores domésticos não são exatamente instituições de caridade filantrópicas; portanto, se você vê um HELOC de “sem custo de fechamento” anunciado, vá mais fundo para descobrir exatamente onde estão as taxas ocultas - como multas por pagamento antecipado -.
Por fim, lembre-se de que, uma vez que o HELOC passa para a fase de reembolso, ele segue um cronograma de amortização como uma hipoteca tradicional. Conforme descrito acima, isso significa que a maior parte do seu pagamento mensal é destinada a juros pela maioria do empréstimo.
Usos comuns para HELOCs
Como empréstimos para aquisição de imóveis residenciais, os proprietários usam HELOCs para pagar grandes despesas, como reformas de residências, ensino superior, consolidação de dívidas e contas médicas.
Mas a flexibilidade adicional dos HELOCs também permite usos mais criativos. Por exemplo, como investidor imobiliário, vi colegas investidores usarem HELOCs de maneira criativa para financiar seus adiantamentos ou custos de renovação de novos imóveis para aluguel ou casas para aluguel. Ao concluir as reformas, eles vendem a casa (no caso de virar) ou refinanciam-na com uma hipoteca fixa de longo prazo (no caso de aluguel) e pagam seu HELOC integralmente.
Como alternativa, alguns proprietários mantêm HELOCs como uma camada extra de proteção contra emergências. Em vez de manter os gastos de muitos meses em um fundo de emergência em dinheiro, eles mantêm uma fração do dinheiro em dinheiro, sabendo que podem recorrer ao HELOC se ocorrer uma emergência. Isso os libera para investir mais dinheiro, capitalizando na composição e proteção contra a inflação.
Alternativas às segundas hipotecas e HELOCs
As segundas hipotecas e os HELOCs têm custos de fechamento preocupantemente altos. Estamos falando de quatro dígitos. E se você padrão, você perde sua casa.
Para todos os seus usos, empréstimos para aquisição de imóveis e HELOCs não são suas únicas opções. Considere estas alternativas antes de assinar uma segunda dívida contra sua casa.
1. Empréstimos pessoais
Vale a pena reiterar: os custos de fechamento de empréstimos para aquisição de imóveis e HELOCs são caros. Prepare-se para gastar US $ 3.000 a US $ 10.000 ou mais.
Em qualquer contexto, seu queixo cairia ao perder esse tipo de dinheiro. No entanto, os proprietários reduzem esses custos por dois motivos: eles são envolvidos no empréstimo e parecem menores em relação ao alto número de valores residenciais e empréstimos hipotecários.
Sim, os empréstimos pessoais geralmente vêm com taxas de juros mais altas do que as segundas hipotecas. Mas eles também vêm com taxas muito mais baixas porque o credor não precisa executar um histórico de títulos, solicitar uma avaliação ou realizar um acordo formal.
Compare os custos totais de fechamento e os juros da vida do empréstimo antes de se comprometer com uma segunda hipoteca sobre um empréstimo pessoal. Você pode se surpreender ao descobrir que empréstimos pessoais são mais baratos, apesar da taxa de juros nominalmente mais alta.
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2. Cartões de Crédito
Assim como os empréstimos pessoais oferecem uma alternativa não segura aos empréstimos sobre o valor do patrimônio, os cartões de crédito oferecem uma alternativa não segura aos HELOCs.
A mesma lógica se aplica: mesmo que as taxas de juros sejam mais altas para cartões de crédito, elas não têm custos de fechamento massivos. Muitos cartões também não vêm com taxas iniciais ou anuais..
E mesmo que você goste da ideia de sacar dinheiro de um HELOC, ainda pode emprestar dinheiro de um cartão de crédito. As taxas típicas de adiantamento em dinheiro caem na faixa de 3% a 4%, ainda muito mais baixa do que você pagaria nos custos totais de fechamento HELOC.
Escopo esses cartões de crédito com baixa TAEG, que podem cobrar juros marginalmente mais altos do que um HELOC sem nenhuma das cobranças de liquidação íngremes.
3. Refinanciamento
Sim, você precisa considerar cronogramas de amortização e credores fraudulentos, torcendo o braço para refinanciar. Mas o refinanciamento ainda é uma opção como alternativa aos empréstimos sobre o valor do imóvel e HELOCs.
Se você atualmente possui uma hipoteca de juros altos que não está muito adiantada em sua amortização, pode achar que faz sentido refinanciar um empréstimo com juros mais baixos. Por exemplo, se você comprou sua casa com pouco crédito e, desde então, aumentou sua pontuação de crédito em 100 pontos, poderá encontrar opções de empréstimo muito mais baratas disponíveis hoje.
4. Hipotecas reversas
Para proprietários aposentados com mais de 62 anos, as hipotecas reversas oferecem uma fonte adicional de renda.
Hipotecas reversas vêm em várias cores; você pode receber um pagamento fixo, receber pagamentos mensais ou optar por uma linha de crédito semelhante a um HELOC. Ou, nesse caso, você pode escolher uma combinação dessas opções.
Ao contrário dos empréstimos tradicionais, você nunca efetua pagamentos de uma hipoteca reversa. Quando você morre ou vende a propriedade, o credor recebe seu dinheiro de volta.
Como você não faz pagamentos mensais, sua pontuação de crédito não importa. Mas só porque você não faz pagamentos, isso não significa que o empréstimo é gratuito. Espere pagar todos os encargos tradicionais de liquidação, mais um prêmio anual de hipoteca de 1,5%.
Faça sua lição de casa em hipotecas reversas antes de pedir uma emprestada. Eles são incomuns e fáceis de entender mal, mas podem oferecer a renda necessária para aposentados sem dinheiro..
5. Fundos Privados
Ninguém diz que você precisa pedir emprestado a um banco ou credor corporativo. Você pode pedir emprestado a amigos e familiares e pagar juros e taxas consideravelmente mais baixos.
Na minha experiência, nem ocorre aos “credores” privados cobrar taxas porque eles não estão seguindo o modelo de negócios de um credor. Em vez disso, pensam como investidores, procurando riscos e retornos. Ao abordá-los para discutir empréstimos, não ofereça taxas antecipadas, mas ofereça altas taxas de juros para satisfazer seu desejo de retornos fortes.
Para garantir que você é um investimento de baixo risco, ofereça garantias. Você pode deixá-los guardar uma joia valiosa ou a escritura de seu carro ou até de sua casa - algo que serve para acalmar sua mente sem que você precise pagar do próprio bolso por grandes custos de fechamento.
Assim como nos outros tipos de crédito não garantido descritos acima, o que você perde com juros mais altos se recupera nos custos de liquidação evitados. E sua irmã provavelmente não vai expulsá-lo de sua casa se você não pagar a tempo. Provavelmente.
6. Aumente sua taxa de poupança e evite totalmente a dívida
Sim, tecnicamente existe uma boa dívida. Por definição, uma boa dívida torna você mais rico a longo prazo; exemplos incluem empréstimos para estudantes e empréstimos para propriedades de investimento, os quais podem aumentar sua renda. Mas pouquíssimos proprietários de imóveis contratam empréstimos para aquisição de imóveis ou HELOC para fins de "boa dívida".
Em vez de sobrecarregar-se com a dívida de capital próprio, faça um favor ao seu futuro e aumente sua taxa de poupança. Gastar menos e economizar mais pode não ser tão sexy quanto conseguir o dinheiro certo para instalar a piscina neste momento, mas é como você sai à frente no jogo da construção de riqueza.
Para uma maneira fácil de aumentar sua taxa de poupança, considere a invasão de residências para eliminar o pagamento da habitação. Em seguida, você pode tirar suas economias todos os meses e investi-las em uma conta de investimento com M1 Finanças ou colocá-lo em uma conta de construtor de poupança de alto rendimento com CIT Bank.
Palavra final
Havia um ditado que os especialistas adoravam dar a volta depois da crise imobiliária de 2008. Eles criticaram os proprietários de casas por "usarem suas casas como um caixa eletrônico".
Sim, foi condescendente. Mas não se enganem, eles estavam conversando sobre pessoas pegando empréstimos para aquisição de imóveis e HELOCs para que pudessem gastar seu patrimônio agora, em vez de esperar até perceberem esses ganhos vendendo suas casas..
Ao avaliar suas opções para pedir dinheiro emprestado, sempre tome cuidado para executar o custo total da vida útil do empréstimo. Compare não apenas os prós e contras dos HELOCs e empréstimos sobre o valor do imóvel, mas também as alternativas descritas acima. E tenha cuidado especial para não ficar complacente ao gastar US $ 5.000 em custos de fechamento simplesmente porque parece pequeno no contexto de um valor residencial de US $ 250.000.
Você fez um empréstimo HELOC ou home equity? Qual foi sua experiência com ele?
