VA Streamline Refinance (IRRRL) - Benefícios, Elegibilidade e Como se Inscrever

Se você ingressou nas forças armadas e agora deseja comprar uma casa, pode se beneficiar substancialmente de um empréstimo lastreado em VA. Se você já possui um empréstimo lastreado em VA, ainda pode aproveitar algumas ofertas atraentes.

Por exemplo, se você mora em uma casa comprada com um empréstimo garantido por VA, pode refinanciar sua hipoteca usando uma ferramenta disponível apenas para proprietários elegíveis para VA: o Empréstimo para refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL) ou VA simplifica o refinanciamento.

Dependendo da sua situação, um IRRRL pode reduzir as taxas de juros vitalícias em milhares de dólares. Também é menos estressante e tem custo mais baixo do que outras opções de refinanciamento, incluindo refinanciamento de saque apoiado em VA.

Veja como economizar muito.

O que é o VA Streamline Refinance (IRRRL)?

Um empréstimo de refinanciamento otimizado para VA permite reduzir a taxa de juros ou garantir condições mais favoráveis em um empréstimo residencial lastreado em VA existente. Os usos típicos incluem:

Refinanciamento para um empréstimo de taxa mais baixa com um termo idêntico (por exemplo, refinanciamento de uma hipoteca de taxa fixa de 6% APR de 30 anos para uma hipoteca de taxa fixa de 4% de APR de 30 anos)
Refinanciar para um empréstimo de prazo mais curto, o que pode resultar em uma taxa de juros mais alta, mas um pagamento vitalício mais baixo (por exemplo, refinanciar um empréstimo de taxa fixa de 30 anos em um empréstimo de taxa fixa de 15 anos)
Refinanciar uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em uma hipoteca de taxa fixa antes que a taxa do ARM se ajuste para cima

Muitos credores hipotecários oferecem empréstimos para refinanciar o VA, mas outros não. Tarifas, termos e variam de acordo com o credor, portanto, compre antes de fazer sua escolha.

Benefícios do VA Streamline Refinance

Potencial sem custos diretos. Você tem permissão para transferir todas as taxas e custos associados ao seu IRRRL para o principal do empréstimo, sem custos diretos. Este é um benefício incrível para os proprietários com fluxo de caixa limitado ou orçamentos apertados. No entanto, aumenta o principal do empréstimo e, portanto, o pagamento mensal - geralmente em apenas alguns dólares por mês, mas possivelmente mais, dependendo do prazo do empréstimo.
Não é necessária verificação de crédito. O VA não exige verificações de crédito para otimizar candidatos a refinanciamento. No entanto, alguns credores o fazem, portanto, não deixe de perguntar durante sua consulta inicial.
Nenhuma avaliação necessária. O VA não requer avaliações para otimizar empréstimos de refinanciamento. Novamente, alguns credores o fazem e muitos repassam o custo (normalmente de US $ 300 a US $ 500) aos proprietários. Se possível, procure um credor que não exija uma avaliação.
Pode reduzir o prazo do empréstimo. Alguns credores oferecem IRRRLs que reduzem o prazo do empréstimo original - mais comumente, de 30 anos para taxa fixa a 15 anos para taxa fixa. Se você deseja pagar sua casa mais rapidamente e economizar milhares de juros, esse é um grande benefício. No entanto, a redução do prazo do empréstimo resulta inevitavelmente em um pagamento mensal mais alto, possivelmente além dos limites do fluxo de caixa atual da sua família.
Pode ser usado em uma hipoteca presumida. Os empréstimos do VA são aceitáveis, o que significa que são transferíveis de uma parte (o vendedor) para outra (o comprador) com alterações mínimas nas taxas e termos. Se você assumiu uma hipoteca lastreada em VA existente, poderá refinanciar posteriormente com um IRRRL.
Oportunidade de financiar melhorias domésticas com eficiência energética. Embora os IRRRLs não permitam que você peça emprestado contra o patrimônio da sua casa, há uma exceção importante: você pode emprestar até US $ 6.000 (mais sob certas circunstâncias limitadas) para financiar melhorias residenciais com eficiência energética que reduzem seus custos com serviços públicos. Como existem muitos créditos fiscais estaduais e federais de eficiência energética disponíveis para essas melhorias, sua economia total com esse benefício pode ser ainda maior do que sua economia de serviços públicos.

Limitações de refinanciamento do VA Streamline

Sem capacidade de levantamento. Esse é um dos maiores inconvenientes de um IRRRL e um ponto-chave de distinção entre IRRRLs e empréstimos de refinanciamento de saque apoiados por VA. Diferentemente dos empréstimos para refinanciamento de saque, os empréstimos IRRRL não podem ser usados para extrair valor em dinheiro da propriedade, exceto conforme necessário para financiar melhorias residenciais com eficiência energética dentro dos limites legais. Se você deseja emprestar contra o valor da sua casa para financiar projetos importantes de melhoramento da casa, como reformar sua cozinha ou adicionar uma sala de bônus acima de sua garagem, você precisa de um empréstimo de refinanciamento.
O empréstimo original deve ter o respaldo do VA. O empréstimo refinanciado deve ser respaldado pelo programa VA Home Loan Guaranty. Você não pode usar um empréstimo de refinanciamento de VA para obter uma taxa de juros mais baixa ou condições mais favoráveis em um empréstimo que não seja do VA.
O empréstimo original deve ser atual. O empréstimo refinanciado deve ser atual e não ter mais de um atraso de pagamento nos últimos 12 meses.
Casa deve ser ocupada anteriormente. Para obter um empréstimo de refinanciamento otimizado para VA, você deve certificar que anteriormente ocupava a casa. Isso é mais tolerante do que o requisito de ocupação para outros tipos de empréstimos de VA, o que obriga a jurar que pretende ocupar (para uma compra ou empréstimo para construção nova) ou que atualmente ocupa (para um refinanciamento de saque) a casa. Não é incomum que os proprietários se mudem de suas casas após refinanciar com um IRRRL, comprando uma nova casa (ou mudando para uma segunda casa anterior) e mantendo a propriedade refinanciada para obter renda..
A taxa de juros geralmente não pode aumentar. Seu VA simplificar o empréstimo de refinanciamento geralmente não pode resultar em uma taxa de juros mais alta. A principal exceção a essa regra envolve o refinanciamento de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa: se o refinanciamento ocorrer antes que a taxa do BRAÇO seja ajustada para cima, o novo empréstimo de taxa fixa provavelmente terá uma taxa de referência mais alta.
O produto não pode ser usado para pagar qualquer outro empréstimo. Você não pode usar os recursos do seu IRRRL para pagar qualquer empréstimo que não seja a hipoteca original da propriedade. Isso inclui segundas hipotecas subordinadas à hipoteca original.

Taxas de refinanciamento do VA Streamline

A taxa mais importante e incomum associada ao refinamento otimizado do VA é a taxa de financiamento do VA.

A maioria dos empréstimos do programa VA Home Loan Guaranty possui uma taxa de financiamento, que pode atingir 3% do principal de empréstimo para certos tipos de empréstimo. No entanto, a taxa de financiamento é fixada em 0,50% do principal de empréstimo para a maioria dos mutuários e 0,00% para os mutuários com incapacidades permanentes relacionadas ao serviço, de acordo com o Cronograma do VA para deficiências de classificação.

Custos finais

Como todos os empréstimos hipotecários, os empréstimos de refinanciamento VA otimizam custos de fechamento adicionais. Estes tendem a ser inferiores aos custos associados a empréstimos de refinanciamento de saque ou empréstimos de compra, porque os empréstimos de refinanciamento de VA simplificam a origem dos credores e porque as taxas de refinanciamento de VA são restritas por lei. Lembre-se de que você pode acumular todos esses custos no seu empréstimo, para que não seja necessário pagar nada adiantado.

Os custos de fechamento comuns associados aos IRRRLs incluem:

Impostos de propriedade pré-pagos. Isso normalmente cobre o pagamento mais próximo do imposto predial. Dependendo do valor da sua casa e das taxas de imposto sobre a propriedade local, ela pode variar de algumas centenas a vários milhares de dólares.
Seguro de Perigo Pré-pago. Isso cobre os prêmios de seguro do proprietário para o ano em que o refinanciamento ocorre. Geralmente é pago fora do fechamento e pode não ser aplicável se sua apólice de seguro de risco já tiver sido paga.
Pesquisa por Título. Uma pesquisa de título examina a cadeia de propriedade e propriedade de sua propriedade, garantindo que não haja ônus ou convênios (e que você mantenha um título limpo da propriedade). As pesquisas de títulos geralmente custam menos de US $ 400.
Título Seguro. O seguro de título protege seu interesse na propriedade e cobre os custos de correção de defeitos descobertos na pesquisa inicial de títulos. Os custos podem variar substancialmente por jurisdição e complexidade, mas US $ 1.000 é uma referência justa. A boa notícia para os compradores em mercados caros é que o custo subjacente da propriedade tem impacto limitado nos custos de seguro de propriedade.
Gravação. O custo de registrar a transação com a jurisdição apropriada, geralmente a cidade ou município em que a propriedade está localizada. Geralmente é de US $ 100 a US $ 200, mas cada jurisdição tem uma taxa diferente.
Determinações de Inundações e Avaliações Ambientais. Uma determinação de inundação coloca a propriedade nos mapas de inundação atuais e certifica se é necessário um seguro contra inundações. Em certos casos, é necessário um monitoramento contínuo das inundações. Em algumas áreas, são necessárias outras avaliações e certificações ambientais - por exemplo, colocação em zonas de risco de incêndio na Califórnia. Espere pagar cerca de US $ 20 por uma determinação de inundação e mais se forem necessárias avaliações adicionais ou monitoramento contínuo.
Taxa de Originação. Esse é um dos maiores custos de fechamento associados aos empréstimos para refinanciamento de VA. Também é bastante vago. Os credores costumam dobrar diversos custos de fechamento, incluindo taxas de custódia e taxas de documentos, na taxa de originação, por isso é importante perguntar exatamente o que está incluído. Por lei, a VA simplifica os encargos de originação de refinanciamento limitados a 1% do valor do empréstimo.

Cada credor é diferente, e isso não pretende ser uma lista exaustiva dos custos de fechamento associados aos IRRRLs. Antes de escolher um parceiro de refinanciamento otimizado para VA, compre ao redor para ter uma noção das tarifas, termos e taxas cobradas em sua área.

Requisitos de elegibilidade do VA Streamline Refinance

Para se qualificar para qualquer empréstimo lastreado em VA, você deve ser um membro atual ou antigo das Forças Armadas, da Guarda Nacional, da Reserva Especial ou de determinadas instituições e organizações militares adjacentes, ou o cônjuge sobrevivente de um membro falecido desses grupos. Se você é um ex-membro, deve ter recebido alta de uma maneira “diferente de desonrosa”.

Sua elegibilidade depende do ramo de serviço, da duração do serviço e das datas do serviço:

Pessoal das Forças Armadas. Todo o pessoal atual e honorável das Forças Armadas que serviu após 2 de setembro de 1980 é elegível para empréstimos com VA, depois de prestar pelo menos 24 meses consecutivos de serviço. Além disso, quem é chamado para a ativa pelo menos uma vez durante a carreira é elegível após cumprir entre 90 e 181 dias na ativa, dependendo das datas da turnê. Antes de 8 de setembro de 1980, o pessoal das Forças Armadas demitido com honras que serviu em certas campanhas formais no exterior (incluindo a Guerra do Vietnã e a Guerra da Coréia) é elegível após cumprir entre 90 e 181 dias consecutivos em serviço ativo. O pessoal atual das Forças Armadas é elegível após cumprir 90 dias consecutivos em serviço ativo.
Guarda Nacional e Pessoal da Reserva Especial. O pessoal da Guarda Nacional e da Reserva Especial (reservistas) de alta honoração que serviu depois de 2 de agosto de 1990 é elegível após registrar pelo menos 90 dias consecutivos de serviço ativo. O pessoal da Guarda Nacional e da Reserva Especial que não atende a esses critérios ainda é elegível após registrar pelo menos seis anos consecutivos de serviço.
Cônjuges sobreviventes. Os cônjuges sobreviventes dos membros falecidos do serviço são elegíveis para empréstimos garantidos por VA sob certas condições. As classes de cônjuges sobreviventes elegíveis incluem cônjuges não casados cujos parceiros morreram enquanto estavam em serviço (não necessariamente em combate); cônjuges não casados cujos cônjuges morreram de deficiências relacionadas ao serviço, como queimaduras graves; se casaram com cônjuges sobreviventes com pelo menos 57 anos e que se casaram após 16 de dezembro de 2003; e cônjuges sobreviventes de veteranos 100% deficientes que morreram, mas cujas mortes não resultam necessariamente de suas deficiências.
Campanha naturalizada de veteranos de cidadãos dos EUA. Veteranos que serviram em militares aliados dos EUA (como o Canadá ou o Reino Unido) durante a Segunda Guerra Mundial e posteriormente se tornaram naturalizados, cidadãos dos EUA são elegíveis para VA.
Membros de organizações militares alinhadas. Esse grupo diverso inclui ex-cadetes da Academia Militar dos EUA, da Academia da Força Aérea ou da Academia da Guarda Costeira; funcionários atuais ou antigos do serviço público de saúde; ex-soldados na Academia Naval dos EUA; e oficiais atuais ou antigos da Administração Nacional Oceânica e Atmosférica.

Informações completas sobre elegibilidade estão disponíveis na tabela de elegibilidade do VA.

Obtenção de um certificado de elegibilidade (CoE)

Como você só pode usar um IRRRL em uma casa comprada com um empréstimo de VA, a qualificação para um IRRRL é mais fácil do que a qualificação para um empréstimo de refinanciamento ou compra garantida por VA ou saque. Em vez de solicitar um novo Certificado de Elegibilidade (CoE) que comprove sua elegibilidade para o programa de empréstimo do VA, você pode simplesmente reutilizar o seu CoE existente (também descrito como usando o seu "direito" de empréstimo do VA).

Alguns membros atuais e antigos do serviço usam seus direitos iniciais de VA para garantir hipotecas de taxa ajustável com taxas de juros iniciais muito baixas e, em seguida, usam um empréstimo de refinanciamento otimizado para garantir uma hipoteca de taxa fixa antes que a taxa de seu BRAÇO seja ajustada para cima. Isso pode economizar muitos milhares de dólares durante a vida de um empréstimo, por isso vale a pena analisar os números para determinar se faz sentido na sua situação.

Se você decidir fazer um ARM em uma propriedade recém-adquirida com a intenção de refinanciar antes que sua taxa seja ajustada para cima, use esta tabela para determinar o que você precisa para provar sua elegibilidade para um empréstimo de compra lastreado em VA:

Veteranos das Forças Armadas. Você deve fornecer o Formulário 214 do Departamento de Defesa (DD214). As seções mais importantes a serem concluídas são os itens 24 e 28, que explicam a natureza de sua separação e o caráter de seu serviço..
Membros do serviço ativo. Você deve fornecer uma declaração de serviço assinada pelo seu comandante ou oficial de pessoal relevante, descrevendo a data de entrada em serviço e a perda de tempo de serviço (se houver).
Reservistas atuais ou antigos e membros da Guarda Nacional com experiência ativa. Você deve fornecer DD214, incluindo a natureza da sua separação e caráter de serviço.
Reservistas atuais e membros da Guarda Nacional sem experiência ativa. Você deve enviar uma declaração de serviço assinada pelo seu comandante ou oficial de pessoal relevante.
Reservistas dispensados sem experiência ativa. Você deve fornecer uma cópia da declaração mais recente dos pontos de aposentadoria e evidência aceitável de serviço honorável, que pode variar de acordo com o caso.
Membros da Guarda Nacional dispensados sem experiência ativa. Você deve fornecer registros de serviço separados e relatórios de separação para cada período de serviço. Como alternativa, você pode fornecer um extrato contábil de pontos de aposentadoria, juntamente com evidências aceitáveis de serviços honoráveis.
Benefícios do cônjuge sobrevivo que recebe dependência e indenização (DIC). Você deve enviar o DD214 do veterano e preencher o Formulário VA 26-1817.
Cônjuge sobrevivo que não recebe benefícios do DIC. Você deve fornecer o DD214, o VA Formulário 21-534 do veterano, a certidão de óbito do veterano ou o relatório de baixas do Departamento de Defesa (DD1300) e sua licença de casamento para o escritório local de Remuneração e Pensão da VA.

Palavra final

Mesmo pequenas alterações na taxa de juros da sua hipoteca podem ter um impacto enorme no custo de propriedade da sua casa. Em uma hipoteca de US $ 200.000 com prazo fixo de 30 anos, reduzir a taxa de 6% para 5% economiza mais de US $ 45.000 durante a vida do empréstimo. Em hipotecas maiores, com taxas de juros mais altas e reduções mais acentuadas, a economia potencial é muito maior.

Os empréstimos de refinanciamento otimizados da VA foram projetados para simplificar o processo de redução dos custos da vida útil dos empréstimos hipotecários garantidos por VA. Se sua principal motivação para refinanciar seu empréstimo VA atual é reduzir o custo total (em vez de pedir empréstimos contra o patrimônio de sua casa para financiar projetos de melhoramento da casa), usar um refinanciamento otimizado de VA não é acéfalo. Você pode salvar milhares - e desfrutar da sua casa nos próximos anos.

Para obter respostas para o restante de suas perguntas sobre hipotecas, consulte nossos outros guias imobiliários.

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