O que é um VA Home Loan - Elegibilidade, benefícios e limites de hipoteca

Para ajudar a compensar sacrifícios pessoais, o pessoal das Forças Armadas desfruta de muitos benefícios financeiros diretos e indiretos.

Se você é um membro atual ou antigo das Forças Armadas e está pensando em comprar uma casa, há um benefício que você necessidade para saber mais sobre: o empréstimo do VA. Continue lendo para saber como você pode economizar milhares de dólares como proprietário.

O que é um empréstimo VA?

De acordo com o Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA, um empréstimo do VA é "um benefício da garantia do empréstimo à habitação ... para ajudá-lo a comprar, construir, reparar, reter ou adaptar uma casa para sua ocupação pessoal". É um dos melhores benefícios financeiros que os militares podem receber.

VA Loan Basics

Como hipotecas convencionais, a maioria dos empréstimos VA são emitidos por credores privados. No entanto, eles são apoiados (na maioria dos casos, até US $ 417.000 em valor do empréstimo) pela plena fé e crédito do governo federal dos EUA.

Essa garantia reduz o risco para os credores e permite que eles ofereçam condições mais favoráveis, incluindo, potencialmente, taxas de juros mais baixas e uma isenção de seguro de hipoteca privada (PMI) em empréstimos com taxas de empréstimo / valor (LTV) superiores a 80%.

Também permite que os credores originem empréstimos de compra de VA sem necessidade de pré-pagamento - colocando a casa própria ao alcance de membros do serviço com economia pessoal limitada. Empréstimos convencionais exigem adiantamentos - geralmente até 20% do valor da propriedade. Outros tipos de empréstimos amigáveis ao proprietário, como empréstimos da FHA, também exigem dinheiro.

História do Programa de Empréstimos VA

O Governo Federal garantiu empréstimos habitacionais a veteranos desde 1944, quando o Congresso aprovou a Lei de Reajustamento dos Militares (SRA). O SRA autorizou o VA a garantir empréstimos à habitação feitos por credores qualificados.

Inicialmente, essa autorização abrangia apenas empréstimos concedidos a veteranos que adquiriam casas não modulares. Em 1970, o Congresso alterou o SRA para cobrir empréstimos feitos em casas móveis. Em 1992, a lei foi ampliada para praticamente todos os serviços ativos e dispensou honorários de veteranos das Forças Armadas, além de membros da Reserva do Exército e da Guarda Nacional que serviram com honra por pelo menos seis anos. Em alguns casos, os ex-cônjuges dos membros do serviço também são elegíveis para garantias de empréstimos de VA.

O SRA oferece outros benefícios e proteções financeiras para certas classes de membros do serviço, incluindo um limite máximo de 6% nas taxas de juros de hipotecas durante o serviço ativo.

Tipos de empréstimos e doações VA

Os empréstimos e as doações financeiras do VA são de vários tipos:

Empréstimo de compra: Um empréstimo de compra foi criado para ajudar um membro qualificado do serviço a financiar uma compra de casa ocupada pelo proprietário sem dinheiro para baixo. Os empréstimos para compra podem fazer um dos seguintes: comprar uma casa isolada existente; comprar uma unidade de condomínio em um projeto aprovado pela VA; construir uma nova casa de construção; comprar e renovar simultaneamente uma casa (semelhante a um empréstimo de reabilitação FHA 203k); ou comprar uma casa ou lote fabricado para uma casa fabricada já detida.
Empréstimo de refinanciamento de saque: Um empréstimo de refinanciamento de saque é projetado para substituir uma hipoteca existente em uma casa que o mutuário já possui e fornecer ao mutuário um pagamento em dinheiro de montante fixo sem restrições. A hipoteca existente não precisa necessariamente ser um empréstimo do VA. Os empréstimos para refinanciamento de saque são semelhantes aos empréstimos sobre o valor do imóvel, que também permitem emprestar contra o valor da sua casa, mas diferem em alguns aspectos importantes: eles substituem as hipotecas existentes (empréstimos para o valor do imóvel não), geralmente (mas nem sempre) têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos sobre o patrimônio da casa, e têm custos de fechamento (os empréstimos sobre o patrimônio da casa não). Muitos credores permitem índices de empréstimo / valor de até 100% nos empréstimos de refinanciamento de saque, respaldados por VA, em oposição a 80% na maioria dos empréstimos e linhas de crédito para ações em casa. Portanto, se você ainda deve US $ 100.000 em uma hipoteca de US $ 150.000 e sua casa vale US $ 200.000, seu empréstimo de refinanciamento de saque pode ser tão grande quanto US $ 200.000 - dos quais US $ 100.000 estão disponíveis para sacar e fazer o que bem entender.
Empréstimo para refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL): Também conhecido como VA Streamline Refinance Loan, este produto permite refinanciar um empréstimo VA existente e garantir uma taxa de juros mais baixa sem passar pelo processo de solicitação de empréstimo VA pela segunda vez. Ao contrário dos empréstimos para refinanciamento de saque, os IRRRLs não podem ser usados para obter dinheiro para o seu patrimônio em casa, com exceção de uma provisão de US $ 6.000 para projetos de melhoria da casa com eficiência energética. Embora você não precise se submeter a uma verificação de crédito ou outros aspectos do processo típico de subscrição de hipotecas, é necessário provar que mora na casa contra a qual o empréstimo é garantido.
Programa de Empréstimos Diretos para os Nativos Americanos (NADL): Este é um tipo de empréstimo VA mais novo e menos comum, projetado especificamente para membros de serviço e veteranos de origem nativa americana. Ao contrário dos empréstimos para compra e refinanciamento, é um empréstimo direto, o que significa que o VA atua como credor e prestador de serviços. Ele é sempre estruturado como um empréstimo de taxa fixa de 30 anos e deve ser usado para “financiar a compra, construção ou melhoria de casas no Federal Trust Land (terreno de reserva) ou refinanciar uma NADL anterior para reduzir a taxa de juro."
Subsídios de Habitação Adaptada: Esses dois produtos que não são empréstimos (bolsas especialmente adaptadas para moradia e bolsas especiais para adaptação à moradia) são para veteranos com “deficiências permanentes e totais relacionadas ao serviço” ou deficiências que se qualificam para uma compensação de incapacidade de 100% de acordo com o VA Schedule for Rating Disabilities e são não se espera que melhore com o tempo. As deficiências elegíveis incluem a perda do uso de ambas as pernas ou braços, perda do uso de uma perna e um braço, queimaduras graves e cegueira em ambos os olhos e lesões respiratórias graves. Os veteranos podem usar ambos os subsídios para financiar ou compensar o custo de construção de moradias adaptadas para deficientes desde o início, compra de moradias já adaptadas, compra e adaptação de moradias atualmente não adaptadas ou adaptação de moradias já existentes.

Taxa de financiamento do VA

Os empréstimos hipotecários do VA têm uma taxa especial que não se aplica a outros empréstimos hipotecários: a taxa de financiamento do VA. Essa taxa varia de acordo com o ramo de serviço e o adiantamento do solicitante, mas geralmente varia de 0,5% a 3,3% do preço de compra.

A estrutura da taxa é a seguinte:

Aquisição de primeira compra e saque de refinanciadores (veteranos): 2,15% para adiantamentos inferiores a 5% (incluindo nenhum adiantamento); 1,50% para adiantamentos entre 5% e 10%; 1,25% para adiantamentos de 10% ou mais
Mutuários de refinanciamento de primeira compra e retirada (reservistas e guarda nacional): 2,40% para adiantamentos inferiores a 5% (incluindo nenhum adiantamento); 1,75% para adiantamentos entre 5% e 10%; 1,50% para adiantamentos de 10% ou mais
Mutuários subsequentes de refinanciamento de compra e saque (veteranos): 3,30% para adiantamentos inferiores a 5% (incluindo nenhum adiantamento); 1,50% para adiantamentos entre 5% e 10%; 1,25% para adiantamentos de 10% ou mais
Mutuários subsequentes de refinanciamento de compra e saque (reservistas e guarda nacional): 3,30% para adiantamentos inferiores a 5% (incluindo nenhum adiantamento); 1,75% para adiantamentos entre 5% e 10%; 1,50% para adiantamentos de 10% ou mais
IRRRLs (todas as classes de membros de serviço): 0,50%
Empréstimos do programa NADL (todas as classes de membros de serviço): 1,25% para um empréstimo de compra; 0,50% para um empréstimo de refinanciamento
Empréstimos à habitação fabricados e não permanentemente afixados (todos os tipos e classes): 1,00%
Veteranos com deficiências relacionadas ao serviço (todos os tipos): 0,00%

Você pode pagar a taxa de financiamento no fechamento ou agrupá-lo no valor do seu empréstimo, embora o pacote produza um pagamento mensal maior. Para uma visão geral completa das taxas de financiamento da VA, consulte a Tabela de taxas de financiamento da VA.

Benefícios e limitações do empréstimo VA

Os empréstimos de VA têm alguns benefícios úteis (e potencialmente lucrativos) não disponíveis para outras classes de mutuários:

Nenhum adiantamento necessário: Para os tomadores de empréstimos sem dinheiro, essa é a maior vantagem de um empréstimo lastreado em VA. A maioria dos outros tipos de empréstimos hipotecários requer pelo menos 3% e muitos credores preferem 10% ou mais. Esteja avisado de que alguns credores ainda solicitam adiantamentos de empréstimos de VA, mas o setor é competitivo e você provavelmente poderá comprar ao redor para evitar esse requisito.
Não é necessário PMI: Os empréstimos garantidos por VA não requerem seguro de hipoteca privada. Por outro lado, empréstimos convencionais emitidos com mais de 80% do LTV exigem PMI até o LTV do mutuário cair abaixo de 78% (ou 80% se o mutuário solicitar a remoção antecipada do PMI). Dependendo do principal do empréstimo e do valor do adiantamento, isso pode economizar de alguns dólares a várias centenas de dólares por mês em relação a um empréstimo convencional com o PMI.
Subscrição relativamente indulgente: Os credores mantêm os solicitantes qualificados de empréstimos de VA com menores padrões de crédito do que os solicitantes de empréstimos hipotecários convencionais. Mesmo se você tiver crédito justo ou médio, ainda poderá se qualificar para um empréstimo lastreado em VA.
Limites dos custos de fechamento necessários: Os mutuários qualificados para empréstimos de VA não precisam pagar certos custos de fechamento, incluindo taxas de subscrição, encargos judiciais, honorários advocatícios e taxas de processamento de documentos. O credor pode compensar parcialmente suas perdas com esses itens não permitidos cobrando ao mutuário uma taxa de originação de até 1% do principal do empréstimo. Caso contrário, o vendedor pode concordar em pagá-los (como é comum que os vendedores paguem os custos de fechamento), o agente do comprador pode emitir um crédito de agente no fechamento e receber uma comissão sobre a comissão, ou o credor pode simplesmente comer o custo por meio de um credor no fechamento. Os credores estão autorizados a cobrar dos devedores elegíveis para VA por determinados itens de fechamento, incluindo seguro de propriedade, um relatório de crédito, avaliação de propriedades, pesquisa de propriedades e registro.
Inspeção VA para novas casas de construção: Quando um empréstimo do VA é usado para financiar uma nova casa de construção, o VA envia inspetores licenciados para avaliar o progresso da construção e confirmar se a casa atende às especificações do VA. No mínimo, o construtor é obrigado a fornecer uma garantia de um ano para a nova casa. Alguns construtores oferecem garantias até 10 anos, proporcionando tranqüilidade crucial para os novos proprietários.
Sem multas de pré-pagamento: Os empréstimos do VA não têm multas de pré-pagamento. Se você deseja evitar cobranças de juros, acelerando o pagamento do seu empréstimo ou efetuando pagamentos adicionais em relação ao principal, poderá fazê-lo sem multas. Alguns credores cobram multas substanciais por pré-pagamento - geralmente chegando a 80% dos juros de seis meses, que podem chegar a mais de US $ 10.000 em um empréstimo grande..
Assumability: Os empréstimos do VA são assumable, o que significa que podem ser transferidos do vendedor para o comprador com uma alteração mínima (ou nenhuma) nas taxas e termos. Isso é extremamente útil em um ambiente crescente de taxa de juros. No entanto, o comprador ainda precisa cobrir a diferença entre o saldo remanescente do empréstimo e o valor avaliado da casa, colocando dinheiro ou retirando uma segunda hipoteca.

Limitações do empréstimo VA

Os empréstimos VA possuem algumas limitações e restrições significativas:

Principal Empréstimo: Embora não haja limite superior ao valor do imóvel ao qual seu empréstimo está vinculado, o VA garante os valores do principal de empréstimo apenas até US $ 417.000 - o limite entre hipotecas convencionais e jumbo. Esse limite superior pode ser aumentado em certas regiões com altos custos de moradia, principalmente no Alasca, Havaí e nas principais áreas metropolitanas costeiras, como São Francisco.
Avaliação de refinanciamento de saque e LTV: Os credores normalmente limitam os LTVs de refinanciamento de saque a 100%, o que significa que você não pode emprestar mais do que o valor avaliado de sua casa. É necessária uma avaliação durante o processo de subscrição.
Taxa de juros IRRRL: A menos que você esteja refinanciando uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em um produto de taxa fixa, a taxa de juros do seu IRRRL deve ser menor que a taxa do seu empréstimo original.
Restrições do IRRRL sobre os rendimentos: Você deve usar os recursos do IRRRL para pagar o empréstimo VA existente ou investir em atualizações qualificadas de eficiência energética.

Requisitos de elegibilidade para empréstimos do VA

Os requisitos de elegibilidade para empréstimos VA variam de acordo com o ramo de serviço do requerente, a duração e as datas do serviço e o status de quitação. (Os membros do serviço desonrosamente dispensados não são elegíveis para empréstimos de VA em nenhuma circunstância.)

Requisitos de elegibilidade para membros de serviço com dispensa não desonrosa

Desde 8 de setembro de 1980, o pessoal das Forças Armadas que prestou pelo menos 24 meses consecutivos de serviço em funções ativas ou não ativas é elegível para empréstimos de VA. Os convocados para a ativa em qualquer momento da carreira são elegíveis após cumprirem pelo menos 90 a 181 dias na ativa, dependendo de quando o serviço ocorreu. Os que estão atualmente em serviço ativo são elegíveis após cumprirem pelo menos 90 dias consecutivos em serviço ativo.

Desde 2 de agosto de 1990, os funcionários da Guarda Nacional e do Reservista que passaram pelo menos 90 dias consecutivos em serviço ativo são elegíveis para empréstimos do VA. O pessoal da Guarda Nacional e do Reservista que não passou pelo menos 90 dias consecutivos em serviço ativo é elegível depois de registrar pelo menos seis anos em seu respectivo ramo de serviço e atender a qualquer um dos seguintes critérios:

Aposentado (colocado na lista de aposentados)
Transferido para o status Reserva, exceto Reserva Selecionada (incluindo Reserva em espera ou Reserva pronta)
Permanecer no status Reserva Selecionada

Para mais informações, consulte a tabela de elegibilidade do VA.

Outras Classes Elegíveis

Outros também são elegíveis para empréstimos de VA:

Cônjuges sobreviventes: Vários tipos de cônjuges sobreviventes são elegíveis para empréstimos de VA. Isso inclui cônjuges não casados de membros do serviço que morreram no serviço; cônjuges não casados de membros do serviço que morreram de uma deficiência relacionada ao serviço; cônjuges sobreviventes que se casaram novamente após 16 de dezembro de 2003 e depois de completar 57 anos; e cônjuges sobreviventes de veteranos totalmente deficientes cuja morte não pode ser atribuída conclusivamente à deficiência.
Cidadãos norte-americanos naturalizados: Esta classe inclui indivíduos que serviram em certas forças armadas estrangeiras aliadas aos Estados Unidos durante a Segunda Guerra Mundial e posteriormente se tornaram cidadãos dos EUA naturalizados.
Membros de certas organizações de serviços militares: Esta classe inclui indivíduos que atuaram como cadetes na Academia Militar dos EUA, na Academia da Força Aérea ou na Academia da Guarda Costeira; como funcionários do serviço público de saúde; como marinheiros da Academia Naval dos EUA; e oficiais da Administração Nacional Oceânica e Atmosférica.

Obtenção de um certificado de elegibilidade

Depois de determinar que você é elegível para um empréstimo de VA, pode ser necessário obter um certificado de elegibilidade (CoE) para apresentar ao seu credor. Embora você não precise de um CoE para obter um IRRRL, seu credor não originará uma compra de VA ou um empréstimo de refinanciamento de saque sem um CoE válido.

A evidência necessária para obter um CoE varia de acordo com a categoria de membro do serviço. Os requisitos gerais são os seguintes:

Veteranos das Forças Armadas: Formulário 214 do Departamento de Defesa (DD214), incluindo uma explicação completa sobre a natureza da separação e o caráter do serviço.
Membros do serviço ativo: Uma declaração de serviço assinada descrevendo a data de entrada do serviço do membro do serviço, informações pessoais (incluindo data de nascimento e número do Seguro Social) e tempo perdido no serviço (se houver).
Reservistas atuais ou antigos e membros da Guarda Nacional com experiência ativa: Formulário 214 do Departamento de Defesa que descreve a natureza da separação e o caráter do serviço.
Reservistas atuais e membros da Guarda Nacional sem experiência ativa: Uma declaração de serviço assinada descrevendo a duração total do serviço e qualquer tempo perdido.
Reservistas dispensados sem experiência ativa: Evidência de serviço honrado (pode variar caso a caso) e uma cópia da declaração mais recente de pontos de aposentadoria.
Membros da Guarda Nacional dispensados sem experiência ativa: Registros de serviço e relatórios de separação para cada trecho de serviço da Guarda Nacional ou uma declaração contábil de pontos de aposentadoria com evidência de serviço honroso.
Cônjuge sobrevivo que recebe benefícios de compensação de dependência e indenização (DIC): DD214 do veterano (se disponível) e Formulário VA 26-1817.
Cônjuge sobrevivo que não recebe benefícios do DIC: DD214 do veterano (se disponível), Formulário VA 21-534, atestado de óbito ou relatório de vítimas do Departamento de Defesa (DD1300) e licença de casamento. Esses documentos devem ser enviados ao escritório local de Compensação e Pensão VA do cônjuge para processamento.

Como se inscrever no seu CoE
A maneira mais fácil de solicitar um CoE é online, no portal eBenefits do VA. Você também pode solicitar seu credor durante o processo de subscrição, embora nem todos os credores tenham esse recurso.

Se preferir se inscrever off-line, você pode preencher e enviar o Formulário VA 26-1880 (Solicitação de Certificado de Elegibilidade) com a evidência CoE apropriada para sua classe de serviço. Se você é um cônjuge sobrevivente, deve preencher uma cópia em papel do Formulário 26-1817 do VA e entregá-lo ao credor para encaminhamento ao VA ou enviá-lo diretamente para o VA.

Depois de ter seu CoE em mãos, você pode usar o site do VA para encontrar um credor qualificado que origine empréstimos do VA e inicie o processo de subscrição. Saiba mais sobre como solicitar um CoE na página Certificado de elegibilidade do VA.

Palavra final

Servir nas Forças Armadas é uma tarefa pesada - assim como escolher passar a vida com um membro do serviço de carreira. O mínimo que o governo federal pode fazer para honrar e recompensar os sacrifícios feitos pelos prestadores de serviços e seus entes queridos é facilitar a compra de suas próprias casas. Não é de admirar que os credores privados tenham emitido quase 20 milhões de empréstimos garantidos por VA desde o início do programa.

Em um mundo cada vez mais tumultuado e incerto, os encarregados de manter a paz merecem espaços seguros..

Você já aproveitou benefícios como empréstimos do VA? Que outros serviços devem ser oferecidos aos atuais e ex-militares?