Quanta casa posso pagar? - Calculadora de acessibilidade doméstica

Mas quando você se instala em sua nova e bela casa, descobre que não pode relaxar e se divertir. Você está muito ocupado lutando para fazer esses altos pagamentos mensais de hipotecas. Você não tem dinheiro para se divertir e está constantemente estressado com o pagamento de todas as suas contas. É quando o romance azeda.

Para evitar ser pego nesse tipo de relacionamento ruim, você deve planejar com antecedência. Antes de começar a fazer compras, descubra quanta casa você pode pagar. Em seguida, verifique se você está dentro do seu orçamento de compra de casa, recusando-se a procurar algo fora da faixa de preço. Dessa forma, você não correrá o risco de ser varrido por uma casa que só partirá seu coração.

Os perigos de comprar muita casa

Quando você compra mais casa do que pode pagar, não está apenas colocando seu futuro financeiro em risco. Você também está sacrificando sua felicidade aqui e agora. Aqui estão alguns dos problemas que vêm com uma casa muito cara:

Sendo a Casa Pobre. Ser pobre em casa significa que você dedica tanto de sua renda ao pagamento mensal da casa que não resta mais nada. Você está cercado por madeira e mármore lindos, mas está quebrado. A alegria de viver em uma requintada Colonial de quatro quartos desaparece rapidamente quando você nunca pode deixar para lá, porque mesmo um filme ou um jantar fora é demais para o seu orçamento.
Vivendo no limite. Quando você está se esforçando para efetuar o pagamento da hipoteca todo mês, não há espaço de manobra no seu orçamento. Se você sofrer uma queda repentina de renda - digamos, porque suas horas de trabalho são reduzidas - você não poderá pagar os pagamentos. O mesmo poderia acontecer se as suas despesas aumentarem devido a problemas de saúde ou inflação simples e antiga. Isso significa que apenas um pequeno contratempo pode custar sua casa.
Risco de aumento de pagamentos. O risco de você não conseguir pagar seu pagamento da hipoteca é ainda maior se você tiver uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Os ARMs oferecem uma taxa inicial baixa, o que faz parecer que seu pagamento mensal deve ser fácil de gerenciar. No entanto, essa taxa baixa é boa apenas por alguns anos. Depois disso, seu pagamento passa para um nível com base nas taxas de juros atuais. Se você não puder pagar o pagamento novo e mais alto, precisará refinanciar ou perder a casa. Foi o que aconteceu com muitos compradores na crise das hipotecas de 2008.
Stress do dinheiro. Se você tiver sorte, problemas como esses não surgirão. Mas, mesmo que não o façam, apenas saber que podem ser uma fonte constante de estresse. Viver com esse tipo de estresse todos os dias pode prejudicar sua saúde e seus relacionamentos. Pode levar à perda de sono, aumento da pressão arterial e até doenças cardíacas e derrames. Também pode deixá-lo deprimido e irritado com amigos e familiares.
Sacrificando Economias. Quando cada centavo extra está indo em direção à sua hipoteca, você não economiza. Você não pode mais reservar dinheiro para a aposentadoria ou economizar na educação universitária de seu filho. Por ter uma casa confortável agora, você está arriscando todo o seu futuro financeiro - e os filhos de seus filhos.

Determinando o que você pode pagar

É tentador supor que a maneira mais fácil de descobrir quanta casa você pode pagar é perguntar ao seu credor hipotecário. Afinal, você imagina, eles são os especialistas. Se eles disserem que você se qualifica para um empréstimo de US $ 300.000, isso significa que você pode pagar uma hipoteca de US $ 300.000.

Infelizmente, os credores hipotecários não são as melhores pessoas para perguntar. Eles ganham dinheiro fazendo empréstimos, por isso é do interesse deles fazer com que você faça o maior empréstimo possível. Para fazer isso, eles podem conciliar todos os tipos de figuras - juros, pontos, renda - para obter um pagamento mensal que somente se encaixa no seu orçamento. Se você precisar se esticar todo mês para fazer o pagamento da sua casa, bem, isso não é problema deles, desde que você continue fazendo isso.

Isso não quer dizer que todos os credores hipotecários sejam desonestos. A maioria deles não pretende enganar você em um empréstimo que não pode pagar - pelo menos não de propósito. Mas eles ainda têm todos os motivos para incentivá-lo a pedir emprestado o máximo que puder. Além disso, eles simplesmente não sabem tanto sobre sua situação financeira quanto você.

É por isso que vale a pena verificar os números do banco fazendo as contas você mesmo. Olhe para suas finanças, analise os números e crie um pagamento que se encaixe facilmente no seu orçamento - não aquele que você estará lutando para cumprir.

Quando você começa a determinar exatamente quanto casa você pode pagar, as taxas de juros são um primeiro passo importante. Uma diferença de meio ponto pode ser a diferença entre acessível e inacessível. Vá para a Lending Tree e poderá obter uma boa estimativa das taxas atuais em questão de minutos.

Rácio dívida / rendimento

Todos os credores usam a mesma fórmula básica para descobrir quanta casa você pode pagar. É chamado de relação dívida / renda, ou DTI. Essa é a porcentagem da sua renda mensal que é destinada ao pagamento de todas as suas dívidas, incluindo sua hipoteca.

Aqui está um exemplo. Lou e Christy têm uma renda mensal combinada de US $ 7.400. Fora disso, eles pagam:

Empréstimo estudantil para Lou: US $ 600 por mês
Empréstimo estudantil para Christy: US $ 600 por mês
Empréstimo de carro: US $ 300 por mês
Pagamentos mínimos no cartão de crédito de Lou: US $ 200 por mês
Pagamentos mínimos no cartão de crédito da Christy: US $ 150 por mês
Pagamento total da dívida: US $ 1.850 por mês

No entanto, se eles adicionarem um pagamento mensal de hipoteca de US $ 1.500, o pagamento total da dívida aumentará para US $ 3.350. Isso aumentaria seu DTI em mais de 45%. Em outras palavras, quase metade de sua renda a cada mês seria destinada a suas dívidas. A maioria dos bancos concorda que isso é demais, então Lou e Christy provavelmente não se qualificariam para esse empréstimo hipotecário. Dividindo sua dívida total por sua renda de US $ 7.400, o DTI agora é de 25%.

No entanto, se eles pagarem outras dívidas, as coisas parecerão melhores. Por exemplo, se eles puderem pagar um de seus empréstimos estudantis, isso reduziria sua dívida total para US $ 2.750 por mês, para um DTI de 37%. O pagamento de ambos os empréstimos estudantis reduziria sua dívida para US $ 2.150 por mês e seu DTI para 29%. Essa é uma quantia que muitos bancos aprovariam.

Encontre um pagamento acessível

Para descobrir quanto casa você pode pagar, os bancos calculam seu DTI de duas maneiras diferentes. Primeiro, eles analisam o que chamam de "proporção front-end". Esse é o valor da sua renda que o pagamento mensal da habitação - principal, juros, impostos e seguro - consumiria sozinho.

A regra usual é que seu pagamento não chegue a mais de 28% de sua renda total. Por exemplo, olhe Lou e Christy. Sua renda mensal é de US $ 7.400, e 28% disso é de US $ 2.072. Esse é o valor máximo que eles poderiam gastar com o pagamento da casa, se não tivessem outras dívidas..

No entanto, Lou e Christy têm outras dívidas, que também consomem sua renda. Para dar conta disso, os bancos usam o "índice de back-end". Esse é o valor da sua renda que vai para todas as suas dívidas combinadas.

A maioria dos bancos afirma que esse total não deve somar mais de 36% de sua renda total. Para Lou e Christy, esse valor seria de US $ 2.664 por mês. No entanto, suas outras dívidas já lhes custam US $ 1.850 por mês. Isso deixa apenas US $ 814 por mês para gastar em suas hipotecas.

Felizmente para eles, há uma brecha. Os bancos geralmente desejam esticar o índice de back-end para até 43% para "hipotecas qualificadas". São hipotecas que atendem a certas regras que as tornam mais fáceis de pagar. Por exemplo, eles não podem ser hipotecas de balão ou empréstimos com um período apenas de juros.

Usando essa regra, Lou e Christy poderiam pagar até US $ 3.182 por mês em todas as suas dívidas. Menos os US $ 1.850 que eles pagam agora, o que os deixa US $ 1.332 por mês para o pagamento da casa.

Fatores a Considerar

Mesmo se você puder se qualificar para um empréstimo que oferece 43% de DTI, isso não significa que é uma boa ideia. Se você dedicar grande parte de sua renda mensal a dívidas, restará apenas 57% para cobrir todas as outras necessidades. Você precisa descobrir se isso é suficiente para sobreviver antes de tomar uma decisão.

Para determinar o que você pode pagar, considere estes fatores:

Renda Mensal. A primeira coisa que você precisa saber é exatamente quanto dinheiro você traz a cada mês. Isso inclui seu salário e outras fontes de renda, como investimentos. Sua renda total é a base para descobrir quanto você pode pagar pela moradia todos os meses.
Pagamentos de Dívida. Se você já possui dívidas, parte da sua renda mensal já é paga. Descubra quanto você precisa gastar por mês para pagar quaisquer outras dívidas que você possui, como empréstimos para estudantes, empréstimos para carros ou dívidas de cartão de crédito.
Outras despesas. Obviamente, o pagamento da dívida não é sua única despesa. Você também precisa cobrir outras necessidades, como alimentos, serviços públicos, assistência infantil e transporte. Os credores geralmente não perguntam sobre essas despesas ao considerá-lo como um empréstimo. Eles não sabem se você está gastando muito para enviar seus filhos para uma escola particular ou economizando muito vivendo sem carro. Isso é algo que você precisa descobrir por si mesmo. Analise o orçamento da sua casa e descubra quanto dos seus gastos mensais são direcionados às necessidades que você não pode cortar. Se você não tem um orçamento, este é um bom momento para fazer um, pois você provavelmente precisará dele como proprietário.
Poupança. Uma despesa mensal final é o dinheiro que você deseja economizar. Por exemplo, se você está reservando US $ 250 por mês para poupar para a aposentadoria ou financiar um plano de poupança para os seus filhos, esse é outro pedaço da sua renda que você não pode dedicar à moradia.
Fundos disponíveis. Fornecer uma casa não é apenas uma questão de atender aos pagamentos mensais. Você também precisa ter dinheiro disponível para cobrir os custos de entrada e fechamento. O valor pago antecipadamente também afetará os pagamentos mensais. Se você puder pagar um adiantamento grande, não precisará emprestar tanto pela sua hipoteca, o que reduzirá seus pagamentos mensais. Por outro lado, se o valor que você economizou não for suficiente para um adiantamento de pelo menos 20%, você provavelmente terá que pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI). Isso adicionará entre US $ 50 e US $ 200 ao seu pagamento mensal. Analise todos os seus fundos disponíveis, como economias e investimentos, e descubra quanto você pode gastar para comprar sua casa.
Classificação de crédito. Finalmente, você precisa considerar sua pontuação de crédito. Se você tiver um crédito muito bom ou excelente - ou seja, uma pontuação FICO de pelo menos 750 - você se qualificará para as melhores taxas de juros de sua hipoteca, o que manterá seus pagamentos mensais baixos. Por outro lado, se você tiver crédito justo a ruim - não superior a 700 -, provavelmente pagará taxas mais altas, aumentando seus pagamentos. Se você não souber o quão bom é o seu crédito, existem várias maneiras de verificar sua pontuação de crédito gratuitamente. Normalmente, uso o Credit Karma para obter minha pontuação de crédito todos os meses.

Calculadoras Online

Como você pode ver, existem muitos fatores que afetam o pagamento mensal da casa. Tentar somar todos eles e descobrir o que você pode pagar pode ser incrivelmente complicado. Em algum momento do processo, é tentador vomitar e decidir ir com a estimativa do banco, afinal.

Felizmente, você não precisa fazer todas essas contas sozinho. Existem muitas calculadoras on-line acessíveis que podem fazer isso por você. Tudo o que você precisa fazer é inserir algumas informações pessoais, como renda, dívidas e adiantamento. Em seguida, a calculadora tritura os números e informa quanto casa você pode pagar.

Uma das minhas calculadoras favoritas é de Zillow. A calculadora de acessibilidade na Zillow tem duas versões:

A versão rápida e fácil solicita três números - renda, dívidas e adiantamento - e cospe o preço máximo da casa.
Para uma estimativa mais precisa, você pode clicar em "avançado" e inserir detalhes sobre os termos do empréstimo. Ao contrário das outras calculadoras, esta também permite ajustar o DTI alvo. Em vez de contar com o valor padrão de 36%, você pode definir o DTI para qualquer parcela de sua renda que esteja confortável em gastar em moradia. Quanto mais baixo você definir esse valor, mais confiante poderá estar de que sua nova casa caberá facilmente no seu orçamento.

Preparando-se para comprar

Em alguns casos, ver quanta casa você pode pagar é um despertar rude. Pode até ser deprimente se o total for tão baixo que não há nada na sua área que se encaixe na faixa de preço.

Felizmente, existem maneiras de contornar esse problema. Se você definir sua casa financeira em ordem antes de iniciar a busca de casas, poderá esticar seu orçamento para cobrir muito mais casas. Aqui estão algumas etapas a serem seguidas.

1. Construir um fundo de emergência

Primeiro, certifique-se de criar um fundo de emergência. Possuir uma casa é caro - e imprevisível. Você nunca sabe quando seu telhado começará a vazar ou se seu aquecedor de água desistirá do fantasma. Sem uma almofada de dinheiro, você precisará confiar no crédito para pagar por grandes reparos como esse, o que sobrecarregará seu orçamento.

Um fundo de emergência também pode ser uma grande ajuda se você perder seu emprego de repente ou reduzir seu horário. Com muito dinheiro disponível, você ainda poderá efetuar seus pagamentos, para não perder a casa que trabalhou tanto para comprar.

Especialistas dizem que você deve ter dinheiro suficiente em seu fundo de emergência para cobrir pelo menos seis meses de despesas de moradia. Se você não tem muito, ainda não está pronto para comprar uma casa. Comece reservando um pouco a cada mês para construir o seu ninho de ovos e aguarde até que ele atinja o tamanho máximo para começar a comprar uma casa.

2. Efetuar um adiantamento

Juntamente com suas economias de emergência, você precisa economizar um adiantamento - quanto maior, melhor. Quanto mais dinheiro você puder investir, menos precisará gastar em seus pagamentos mensais.

Idealmente, você deseja reduzir pelo menos 20% do custo da casa para não precisar pagar o PMI. Então, se você deseja comprar uma casa que vale US $ 200.000, você deve ter US $ 40.000 pelo pagamento.

Se você ainda não chegou nem perto desse valor, comece a canalizar todo o dinheiro que puder para o fundo da sua casa. Comece diminuindo parte do seu salário todos os meses - antes mesmo de descontá-lo - e coloque-o no fundo. Além disso, salve todos os ganhos extras em dinheiro que aparecerem: um reembolso de imposto, um bônus de desempenho e até a poupança de volta em seu cartão de crédito. Você pode economizar ainda mais usando o aplicativo Acorns. Ele reúne todas as compras que você faz, investindo a diferença. Com o tempo, tudo se soma.

3. Limpe seu crédito

Quanto maior a sua pontuação de crédito, melhores os termos que você pode obter em sua hipoteca. Se o seu crédito for apenas positivo, aumentar esse valor para bom ou muito bom pode ajudá-lo a obter um empréstimo que pode pagar.

Existem várias maneiras de melhorar sua pontuação de crédito:

Pague suas contas em dia. O principal fator na sua pontuação de crédito é se você paga suas contas em dia. Ter apenas alguns pagamentos em atraso pode atrapalhar seriamente sua pontuação. Para garantir que isso não aconteça, configure lembretes de pagamento em sua conta bancária on-line. O banco enviará um aviso sempre que você tiver uma fatura vencida em alguns dias. Ou, mais fácil ainda, use um plano de pagamento automático para pagar sua conta assim que recebê-la.
Pagar dívidas. Ter uma carga de dívida alta prejudica sua pontuação de crédito. Isso ocorre porque quanto mais dívidas você já tiver, maior a probabilidade de ter problemas para quitar novas dívidas. Pagar dívidas antigas ou pagar seus saldos aumentará sua pontuação de crédito. Como bônus, também liberará dinheiro extra para o pagamento da sua casa.
Aumente seus limites de crédito. Embora emprestar mais dinheiro prejudique sua pontuação de crédito, capaz emprestar mais dinheiro ajuda. Digamos que você tenha um cartão de crédito com limite máximo de US $ 1.000. Se você aumentar o limite para US $ 3.000, sua dívida total não será alterada, mas agora você estará usando apenas 33% do seu crédito disponível. Isso significa que você não está mais contornando a margem financeira; portanto, sua pontuação melhora.
Pagar contas com mais frequência. Mesmo se você pagar suas contas integralmente todos os meses, seu relatório de crédito não mostra um saldo de US $ 0. Em vez disso, ele diz que você deve o valor em sua última fatura mensal. Portanto, se você cobra US $ 1.000 por mês e paga tudo, ainda parece que você está carregando US $ 1.000 em dívidas. No entanto, se você pagar metade da sua fatura com antecedência, o valor da fatura será de apenas US $ 500. Parece que você cortou sua dívida pela metade - e não custa um centavo a mais.

4. Pagar outras dívidas

Como você pode ver por Lou e Christy, quanto mais dívidas você tem, mais difícil é pagar uma hipoteca. O pagamento de dívidas antigas, como um empréstimo de estudante ou um empréstimo de carro, deixa mais dinheiro grátis para o pagamento mensal da casa. Também melhora suas chances de se qualificar para um empréstimo com bons termos.

Existem vários métodos diferentes para pagar dívidas antigas:

Bola de neve da dívida. Com esse método, você reserva uma certa quantia todos os meses e coloca tudo em seu menor saldo de empréstimo. Concentrar-se em sua menor dívida primeiro ajuda a pagar rapidamente, aumentando sua moral. Quando acabar, você pode pegar todo o dinheiro que gastou com essa dívida todos os meses e jogá-la na próxima menor dívida. Com o tempo, o valor investido em sua dívida aumentará e aumentará, e suas dívidas desaparecerão uma a uma.
Avalanche da dívida. Esse método funciona como a bola de neve da dívida, mas você se concentra primeiro no seu empréstimo com juros mais altos. Dívidas com juros altos custam mais dinheiro todos os meses, portanto, pagar primeiro ajuda a derrubar sua dívida total mais rapidamente.
Floco de neve da dívida. Se você não tiver espaço suficiente em seu orçamento para pagar uma quantia fixa para quitar dívidas a cada mês, ainda poderá reduzir suas dívidas com o uso de flocos de neve. Isso significa tomar quaisquer pequenas quantias que você possa reservar todos os meses, de um reembolso de imposto a uma economia de US $ 10 em cupons e colocá-las em sua dívida. Com o tempo, até poucos pagamentos como esses aumentam. Você também pode combinar o floco de neve com o método bola de neve ou avalanche, adicionando essas pequenas quantias além do seu pagamento mensal regular.
Refinanciamento. Se você possui uma dívida com juros altos, pode pagá-la mais rapidamente refinanciando-a a uma taxa mais baixa. Por exemplo, você pode usar uma transferência de saldo ou empréstimo pessoal da SoFi para dívidas com cartão de crédito com juros altos, reduzir as taxas de juros de empréstimos para estudantes com o LendKey ou usar um empréstimo para consolidação de dívidas. Gastar menos com juros significa que mais do seu pagamento mensal vai para o principal, portanto sua dívida diminui mais rapidamente. No entanto, há uma taxa para refinanciamento da dívida, portanto, provavelmente não vale a pena fazer se a economia mensal for pequena.

Se você conseguir pagar todos suas dívidas antigas, você pode converter sua bola de neve de dívida em uma bola de neve de poupança. Pegue a quantia mensal que você costumava pagar em sua dívida e comece a economizar para seu adiantamento. Você pode passar de ver sua dívida encolher para ver seu pagamento crescer mês a mês.

5. Procure ofertas especiais

Se você estiver com um orçamento apertado, considere programas que podem ajudá-lo a obter um bom negócio em uma hipoteca. Muitos governos estaduais oferecem descontos especiais para compradores de imóveis iniciantes. Você também pode obter negócios com base em sua renda, trabalho ou onde mora. Visite HSH.com para encontrar programas em seu estado.

Existem também programas que podem ajudá-lo a pagar um adiantamento. Por exemplo, o National Homebuyers Fund concede doações a compradores de baixa e média renda por meio de seu Programa de assistência para pré-pagamento. Estados específicos também oferecem programas para ajudar os compradores com seus adiantamentos. Para encontrar um, faça uma pesquisa por "assistência de adiantamento" com o nome do seu estado.

Palavra final

O ponto principal para os compradores de imóveis residenciais é: não exagere. Talvez você possa comprar a “casa dos sonhos” se esgotar sua conta poupança e espremer cada centavo do seu orçamento mensal. Mas se suas finanças mudarem, esse sonho pode se transformar em um pesadelo.

Faz mais sentido deixar um pouco de espaço para respirar em seu orçamento. Dessa forma, se os preços de alimentos ou combustíveis subirem, o orçamento não será esticado até o ponto de ruptura. Se você se deparar com uma despesa maior, como a substituição do forno, terá o dinheiro para pagar. E se você perder seu emprego ou parte de sua renda, não perderá necessariamente sua casa também.

Encontrar a casa certa, como encontrar o cônjuge certo, leva tempo. É fácil ser seduzido pela boa aparência e ignorar todas as desvantagens que os acompanham. Mas vale a pena procurar uma casa que se adapte a você e ao seu orçamento. Uma casa que você pode pagar é uma casa que você pode realmente viver feliz para sempre com.

Você já se apaixonou por uma casa inacessível? Ou você buscou algo em sua faixa de preço?